第 7 章 美国养老地产发展对中国的启示
我国养老地产业仍处于发展的最初阶段，仍存在诸多问题。首先，传统观念不利于养老地产业的规模化发展，中国传统观念里的“养儿防老”观念还是社会意识的主流意识，绝大多数的中国老年人还是倾向于选择在年老时与儿孙居住在一起享受天伦之乐，并且中国的年轻人普遍有需要父母为其照顾孩子的需求，这些传统养老观念的转变还需要相当长的一段时间。除此之外，私营养老机构并非像公办养老机构一样能够享受到税收以及土地方面的优惠政策，这就使得私营养老机构的消费成本过高，我国面临着未富先老的社会现实，平均生活水平与发达国家有一定的距离，私营养老机构较高的养老成本并不是一般民众能够接受得了的，它就像是养老业中的奢侈品，受限于此，我国养老地产的发展想要形成一定的规模就要面临更大的难度。
其次，没有明确的保险准入政策，这就给保险业进入养老地产形成了一定的障碍，并且政府对于保险业的相关政策并没有细致的划分。我国的养老地产主要集中在公利性的机构，对于盈利性养老地产的政策导向还不是很明确，传统的养老模式本来就具有半公益性的性质，而私营机构的发展才是养老地产发展的主流。
虽然政府对保险行业涉足养老地产给与了相应的支持，但都还处于原则性扶持的阶段。保监会还规定我国保险公司只能对养老社区采取租赁的方式进行经营，不能够采取建房卖房的方式，但这种经营模式会拉大资金收回的时长，同时也会增加货币的贬值风险。
再次，配套设施不足、专业化护理人才的紧缺等都是我国养老地产行业发展的阻碍因素。专业护理团队的稀缺是养老社区服务建设面临的一项现实问题，同时，我国是一个人口大国，老龄化问题严重，对于护理人才的需求会越来越大，相关的培训机构又非常有限，专业护理人才与养老护理需求之间有很大的缺口，现有的护理水平与所需的服务质量之间也有很大的差距。许多地产商为了抢占市场先机，在没有对市场进行精准定位的基础上就开始盲目的开发，没能够使养老地产在配套设施上得到相应的质量保证，很难使入住老年人的需求得到真正的满足。从市场供需的角度看，养老产品的需求量总体上还大于供应量，产品分布也不够均衡，在一线城市发展较快，二、三线城市以及村镇的发展仍十分缺乏；养老产品虽然很多，但是多数都是面向高收入群体的高养老成本消费品，普通群众很难享受到盈利性养老房地产带来的高水准的养老服务，产品差异化程度有限，致使产品覆盖面不足[24].
7.1 政府加大改革，深化政策支持
1.金融、保险政策支持
由上文可知，美国的养老地产能够取得长足性的发展，与其金融投资方式有着密不可分的关系，REITs 投资模式给美国房地产融资提供了更多的空间和可能。
养老社区的入住者会利用自己的退休金和“倒按揭”的方式来解决入门费支出部分，养老社区的入门费用大部分是由住户自己负担的，这部分的支出一般来自于个人储蓄和退休金，也可以通过“倒按揭”来支付，而以医疗保险和长期照护保险几乎能够解决全部的照护费用、月费的支出。虽然我国已经有一些企业如上海亲和源，争取到了护理费用医保卡支付的资格，但是政策上还不够明确。要想真正让保险融入到养老地产业中，政府需要在社会保险和医疗保险上制定更加明确的政策规范，使其在保险方面真正做到有法可依。
2.土地政策支持：
养老地产的发展终究离不开土地的开发和利用，只有土地政策明确，我国的养老地产业才能取得良性的发展，只有明晰的土地性质、明晰的房屋所有权、才有可能更多地吸引金融机构的投资，因此，制定细致准确的土地管理办法，在土地建设、城市规划以及土地买卖方面等方面的政策性支持，这些政策方面的支持对于养老地产的发展都具有建设性的意义。
3.税收政策支持：
由前文可知，美国在除医疗救助和医疗保险方面为老年人提供相关帮扶以外，长期照护保险的帮扶对象一部分是那些选择居家养老的老年人，另外的主要的部分就是那些选择在养老机构养老的老年入住者，长期照护保险为老年人解决了很大一部在机构养老中产生的护理费用，这间接影响了老年人选择养老机构来度过晚年的积极性。美国为长期照护保险提供的税收优惠政策具有正面的现实意义，近年来，我国也出台过许多关于养老机构税收优惠方面的政策支持，例如，《财政部 国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》就是我国政府2002 年的时候出台的一项优惠政策，该通知中就规定对政府、企事业单位、社会组织、非营利性老年机构暂免增收企业所得税，在土地使用税、车船使用税、诚征土地使用税方面也进行暂免增收，通过非盈利性机构和社会福利机构募集到的捐款，在进行企业所得税和个人所得税的缴纳时可以一并全部扣除[25].该通知中所指的老年服务机构就包括养老院、福利院、敬老院以及老年护理中心等。
但是，我国对于养老地产和相关产业的税收政策和补贴政策一直没有统一的标准，也没有形成成熟化的、公开化的扶持政策，不利于养老地产业的良性竞争和规模化发展。因此，在税收方面的政策支持可以为养老地产业创造一个良性的发展空间。
7.2 鼓励多层合作，创新盈利模式
养老地产与普通的地产行业相比，它的开发者、运营者都会有所差别，在盈利模式以及建筑风格上都有一定的特殊性。当前我国的养老地产开发者、建设者以及投资者之间虽然有一定的合作，但并没能形成一个完整的养老地产产业链，也没能形成成熟的盈利模式，各个主体之间的衔接不够紧密。
对养老地产业进行多元化产业细分，从年龄层、身体状况、收入水平上将老年人分层不同层级，从而打造更加适合不同层面老年人养老需求的产品。养老产业链的形成还要涉及到老年人生活起居的各个方面，与保健、娱乐、器械、旅游、文化等产业息息相关，相关行业的发展对养老地产业来说就是新的发展机遇，因此，养老地产业要与衍生养老产品协同发展，积极推进合作。
鼓励养老地产业盈利模式创新，如前文所提到的美国养老地产公司普遍会采用销售和出租两种模式进行盈利，这样一来，即可以通过销售房产迅速回笼资金，又可以通过出租模式获得稳定的房屋租金收入。因此，应当逐步以养老地产业主体带动相关配套产业体系发展，大力发展与养老地产相关的增值服务体系，打破原有养老地产业盈利模式上的桎梏，寻求新的发展。
7.3 开拓融资渠道，创新融资模式
资金是产业发展的先决条件，没有资金的支持很难在相关产业上获得持久发展。目前我国的养老地产业融资模式相对比较单一，通常以向银行贷款为主，虽有部分国家资金的投入但也是微乎其微，除此之外养老地产开发单位也与金融机构如证券、保险等公司有所合作，但是通过他们获得的资金量相当有限[26].
然而，地产业的发展是以一定的资金需求量为基础的，目前传统养老地产业融资渠道单一，这在一定程度上限制了它的发展。我国应当借鉴美国养老地产融资模式，除了借助银行等金融机构进行融资外，还应当向社会融资方向寻求资金支持。政府也应在养老地产融资方式上给与相应的支持与鼓励，通过政策性帮助，使民间资本进入养老地产市场，逐步将市场限制打开。这样一来即可以满足房地产投资的资金需求，又可以缓解政府养老事业产生的压力，调动社会资金参与的积极性。除此之外，还可以向海外寻求资金支持，吸引外资注入，大力开展房地产投资信托基金等方式逐步满足养老房地产业的资金需求。
