2.1房地产调控有关概念
房地产是一种同时具备投资属性和使用属性的资产，在不同的阶段，房地产的这两种属性所呈现的重要性各有不同，但整体来看，在中国房地产市场上，房地产的投资属性一定是比使用属性更重要的，这也是中国房价过快上涨的原因所在一投资性住房比例较大。房地产之前作为国民经济的四大支柱之一，对我国经济的发展也是做出了重大贡献的，近些年来，随着我国城镇化率的不断提高和快速发展（见图2-1 >,我国住房市场需求量不断增加，这也导致了房地产行业中的投机行为普遍存在[8].
根据房地产发展规律和周期，房地产调控政策也有章可循，当房地产市场出现过热势头时，国家有关部门就是出台调控政策，而起初的调控政策一般较为温柔，主要采取调节税费的形式，即增加交易环节的成本，或者延长投资类二手房的上市周期，如满2年后方可交易等，即增加投资类住房的持有成本[f}l.而在房地产市场出现过于火热的情况后，调控政策就稍显粗暴了，一般都是在保持前期政策的基础上，直接采取限购、限价、限售、限贷等政策，以此来限制投资类购房者的购买资格或增加其购买成本，以达到让供求关系平衡的效果[yob.以上所有的调控政策都是以抑制房地产的投资属性为根本，并没有要求房屋价格的下跌。而当国民经济环境出现下滑或房地产市场低迷影响国民经济发展的时候，国家又总会及时出台积极的调控政策，重新提高房地产的投资属性，或者让更多的投资类购房者获得购买资格或降低投资门槛，以推动房地产市场的不断发展。
为有效解决房地产调控转圈圈的弊病，政府各有关部门就应该相互协作，共同推进房地产长效机制建设，在完善供求关系、竞争与价格等市场调节机制的前提下，更要加强市场监管、建立保障性住房体制，让人人居有其所，通过整合住房、土地、金融、财税等方面，研发出一套长效调控机制，既守住“房屋居住属性”的底线，又有效打击“投机炒房”行为。
2.2房地产调控政策的基本理论
我国房地产市场的调控政策基本都是短期政策，例如限购、限售、限贷和限价措施，这些手段目的性明显，都是为了让房地产市场短期降温，防止过热势头的产生。此种调控政策大多是采取强制性的行政手段来执行，比如限价政策，在有些城市，不管你土地拍卖价格如何，却硬性规定新建商品房的对外销售价格不能超某个价格标准，这就造成一手房和二手房的价格剪刀差变大，而开发企业为了规避此种政策，会采取不开盘，或者通过各种名目收取装修费、车位费等费用，这就不能起到长效机制的作用[00.为避免以后的房地产市场调控再次反复出现“调控一上涨一再调控一再上涨”的恶性循环，2016年年底的中央经济工作会议上特别强调，要落实地方政府主体的责任，对落实不力或调控措施不到位，房地产发展不能得到有效控制的地方，采取问责机制。
自2016年“9.30”调控至今，全国己经有超过60个城市和地区推出各种房地产调控政策，进入2017年后，各地区房地产调控政策仍在继续加码，各地采取的调控措施也不尽相同，如：非自有资金不能拿地、必须现房销售、加大对自持面积的要求、限房价竞地价等[fill.从国家统计局数据来看，2017年上半年我国房地产市场调控成效明显，而通过调控，各地房地产分化态势也比较明显，一线城市房价稳中有落，尽管类似杭州等个别热点城市价格环比略有涨幅，但总体来看投机行购房行为得到了一定遏制，房屋价格上涨降低，一二线城市房地产开发投资增速呈现缓中趋稳走势。而在此情况下，部分三四线城市的地价和房价则出现较猛烈的上涨态势，这与近年来，随着城市化进场和城镇化进程的加快，越来越多大城市的人口回流到原流出地，这就有相当一部分回流到了日趋配套完善的三四线城市[[13].据不完全统计，在部分三四线城市，回流的农民工购房占比超过当地商品住房交易量的50,在有些县城这个比例甚至超过70,需求端的旺盛自然推动了三四线城市房屋价格的上涨。
房屋价格的涨跌与货币政策紧密相连，通过分析近10年来的房价涨幅，发现每次房价的大幅度上涨几乎都是伴随着宽松货币政策的出台，而房地产行业是很容易产生高杠杆、滋生金融泡沫的行业，因此，我们讲防控金融风险，其实身边最大的风险就是房地产行业的泡沫风险[[14].针对于此，在2016年底召开的中央经济工作会上多次提出要在宏观上管住货币，在微观信贷政策上支持合理自住购房和刚性需求购房，严格把控信贷资金流向投资、投机性购房群体。另外除了货币政策外，能够直接影响房价的就是土地政策，所有要采取有效措施防止“地王”
扰乱房地产市场，同时采取壮士断腕的决定，割舍土地财政，换回房地产市场的健康有效。根据人地挂钩的基本土地开发原则，每个区域分配建设用地指标时，一定要同其人口流动情况相匹配。同时，对于市场需求量大，房价上涨过快的城市，要及时合理增加土地供应数量，相反的，对商品房库存积压严重地区要减少甚至暂停土地供应，同时，要提高住宅用地比例，盘活城市限制和低效用地[[15]
有些区域，在一定时期内频频出现“地王”,那这个区域的房地产市场必将火热，房价上涨过快。由于很多地方政府一直依靠与土地财政，有些地方土地财政甚至占到全部财政收入的70%,这些地方的政府就是在助推房价的持续暴涨，是没有任何社会责任感的[1“]0 2017年7月份，国家住建部和国土资源部联合发文，将协同一起，加强对购地资金监督管控，并要求各地要建立和完善购地资金审查制度，确保购地资金是开发商的合规自有资金，掐断货币与房地产业之间存在的不合理的”明渠暗道“.与金融工具和土地政策相比，通过财税和立法应该是下一步构建房地产调控长效机制中最重要也是最核心的内容。根据国际通行做法，大部分国家都对住房保有环节进行征税，而这也是抑制炒房者，打击投机性炒房的有效手段。我国是世界人口第一大国，土地资源非常有限，要确保每一个居民能均衡享有土地资源，否则，当有些人占有的土地资源过多，有些过少甚至没有的时候，市场平衡就被打破，造成房屋价格的失控暴涨。针对此种情况，征收房地产税能够让占有过多住房资源的人增加持有环节的成本，征税后增加的地方财政就可以使用此部分税收补贴住房困难的低收入阶层，以此达到住房的平衡。
