城镇化与房地产现状研究

    本篇论文目录导航：

【题目】新型城镇化与房地产价格之间的关系探析 
【第一章】新型城镇化对房价的影响研究绪论 
【第二章】新型城镇化的概念、内涵及特点 
【第三章】城镇化与房地产现状研究 
【第四章】新型城镇化对房地产价格影响 
【第五章】新型城镇化发展对房地产价格的影响实例分析 
【结论/参考文献】城镇化进程下房地产价格研究结论与参考文献

　　3 城镇化与房地产现状研究

　　3.1 我国城镇化的发展历程

　　①中国城镇化发展的历史

　　可以说中国的城镇化是在 1949 年以后发展起来的，在新中国成立之前，中国并没有真正意义上的城镇化。中国的城镇化进程进入了一个新的时代源于新中国的成立之后。而中国城镇化的另一个重要转折点就是改革开发尤其是市场经济体制的建立。总结 1949 年以后中国的城镇化道路，中国的城镇化道路分为四步走：

　　第一步：新中国成立之后的几年，即是在 1949-1957 年之间，农村人口迁移较多，中国的工业开始起步，中国的城镇化开始加速。中国在这一阶段政策由沿海向内地倾斜，资源逐步转移向内地。内地城镇化在这一阶段得到长足的发展，而城镇人口的增加扩大了城镇规模与生产规模。在这期间采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业极大地推动了中国城镇化的发展，中国的制造业得到发展，但是文化教育等方面停滞不前。

　　第二步：城乡差距逐渐拉开的时期，即为 1958-1978 年，形成城乡二元化发展。

　　中国的城镇化并不是一帆风顺的。为了收集、确认公民身份、地址等一系列信息中国在 1958 年颁布了《中华人民共和国户口登记条例》。为了解决登记公民信息的问题，政府制定了相关计划、措施，这些政策随着中国政治、社会、经济的发展，形成了一套适应中国大规模人口，以及人口迁移的户籍制度。这种户籍制度强行的把农村人口和城市人口分割为性质不同的农业人口和非农业人口。国家对这两种人员实行有差别的社会福利待遇。但这种政策将城镇与农村之间画出一条泾渭分明的界限。经济、基础设施等的发展建设在这两个地区出现了两极化发展，使得中国存在一定的农村歧视以及城市优越感，这种城乡二元结构一直延续至今。

　　中国在这一阶段也经历了黑暗的十年，文化大革命，在很大程度上减缓甚至使得中国的城镇化倒退，这也说明国家政策对城镇化的影响之大，在这个阶段，中国城镇化起起伏伏，一共只提高了不到 2 个百分点。

　　第三步：在这一时期，以东部沿海城市为代表的中国农村城镇化加速进行，1979-1991 年中国经济与城镇化都得到很大发展。中国改革开放的开始源于 1978名年底党的十一届三中全会，这也是中国的城镇化的一大发展高潮阶段。城镇化的大发展离不开农村体制的改革。中国在这一时期为了促进经济的发展，加大资金投入，以人力、技术、资金等多方面优惠政策鼓励小型自主创业，引导农民走出农村，发家致富。同时国家设立了经济特区，鼓励一部分人先富起来，以他们再来带动其他地方的发展，这些经济特区吸引了大量农村人口与有志之士前往创业。在这一阶段，人口大量涌进城市，以人口城镇化、经济城镇化角度来说，城镇化得到了质的飞跃。

　　第四步：社会主义市场经济体制的建立对中国产生了很大的影响，第四步就是 1992 年至今这一阶段。在这时期中国城镇化水平增长迅速。改革开放的深入也带动了经济与城镇化的进一步发展。

　　②中国城镇化的现状

　　十一届三中全会提出的改革开放从多个方面对中国产生了影响。在 1978 年以后，中国的城镇化水平处于一个不断加速的过程。通过查询中国统计年鉴，发现到 2013 年中国城镇化水平达到 53.73%,城市数量已经增加到 653 个。中国经济发展的核心在拥有密集城镇化的东部沿海地区。但与此同时，中国的城镇化也涌现出许多弊端。

