中国房地产业对经济的影响

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　　【题目】房地产业对中国经济的影响探究
　　【第一章】中国经济发展中房地产的作用分析
　　【第二章】房地产业发展概况
　　【第三章】中国房地产业对经济的影响
　　【第四章】中国房地产业发展趋势分析
　　【结论/参考文献】宏观经济与房地产业的关系研究结论与参考文献
　　
　　第 3 章 中国房地产业对经济的影响

　　2000 年后，随着城市化水平的快速提高，我国房地产投资进入爆发期，房价屡创新高，对中国经济产生两个方面影响。一方面是，随着城镇化进程加快，房地产业高速发展，带动了相关产业的蓬勃发展，拉动了中国经济。

　　另一方面却是房地产投资投机迅猛提高，中国经济过渡依赖房地产，房地产出现泡沫，甚至绑架了中国经济，对中国经济发展带来了危害。

　　3.1 中国房地产业对经济的正面影响。

　　3.1.1 房地产业拉动经济增长。

　　众所周知，国家经济增长是依靠投资、消费与出口这"三驾马车"来拉动的。2008 年经济危机爆发后，各国开始出台各种拉动经济的政策。我国"四万亿投资计划"拉升 GDP 总值，并于 2008 年底相继出台了各种相关投资计划和政策。随着各种政策作用，我国经济在 2009 年出现回暖的迹象，并以全年 8.7%的 GDP 增长速度走到世界经济前列。随着经济的快速发展，我国当年实现了城镇固定投资 30.5%的增长速度，也达到了历史新高。数据显示，固定资产投入对 2009 年的贡献率高达 87.6%,从而将经济增长拉升了 6.2%个百分点。

　　曾经有研究报告指出，数量分析表明，在中国大中型城市中以 GDP 衡量的经济总量与商品房销售额之间呈现出高度的正相关特征，相关系数高达92%.即凡是房地产行业发达的城市，对应的 GDP 也较高；而 GDP 较低的城市，其房地产业的发展程度也一定较低。

　　由于带动性较强，促使房地产业在客观上跟国民经济的各个基础性行业都有紧密的联系。而且房地产购买支出对个人来说是最重要的支出，会影响人们的消费行为，进而影响整个国民经济。房地产业受到多种宏观变量的影响，主要包括：国内生产总值、居民消费能力、利率与货币供应情况等，最终房地产的发展通过房价这个变量加以体现。下面通过房地产业占 GDP 的比重、房地产投资、提供就业情况、增加税收等方面指标分析中国房地产业对宏观经济的影响。

　　第一、房地产业占 GDP 的比重呈上涨趋势。

　　作为 GDP 的重要组成部分，房地产业是通过占 GDP 比重、三产增加值比重这两个指标来体现其在宏观经济中的地位。自 1997 年以来这一比重一直呈上涨趋势，直到 2008 年金融危机。此后这一比重又再次开始上升。

　　第二、房地产开发投资的比重逐年增加。

　　随着城市化进程的发展，房地产在整个固定资本投资中的比重逐渐增加。通过分析最近 10 年房地产业的发展情况可知，其迅速增长的投资，在很大程度上促进了社会固定资产的总投资额。而对比 1986 年和 2011 年更是从历史的 3.2%逐渐攀升至 18%,由此可见房地产开发投资对整个宏观经济的拉动作用。

　　第三、房地产业发展提供了大量的工作岗位。

　　房地产企业从 2000 年的 27303 家激增至到 2010 年的 85218 家，平均从业人数从 2000 年的 97 万， 快速增加到 2010 年的 209 万。房地产业的快速发展提供了大量的工作岗位。

　　第四、房地产类税收的贡献逐渐增加。

　　房地产税收在地方税收中起着越来越重要的作用，对地方财政的贡献逐渐加大。2001 年地方财政收入的 38.6%来自与土地出让收入。 2011 年房产类税收占地方税收的 20.6%,当年土地出让金已高达 3.3 亿元，环比上年增加了 13.3%.同年的土地出让金与房地产直接税收累计占到总财政收入的48.3%.这些数据也表明了房产税收在地方税收中的重要地位，已成为地方收入最重要的构成。

