物业管理外包服务的模式及其关键问题分析

　　物业管理集管理和服务工作于一身，在物业行业的发展建设过程中发挥着至关重要的作用。在社会主义市场经济快速发展的大环境下，物业管理工作登上现代舞台，我国针对该行业发展的实际状况出台了一系列相关政策和法规，如《物权法》和《物业管理条例》等，在实际发展建设过程中，物业管理服务外包仍存在较多问题，物业管理公司必须结合实际发展状况采取有效解决措施，为促进行业的发展建设提供动力保障。

　　1 物业管理外包服务的模式

　　伴随着经济的发展，物业服务物业管理公司取得飞速发展，服务外包管理模式的应用在有效的监控之下完成相关的业务工作，从而达到降低成本，满足了物业管理公司获得经济效益的发展目的。首先，物业管理外包服务模式能够实现专业化管理，在提高物业管理公司整体竞争力的同时，快速提升物业管理公司的服务水平。市场随着需求的产生而产生，实现资源的优化配置必须保障市场经济具有一定优势。目前，绝大部分服务商将各专业服务作为主要的经营业务，不仅可以实现人力资源的优化配置，还能保证资金、设备以及管理技术的合理分配，是强化业主经营效益、提升整体服务水平的重要手段。在上世纪，我国已经开始采用物业服务外包模式，并在物业管理公司的发展建设过程中发挥着至关重要的作用。

　　物业管理外包服务还能实现物业管理公司的规模化经营，有效降低运营成本。面临着激烈的市场竞争，物业管理公司要想提高自身综合实力，就必须开展管理外包模式，形成有效的管理方式；最后，物业管理外包模式还能实现物业管理公司化经营，合理规避发展过程中遇到的风险。实施物业外包管理模式首先可以降低物业服务用工风险；其次还能降低经营风险，为提高物业的风险防控能力打下坚实的基础。

　　2 物业管理服务外包关键问题分析

　　物业管理服务外包中的关键问题要从物业管理外包服务的优点和缺陷着手，只有明确其优缺点物业管理公司才能结合实际发展状况，不断强化物业管理服务外包水平，为物业管理公司的发展建设打下坚实的基础。进入 21世纪以来，物业外包以合同的方式发包给相关单位，承担物业服务外包的公司必须具备较强的专业性。目前，绝大部分业务服务外包公司已经将绿化、保洁、餐饮以及设备运动等纳入到外包的范畴。业务外包实质上是资源的外取，在改变传统物业管理公司内部员工负责所有业务的发展模式的基础上，将物业管理公司发展过程中的非服务外包业务转化成服务外包业务，为促进物业管理公司的发展建设速度打下坚实的基础。

　　2.1 物业管理服务外包的优势

　　物业外包管理的优势在一定程度上促进了物业管理公司的发展建设，是现代社会物业管理公司发展的主要选择之一。笔者结合多年工作经验，对物业管理服务外包的优势做了以下总结：

　　①降低经营成本。物业管理服务外包在一定程度上能够降低物业管理公司的经营成本，是提高物业管理公司经济效益和社会效益的重要手段。物业管理服务外包以分工服务为发展基础，分工服务的基本模式在提高物业管理公司经济效益的同时，将多种专业性服务有效地结合在一起；随着物业管理服务外包的发展，工作人员数量明显减少，管理费用随之降低；将转向业务以外包的形式承包给具有较强专业性的公司，物业管理公司可以节约大量固定资产，为强化物业管理公司的成本控制打下坚实的基础。

　　②物业管理服务外包还能有效提高物业管理公司的服务水平。专业性较强的外包承包公司通过物业管理公司内部丰富的资源优势和规模化的发展优势及技术资源，可以全面提高服务外包发展过程中产品的质量，为物业管理公司的发展建设提供动力保障。

　　③物业管理服务外包还可以增加服务项目，从根本上满足业主的实际需求。伴随着经济的发展，现代社会对各行各业的发展提出了更高的要求，随着社会思潮的多元化和丰富化发展，人们生活环境发生了翻天覆地的变化。因此，物业管理公服务外包必须以多元化的种类面对多元化发展的社会，只有通过服务外包业务实现资源的外取才能从根本上提高物业管理公司的实际经济效益。

　　④业务外包可以规避物业管理公司发展建设过程可能遇到的风险。伴随着市场竞争的激烈化发展，物业管理公司要想在激烈的市场竞争中站稳脚跟，就必须结合实际发展状况不断提高物业管理公司防范和抵御风险的能力。

　　在实际发展过程中，有的项目具有风险高、管理难度大以及专业性强等特点，采用服务外包方式可以有效规避其中存在的风险问题。

　　⑤物业管理服务外包还能将物业管理公司内部资源集中，从根本上提高物业管理公司的成本效益。如果某项业务具有较高的实际价值，在保障物业管理人员较高综合素质的前提下，可以进一步提高物业管理公司的整体竞争力。

　　2.2 物业管理外包服务的缺陷

　　在实际发展建设过程中，物业管理服务外包不仅可以提高物业管理公司的实际经济效益，还能减少物业管理公司的成本投入，是提高物业管理公司整体竞争力的重要手段。但是，物业管理服务外包仍存在以下问题。

　　①外包服务质量难以控制。伴随着经济的发展，我国正处于国家制度转型的关键时期，物业管理服务外包尚处于不成熟的时期。我国物业管理服务外包以招投标的方式为主，在招投标过程中通过对服务质量、价格以及资信等方面的评估，最终选择合适的合作方。一旦确定了合作方，外包服务质量将很难有效控制，主要原因是职能掌控合作方管理者或者代表，实际质量通常很难进行准确掌控。

　　②物业管理服务外包难以体现物业管理公司的形象和物业管理公司文化。我专业公司与物业管理公司之间存在一定联系，但它们毕竟是两家不相关的物业管理公司，物业管理公司的文化制度、服务理念以及发展目标存在较大的差异，导致服务外包难以实现物业管理公司的形象和物业管理公司文化。另外，外包在提供服务的同时，很难准确把握服务的时间。最后，服务外包还会导致管理物业管理公司协调工作难以顺利开展；物业管理公司对自身业务的控制与洞察能力会随之降低以及物业管理公司从事运营与人员管理作业的相关工作会对外部技术产生较强的依赖等，这在一定程度上制约了物业管理公司的发展建设。

　　3 结束语

　　总之，物业管理服务外包在物业管理公司的发展建设过程中发挥着至关重要的作用。物业管理公司应该在明确物业管理服务基本模式的前提下，对其中的关键问题，如物业管理服务的优点和缺陷等进行准确的分析，只有这样才能为提高物业管理公司的实际效益提供保障。

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