　　3.2 我国新型城镇化推进的必要性

　　3.2.1 传统城镇化发展中存在的问题

　　中国的城镇化是在 1949 年以后发展起来的，在新中国成立之前，中国并没有真正意义上的城镇化。在这之后，农村人口开始涌入城市、城乡差距逐渐拉大。

　　而中国城镇化的另一个重要转折点就是改革开发尤其是市场经济体制的建立。在城镇化发展的漫长过程中，还是存在以下几个方面的问题：

　　①城镇化发展跟不上工业化发展速度

　　工业化与城镇化是我国现代化发展的一个必要过程。同时，它们相辅相成，共同进步。工业化主要是指第二产业比重不断上升的过程，而城镇化带动农村人口向城镇转移，同时也推动了第二、第三产业的发展，但研究发现工业化速度远远大于城镇化发展速度，工业发展速度促进了城镇化发展，但城镇化发展速度不够有可能阻碍中国工业、社会、经济的发展。产生这一现象的主要原因就是产业分布缺乏合理规划，布局不合理。

　　②城镇化水平差距显着，过分追求速度

　　由于地理优势、国家政策支持、交通便利等因素，东部地区与沿海地区城镇化发展迅速，随之而起的是一大批城市的迅速发展，集聚与辐射功能显着。这就造成，沿海地区城镇化高于内陆地区、东部地区又远远高于西部地区，形成东西差距极端的一个状态，城镇化发展水平不平衡。

　　在城镇化发展过程中，存在过分追求城镇化速度，忽视城镇化质量，大拆大建，造成千城一面的局面，同时造成城市运行与治理成本过大，影响城镇居民的正常生活，违背了城镇化发展的是为了提高居民生活水平的宗旨。

　　③城市福利保障等方面不够完善

　　传统城镇化只是简单的人口城镇化，农村人口大量涌入城市，但城镇化进程缓慢，进城打工就业人员即使进城多年也无法享受城镇居民的待遇，这也是社会分配不公的体现。同时在中国大中小城市经常能看到堵车、居民楼脏乱，河流污染等问题，这都是相关设施建设不完善。这些都直接关系着民生工程。

　　④城乡二元化矛盾突出

　　在城镇化发展过程中，城乡关系得到了很大改善，但城乡二元化仍然显着。

　　中国农业现代化速度缓慢，设施落后，农民很难提高收入，而城镇化的发展不但并未解决这些问题，还由于城镇化过程中土地需求产生拆迁、征地、旧城改造中的不法行为造成城乡矛盾加剧。而城市建设需要大量劳动者，这些劳动者大多来源于农村，但城镇却无法提供他们就医、教育、住房、养老等相关保障。这些矛盾都加剧了城乡二元化结构。

　　3.2.2 新型城镇化推进的意义

　　①新型城镇化是解决“三农”问题的必要途径

　　“三农”问题即是农民、农村、农业这三大问题。解决“三农”问题关系着中国的整个经济大局。传统城镇化造成农民增收难、农业发展滞后、农民综合效率低、农产品结构过剩、城乡差距显着等问题。推进新型城镇化可以从制度设计方面解决“三农”问题，打破城乡二元结构，使得城镇化与推进农村建设实现良性互动，和谐发展。

　　新型城镇化带动了农业人口向城镇转移，这就使得农村多余劳动力减少，提高农业效率，增加人均耕种面积，增加农产品收入降低成本，保证中国的粮食安全，保证 18 亿亩耕地红线安全。同时新型城镇化不只是简单的人口城镇化，而是秉承“以人为本”的思想让农转非人口真正从就业、医疗、教育等方面享受城镇待遇，这又提高了农转非人口对政府的信任问题。最后，新型城镇化对农业产品的现代化进程具有现实意义，可以发挥城镇的集聚与辐射作用，聚集人口的同时使得农村市场与城镇交接，最后能够促进农产品的现代化产业升级。

　　因此，新型城镇化从农村剩余人口、农民收入、农转非生活水平、与农产品产业升级等多个方面解决“三农”问题。

　　②新型城镇化是扩大内需、释放红利的关键之举

　　李克强指出：面对世界经济低迷的趋势，中国作为大国要立足内需，城镇化就是最大的内需。截止 2013 年底，我国的城镇化率已经达到 53.73%,相比去年增加 0.77 个百分点，处于较高速发展状况。而在推进新型城镇化过程中，城镇人口的扩张意味着更多的消费需求，更意味着从水、电、煤、气等一系列配套需求的相应产生，在扩大内需的同时，增加农民的就业机会。

　　而新型城镇化不同于传统城镇化，要让农转非人口真正成为城镇居民，把农民工逐步转为城市市民，对户籍制度进一步改革，同时加强基础设施与保障性住房的建设。这就会改变农村居民原有的生活习惯，尤其是消费习惯，进一步扩大内需，释放人口红利，真正破除城乡二元结构，使得农村居民能够真正享受到改革红利。

