厦门市物业管理发展的困境及应对措施

　　物业管理业是随改革开放逐步发展的新兴服务业，对千家万户的生活品质、和谐社区及文明城市建设有着重要影响，因此受到了越来越多的关注与重视。立足全国，厦门物业管理起步虽晚，但经过二十多年的发展，其企业数量和管理规模、企业素质和服务水平、社会效益和环境效益与经济效益等都得到了大步的发展。同其他城市的物业管理类似，厦门市物业管理在发展过程中也凸显出一些亟待解决的问题。只有采取适当的解决措施，才能让厦门物业管理在新一轮的跨越式发展中持续、健康地发展。本文主要从厦门物业管理发展的现状着手，分析当前形势，提出厦门物业管理面临的发展良机与挑战，以期抓住机遇，促进厦门物业管理的蓬勃发展。

　　一、厦门市物业管理业发展现状分析

　　厦门市物业管理业的发展以1988年9月26日厦门市物业管理公司的成立为标志，宣告了厦门对计划经济下传统房屋管理体制的突破。历经二十多年的发展，在国家和地方性法规的出台与指导下，厦门市相继发布了《城市新建住宅小区管理办法》（1994）、《厦门市住宅区物业管理办法》（1995）、《厦门市物业管理收费办法》（1998）、《厦门市住宅区物业管理条例》（1998）、《厦门市住宅区公共设施专用基金管理暂行办法》（2000）、《厦门市房屋公共维修金管理规定》（2000）、《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》（2003）、《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》（2008）。

　　这些法律、法规的出台，对厦门物业管理的发展起到了良好的指引与规范作用，促进了厦门物业管理的规范化发展。

　　截至2013年底，厦门市具有资质的物业服务企业达272家，从业人员约4.5万人。管理面积8,000万㎡。物业管理的范围由原先的住宅小区、商场扩展至工业集中区、学校、运动场所、医院等社会公共建筑。物业管理规模与区域的发展扩大，以引进人才为依托，吸纳大量劳动力，为社会提供了大量的就业岗位。物业服务人员素质与业务水平的不断提高，对厦门卫生水平的提高、社区的绿化美化、邻里纠纷的处理等起到积极的推动作用，对厦门整体城市素质的提升起到了不可忽视的作用。与此同时，物业管理企业的良好服务素质，对其积极开展的经营活动起到催化作用，促进了行业经济效益的提高。

　　二、厦门市物业管理发展中存在的问题

　　厦门市物业管理业起步虽晚，却又因起点高，发展较快，取得的发展成果也较喜人，但又因物业管理属于持续时间长、涉及面广、牵涉主体多、法律关系复杂的综合性管理服务活动，不可避免地存在着我们必须要面对的问题，对其进行分析，并采取措施解决问题，才能促进其更好发展。目前厦门市物业管理主要存在以下问题：

　　（1）法制建设滞后、监管力量薄弱。厦门市虽然在物业管理的法制建设上已经做了大量工作，但是与国家法令法规相比，仍是滞后的。滞后的法制建设与薄弱的监管力量，不仅会让物业管理产生的矛盾与纠纷得不到有效处理，还会让物业管理的发展因这些矛盾纠纷而止步不前。

　　（2）思想认识上的偏差，包括对物业管理的认知及对物业服务企业的理解程度不够。因人们对有偿服务的接受程度有限，造成物业管理费收取的难度较大，这必将对物业管理业的可持续发展产生不利影响。相当一部分人把业主与物业服务企业之间的关系理解为“主仆”或“雇佣”关系，时常找茬，并小题大做，甚至不择手段恶意贬低，加上社会舆论对物业管理的负面报道过多，物业服务企业承受了太多不公正待遇及社会压力，必将影响其健康发展。

　　（3）物业管理公司收支不易平衡。业主对物业管理了解的不足与偏差，很容易只关注物业管理收取费用高低、小区绿化、保洁及治安等表层现象，而忽视费用较高的楼房主体硬件维护、设备安全等问题。一旦业主交纳的物业管理费过低，无法达到物业管理公司的经营成本，造成“收不抵支”，必然会导致物业公司缩减服务项目、降低服务标准，以求降低其经营成本。同时，业主对服务质量不满，进而拖欠、甚至拒交物业费，这就会使整个小区的管理进入一个恶性循环，最终失利的是业主。

