解决房地产抵押价值评估问题的相关对策

　　5 解决房地产抵押价值评估问题的相关对策

　　5.1 提高评估人员技术，加强评估人员道德教育

　　5.1.1 强化房地产抵押价值评估行业的进入和退出机制

　　虽然我国房地产抵押价值评估行业现在仍然存在着诸多问题，短期内很难一下子全部解决，但是只要不断地朝着完善房地产抵押价值评估体系的方向去努力，最终相关问题一定会得到妥善的解决。毕竟房地产抵押价值评估在整个资产评估大体系中所占的比例比较低，只要资产评估整体水平能够得以提高，那么房地产抵押价值评估行业的评估水准一定会上一个更高的台阶。在这个过程中，很重要的一个因素就是选择合适的评估人员进入这个行业，这个可以从以下两个方面得到解决：

　　(1)进一步加强和完善评该行业的执业考试机制

　　最近几年，伴随着我国经济的快速发展，我国房地产行业也在不断地发展变化着，这就要求我们在进行房地产抵押价值评估时要不断地改进我们的评估技术，以适应时代的需求，要做到这一点首先应该使我国的房地产估价师考试的内容跟着做出相应的调整，以适应不断变化着的房地产评估市场的需要。现今房地产估价师考试的科目内容许多年都不曾变化，一些内容已经不能够满足现阶段的评估要求，且有些实践中出现的问题也没能够很好地融入考试要求。现在这种情况亟待解决，进而使得考试人员在完成考试并通过后可以很快的应用到实践中去，从而提高我国房地产抵押价值评估行业的人才选拔水平。

　　(2)进一步提高对评估师的管理力度

　　现如今在我国的房地产评估行业存在着虚假执业者。如有些人员在拿到房地产评估师资格证后并不从事该行业工作，而是将自己的证书挂靠到某些评估机构，这样在实际的评估过程中真正执业的并不是资格证获得者本人，而是其他未取得相应资格证书的人员，这很可能造成一些评估机构出具虚假报告，危害某些相关利益人的利益。还有一些评估师认为拿到注册资格后就可以一劳永逸，不再进行相关理论的学习，这样会使评估师与现实脱节，进而降低评估报告的质量。为了解决这个问题，我们评估协会应该设立客观公正的评估师绩效考核制度,建立良好的机构内外部竞争机制，同时不断提高评估专业人员的工作成就感，以此来激励评估人员的工作热情和责任心，以减少评估人员因对工作的不满而恶意进行不正当竞争。

　　5.1.2 加强抵押价值评估从业人员自律意识的宣传

　　房地产评估人员需要严格遵守职业道德，加强自律意识，规范自己的评估行为。现在通信技术飞速发展，网络平台使得信息公开化程度加大，企业和个人的诚信越来越容易从网络了解到，如若违反行业法规,不仅会受到行业的谴责还会受到社会公众的监督，使自己的执业道德声誉处在风口浪尖，不利于自己的职业生涯。从业人员在以身作则的基础上，还需要与时俱进保证不被竞争所淘汰，了解房地产行业、抵押评估业、银行金融业的最新动向,掌握新的技术理论和方法。

　　5.1.3 加强评估人员的后续教育工作

　　房地产估价师协会应该定期或者不定期开展技术交流和学习，支持、组织会员机构开展继续教育等培训活动，学习房地产抵押估价理论及其实践知识,交流行业内发生的具体变化,学习如何应用新理论和新方法解决新的问题；通过借鉴国内先进的做法解决业内出现的新问题；方便了解评估从业人员的思想动向,从而减少执业事故。

　　5.1.4 成立评估人员奖惩制度

　　建立明确、严厉的评估师奖惩制度，有关部门应该加强监管,规范房地产抵押估价市场,为其健康发展创造条件。相关监管部门可以联合发布行业的法规制度并严格监管。

　　发现违法行为应先对主要违法责任人进行严厉的处罚,对那些严格遵守法规、举报违法行为的人员进行奖励。建立信用档案制度对出具虚假报告、收取回扣以及乱收费的情况除了进行严厉的行政处罚，还要将行为人及其行为写入信用档案,使其违法成本增大，进而提高评估人员的自律意识和行业的信誉度。2012 年 4 月 23 日，合肥房产局发出一则通知,通知规定了若经查实相关房地产评估机构或者注评师若存在违法违规行为的,按房地产评估行业规范的规定给予处罚同时责令整改，在整改期间不得在合肥市进行房地产评估的活动；若违法三次则一年内强制停止评估业务,并在省住建厅和住建部备案。

　　5.2 明确抵押贷款评估的价值类型

　　针对房地产抵押价值评估来说不同的价值类型会使价值的性质有所差异，而且会使最后的评估报告结果产生很大的差别。所以在进行房地产抵押价值评估时必须先确定评估的价值类型，只有这样才能够使房地产抵押价值评估顺利进行，而不能在价值类型方面含糊不清。针对当前的房地产抵押价值评估来说有三种价值类型被经常使用，他们分别是市场价值、抵押贷款价值和清算价值。三种价值类型的比较见表 1。

