2.4房地产调控政策反思分析过去
近20年来我国房地产调控政策，发现各种调控政策都是在反复使用货币、信贷、税费、土地等各种政策工具，而调控目的也是在稳增长和控房价之间巡回往复，但整体来说我国商品房房屋价格却是逐年增加，越调控越增长，其中的调控经验教训值得深思。
2.4.1调控的政策工具及效果
房地产市场的兴衰主要受调控政策的影响，各阶段房地产市场出现大的波动时，基本都是与国家调控政策的调整密切相关，而国家反复常用的房地产调控政策无非就是金融、土地、财税、行政限购等方法，不同的调控政策对房地产市场发展的影响、路径和效果都分别各有不同。
金融政策往往能在短期起到良好效果。通过调整房屋首付比和贷款利率就可以直接影响到市民的买房意愿和购买力水平。通过降低首付比、降低贷款利率的方式，就可以刺激住房消费，提升市民的购买力水平，房地产需求端就会兴旺。所以宽松的金融货币政策对于刺激房地产的发展具有非常迅速成效，当房地产发展缓慢，市场低迷，销售量大减的时候，国家就会出台刺激类的调控政策，采取宽松的货比政策，如此即可在较短时间内刺激需求，使房地产市场回暖。
土地政策需因地制宜，因城施策。我国一二线城市及一些热点城市的房地产市场和三四线城市的房地产市场存在较大的差异，有时候三四线城市能大量供应土地，但大部分一二线城市就面临无地可卖的窘迫。以北京为例，其土地出让面积是在2002年达到最高值，再此之后就明显开始下滑， 2011年北京的土地供应量只有2002年的24.2%,正是这种土地供给不及时的情况，加之外地人口的大量流入，使得房地产市场出现供小于求的状况，这就必然导致房价的快速上涨。目前我过一线城市短期内可用于开发的土地严重不足，这也是造成一线城市商品房价格快速上涨的主要原因。另外，部分地方政府严重依赖土地财政，通过减少土地供给的形式来抬高地价，而过高的土地成本必然造成房屋价格的不合理上涨。
能直接影响房地产市场供应情况的调控政策必然是税收财政政策。通过调节税收政策，能够直接影响某个地区房地产的交易量，通过采取宽松的税收政策或者减免一些税种，可以有效刺激房地产开发市场和二手房交易市场，可直接增加房地产供应量。虽然从效果上看税收政策并不能有效抑制房价上涨，但是对房屋交易量的影响较大，在国家增加房屋交易税后，此部分税收的费用就会加设到房屋价格上，造成房屋交易量的大量降低。
“限购、限贷，等行政强制措施对房地产市场的短期影响力较大。从2010年开始，我国开始把限购、限贷等行政强制措施作为抑制房地产投机投资行为的有效手段。从其实施效果来看，此种行政强制措施对短期内房地产的成交量影响显着，但同时也造成了一些”假离婚“等社会问题，而且一旦此种措施一取消，房屋价格价将迅速反弹上涨，所以此种措施无法解决根本房地产市场出现的问题。
2.4.2房地产调控的反思
C重抑制需求，轻增加供给在历次房地产调控政策中，一般使用的金融信贷手段是采取提高首付款比例或者提高贷款利率等方法，行政强制手段一般会使用”限购、限贷“等方式，税收方面会采取降低二手房交易纳税额度等的税收政策，以上方法，终其目的都是为调整和控制购房需求端，但这种控制是临时性的，因为市场的刚性需求永远是存在的，而那些投资投机行购房都是见缝插针的在调控政策松绑时再次投入到购房大军中，无法得到有效抑制和解决。所以以往的调控政策只是将消费者的需求强制性延后，并没有有效的解决房价增长的问题，虽然这些政策对于炒房和投资者在短时期内有一定的限制左右，但同时也给刚性需求的消费者带来了更多的经济压力。
（2）行政手段使用频繁，市场自身调控机制不完善目前针对房地产市场的调控手段多通过行政指令的方式，因为房地产业的市场经济属性，有些调控政策在实际生活中很得到落实，有时候开发商和地方政府又会把行政指令意思进行曲解，这都充分体现了房地产市场自身调节机制的不完善。而房地产作为一个市场经济中其中的一个产业，其必然要遵循市场经济的调控机制，如果每次都是单纯的依靠行政指令来调控，反而达不到调控的目的，所以要逐步完善房地产的自身调控机制。
C3）货币超发政策使得房地产越来越货币金融化，而脱离居住属性和居民收入基本面过去几十年我国城镇化进程不断加快，居民收入水平也逐年提高，为保证我国经济的持续有力发展，国家必然增发货币，而因为房地产的居住属性和商品属性，导致房屋价格也持续上涨，甚至多次超过居民收入水平的增幅，房地产越来越货币金融化。
C4）地方财政依赖土地，助推了高房价土地财政导致了高地价不断涌现，而高地价必然造成房屋价格的大幅增长。
经不完全统计，在房地产开发总成本组成中，土地成本占直接成本的比例高达58.2%,这也就是地价影响房价的主要原因。而由于地方政府对土地财政的过度依赖，是的政府间接成了高房价的重要推手，所以要正视地价推高房价，并逐步拉大财富差距这一现实问题。
2.5房地产调控长效管理机制分析
要想促进房地产持续健康发展，就要做到从短期调控变为长效管理机制，从限制需求转向供给侧改革。
2.5.1房地产长效管理机制的建立
