我国物业管理行业发展研究

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　　【题目】中国物业管理品牌发展问题及有效策略
　　【第一章】物业管理企业品牌构建分析绪论
　　【第二章】物业管理品牌理论基础
　　【第三章】我国物业管理行业发展研究
　　【第四章】我国物业管理企业品牌发展调研分析
　　【第五章】万科物业品牌案例分析
　　【第六章】物业管理企业品牌建设策略
　　【结论/参考文献】我国物管品牌发展研究结论与参考文献
　　
   
　　三、我国物业管理行业发展研究

　　（一）我国物业管理行业发展进程

　　通过对我国物业管理发展历程的整理研究，在 1981 年我国第一家物业管理公司成立之后，因为政策、经济等各种原因的影响，物业管理发展缓慢。物业管理在全国范围内得到真正发展应该是从 1995 年起步的，到今天已经走过了 20 个年头，回顾我过物业管理从初步试点到全国品牌发展大致经历了四个阶段。

　　第一阶段，中国物业管理的试点阶段（1981-1994）在这十余年里，我国部分城市相继成立了物业管理公司，大部分公司运作堪忧，在此阶段深圳物业管理却摸索出了自己的发展道路。第二阶段，全国物业管理的全面推广阶段（1995-1999）1994 年之后，国家相继出台了一系列文件以保证物业管理发展在全国范围内的顺利推进。第三阶段，大中型城市物业管理品牌形成阶段（2000-2005）我国在 2000 年实施货币化分房，住房分配已经截止，物业管理企业在各种优惠政策的带动下在大中型城市开始了迅速的发展，物业管理开始朝着市场化、专业化发展，物业品牌也在无形的形成。在 2000-2005 年期间，无疑是机遇与竞争并存的时间，在其间一批知名品牌企业迅速扩张，占有了大量的市场而脱颖而出，在 2005 年，物业品牌格局基本形成，品牌时代已经到来。

　　第四阶段，全国性物业管理品牌形成阶段（2006-今 ）在近 10 年里，物业管理已经逐步从大中城市推广到中小城市以及乡镇。如今，全国大部分中小城市和乡镇已经实施了物业管理，但是大多数物业管理企业的管理水平和物业品牌建设水平有待提高①.随着人们对万科物业、保利物业、长城物业、中海物业等全国知名物业管理品牌更加认同和关注，物业管理品牌的竞争将变得更加激烈，企业物业管理品牌建设也将变得更加迫切。

　　（二）我国物业管理品牌发展概况

　　1. 我国物业管理品牌化的形成方式
　　
　　（1）物业管理作为房地产开发的配套服务往往会随着知名房地产公司的物业管理项目而迅速崛起。随着业主对物业服务需求的逐步提高，物业管理项目在一定情况下也成为房地产商售卖房屋的主要吸引力，通过加入投入对物业管理品质的打造吸引住户。在房地产商的支持下，此类物业管理企业能够较为容易的形成品牌，从而形成良性循环，与房地产商形成双赢局面，如万科地产促进了万科物业品牌的建立，万科物业通过高品质的服务提升了万科地产的品牌。

　　（2）深圳物业管理企业“北上西进”.深圳物业管理在我国物业发展初期便脱颖而出，经过不断的发展壮大，已经在全国形成了众多知名品牌，并迅速占领了内地市场。如今，深圳物业管理企业在内地市场通过委托管理、顾问管理和合作管理等方式管理物业面积已超过 3000 多万平方米，深圳物业在全国品牌格局的竞争中已经取得了令人瞩目的成绩。

　　（3）国际物业管理品牌进驻中国。随着城镇化的进展带给我国物业市场的极大发展机遇和市场潜力，物业管理行业将吸引更多的国际物业品牌以其更加成熟的运作模式进入，成为中国物业管理品牌的竞争者之一，这无疑将会促进我国物业管理品牌的建设步伐，加快物业管理品牌格局的形成①.

