房地产价格泡沫风险转移问题与对策(2)

　　第三，人们对房地产市场需求刚性是外在原因。人们的需求是房地产市场发展的主要动力所在，人们对房地产市场刚性需求是房地产销售兴旺和房地产价格泡沫化的主要原因。居民预期房价上涨，不但能够增加购房的主要需求，同时也使更多的人们选择提前购房。据相关资料表明，在未来 20 年里，我国农村人口将大量涌入城市，随着我国城市化进程加快，对住房的需求也逐渐增多。全世界城市化水平大约为 60%左右，其中发达国家高达 80%以上，中国城市化水平将很快赶上世界平均水平，因此发展潜力巨大，每年新增的城市人口都会给房地产行业带来巨大的发展空间，不断增加的消费需求也导致了房地产价格的泡沫化趋势。新婚家庭也引发了巨大的住房需求，中国城镇家庭大约有 2 亿多个，新婚家庭占到 2%,每年都有几百万个新婚家庭，这就会增加住房需求。旧房改造和城市规划导致了被动性的住房需求，很多城市为了提升自己的城市形象，因此就对一大批旧房进行改造，整体布局规划，从而出现了很多拆迁户，这无疑会增加人们对房屋的需求量。投资性住房的增加，社会主义市场经济的快速发展，导致我国居民个人财富的不断积累，因此有很多居民会用手中的钱选择投资性住房，从而提高了房屋的市场化需求。
　　
　　第四，不断上涨的土地价格是内在原因。房地产土地价格主要可以分为四个方面，土地成本、相关税费、开发利润以及建筑成本工程。我国土地性资源属于稀缺资源、有限的、不能再生的资源，因此土地的供给能力较小，而且土地资源属于国有资源，房地产开发商以及城市居民的使用权限一般为 70 年，这主要是由中央政府决定，从而成为垄断的供给方。由于土地资源的弹性小和垄断性强，导致我国土地开发商价格普遍上涨，因此政府要想发展经济，就必须投入大量的资金，建立健全土地转让制度。
　　
　　二、房地产价格泡沫风险转移的种类与方法
　　
　　1.风险转移的多种形式
　　
　　第一，风险规避。风险规避是根据当前对房地产价格进行风险预测和相应的风险评估，然后通过分析权衡其中的利与弊，采用相关手段停止或者放弃相关的房地产项目，从源头上消除风险的存在，但是也可能会放弃一些利益较大的项目，所以属于消极的风险转移办法。风险规避的本质就是防止或者停止一切可能引起房地产价格泡沫化的商业买卖活动，这种方法虽然可以减少不必要的风险和损失，但也可能因为谨小慎微而失去潜在的发展机会。
　　
　　第二，风险控制。风险控制属于一种积极风险转移手段，主要是在风险事件开始前、过程中以及结束后分别降低风险带来损失的一种方法。其包括两个方面：一是风险预测，是以降低风险的发生情况为目标；二是风险抑制，这主要是减少风险转移中存在的安全隐患。总之，风险控制就是从正面积极的采用预防和抑制手段，尽可能的减少价格风险中存在的不良因素，而且不会带来任何不良影响，不仅成本较低，还可以获得良好的收益，这也是房地产价格泡沫风险转移中的有效途径之一，应该优先考虑。
　　
　　第三，风险转移。这是指在房地产在进行销售或者制定价格战略的时候，有意识地将自己本不愿意或者不能够承担的一些潜在风险，通过一些合法手段转移给其他与之相关的经济单位。现阶段，常见的风险转移途径有：合同制风险转移、保证制风险转移、期货或者商业保险等。风险转移一般是通过合同制风险转移的方法，使得转移方与被转移方二者达成协议，从而使其承担相应的结果，因此风险转移的成本与其他方法相比，明显较低，值得推广。
　　
　　第四，风险留取。风险留取是指某些房地产管理者自愿承担房地产价格中存在的风险和风险所导致的财务损失，风险既然无法逃避，而且做不到风险控制与风险转移，只有对风险进行自留才可以在承担一定风险的同时获得最大的利益。风险留取的措施主要有：自己进行保险、融资进行补偿、借贷等。这种形式与其他方法相比，是节约风险成本最大化的体现。
　　
　　第五，风险使用。风险使用就是利用房地产管理者对风险的惧怕以及确保安全的心理，使其参与存在风险的房地产价格活动，然后通过自身管理工作水平的提高，为房地产企业谋求经济效益和社会效益的最大化，通过使用风险的方法，来有效规避或者转移房地产价格的风险，属于一种有效的准备方法。
　　
　　2.房地产价格泡沫风险转移的意义
　　
　　房地产价格属于一种长期波动的动态价格，正是由于这种不确定性和动态性，才导致房地产价格出现泡沫化情况，因此加强对房地产价格进行风险转移识别风险的来源和本质，才能逐渐使我国房地产适应市场经济动态性的大环境。
　　
　　稳定房地产价格，提高房地产风险管理的质量和水平，确保房地产规划的稳定性和正确性，有助于房地产事业又好又快的发展。
　　
　　对房地产价格泡沫进行风险转移，能够减少风险事件的发生，一旦房地产价格受到波动和冲击，就可以获得与之相关的资金和财务补偿，从而确保房地产事业能够健康稳定的发展。
　　
　　风险转移的目的就在于通过将潜在的风险进行转移，从而避免不必要的资金浪费，以使房地产的经济效益和社会效益的最大化。
　　
　　有利于房地产管理者更好的为房地产工作者提供经济保障，打消员工工作的后顾之忧，增强员工的责任意识，使其明确自身的主人翁地位，提高员工工作的主动性和自觉性，为房地产事业赢得良好的口碑。
　　
　　通过风险转移，可以加强房地产事业与银行信贷、房地产开放商之间的联系，使三者能够协调发展，对房地产开发和集资有着很大的好处。
　　
　　3.房地产价格泡沫风险转移的有效途径
　　
　　房地产投资价格风险转移：房地产投资价格主要是指房地产价格定性的风险分析和房地产财务风险分析两个方面，无论从哪个方面出发都是为了预测和估计房地产价格投资方面的风险，然后根据各种不同的房地产类型，采取多种规避风险的策略。例如：对房地产价格要进行一个前期的综合性研究分析，主要包括前期的房地产成本投资、房地产价格的市场调查、后期的房地产收益等。通过进行事先的价格投资风险评估，进行风险转移识别和衡量价格投资中的风险，一旦发现某项投资会导致资金的损失，就需要改变其风险投资的途径，放弃此项目，这样不仅能够有效的转移风险，还能避免不必要的资金损耗。总而言之，房地产价格的风险转移方法是消除风险隐患的最有力、最彻底的一种方法，属于自给自足性质的规避风险的手段，从而降低一些损失的发生情况。
　　
　　房地产泡沫价格风险规避：房地产泡沫价格的产生因素较多，因此不仅要对房地产的投资价格进行有效的风险转移，还要控制其成本风险，只有这样才能确保我国房地产行业又好又快发展，实现房地产行业经济效益和社会效益的最大化，具体做法有以下几个方面：
　　
　　（1） 价格风险预测
　　
　　对于一般的房地产而言，一旦将资金投入进去就要面对更多的竞争和相对狭窄的市场消费空间，存在很大的不可预见性和风险性。据相关资料显示，我国房地产行业目前属于供过于求，因此只有选择相对大型的投资项目或者是安全的投资方向，才能获得一定的收益。由此可见，在进行投资时，必须进行价格风险预测，并且预先做好必要的防护方案和措施。