城市小区物业管理问题与相关法律探析

　　现代化城市的发展越来越快速，城市小区的建设也越来越多。

　　在给小区居民提供舒适安逸的生活环境的同时，也暴露了很多问题。比如：物业管理立法滞后，法律制度不完善等，业主深受传统房屋管理体制的影响，物业管理意识薄弱，主体地位很难形成；物业服务合同的内容过于原则，不利于操作；政府主管部门监管不力；物业管理协会不能充分发挥协调作用等。

　　小区的配套设施管理、公共秩序维护、业主与居民之间的纠纷等问题也随之出现。为了解决这些问题，我们首先要清楚什么是物业管理，及物业管理近几年发展现状和遇到的问题。

　　一、物业管理的概念

　　引用《物业管理条例》第一章第二条“物业管理是物业管理企业受业主委托，依据物业管理委托合同，运用现代化的管理方式和先进手段对房屋建筑及设备、设施和周边环境进行维护，修缮和政治，并且向业主和使用人提供多方面的综合性有偿服务，以创造适合人们生活、工作和社区环境”。

　　通俗的来讲就是由专门的机构和人员，依照合同，对小区进行卫生清理、保卫安全、维护公共设施、疏导道路交通等工作，用统一经营的方式对小区实现综合化和专业化的管理。因为物业管理的对象是小区，服务对象是人，所以它的出现是为了实现社会和经济与环境之间的共同发展。

　　二、城市小区物业管理问题

　　1.开发商遗留的问题

　　近几年来，由于房地产项目的开发过度膨胀，许多楼房建设完成后急于抛售，导致开发商进行不切实际的宣传，空口承诺不兑现，故意隐瞒甚至欺骗小区的规划设置，居民入住后发现房屋渗漏、墙体裂缝、屋面采光不够、小区配套的绿化、车库及健身器材不完善等问题，但这些问题却得不到妥善的解决。于是居民便以拒交物业费的方式发泄心中不满，从而导致小区物业管理陷入僵局。

　　2.物业管理主体资格的问题

　　由于我国物业管理市场机制还未完全建立，使得许多小区的主体管理资格不能确定，物业公司与房地产公司捆绑一块，而许多公司又是由房地产公司直接设定的，属于子公司。还有的物业管理公司不具备独立法人代表的资格，不能成为主体。还有物业管理公司与房地产公司共同签订合同成为主体。在居民实际生活中遇到问题需要解决时，因为主体不明确，不仅不承担责任，还相互推诿、相互指责，更甚者越俎代庖以主体资格的名义收取不正当费用，不仅没有解决问题，给居民的社区生活造成更大的困扰。

　　3.合同纠纷的问题

　　因合同而产生的纠纷可以分为以下几个方面。

　　第一是关于服务质量问题的纠纷。比如，物业管理人员素质不高，应该打扫的小区卫生没有打扫或者经居民反应后工作仍不认真的。

　　第二是关于合同服务内容的纠纷。像物业管理公司通常会以物品保护的名义收取费用，但又不在合同内容，只是口头承诺，居民要求兑现承诺的时候耍赖等。

　　第三是关于合同终止的纠纷。通常物业管理会以没有来由的名义收取费用确定合同终止，由于物业管理法律体制的不健全，使得许多居民承受这样的痛苦。

　　4.政府部门监管不利

　　众所周知物业管理行业是近几年的新兴行业，而且它涉猎范围很广，但由于法律制度和政策规定不完善，使得许多小区出现的业主大会、业主委员会等因为缺乏法律依据，导致执行力度不够，甚至欺骗广大居民等行为。甚至出现即使投诉物业管理也无法得到解决的现象。换句话说就是，物业管理处于无依据，无监管的尴尬状态。

　　三、物业管理法律关系的阐述

　　引用专业人士的描述所谓物业管理法律关系“是指当事人在物业管理活动中形成的权利和义务的关系”。即物业管理调整人们行使权利和义务的关系。而这种关系通常包括两个方面，一是关于各平等主体之间的物业管理关系。二是包括了物业行使法律的关系。

　　所谓的物业管理法律关系同其他的法律体系一样，包括三个要素即主体、客体和内容。

　　1.物业管理法律的主体。主体通常包括三类：一是业主、业主委员或物业使用人；二是建设单位、物业服务行业；三是国家机关。

　　2.物业管理法律的客体。客体通常是指物（物业）、行为、非物质财富。

　　3.物业管理法律的内容。通俗的讲是指业主、业主与物业管理公司之间的代理关系和对外的合同关系。

　　物业管理法律的权利和义务是密不可分的，二者相互依存，相互联系。一个主体享有某项权利时，也必须要履行其相应义务。如业主和使用人在享有物业装修的权利时，又必须承担维护物业完整的义务。

　　四、应对措施

　　1.健全物业法律体系

　　俗话说“没有规矩不成方圆”，为了社会主义物业法律体系的正常发展，必须加强立法工作，要使物业所有权与管理权相对分离。因为物业的所有权是物业管理权的基础，业主实际上是物业管理权的主体，所以物业管理公司才是物业管理的直接执行者。

　　2.建立公开、公正、和谐、文明的物业制度

　　一个企业良好形象不仅仅是制度的建立，还是企业人员素质的培养。要明确物业管理部门的职责，明确物业管理与角度的地位，完善物业管理与法律的衔接，使物业法成为国家法律体系中不可缺少的规范。

　　3.强化服务意识，实现业主自治

　　在物业管理中，转变业主观念，提高服务意识。实现业主自治是物业管理法律体系基本原则的体现。还要积极的调动各方面的人员组织活动，促进业主与物业管理企业之间的相互理解。

　　五、结束语

　　随着市场经济的发展和改革的深入，加强物业管理法律体系十分有必要。虽然发展过程中遇到种种问题，但我们只要健全物业管理法律体系制度，加大政府部门的监管力度，改善业主与物业管理部门的关系，依靠法律政策，相信会在不久的将来创造一个健康、文明、和谐的物业管理法律体系。

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