C房地产调控政策应适应当下新发展阶段的市场特征我国房地产市场具有非常明显的阶段性特征，根据以往经验，基本每3年一巡回，而当下我国房地产正处于换挡增速期，房地产投资总额己趋稳定，房地产发展从数量扩张发展到了房屋质量品质的提升阶段，目前全国房地产开发投资处于总量放缓阶段，且各个区域的房地产结构分化。在下一阶段的房地产发展中，新的房地产政策应着重提高房屋工程质量，通过不断改善居住环境，提高住房成套率和精装修比例，同时根据区域化的差异，不断完善新发展阶段的市场特性。
C2）建立起比较完善的住房法律体系根据德国的住房改革经验，明确房屋的居住属性，并逐步以立法的形式确定此种住房制度，方可有效遏制投资投机性需求的发展，建立房地产调控的长效机制。目前我国在房地产方面的立法还不全面，只有《城市房地产管理法》，需要在此基础上，尽快出台房地产专业方面的法律文件，建设一套完整的住房法律体系，以法律的名义明确住房的居住属性，也就是”房子是用来住的，不是用来炒的“定位，强化对市场投机性需求和开发商”囤地“、”囤房“等扰乱市场正常秩序行为的法律约束和处置。在法律体系完善后，各地方要出台政策逐步构建租赁人员和购房者的利益维护机制，形成租售并举、租购同权的法律机制。
C3）实行长期稳定的住房信贷金融政策根据以往经验，采取金融调控政策，通过调整贷款首付比例和贷款利率等方式能够对短期房地产市场购买力产生很大影响，可有效刺激住房需求端，短期内易推动房价过快上涨。基于此。我国可研究和探索一套合理的购房首付比例和贷款利率政策，以稳定购房者预期，避免购房需求在短期内大量释放，扰乱市场秩序。
C4）从整体上确立城市发展理论一直以来，我国的城镇化发展战略是”控制大城市规模、积极发展中等城市和小城市“,但实际情况确是流动人口向大都市圈不断集聚，这就导致了人口城镇化与土地城镇化的背离，在土地大量供给三四线城市的同时，人口却集中涌向了一二线大都市，也由此造成了土地资源配置的不平衡问题，这种情况是当前一线和部分热点二线城市房价泡沫、三四线库存增大的根源。针对此情况，要逐步建立居住导向、人地挂钩、大都市圈战略的长效管控机制，通过探析并推进一线和热点二线城市中农村集体建设用地入市交易的手段，同时不断完善一二线大都市的城市规划、产业布局和轨道交通，改善出行效率，将购房需求引向大城市周边的三四线城市。
CS）逐步建立城乡统一的集体建设用地市场和住房发展机制在符合城乡整体规划的前提下，可允许农村集体建设用地采取出让或租赁的方式与国有土地同等入市、同价同权，以此增加住宅用地的供应主体和供应量。
逐步把一些城中村逐步纳入到城镇化规划，统一设定建筑标准，统一建设基础设施配套工程，推动”多规合一“的试点。
C6）加快推动土地财政向房产税的转化要根本解决土地财政问题，就要把地方政府对土地财政的依赖转移到其他税收上来，而征收房产税就是一个很好的办法，逐步建立健全房产税、消费税、个人所得税等地方主体税，以此税收来替换土地财政，销售高地价造成的高房价问题。
2.5.2长效机制的成效分析
2015年至2016年在宽松货币政策和一些列利好政策调控刺激下，一二线房价出现的快速上涨的情况，2016年10月后新的一轮房地产调控政策陆续出台，通过严格的调控措施，房地产销量大幅回调，房价涨幅放缓。
在2016年12月中央经济工作会议，首次提出要求逐步建立房地产长效调控机制，并提出以下要求：1）要在坚持分类调控的基础上，因城因地施策，重点解决一些三、四线城市房地产库存过多或房价上涨过快的问题。2）要下决心处置一批风险点，尤其要把防控金融风险放到首要位置，尤其要防控房地产领域的金融泡沫风险，继续加大房地产调控高压态势，打击投资投机行为。3）要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，严格审核信贷资金，避免其助推投资投机性的购房。4）实施大都市圈战略。根据人口流动情况分配建设用地指标，要落实人地挂钩政策，同时落实地方政府的主体责任，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地，对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，加快疏解特大城市的部分城市功能，带动周边中小城市发展，重点解决人地分离、人口城镇化与土地城镇化不匹配的问题。
自2016年底开始的本轮房地产调控，是否有效果关键看长效机制能否有效建立。自去年10月高压态势的房地产调控以来，我国房地产销量大幅回落，由于当前调控主要是通过限购限贷等行政强制措施来控制需求，如果接下来土地供给跟不上或者长效机制建立不理想，那么房地产市场很可能出现反弹情况。
根据国家统计局分析，今年上半年，房地产对经济增长的贡献率约六个百分点，比去年同期降低2个百分点。今年上半年和去年同期比，我国国民经济增长速度还提高了0.2个百分点，这说明房地产市场的降温或者是适度降温，并不必然会下拉经济增长速度，随着各地推出新举措，加快推进房地产市场长效机制建设，相信整个房地产市场会有更好、更良性的发展。
