物业管理的定位、行为规范以及政府介入途径分析

　　随着社会经济的发展与提升，人们的生活水平越来越高，对住宅小区的物业管理也提出更高的要求，所以，物业单位必须制定出科学合理的管理机制，还要具备统一的行为规范，提高服务的水平，这样才能更好的保证小区居民居住的舒适性。市场化的物业管理模式，是社会不断进步的产物，这一模式应用的顺利程度，影响着社会的安定性，如果应用的不好，会影响业主与物业公司的关系，产生较多的纠纷。为了避免这一情况的发生，笔者对物业管理的定位、行为规范以及政府介入的途径进行了分析，希望可以提高物业管理的水平，使小区业主对物业服务更加满意。

　　1 合理确定物业管理的定位

　　物业管理是社会不断发展的产物，其是一项新兴的行业，也是市场化环境下，一种有偿的服务机构。本文介绍的物业管理，主要是指住宅小区内提供的物业管理与服务。在对物业管理进行定位前，首先需要对其包含的内容进行分析。物业管理应用的科技技术比较少，而且不需要高端的技术与人才，其只需要提供简单的劳动力，所以物业管理的人工成本比较低。物业管理日常的工作包括：小区环保、治安管理、园林绿化、电梯维护、小区监控等等，这些工作所需要的技术含量不高，所以，工作人员在短期培训后就可以直接上任。据统计，某市某小区在与物业公司签订合同后，物业管理的费用占公司总酬金的 6%。物业管理费的收取与支出都是公开的，透明化的，所以，小区的业主对费用的支出有着监督权，物业管理人员需要将这些费用用在小区环保、治安管理、园林绿化、电梯维护、小区监控等方面，如果物业公司服务不到位，可能导致业主拒交物业费的情况，所以，物业公司一定要端正服务态度，并积极为小区环境、设施维护做出贡献。

　　在物业管理中，工作人员的工资并不高，这主要是因为物业管理的人工成本比较低，而且物业管理并不是暴利行业，而且物业管理的技术含量比较低，所以，工作人员的薪酬并不高。如果物业管理单位收取过多的物业费，则会使小区的业主承受过重的经济负担，所以，物业管理并定位为非暴利行业，这也是物业管理的基本定位。

　　物业公司与业主属于雇佣的关系，业主只需要一次性交清物业费，而无需缴纳额外费用，所以，物业公司的利润比较低。另外，合理收取物业管理费对社会发展有着重要意义，物业管理单位的成立，可以缓解我国就业难的形式，而且还能提高小区的品质，有利于美化居民的生活环境。所以，对物业管理的定位，应该是非暴利行业以及吸纳低廉劳动力的行业。

　　2 物业管理的行为规范

　　物业管理是一项综合性较强的工作，其包括多项工作内容，对物业管理行为的规范，可以有效改善物业管理混乱的现象，也可以缓解业主与物业公司的矛盾与纠纷，使社会的氛围以及环境更加和谐。物业管理的乱象存在多年了，从其种种乱象中，人们已不难看出，物业服务水平高低并不是最重要的，最重要的是物业公司必须讲诚信，只有物业公司讲诚信，才能让每个业主心无怨言地交纳物业费。对此，社区专家舒可心认为，让物业公司公开账目不是目标，让物业公司诚信起来才是终极目标，要让物业公司拿到物业费后诚信地为业主们提供服务。对此，也可以这样表述，业主们交给物业公司的是物业管理服务费，而不是房租。

　　从本质上说，物业管理是一种信托行为，其实际上是业主信任物业管理公司，一起出钱让物业管理公司管理小区的共同事务。在这种信托关系中，业主天然拥有要求物业管理公司公开账目的权利。但是，由于绝大多数小区没有业委会导致的业主力量的薄弱，物业管理公司历来均以强势应对零星业主对这一问题的要求。此次政府颁布的《撰写规范》和《示范文本》，对物业费收支账目公开的程序、时间、地点给出了一个标准的固定模板。尽管《撰写规范》和《示范文本》仍有缺陷与不足，但仍可将其视为规范物业管理企业行为进程中具有里程碑式意义的事件。因为，把物业管理公司收取物业费的行为监管好了，物业管理的乱象就会逐步好转起来，物业管理就会走上正轨。

　　3 政府强力介入物业管理

　　在经济体制变革及社会转型时期，社会中的利益关系和利益格局均处在剧烈调整中，且社会中的利益主体也越来越多元化。在这种情况下，利益的矛盾、冲突与博弈，成为一种普遍的社会现象。在这个过程中，地方政府的职能逐渐紊乱，开始积极地充当市场利益的主体，开始兼具“政府人”和“经济人”的双重属性。政府兼具的这个双重属性，导致了许多的市场失灵、物业管理市场的失灵，就是这许多的市场失灵中的一种。目前，我国的大部分物业管理企业与房地产开发商一样，有着深厚的政府背景。我国目前的物业管理企业来源有三类: 第一类是房地产开发商的下属企业，与房地产开发商是“父子关系”; 第二类是由政府房管部门转制而来; 第三类是完全市场化和专业化的物业服务企业。在这三类物业管理企业中，前两类占居了大多数，第三类所占市场份额还极其微小。土地财政使城市政府既解决了财力不足和经济发展的问题，房地产开发商和物业管理企业高额的利润回报，因此，政府有与房地产开发商和物业管理企业站在一边的天然倾向。

　　4 结论

　　长久以来，我国物业管理市场都呈现着比较混乱的局面，这不利于和谐社会的构建，也不利于提高住宅小区的品质。物业管理单位属于我国重要的服务行业，其通过多项维护措施，可以保证小区设施的正常使用，还可以通过绿化措施，美化小区的环境。物业管理人工成本比较低廉，而且不允许成为暴利行业，其收取的物业费具有公开性以及透明性，而且不能增加小区业主的经济负担。物业管理行业的成立，可以缓解我国就业难的趋势，其吸纳了大量低廉的劳动力。总之，对物业管理的正确定位，对物业管理行为的规范以及政府的强力介入，是提升我国物业管理的有效手段。

　　参考文献
　　
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