南京市保障房物业管理问题与治理措施

　　1 南京市保障房物业管理现状

　　1.1 基本情况汇总
　　
　　从 2011 年 11 月 11 号至 2011 年11 月 20 日，在保障房公司的牵头下，共调研了 9 家物业管理公司。就这次调研而讲，弯科物业只承接弯科自建的效益较好的商品房项目，不涉及保障房项目，其目前在上访建的保障房项目不在其计划范围内；栖霞物业目前只在马群有一个保障房项目，且处于连年亏损状态，平均每年亏损额在 40-50 万元之间。

　　1.2 保障房市场

　　①片区物业性质。【1】

　　
　　经过对比分析可以看出，保障房小区多是多层和小高层，入住人员以当地拆迁户、外地失业人员、两牢释放人员为主。调研的 7 个保障房片区的物业管理工作中，马群、迈皋桥、西善花苑的物业管理由街道直接接管或者由街道成立的物业公司接管；东山街道、营龙小区、汇杰新城项目是由开发商成立的物业公司接管。②经营状况。【2】

　　
　　第一，费用收取情况分析。由分析可知，7 个保障房片区中，除了营龙小区是完全市场化管理，不由街道补贴物业费外，其他 6 个均由街道补贴物业费，且物业费收缴率较低。

　　第二，人员配比情况。营龙物业完全采取市场化管理方式进行管理。但由于其尚未建立起完善的市场融资机制，日常补贴较少，因此必须严格进行收支管理，使人员配备比例最小，将人的效率发挥到最大。

　　③配套归属问题。【3】

　　
　　一般来讲，目前保障房物业市场中商业配套的所有权是归政府所有的，而经营权归物业公司，商业配套经营所得归物业公司，由物业公司补贴其物业亏损，不足部分由政府补贴。

　　1.3 物业费用【4】

　　
　　可以看到，与保障房小区相比，万科物业和栖霞物业几乎不存在物业费收缴率低的问题。

　　2 南京市保障房物业管理问题

　　2.1 物业管理混乱 物业管理企业在商业配套归属权不同，有的归物业公司、有的归政府、还有个别的归属权不确定。这些都反映了南京保障房物业管理混乱，没有统一的标准，也没有统一的组织运营，随之而来的物业管理一系列问题就会出现。

　　2.2 物业费收取困难 从上述表格可以看出，只有高档小区的物业费收取没有问题，其他小区物业费收取较为困难。同时，保障房业主在不愿意或不需要交物业费的情况下，又想物业公司提供优质的服务，这必然导致双方矛盾激化，加大物业费收取难度。

　　2.3 物业管理市场化不足 一是物业管理涉及的法律关系较为复杂，既涉及到开发商、物业管理企业、业主等法律主体，也涉及社区委员会、业主委员会、街道办事处等，直接加大了管理难度；二是物业服务不理想，缺乏相应的管理服务规范。

　　3 南京市保障房物业管理对策

　　3.1 完善法制，保证机制 南京市应成立市级组织领导机构，发挥统一领导、综合协调作用，同时明确区县政府和相关部门的职责，建立起保障房项目长效管理机制。

　　3.2 引入竞争机制，选择好的物业管理队伍 南京市保障房项目建设标准高，配套设备设施多，对后期管理的专业性要求较强。为此，要引入了具有国家一级资质的物业服务企业，按照南京市普通住宅物业服务三级二类标准，提供专业化物业服务，由专业的人做专业的事，提高物业服务水平。

　　3.3 加大资金保证 为解决物业费管理不足问题，物业服务企业，一方面要通过引入市场化物业服务机制，提高业主满意度，以促进物业费的收缴；另一方面，保障房片区应预留了 2%的商业，运营收益，补充保障性住房小区的管理经费不足。此外，政府部门还应该在保障房物业管理上给予企业一些税收优惠，以有效激发企业参与保障房物业管理的积极性和主动性。

　　参考文献：

　　[1]康曦.我国保障性住房社区物业管理存在问题与对策研究[D].山西财经大学，2010.
　　[2]吴鸿根.构建保障性住房物业管理模式研究[J].上海房地，2010（8）.
　　[3]潘素琼.“公共的悲剧”理论的博弈分析及启示[J].科技经济市场，2006.