中国房地产投资与经济增长相关性的初步判断

　　4 中国房地产投资与经济增长的关系分析

　　上节阐述了当前房地产投资的现状，以及房地产投资与经济发展的不协调。

　　现阶段的房地产投资发展给经济带来了一定的负面效应，房地产投资一定程度上或促进或制约着我国经济的发展，本节将探究房地产投资与经济增长的互动关系，为在经济发展过程中保持房地产投资与经济增长协调发展提供理论依据。

　　4.1 中国房地产投资与经济增长相互关系的初步判断。

　　4.1.1 中国房地产投资增长与经济增长的波动分析。

　　房地产与经济发展紧密相关，房地产运行有其周期，我国的房地产业投资发展时间较为短暂，对其周期波动的研究还较少。

　　长期来看，我国的房地产业是伴随着住房制度和土地使用制度的改革，以及各种经济形势下，国家各类经济政策的渐进性影响下逐步建立和发展起来的。

　　图 4-1 中我国房地产投资曲线呈现波动上升趋势，房地产投资增长水平、固定投资增长水平与经济增长趋势基本一致，呈现周期性发展趋势。1996-1999年，金融风暴席卷亚洲各国，我国的 GDP 增长下降，相应的房地产投资增长率为-1.2%,固定投资增长也趋于缓慢。

　　1999 年以后，随着宏观经济形势的转变，伴随着国家一系列促增长的财政政策与货币政策，房地产投资与固定资产投资进入新一轮扩张时期，2003 年房地产投资增长率达 30.33%.

　　2003 年以后，由于投资过热，国家采取新一轮宏观调控，适度控制投资规模，着力调整投资结构，房地产投资开始下降。

　　2007 年房地产投资增长率为 30.2%,国民经济持续快速增长是房地产开发投资增长持续走高的重要因素。

　　2008-2009 年，由于美国次贷危机，外需对投资增长的拉动作用减弱，国内从紧的货币政策及继续加强土地环境调控，GDP 增长下降，房地产资产增速回落。2010 年在投资冲动机制的驱动下，房地产投资反弹。

　　总体而言，房地产投资与固定资产投资、宏观经济水平的发展呈现出一致性，货币政策等宏观经济政策的引导在一定程度上对房地产投资产生一定影响。

　　房地产开发投资增长率显著高于 GDP 增长率，前者几乎是后者的两倍，这表明房地产行业存在过度投资倾向。

　　4.1.2 中国房地产投资对经济增长的贡献分解测算。

　　本文主要采用根据国民经济核算原理推算的房地产投资依存度、房地产对经济增长的贡献率、房地产投资拉动经济增长的百分点等三个指标。

　　根据国民经济核算原理，某一行业的贡献率等于当年该行业不变价增加值的增量除以不变价国内生产总值的增量，该行业的增量可比价/去年同期总量可比价为拉动增长百分比。

　　房地产投资的依存度在 0.05-0.15 之间，呈现持续上升趋势，2013 年房地产投资依存度达 0.1512,房地产投资依存度的递增趋势，房地产投资的增加快于 GDP 的增长速度，其中 2003-2009 年受国家宏观调控政策的影响房地产投资增长趋势放缓。

　　房地产投资对 GDP 增长的贡献度呈现波动状态，2003-2008 年，为了控制投资过快增长，国家实施"双稳健"宏观经济政策，房地产投资贡献度逐渐减少。

　　2008 年国际金融危机，国家出台一揽子计划遏制经济危机，同时实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，房地产投资贡献率呈现上升趋势。2010-2012年房地产投资对 GDP 贡献率较为平稳，2012 年宏观经济目标为稳增长，抑制投机性需求、保障房建设。由此可见，宏观经济形势与经济调控政策，是影响房地产对经济贡献率的重要因素。

　　房地产投资拉动 GDP 增长百分点波动范围较小，在 1.3%-3.5%之间，但波动幅度较大，波峰与波谷之间相差近 2.7 倍。房地产投资拉动经济增长百分点在 2010 年达到峰值为 3.5%,和国家出台一揽子计划保增长有关，随后的拉动经济百分点的下降，主要受政府采取抑制房地产泡沫产生的相关政策影响。分析图 2 房地产投资与经济运行趋势较为一致，计算两变量之间的线性相关系数为 0.9806,表明两者之间存在着较强的依存关系。

　　根据上述分析，可以得出结论：房地产业对国民经济增长的发展起到了一定的拉动作用，房地产业对经济增长的贡献主要体现在房地产业投资对经济增长的贡献和房地产业对国民经济的带动作用方面，宏观经济政策对房地产投资在经济增长中表现出的作用较为重要。