　　3.1.2 房地产业拉动相关行业的发展。

　　房地产业拉动相关产业的发展，主要通过房地产的投资，增加了相关产业的内需，从而拉动投资需求和消费需求。通过分析，发达国家房地产业具有关联度高、行业带动系数强的优势，已经成为这些国家经济增长的支柱性产业之一。我国房地产业同样影响整个国民经济的发展。房地产业可以拉动近六十多个与之相关产业的发展。受影响较大的企业有制造业、化工业、能源、采掘业，还会影响到高校相关专业人员的培养。据统计，房地产开发基本上使用了当年 25%的钢材、70%的水泥、40%的木材、70%的玻璃与 25%的塑料制品。在房地产开发建设中，仅住宅建设需要的建筑材料和零部件就达 2000 种以上。

　　根据世界商品经济发达国家、地区的统计，房地产业的产值如果每增加"1",能使相关产业的产值增加到"1.5-2".假设 GDP 增长 10%,其中约 1.2个百分点，是由房地产投资带动相关需求产生的。据测算，住宅投资增加 1亿元，与之相关的 23 个产业就有 1.479 亿元的投入量，因此住宅消费能力的提高直接推动了与之相关的建材、化工、家电、纺织、装饰及家具等相关消费资料的发展。所以房地产业对其他行业发展的拉动作用是巨大的。保持房地产业的平稳发展对国家经济发展具有非常强的现实意义。

　　3.1.3 房地产业促进金融系统的发展和完善。

　　作为特殊商品，房地产具有的特征有：一是开发周期长，二是投资金额大。房地产开发已经和金融资本紧密的联系在一起，促进、完善了金融业的发展。银行按揭贷款、房地产投资及房地产金融，都推动了我国国民经济的发展。

　　随着市场经济改革的推进，我国地产金融政策也在不断地完善。2003年开始，陆续出台了各项房地产相关的金融政策。商业贷款出现快速增长。

　　据相关数据看，部分商业银行贷款有 15%来自于开发商和住房按揭两部分，而部分国有大型商业银行的这部分比例已高达 30%.通过银行信贷，商业银行与地产公司获得了巨额的经济回报。我国房地产金融的发展具有以下几个特点：

　　第一、起步晚、发展快。与发达国家相比，我国房地产业仅有近 20 年的发展史，从 1998 年开始才正式步入融资阶段。而住房商品化与个人按揭将中国的房地产业拉入金融市场行列。随着个人购房比例的快速增加，我国房地产个人贷款数额呈现出几何状的发展速度。

　　第二、金融渠道单一。我国住房商业贷款以单一的银行信贷为主，由于相关债券、信托以及其他形式的融资因为起步较晚，所占比例较小而不为大家所重视。

　　第三、贷款比例过高。由于开发企业自有资金有限，其运营资金的绝大部分来自于商业贷款。同时，我国居民收入水平相对较低，个人购买住房的自有资金也相对较少，购买房产需银行给与较大比例的贷款。此外，由于我国企业、个人的信用机制、抵押机制等相关体系不够健全都直接或间接的增大了商业银行的金融风险。

　　3.2 中国房地产业对经济的负面影响。

　　3.2.1 房地产业泡沫危害经济发展。

　　房地产泡沫根源在于房地产过度投机，这会造成房产价格已经偏离价值规律所造成的持续上涨的态势。突出表现为土地与房屋价格出现畸形上涨，呈现出虚假繁荣的景象。房地产泡沫一旦破灭带来的危害有：首先，房地产泡沫破灭将导致金融危机，突出表现为呆账坏账的增加。其次，经济结构与社会结构会在房地产泡沫的长期影响下出现失衡的情况。再次，房地产泡沫破裂将引发经济危机从而导致社会危机，泡沫破裂进而造成大量企业倒闭，失业人数会快速增多，社会将会产生一定动荡。其表现有如下几个方面：

　　第一、房地产投资过度。

　　截止 2014 年底，我国 GDP 中有高达 13%左右来自房地产投资，该数字已达到美国房地产高峰期数据的两倍之多。与房地产业相关的钢铁、水泥及其他建材的投资在同期的比例也接近了 16%.通过分析 2012 年和 2013 年数据可知，我国房地产业的投资在 GDP 中呈快速上升趋势，投资从 71804 亿元上升至 86013 亿元，在 GDP 中的比例也从 13.83%提升至 15.12%.