　　（4）物业服务企业与业主、开发商、相关执法部门的联系不够紧密。与业主之间的联系沟通不够，不仅直接影响物业服务企业的管理运作，也会影响业主享受物业提供的服务；缺少参与开发商的前期建设，被动承受开发商遗留的房屋质量、配套建设、产权面积不足等问题，增加了管理的难度；物业服务企业本身不具备执法能力，又缺少与相关执法部门的有效联系，这就造成了管理区域内违章搭建、装修，噪音扰民、油烟污染，车辆停放无章、占用公共通道等问题得不到彻底的解决。

　　（5）物业管理从业人员素质参差不齐，行业人才匮乏，高素质人才稀缺。因物业管理行业的社会地位较低，致使真正学习物业管理专业的大学生很少进入物业管理领域工作，加之传统物业管理的员工收入一般，不仅更容易将真正懂物业管理的高素质人才阻挡在门外，加剧了行业人才的供需矛盾，同时也时常发生员工辞职，造成从业人员流动性大而无法保证服务质量的尴尬局面。

　　三、厦门市物业管理的发展对策

　　认真面对目前厦门市物业管理发展存在的问题，有利于我们找到解决问题的办法，有利于厦门市物业管理的又好又快发展，进入一个良性的循环。针对以上提到的问题，我们可以按如下思路进行处理：

　　（1）政府应进一步加强立法进程，完善物业管理政策体系，对物业管理进行宏观调控。政策法规的制定对物业管理的发展具有指导作用，政府应给投资者、企业经营者创造良好的投资环境以促进经济发展。政府应为物业管理提供强有力的政策支持，才能使物业管理在城市建设中发挥应有的作用。

　　（2）加大力度对物业管理价值进行宣传。政府、物业管理企业等都应该采取尽可能多的方式与手段对物业管理进行正确的宣传，让业主对物业管理的资产、环境、社会价值有深刻的认识，增强业主对物业服务企业的信任感，提高物业管理行业的社会地位。

　　（3）建设竞争机制，多元化经营，以业养业。由于物业管理市场化的不断成熟，迫使物业管理业之间的竞争已经发展至全方位的市场竞争。随着物业管理业的深入发展，物业管理服务企业都必须朝相对合理的收费、更高水平的服务质量发展，才能在激烈的竞争中脱颖而出，打造出自己的品牌，由此在有限的物业市场中占领更多的市场份额，提升自己的市场地位。同时，物业管理者也应充分利用自身优势，与邮政、通讯公司、交通运输公司合作，为业主提供更为便捷的服务，提升服务质量，增加创收。

　　（4）物业管理企业应加强与业主、开发商、相关执法部门的联系，保证物业管理的正常运作。物业服务者应当与业主保持紧密的联系，对于业主遇到属于自己责任范围的问题时，应给予快速处理；责任范围外的问题应提供解决方法，与业主维持良好的沟通关系。对于开发商在建设期间遗留的问题，物业服务者应当勇于提出，让开发商妥善处理，以减少日后在管理过程中产生难题。与相关执法部门保持畅通的交流，有利于物业服务的整体运行。

　　（5）提高从业人员的综合素质，建立职业化管理团队。通过对从业人员进行定期的业务能力培训、物业管理师注册制度、执业资格制度建设等途径，不断提高物业服务人员的业务水平与能力，培养更多高素质的物业管理经理人，不断提升物业管理行业的整体水平。

　　四、结语

　　物业管理对人们的生活、工作和学习都有十分重要的作用，物业管理企业必须从自身、从人们、从政府等多方面着手，让人们认识到物业管理的重要性和必要性，并获得人们对物业管理工作的全力支持和信任，只有这样物业管理工作的开展才具备源源不断的动力，“以小汇大”，最终实现厦门市物业管理企业的可持续发展。厦门市物业管理行业仍具有一定的发展空间，物业管理企业应当以诚信为本，踏实做事，提高自身的服务质量，树立自己的形象，创立自己的品牌，才能在物业管理市场立于不败之地。

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