　　理论上讲，跟评估目的最接近的是抵押贷款价值，因为这个全面考虑了抵押贷款评估的作用、性质以及使用形式。而对于市场价值来说，则是现在使用次数最多的一种价值类型。然而，市场价值很容易受到市场经济波动的影响，使得评估结果稳定性不高，特别是在我国现在的房地产市场下，很容易高估房地产的价值，从而使得银行的抵押房贷风险增加，影响银行金融机构的稳定性。因此市场价值不太适应于房地产市场不太稳定的时期下进行抵押贷款评估。最后一种常见的价值类型是清算价值，这种价值类型适用于变现可能性较大的抵押资产以及贷款期限较短的抵押贷款业务，该种价值类型更多的情况下是应用于债务人不能如期还款而将抵押资产变现时的评估业务，也就是在即将变现拍卖时。

　　5.3 促进抵押评估监管机制建设

　　5.3.1 加强政府的监管力度

　　各相关方都应努力将房地产抵押评估转向正轨，走出规范化道路，将政府在公共事业的监管引导能力发挥到这一领域，协调好委托方与被委托方，同时制定完善有关法律法规来对房地产抵押评估工作进行引导促进，为其顺利发展注入新鲜血液。《中华人民共和国资产评估法(草案)》在第十一届常委会第二十五次会议中初审通过，其中对房地产抵押评估工作提出一系列提议：一是界定了评估机构的权利义务和禁止性行为；二是详细定义了注册评估师的权力和需尽的义务；三是完整系统的规定了评估师的注册登记、变更、注销制度。草案也对国务院财政部和评估自律组织（房地产估价行业的最高管理部门）进行了规定,同时对抵押评估当事人的法律责任也做出了明确且严格规定。

　　迟到的《资产评估法》如果能顺利出台，将会给监管各评估相关方行为规范，维护委托人的合法权益不受侵犯，保证房地产抵押评估秩序严格执行作强有力支持。

　　5.3.2 提高行业自律性

　　为维护工作人员合法权益，宣传行业积极作用，加强房地产估价企业自律监管，促进房地产评估工作的顺利开展，几乎所有的省市地区都相继建立自己的房地产估价相关自律组织，并展开一系列相关领域的活动，取得了不小的成果和影响。如天津市房地产估价师协会在成立之初，就将《天津市房地产估价师执业基本准则》、《天津市房地产估价师执业具体准则—职业道德》及《天津市房地产估价师执业具体准则—估价结果审核》等行业标准推向全行业，从估价程序、估价作业及职业道德等方面进一步规范了估价机构及从业人员的执业行为，在提高房地产估价报告质量、维护估价报告使用人和社会公众合法权益等方面将起到很好的促进作用。再如，赣州市经民政局批复成立赣州市房地产估价与经济协会，该协会是由赣州市房地产管理局牵头成立的赣州市房地产经纪、估价行业自律组织，协会的成立将极大地保障委托人的合法权益，建立和完善房地产经纪单位、估价行业自律的长效机制，规范房地产的经营模式，严厉打击影响行业发展和行业形象的不良行为。

　　事实上，目前存在的自律组织也并非很完善，例如，房地产自律组织在加强自身建设方面的投入不够，评估行业的信息交流和信息公开有待加强，虽然大部分房地产估价自律的组织组建了信息公开的官网平台，这样对信息的公开化起到了积极的作用。同时为了抵制估价师和估价单位的不良竞争专门设置了“信用档案”用于信用管理的专栏，然而，对于大部分的自律组织的信用档案都像聋子的两只耳朵，成为了摆设，更新内容空置或者虚有其标题实难发挥其应有的作用。我们希望看到的是，房地产估价的自律组织积极制定会员单位的自律的规章制度，并将会员的信用档案纳入到行业的考核范围内，以此来保障房地产评估会员单位的行业自律行为，同时还提高了社会的影响力度；开展国际评估交流会，积极举办继续教育活动也是具有非常大的意义。

　　5.3.3 增加银行等金融机构与评估机构之间的沟通交流

　　银行等金融机构和评估机构在整个抵押评估工作过程中要加强信息交流，务必要保证评估报告的真实可靠性。加强信息交流就要实现信息共享，由专业技术人员对信息平台进行维护，通过信息平台实现沟通。为保障信息安全，只将特定的权限对金融机构和评估机构开放，使用者每次登陆都需要输入准确的口令密码，并且会自动记录登陆者身份，并且信息利用的情况也会自动的记录，这样既能实现信息交流、了解当前评估动态的基本作用，又能掌握信息相关人的身份，确保信息内容的准确性。并且，房地产评估机构为维护自身的利益与信誉，要确保评估报告的真实与准确，防范非法盗用的情况，及时地在完成评估工作之后向委托方通过电子邮件或者其他的形式来进行确认，这种确认方式邮件的安全是关键环节，确认好信息是由对应机构发出，不给不法分子可趁之机.