　　第二、2014 至 2015 年房地产呈现下滑趋势。

　　随着 2012 年和 2013 年快速增长，房地产业在 2014 年呈现出下滑的趋势。2015 年 2 月，供销环比大降，部分城市房地产市场基本处于休眠状态，成交全面下降。2015 年下半年，房地产市场在政策刺激下开始回升，但房地产投资从 2013 年的 19.6%降低 2015 年 6 月的 4.8%,降幅高达 11 个百分点，说明房地产投资的急剧下降，对宏观经济的影响是非常大的。

　　第三、中国债券市场上出现首例违约。

　　我国债券市场的首例违约发生于 2015 年 1 月，佳兆业集团控股优先公司（港交所挂牌上市企业）的国际债券的违约事件，成为中国房地产行业风险集中释放的前兆。因为房地产市场和银行信贷、土地出让金紧密相连，土地出让金又关联着政府的财政收入和地方债务，此次违约事件被部分人解读为中国房地产业泡沫开始出现破裂的前兆。

　　3.2.2 房地产业迅猛发展带来金融风险。

　　金融机构在筹措资金和融通、清盘活动时，受到房地产企业以及众多外部不确定因素的影响，容易蒙受巨大损失。

　　巨额回报率存在高风险，而房地产企业的巨额商业贷款也必然会增加商业银行的风险系数。据统计，目前房地产类贷款占到商业银行贷款的 50%左右，而部分大型开发企业则严重依赖于银行信贷，有的已经高达 70%.房地产企业的巨额借贷过程也是风险转移给商业银行的过程。如房地产泡沫破裂，相关风险对银行的影响将无法计算。我们分析日本地产、东南亚金融危机以及美国房地产次贷危机可知，这些金融风险的源头都是房地产金融风险引发的。在众多因素中，房地产金融与其他资产证券、金融衍生品相比更具有杀伤性，也是造成金融危机的主要推手。

　　我国房地产发展与发达国家有近似之处，即：随着经济的快速发展呈现出突飞猛进的势头，同时伴随着金融危机的出现而呈现出一路下滑的趋势。

　　目前我国存在的主要房地产金融风险有以下几点：

　　第一、房地产投资过热的风险。

　　我国房产呈现出区域性过热。以 2004 年大城市房价一路走高开始，这种过热的势头继而被延伸至二三线城市，然后波及到县级城市。由于房地产价格上涨过快，这直接导致了价格与价值规律的偏离，加剧了泡沫程度。经历泡沫破裂后，房地产价格会呈现出快速下跌的情况，例如：我国房地产价格在 2008 年底出现了 30%以上的下浮。在这个过程中，以抵押物身份出现的房屋价格会大幅贬值，这不仅给银行带来巨大损失和风险，也使居民个人资产严重缩水。

　　第二、地产企业存在高负债风险。

　　由于我国很多房地产开发企业起步较晚，虽然具备相应资质但原始资金积累不够，多以银行借贷为主要开发成本，部分开发企业则严重依赖于银行信贷，有的已经高达 70%,存在高负债财务风险。

　　3.2.3 宏观经济过度依赖房地产的发展。

　　房地产业成为中国经济支柱产业之一后，也影响着中国经济。房地产价格上涨不仅直接拉动了投资与消费，还快速提升了土地出让价格水平。而地方主要财政来源也以土地出让金为主。作为不可再生资源，土地具有很强的不可移动与不可替代性，这也促使了土地价格随着土地资源的减少而拉升。

　　由于开发商对土地的预期价格不断提高，促使其推出房地产商品时，会不断提升定价从而成为房地产的价格不断上涨的推手，进而加速了泡沫的形成，也造成了中国经济过度依赖房地产业，为以后的房地产泡沫破裂埋下伏笔，并且经济增长波动性也会增大。

