房地产价格泡沫风险转移问题与对策

　　

        目前房地产行业与其他行业联系十分紧密，而且对我国国民经济又好又快发展具有十分重要的作用。经过市场经济的不断完善，我国房地产行业已经得到了长足的发展，但是中国房地产增长势头强劲，导致房地产价格出现了泡沫化的趋势，这主要是因为我国市场流动性价格膨胀、虚拟经济部门中资金不流通、房地产市场价格虚拟化、人们对房地产市场需求刚性、不断上涨的土地价格等。由此可见，当前国家给出的房地产价格泡沫控制方法存在治标不治本的弊端，只有寻找正确的风险转移途径和策略，改拥堵为疏通才是有效方法，只有这样，才能确保我国房地产事业又好又快发展。
　　
　　一、我国房地产行业发展现状及问题
　　
　　1.我国房地产行业的发展现状
　　
　　随着我国社会主义市场经济不断完善，我国房地产行业也得到了充足的发展。据相关数据统计，截止到 2014 年，我国房地产总产值已经占全国 GDP 总值的 10.2%左右，有些省市已经达到了 8.3 以上，由此可见，我国房地产行业已经成为国民经济发展的支柱行业之一，而且对其他行业的发展也起到了示范作用。自 2008 年金融危机过后，我国经济增长主要依靠房地产行业，但与此同时带来的问题就是我国房地产价格普遍上涨，分别上涨了 9.4%、10.2%、11.5%.房地产价格出现了泡沫化趋势，不断攀升的房地产价格、资金的过度流入等问题，引起了社会各界的广泛关注。我国房地产行业具体可分为房产和地产两个方面，二者既紧切相连又存在着一定的差异。房产属于实体经济中的建筑行业，因此其价格的变动主要取决于建筑材料以及建筑成本。地产属于虚拟化房产行业，没有建筑成本，主要都是依靠其预期的收益，利用资本化来进行定价。房地产价格主要分为经济价格和虚拟价格两个方面，文章从房地产价格两重性方面出发，具体分析房地产价格泡沫化控制以及风险规避的有效手段。
　　
　　2.我国房地产行业存在的问题和不足
　　
　　目前我国房地产事业发展过程中存在的最严重问题就是房地产价格泡沫化，房地产价格泡沫在广义上指虚拟资本的泡沫化增长，因其土地和房屋价格与其实际价值不相符合，所以称之为泡沫化。房地产虚拟账面上的价格虽然增长的很快，但是实际操作中却很难达到，从而只是一种表面虚假的繁荣，价格泡沫的主要成因是房地产的过度炒作，导致房地产实际价格并没有那么高。据相关资料显示，最早的房地产价格泡沫发生地是美国佛罗里达，产生时间为 1923-1926 年，这次房地产价格泡沫不但引发了美国华尔街的股市崩溃而且还爆发了全球性的金融经济大危机。房地产价格泡沫受到多方面的影响，其中包括货币政策、房地产产业政策、国家财政政策以及社会福利政策等，但最为主要的影响因素就是货币政策，它不仅是我国国民经济的重要组成部分，而且还在整个房地产价格调控中担任着十分重要的角色。研究房地产价格泡沫首先考虑房地产价格泡沫中的传播机制，这也是间接提高房地产价格的因素之一。随着我国房地产事业的不断发展，货币与房地产市场二者密不可分，才能使得房地产价格得到稳定，因此可以通过调整市场供求关系和货币政策来抑制房地产价格泡沫化趋势。
　　
　　3.我国房地产行业出现问题的原因
　　
　　第一，流动性膨胀是根本原因。流动性膨胀是导致我国房地产价格泡沫形成的根本原因，只要流动性一放松，房地产价格和股市就会高涨，这主要是由于我国大量的房地产和股票资产可以炒作，使得资金能够直接或者间接进入市场，导致房地产投机交易的机会过多，由于资金的承载力过多，从而造成了我国房地产价格泡沫化。我国自 2008 年后中国人民银行就宣布了个人首次购买 90 平方米以下的，就能够将税率调整到 1%以下。国务院还颁发了促进房地产金融市场健康持续发展等政策，这些资金流动性的不断膨胀，在投入房地产市场后效果不佳，房地产价格依然处于价格泡沫。
　　
　　第二，房地产市场价格虚拟化是间接原因。目前我国房地价格已经进入市场化和货币化，摆脱了市场价格的物质属性，大大提高了房地产价格的流动性和虚拟性，从而加强其泡沫趋势。由于我国房地产主要是以个人购买为主，商品房明显增多，因此房地产货币化进程加快，房地产价格的市场化和货币化明显升高。