　　2. 我国物业管理品牌发展模式目前而言，我国物业管理品牌发展模式主要可以分为两种，即单一品牌模式和主副品牌的发展模式：

　　单一品牌发展模式是企业较为常用的一种模式，即品牌具有一致性，公司和项目使用一致的品牌，避免了项目品牌开发的一系列成本及开发风险，固定品牌也方便客户识别和记忆，使项目和公司能够相互支持，共同发展。

　　主副品牌模式的运作依赖于较为成熟和知名度高的主品牌带动多个副品牌发展。通过主品牌的品牌效应让客户了解副品牌并逐渐建立信任度和合作关系，有利于通过多个副品牌抢占不同的细分市场。主副品牌相互牵制和带动，两者必须保持一定的一致性，共同协调发展。其企业项目品牌多采用“公司名称+项目名称”的模式②.

　　3. 我国物业管理品牌排名情况除了广告宣传、口碑效应，各大网站及中国物业管理协会发布的物业管理企业排名是消费者了解和物业管理企业的基本途径。跟据中国物业管理协会 2013 年10 月发布的《2013 年物业管理行业发展报告》，现将全国物业管理品牌“综合实力前 20”、“服务特色品牌前 20”整理如下：
　　
　　（三）我国物业管理行业发展基本情况

　　1. 政策法规逐步完善据《2013 年物业管理行业发展报告》显示，全国 20 个省（自治区、直辖市）颁布了条例，4 个颁布了管理办法或规定；27 个省会城市中 16 个颁布了条例，4个制定了办法，3 个制发了规定，部分见下表：
　　
　　2. 管理规模不断拓展据报告显示，截止 2012 年底，物业管理面积约 145.3 亿平方米，较国家统计局 2008 年发布的第二次经济普查数据公报显示的 125.46 亿平方米增长了约16%. 各省、自治区、直辖市物业管理面积分布情况如下：
　　
　　3. 企业数量增长较快、从业队伍加速扩大报告显示，据不完全统计，2012 年底物业服务企业约 71000 余家，较 2008 年经济普查公布的 58406 家增长了约 23%,以广东、江苏、山东居多。全国共有 43919人获得物业管理师资格，占全国 612.3 万从业人员的 0.7%,行业整体从业人员素质有待进一步提高①.

　　（四）我国物业管理行业品牌化发展的必要性

　　根据上文分析可以看出，物业管理市场机遇与威胁并存，物业管理企业的竞争已经进入了品牌竞争阶段。在物业管理企业竞争日趋激烈的情况下，通过物业管理品牌提供行业竞争力，具有至关重要的意义。

　　1. 满足业主高品质、多元化、个性化需求随着物业服务需求的不断增加，业主对居住、工作环境有了更高的要求，其需求呈多样化、个性化发展。物业管理企业在提供治安良好、环境整洁、服务设施齐全等基本服务之外，需要通过创新服务建立具有特色的服务品牌以满足业主对地位、个性、品味等方面的需求。而业主能够通过物业管理企业的品牌建设找到符合自己需求的选择。
　　
　　2.物业管理品牌代表信任与承诺，保障业主利益优良的物业管理品牌往往代表着高水平的管理和服务质量，选择品牌企业降低了业主不满意的风险，使业主利益得到承若和保障。优秀的品牌建设者往往会通过建设利益共存、信任合作关系来提高客户忠诚，品牌代表着企业对客户的承若，是企业与客户在交互过程中形成的一种契约。

　　3. 提高竞争优势，避免恶性价格竞争物业管理企业面对目前高度竞争的市场和产品（服务）同质化日趋明显的情况下，面对着运行成本高、低价位恶性竞争等问题。通过物业管理品牌化建设，能够提高品牌区分度及品牌溢价，为企业带来巨大的经济效益。

　　4. 打造企业形象，形成良好口碑通过物业管理品牌化建设，有利于树立企业形象。良好的形象和信用容易为业主所接受，在接受物业公司提供的服务的同时能够形成广泛的口碑效应。知名企业，也更容易吸引到优势的合作商，被更多的社会资源所青睐，以更低的推广成本、运营成本抢占市场。