　　例如：我国在 2013 的财政有高达 39%的部分来自房地产，这其中又有25%是通过出让土地实现的，其他部分才是相关税收实现的，这是财政收入不可或缺的来源。另外与其相关的下游企业在发展过程中也呈现出过度依赖房地产的情况。

　　3.3 中国宏观经济对中国房地产业的影响。

　　3.3.1 中国宏观经济发展概况。

　　经过 30 多年的改革开放，我国经济一直处于快速发展的状态，居民收入水平逐年增加，城镇化进程加快，各项经济指标都处于快速上升的阶段，GDP 总量已经居世界第二的位置，成绩显著。主要呈现以下几个特点：

　　第一、我国经济呈现出快速发展的局面。1978 年开放之初，我国 GDP总量仅为 12058.62 亿元，2010 年上升到 397883 亿元，是 1978 年的 26 倍，2014 年就上升到 636000 亿元。

　　第二、从三大产业发展来看，第一产业发展缓慢，第二和第三产业与GDP 的发展趋势相同，都有较大的增幅。

　　随着产业结构的调整，高速发展的经济结构逐渐发生变化。第一产业已从改革之初的 28.2%连续走低将至 10.2%:第二产业波动较大，第三产业则较之 1978 年的 23.9%快速提升至 2010 年的 43%,并逐步缩小了与第二产业之间的差距。

　　第三、宏观经济表现为周期性波动。宏观经济总体趋势表现为经济总量不断扩张，增长呈周期性波动。

　　3.3.2 中国宏观经济对房地产业的影响。

　　宏观经济分析主要从整个社会的经济政策、经济发展状况、产业结构分布、供销平衡等方面进行分析。宏观经济政策包括财政政策、货币政策、收入政策、外贸政策等，对房地产市场有直接的影响。经过 2008 年的国际金融危机，房产企业都意识到宏观经济对本行业有着巨大的影响。

　　制约房地产业的宏观经济主要体现于其发展速度与发展水平，而发展速度与发展水平这两者也会相互影响、相互制约。作为衡量国家生产总值的重要指标，宏观经济发展水平会受到国内外环境、人口发展等众多因素的影响。

　　该水平也是国家发达程度和人民富裕程度的体现。通常情况下，人均国内生产指数较高也代表着人们的消费与投资水平较高，会直接影响到购买房屋的能力。随着我国国民经济水平的提高，房地产业有了较快的发展，得益于人均消费能力的不断提高。

　　我国的房地产业与房地产投资是伴随着城市化步伐的加快而发展的。改革开放以来，我国的城市化进程稳中趋快，到 1999 年城市化率为 30.9%,与此同时，房地产业有了长足的发展，当年房地产投资完成额已达到 4010.17亿元。随着我国工业化水平的提高，我国城市化进程将在未来几十年内呈现快速发展的趋势。2010 年全国城镇化水平已经达到 40.7%;到 2020 年我国的城市化率将有望达到 52%左右。这对房地产产业与房地产投资的发展提供了极好的机遇。城市化进程的加快也是宏观经济发展推动房地产业发展的重要原因之一。

　　3.4 房地产业与宏观经济的关系。

　　相互促进和制约是房地产业与宏观经济之间关系的主要体现。作为宏观经济的重要组成部分，我们因从总体的角度考察和研究。还不能将局部与整体这种简单关系附加给它们，还需考虑到二者内在的密切联系。首先，宏观经济总体状况是房地产业存在与发展的宏观前提，直接起到了制约或带动房地产业发展的作用；其次，作为宏观经济的新经济增长点和支柱产业，房地产业的发展规模与速度又会反作用于宏观经济，或制约或促进宏观经济的增长与产业结构的调整。科学的处理宏观经济与房地产业的关系直接左右着房地产业的发展。

　　房地产业因其创造社会财富价值的巨大性，众多行业的关联性及行业基础性而成为国民经济的重要组成之一。我国经济的快速发展为房地产业发展提供了良好的基础。同时，由于房地产业的发展必须以国民经济为基础，其发展都不可能离开宏观经济的运行而存在，这样的特征决定了两者存在密切的内在关系。

