住宅小区物业管理早期介入的内容、作用及对策

　　一、住宅小区物业管理早期介入的现状

　　目前，我国住宅小区物业管理早期介入的状况并不令人满意，相当一部分的开发建设单位对物业管理早期介入的认识有偏差：开发商要“花钱买意见”、“花钱买整改”，心里不太愿意，所以部分开发商并未让前期物业管理公司真正“早期介入”。还有物业服务企业的问题：有的前期物业服务企业在早期介入时的跟踪管理不够到位，如没有参与安全监控、电梯等设施设备的选材、安装和调试，因此对这些设施设备今后的运行管理也带来了不便。

　　二、住宅小区物业管理早期介入的内容

　　1.早期的顾问身份

　　当物业处于规划设计阶段时，设计人员在制定物业设计方案的过程中，由于所站角度不同，于是不可避免的会考虑不到业主日后使用的便利性和物业公司管理的需要，例如配套设施的完善、水电供应容量的问题以及预留一定宽度的应急通道等，从而导致物业建成之后出现管理上的漏洞和功能布局上无法弥补的缺陷，所以在规划设计阶段，物业服务企业应以顾问身份参与其中，为设计方案把关，提出符合实际需要的建议，有效帮助设计人员修正物业设计方案，使之达到最优。

　　2.中期的监理身份

　　当物业处于建设施工阶段时，物业服务企业可以派遣有丰富物业管理经验的人员以监理身份介入其中，一方面通过工程监理，使工程质量得到了保证，另一方面物业管理人员可以借此机会全面了解所开发的项目，例如管道线路的铺设和走向等，从而有利于日后接管验收和物业服务的顺利开展。

　　3.晚期的管家身份

　　当物业处于接管验收阶段时，物业服务企业应以管家身份全面介入，对工程施工、设备安装的质量从管理和运行的角度进行全面监控，如发现问题应与施工单位或房产开发单位及时协商、及时解决、防患于未然，为日后提供良好的物业服务打下坚实的基础。

　　三、住宅小区物业管理早期介入的重要性

　　1.有助于完善设计，避免先天不足

　　我国幅员辽阔，各地对居住要求大不相同，于是会对物业设计提出各自需求，例如在沿海地区都有台风季节，台风夹着暴雨时可能会使槽内浸水，并倒灌进屋，因此须对平口槽进行改进，变成外低内高，则可有效防止雨水进入。

　　2.有助于房屋建造质量的提高

　　由于物业服务企业在物业管理的实践中，掌握和积累了大量关于物业使用和服务方面的第一手资料，所以对房屋在长期使用过程中所产生的各种问题十分清楚，因此当物业管理人员以监理身份参与物业施工建设后，使工程质量得到了提高，从而有效避免了日后因补救施工质量所产生的不必要的支出和工作量，同时也不会影响日后物业管理工作的正常开展。

　　3.有助于提高物业管理公司的服务水平

　　物业管理企业可利用早期介入的机会，提早了解项目的基本情况，提前接触业主，为后期的物业管理做准备，提高了自身的服务水平，所以当接管后，为业主办理入住时，物业服务企业不会无法应对各种突发状况，而会游刃有余的去处理，从而在业主面前树立起物业服务企业良好的专业形象。

　　4.有助于促进房产物业的销售

　　物业管理早期介入使物业使用功能不断完善，多角度、多方位地满足了业主和使用人的需求，从而物业进入到消费领域后能吸引更多的消费者购买，极大的促进了房产物业的销售，进而提高了开发商的开发收益。同时，由于开发商在项目开发建设过程中引入高水平的物业管理咨询，能让消费者真切地感受到房地产开发商对物业管理的重视，从而提升了自身的品牌。

　　四、完善住宅小区物业管理早期介入的对策

　　1.房地产企业应协助物业公司完成早期介入的相关工作

　　在物业前期，房地产开发企业除了做好在各阶段的重要工作角色外，还要积极地配合物业管理公司早期介入工作，为物业公司提供尽可能的方便并与物管工作人员和睦相处，从而提高物管公司在早期介入工作中的积极性和效率。

　　2.物业服务企业应不断加强自身建设

　　物业服务企业以不同身份介入项目建设各阶段并采取措施时，不能因为与房地产开发商存在特殊关系（如父子关系），或者视其为衣食父母，而对项目在开发建设过程中出现的种种隐患视而不见。

　　3.扩大物业服务企业的经营范围和职能

　　在目前现有的制度下，物业服务企业通过扩大经营范围和职能，则更容易解决早期介入现存的问题，例如物业服务企业可以获得国家的监理资质证书，从而能开展监理和物业管理等多种业务，这样物业服务企业一方面在监理过程中履行早期物业管理的职能，另一方面在项目竣工销售后进行真正意义上的物业管理，从而减轻开发商需要承担大部分早期介入费用的压力，同时也不会出现由于监管部门的增多而引致施工方的反感。

　　4.有关部门应健全相应的法规体系加以保障

　　推广物业管理早期介入，建立健全法规制度是最重要的和最有力的保证，从制度上让开发商自觉接受物业管理早期介入，重视物业管理早期介入环节，使之成为进行开发项目建设的必要条件之一。同时，通过建立健全相应的物业法规制度，明确规定物业管理早期介入何时介入、如何介入以及介入的具体内容等，从而进一步规范整个物业市场。

　　五、结束语

　　综上所述，物业管理早期介入能逐步推进物业服务水平的提高；能对业主的物权进行有效的保值、增值；能培育良好的物业市场；能促进物业服务企业走向健康发展的道路，所以物业管理早期介入有着举足轻重的作用。我们只有通过全面推广住宅小区物业管理的早期介入，才能最终形成开发商、业主和物业管理公司的三赢局面。

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