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城市小区物业管理问题与相关法律探析

来源:学术堂 作者:姚老师
发布于:2015-04-13 共2311字
摘要

  现代化城市的发展越来越快速,城市小区的建设也越来越多。

  在给小区居民提供舒适安逸的生活环境的同时,也暴露了很多问题。比如:物业管理立法滞后,法律制度不完善等,业主深受传统房屋管理体制的影响,物业管理意识薄弱,主体地位很难形成;物业服务合同的内容过于原则,不利于操作;政府主管部门监管不力;物业管理协会不能充分发挥协调作用等。

  小区的配套设施管理、公共秩序维护、业主与居民之间的纠纷等问题也随之出现。为了解决这些问题,我们首先要清楚什么是物业管理,及物业管理近几年发展现状和遇到的问题。

  一、物业管理的概念

  引用《物业管理条例》第一章第二条“物业管理是物业管理企业受业主委托,依据物业管理委托合同,运用现代化的管理方式和先进手段对房屋建筑及设备、设施和周边环境进行维护,修缮和政治,并且向业主和使用人提供多方面的综合性有偿服务,以创造适合人们生活、工作和社区环境”。

  通俗的来讲就是由专门的机构和人员,依照合同,对小区进行卫生清理、保卫安全、维护公共设施、疏导道路交通等工作,用统一经营的方式对小区实现综合化和专业化的管理。因为物业管理的对象是小区,服务对象是人,所以它的出现是为了实现社会和经济与环境之间的共同发展。

  二、城市小区物业管理问题

  1.开发商遗留的问题

  近几年来,由于房地产项目的开发过度膨胀,许多楼房建设完成后急于抛售,导致开发商进行不切实际的宣传,空口承诺不兑现,故意隐瞒甚至欺骗小区的规划设置,居民入住后发现房屋渗漏、墙体裂缝、屋面采光不够、小区配套的绿化、车库及健身器材不完善等问题,但这些问题却得不到妥善的解决。于是居民便以拒交物业费的方式发泄心中不满,从而导致小区物业管理陷入僵局。

  2.物业管理主体资格的问题

  由于我国物业管理市场机制还未完全建立,使得许多小区的主体管理资格不能确定,物业公司与房地产公司捆绑一块,而许多公司又是由房地产公司直接设定的,属于子公司。还有的物业管理公司不具备独立法人代表的资格,不能成为主体。还有物业管理公司与房地产公司共同签订合同成为主体。在居民实际生活中遇到问题需要解决时,因为主体不明确,不仅不承担责任,还相互推诿、相互指责,更甚者越俎代庖以主体资格的名义收取不正当费用,不仅没有解决问题,给居民的社区生活造成更大的困扰。

  3.合同纠纷的问题

  因合同而产生的纠纷可以分为以下几个方面。

  第一是关于服务质量问题的纠纷。比如,物业管理人员素质不高,应该打扫的小区卫生没有打扫或者经居民反应后工作仍不认真的。

  第二是关于合同服务内容的纠纷。像物业管理公司通常会以物品保护的名义收取费用,但又不在合同内容,只是口头承诺,居民要求兑现承诺的时候耍赖等。

  第三是关于合同终止的纠纷。通常物业管理会以没有来由的名义收取费用确定合同终止,由于物业管理法律体制的不健全,使得许多居民承受这样的痛苦。

  4.政府部门监管不利

  众所周知物业管理行业是近几年的新兴行业,而且它涉猎范围很广,但由于法律制度和政策规定不完善,使得许多小区出现的业主大会、业主委员会等因为缺乏法律依据,导致执行力度不够,甚至欺骗广大居民等行为。甚至出现即使投诉物业管理也无法得到解决的现象。换句话说就是,物业管理处于无依据,无监管的尴尬状态。

  三、物业管理法律关系的阐述

  引用专业人士的描述所谓物业管理法律关系“是指当事人在物业管理活动中形成的权利和义务的关系”。即物业管理调整人们行使权利和义务的关系。而这种关系通常包括两个方面,一是关于各平等主体之间的物业管理关系。二是包括了物业行使法律的关系。

  所谓的物业管理法律关系同其他的法律体系一样,包括三个要素即主体、客体和内容。

  1.物业管理法律的主体。主体通常包括三类:一是业主、业主委员或物业使用人;二是建设单位、物业服务行业;三是国家机关。

  2.物业管理法律的客体。客体通常是指物(物业)、行为、非物质财富。

  3.物业管理法律的内容。通俗的讲是指业主、业主与物业管理公司之间的代理关系和对外的合同关系。

  物业管理法律的权利和义务是密不可分的,二者相互依存,相互联系。一个主体享有某项权利时,也必须要履行其相应义务。如业主和使用人在享有物业装修的权利时,又必须承担维护物业完整的义务。

  四、应对措施

  1.健全物业法律体系

  俗话说“没有规矩不成方圆”,为了社会主义物业法律体系的正常发展,必须加强立法工作,要使物业所有权与管理权相对分离。因为物业的所有权是物业管理权的基础,业主实际上是物业管理权的主体,所以物业管理公司才是物业管理的直接执行者。

  2.建立公开、公正、和谐、文明的物业制度

  一个企业良好形象不仅仅是制度的建立,还是企业人员素质的培养。要明确物业管理部门的职责,明确物业管理与角度的地位,完善物业管理与法律的衔接,使物业法成为国家法律体系中不可缺少的规范。

  3.强化服务意识,实现业主自治

  在物业管理中,转变业主观念,提高服务意识。实现业主自治是物业管理法律体系基本原则的体现。还要积极的调动各方面的人员组织活动,促进业主与物业管理企业之间的相互理解。

  五、结束语

  随着市场经济的发展和改革的深入,加强物业管理法律体系十分有必要。虽然发展过程中遇到种种问题,但我们只要健全物业管理法律体系制度,加大政府部门的监管力度,改善业主与物业管理部门的关系,依靠法律政策,相信会在不久的将来创造一个健康、文明、和谐的物业管理法律体系。

  参考文献:
  [1] 陈丽洁.城市住宅小区物业管理主要问题研究[J].现代经济(现代物业中旬刊),2010,9(7):31-33.
  [2] 甘志英.住宅小区物业管理中存在的问题及对策[J].新疆警官高等专科学校学报,2010,30(1):21-23.
  [3] 綦玮.物业管理纠纷法律问题浅析[J].辽宁行政学院学报,2009,11(3):40-46.

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