　　③新型城镇化是促进中国经济转型的重要手段

　　新型城镇化作为中国的长期发展战略，不仅能够促进经济的发展，同时对中国经济转型也有推进作用。中国的产业结构不合理、简单粗放的发展方式已经开始制约着中国经济的进一步发展，因此中国正处于重要的经济转型期，从中国制造发展为中国创造，从农业大国发展为农业强国，使得三大产业协调发展。

　　三大产业与新型城镇化都有着密切的关系，新型城镇化能够推动工业化发展，带动非第一产业劳动力的增加，促进相关产业的发展。与此同时，第一产业也因此走向现代化的进程，真正做到农业强国。因此，新型城镇化是中国经济转型、产业调整的重要转折点，对中国今后改革发展至关重要。

　　3.3 我国房地产业的发展

　　3.3.1 我国房地产业的周期性发展

　　房地产行业作为国民发展的重要产业，它与与经济周期相似，我国房地产业也表现为复苏、繁荣、衰退、萧条。其中复苏与繁荣是房地产周期的主要阶段，而衰退与萧条则是其中的过渡阶段。

　　①复苏时期

　　中国房地产市场的起步较晚，在改革开放政策后，中国的房地产市场才逐步的发展起来，中国房地产经过长时间的复苏，在此期间，房地产投资慢慢上涨，房价呈现稳增长状态，房地产价格的增长带动了一定的物价增长，为房地产业的繁荣打好基础。

　　②繁荣时期

　　1998 年的住房制度改革的推动下，中国房地产在几年的沉寂之后开始启动在2003 年到 2012 年间中国房地产经历了房地产业的大繁荣，房地产价格呈现爆炸式增长，尤其以北上广深等大城市更加明显（如图 3.1）。

　　③房地产业现状

　　2014 年以来，我国房地产进入一个调整期，在早期大量拿地，大量建房的基础上，造成供过于求的场面，多数城市出现房地产价格下跌场面。截止 2014 年年底，百城房价均价为 10500 万/平方米，同比下降 2.7%.在中国大部分城市，房地产从 2014 年五月份以来已经出现连续 8 个月的下降，仅有一线城市还有一定情况的上涨，但上涨额度相比前几年有了较大的降低。可以说，中国的房地产业迎来了一个重要的转型期，房地产业已经从趋势性机会转向结构调整的机会。在结构调整中，中国的房地产业会日趋合理，朝着更加健康的方向发展。

　　3.3.2 房地产价格的影响因素

　　①需求因素

　　第一，人均可支配收入。收入与房价一直存在着正相关的关系，而人均可支配收入就是收入的重要指标，反映了居民的消费水平。居民只有人均可支配收入足够高，才会构成对房地产的需求，增加房地产的需求量。不同城市的房价千差万别，主要是当地居民生活水平有很大区别，而生活水平主要体现在人均收入上，当前北上广深的房地产价格屡创新高，是三四线城市的几倍甚至达到十倍之多，这个数据也说明了人均收入与房地产价格存在正相关的关系因此，人均可支配收入对房价有着长期的影响，随着居民生活水平的提高，反映出来人均可支配收入的提高，房地产的需求量也会进一步增加。

　　第二，城镇化水平。城镇化的推进过程中，城镇被进一步扩张，农村人口大量涌入城市，这就造成房地产大量的需求量，毕竟房地产的消费者是人。人口数量的多少会直接对房地产价格产生影响，如果人口大量增加，就会增加需求量，可能造成供不应求，这就会造成价格的上升。人口还会从人口构成方面影响房地产价格，不同的年龄层构成了不同的家庭构成，一般可以说又有老年人家庭，拥有小孩家庭，单身家庭，已经双人家庭，不同的家庭构成对房地产的需求不同，对商品房的要求也会不同，会从各方面对该商品房的定位造成影响，也就会影响该商品房价格。而从社会职业划分人口，不同人口素质的人群也会对房地产价格产生影响。

　　第三，房价走势的预期。房价处于不断上涨时，由于对房价的走势预期为继续上涨，还是会有很多消费者大量进行购房、囤房。可作为商品进行投资，就会大大增加房地产的需求量，提前消费。但是当对房地产价格走势不清晰，预期价格不明朗时，很多消费者会采取观望的态度，在此基础上，开发商也会采取观望的态度，这就很大程度上减少了商品房的需求量。对房价走势的预期很大程度上决定了一定时期内的商品房需求量，也就对房地产价格产生影响。

　　②供给因素

　　第一，土地成本。作为不可再生资源，土地是房地产开发中的重要资源。在大中城市，尤其是人口集中地区，土地成本及其高，在房地产开发成本中占了非常大的一部分，所以有些学者认为，地价决定房价，但反过来房价也会抬高地价。

