我国房价泡沫的影响因素与政策调控效果(3),房地产论文

　　三、结论与政策建议
　　
　　本文采用单位根右侧ADF泡沫检验方法（BSADF）来动态测度中国各层次市场（整个房地产市场、住宅市场、办公楼市场和商铺市场）价格泡沫及其关键影响因素，最终结论与建议如下：
　　
　　（一）我国各层次房地产市场均存在多个周期性泡沫，且内部分化严重。住宅价格泡沫的发生次数、存续周期和泡沫峰值均明显大于办公楼价格泡沫和商铺价格泡沫，且决定了整个房地产市场价格泡沫走势。因此，通过重点抑制住宅价格泡沫程度将能有效抑制整个房地产市场泡沫的膨胀。
　　
　　（二）我国各层次房价泡沫走势主要受资金推动。通货膨胀率、广义货币增速、商业银行贷款规模增速、人民币汇率升值、存款准备金率、美国联邦基金利率均对我国各层次房价泡沫具有显着的促进作用；房地产业投资增速、短期贷款利率、外部金融危机冲击均对我国各层次房价泡沫具有显着的抑制作用。总体来看，我国房价泡沫膨胀背后的驱动力更多来自社会资本的推动，因此，需要树立以引导国内资本分流出房地产领域为抑制房价泡沫的调控思想主线；在这思想主线指引下来制定“疏堵结合”的房价泡沫风险防范政策。同时，需要对我国货币政策和调控政策进行统一协调，避免各种政策的冲突：首先，实施适度从紧的货币政策（降低广义货币增速、提高短期贷款利率、适度降低银行面向房地产业的贷款规模及增速）；其次，在保持房地产业投资增速的基础上，加大国内一、二线城市的土地供给，严厉打击地产商的“囤地”和“捂房”行为；最后，在当前资本管制难以快速放松的情况下，一方面要合理拓展居民的投资渠道，引导社会资金分流出房地产领域而转向其他实体经济项目；另一方面，严厉整顿和清理通过“影子银行”渠道违规发行没有明确标的对象的理财产品来为房地产业融资的行为。
　　
　　（三）强化经济政策及其改革取向的连贯性和稳健性，提升国内居民对政策预期的稳定性。一方面，需要保持国内物价稳定以降低国内居民的通胀预期；另一方面，要避免人民币汇率短期的过度波动，明确人民币汇率改革机制取向，降低人民币在短期内的升值或贬值预期，通过这些预期管理来减缓社会资本持续流向房地产领域的动力。与此同时，加强对短期国际资本异常流动的监管，防止其过度波动对我国住宅价格泡沫产生不利冲击。
　　
　　（四）针对不同区域或不同层次的房地产市场，实施差异化的房价调控政策。当前国内住宅市场、办公楼市场和商铺市场的价格泡沫存在严重分化，且对房地产调控政策的反应程度存在较大差异。近10年来，大部分房地产调控政策仅仅抑制了商铺市场价格泡沫，而加剧了住宅市场价格泡沫，限购政策助推各层次房价泡沫的膨胀，总体调整政策效果归于失效；相比之下，针对购买第二套房时实施的最低首付比例措施能较为显着地抑制各层次房价泡沫。因此，建议在制定房地产调控政策时，需要考虑对不同区域或不同层次房地产市场的影响差异，必要时实施“一城一策”的调控政策。在以住宅市场为调控重点的前提下，可以考虑取消抑制需求的行政调控措施（限购政策），转而采取更加市场化的调控措施（大幅提高第二套房首付比例、全面征收房产税、提升第二套房贷款利率并缩减规模等）来有效抑制各层次房价泡沫。
　　
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