　　3.5 房地产企业案例分析。

　　3.5.1 万达集团的发展历程。

　　2014 年万达院线、万达地产上市、"腾百万"合作电商、轻资产战略、跨国收购、产业整合和重返足坛等一系列举动，表现出万达集团积极进行结构转型的各种举动。万达集团从商业地产开发到酒店，再到文旅地产，再到电商、互联网金融，再到轻资产模式的发展轨迹，是调整中国经济从重工业和基础工业向消费者活动转移，再向金融地产发展的更广泛努力的缩影。

　　万达集团成立于 1988 年，始至今天，在 70 多座城市谋篇布局，主要涉及到商业地产、高级酒店、文化产业以及百货连锁等几个方面。目前，该企业已开发建设了 110 个城市综合体，五星或超五星级酒店已多达 34 家。2014年数据显示，该集团当年资产总额高达5341亿元，与上年同比增加了34.5%.

　　企业直接收入已超过 2400 亿元，与上年同比增加了 30%.其中商业地产收入 1827,3 亿元，同比增长 25.7%,酒店管理公司收入 45.9 亿元，同比增长26.4%,文化集团收入 341.4 亿元，同比增长 32.3%.到 2015 年，万达集团资产预计 6100 亿元，年收入 2740 亿元。

　　3.5.2 万达集团业务调整方向。

　　随着宏观经济呈现下行趋势，房地产行业也面临着调整期。2014 年底万达集团开始了对集团业务进行调整，主要有如下几个方向：

　　第一、调整商业模式。万达启动"轻资产"模式，开创"轻重并举"的发展道路。由合作机构专项基金投资，万达负责设计、建设、招商、运营，这种投资项目资产全归投资方，万达与投资商按一定比例对租金净收益进行分成，实现去房地产化。

　　第三、调整管理模式。2015 年 1 月 5 日，万达启动"总包交钥匙"管控模式，只需面对总包，不再过多介入项目建设过程，使万达项目管理达到国际水准。万达只集中精力专注于商业模式、产品研发、标准制定、市场营销等更具创新性、知识含量更高的业务，进一步提升企业核心竞争力。

　　第四、调整业务结构。万达集团逐渐弱化房地产为主的发展模式，发展金融、文化旅游、电子商务与服务。万达集团提出 2015 年发展战略，明确经营目标：全集团资产 6100 亿元，收入 2740 亿元。具体计划包括：开始全新转型升级，新开 26 个万达广场，完成 2-3 家大规模海外并购，成立金融集团，年内并购 1-2 家金融企业等。

　　3.5.3 万达集团的发展趋势。

　　"服务"和"消费"是拉动内需、促进经济增长的重要引擎。此前我国的经济增长长期依赖房地产等行业的投资，而现在提高消费在整个产业中的比重是大势所趋。李克强总理曾要求重点推进 6 大领域消费，包括互联网、旅游休闲消费、教育文体消费等，而万达的电子商务板块、文旅板块也将顺应趋势快速成长。

　　通过企业转型，万达集团逐渐弱化房地产为主的发展模式，通过发展金融、文化旅游、电子商务与服务也实现了华丽的转身。历经多次转型后，万达集团褪掉中国企业的传统装束，直接成为跨国企业集团。此外，"轻资产的万达广场"也是该集团的有益尝试。万达企业新涉猎的领域也是国家鼓励的行业。纵观万达集团二十年的发展，是随着中国经济的发展而创新，顺应了宏观经济政策导向。

　　3.6 章节小结。

　　房地产业是涵盖了固定资产投资、居民和政府消费以及城市建设等诸多方面的特殊部门，其经济宽度和影响力超过了其他任何行业的作用。一方面城镇化进程推动了房地产业的快速发展，房地产业在拉动相关产业蓬勃发展的过程中也推动了我国经济的增长；另一方面却是房地产投资、投机迅猛提高，中国经济过渡依赖房地产，房地产业出现泡沫，甚至绑架了中国经济。

　　因此，当前的房地产业对国民经济发展来讲既是挑战也是机遇。让我国最重要的经济支柱房地产产业可以持续稳定的起到拉动投资和消费，促进经济持续发展和提高人民生活水平也是重要的发展方向。