　　最终的成本价格都会在房价上体现出来，由消费者承担。而土地的价格受到市场与政府两方面的影响，我国公有制的土地政策也决定了政府对土地价格具有决定性影响。

　　第二，建筑材料费等。建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生以及建造商品房及附属工程花费的建筑材料等费用也是房地产成本的重要一环，在一定程度上影响着房地产价格。

　　③宏观因素第一，宏观经济因素。经济大环境肯定会对房地产业产生很大的影响，其中尤其是第二、第三产业的发展会对其产生巨大影响，在中国经济稳步上升的这些年，房地产业发生了翻天覆地的变化，而在金融危机的时候，也对我国房地产造成很大的震荡，中国是在政府救市的前提下花了几年时间房地产业才有所回暖也说明了经济环境对房地产业产生的重大影响；第二，宏观政策因素。房地产是具有消费与投资双重属性的产品，正因为如此，房地产受制于国家政策。而政府习惯于对房地产市场进行调控，房地产相关政策每年都是层出不穷，也时时牵动着百姓的心，因为每一次政策的出台都会对房地产价格和产生很大的影响，尤其在救市方面，但却在稳定房价方面政策存在一定问题，总是出现上有对策、下有政策的局面，尽管如此房地产税、银行利率等的调整还是对房地产产生的影响是不可忽视的。

　　3.4 新型城镇化与房地产价格的互动分析

　　3.4.1 新型城镇化对房地产价格的影响

　　新型城镇化的推进是中国的一项长期国策，新型城镇化不同于传统城镇化的是，它不但是人口转移的一个过程，也是产业升级结构调整的一个推进过程。在城镇化过程中，居民生活水平与方式都得到了很大的提高，进一步推进了房地产价格的健康发展。

　　①城镇土地的扩张，增加了房地产市场的供给

　　新城镇化过程中，城市版图进一步扩大，为房地产开发提供了丰富的土地资源，增加房地产的供给量。在这一过程中，政府可通过控制土地的供应来维持房地产的供需平衡，加大政府宏观调控能力，使得房地产价格日趋合理，以此导向房地产朝着更加合理健康的市场发展。

　　②城镇人口增加，房地产需求增加

　　第一，新型城镇化推进过程中，新增大量城镇人口，为了在城镇化中生存发展，这部分人口对房地产具有刚性需求，这就进一步提高了房地产价格。

　　第二，新型城镇化在推进过程中，致力于将新增城镇人口从居住、消费等习惯方面真正适应城镇，成为城镇人口，这就改变原有的消费习惯，对居住环境提出更高的要求，又在一定程度上助推了房地产的发展。

　　第三，城镇化就是最大的内需，在城镇化发展过程中，经济得到了很大的发展，经济大环境的好转也会对房地产起到促进作用。

　　第四，旧城改造造成大量住房需求。在新型城镇化推进过程中，秉持“以人为本”的核心，为了保障人民生活环境，享受基本保障与设施，更加合理进行城市规划，原有旧城与棚户区的拆除与改造，大量居民失去原有住所，这就早就大量住房需求。

　　③工业化带动房地产业的转型，使房地产价格理性回归

　　传统城镇化与工业化步伐不一致问题日益显露，在新型城镇化推进过程中，工业化得到了一定的稳定提高与发展。新的经济中心的建设也为房地产业带来了新的机会与挑战。在新城镇经济区域开发中，设计合理，功能规划全面，避免了千城一面，大拆大建的局面，也为房地产业转型调整提出更大的挑战。

　　3.4.2 房地产对新型城镇化的影响

　　房地产开发对于新新型城镇化的推进至关重要，房地产业吸纳了大量外来人口，提供就业、生活场所，推动了西新城镇化的发展。

　　①房地产为新增城镇人口提供生活场所

　　推进新型城镇化过程中，大量人口转入城镇，这部分人口的居住成为一大问题，而房地产的开发过程中，变低层建筑为高层，政府提供更多的经济与保障性住房，为这部分人群提供了容纳空间，为他们融入这座城市，在这座城市得以生存下去提供了基本条件，为新型城镇化的进行提供了基础。

　　②房地产业为新增城镇人口提供就业机会

　　在农业人口转入城市的过程中，他们大都没有很高的文化，也没有专业的技能，使他们在城镇这片土地上难以为生，但房地产业的低门槛为这些人群提供了更多的就业机会，让他们能慢慢在这片土地上生存下去，真正成为城镇居民。这也就解决了城镇化过程中一大民生问题。