4.2某市房地产调控政策情况
在2014年全市房地产市场低迷的情况下，自2014年6月份至2016年12月，为有效促进全市房地产市场健康有序发展，某市政府部门先后出台了一系列的调控政策，诸如关于《进一步加强房地产开发管理的意见》、《某市市区商品房预售资金监管办法》、《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》等文件，分别从支持城镇居民合理的住房刚性需求、完善全市保障性住房建设体系、营造宽松的银行金融政策、合理的土地供应机制、加强房地产市场监督管理等方面刺激房地产市场的发展。同时，自2016年6月15日，经某市住房公积金管理委员会2016年第一次全体会议审议通过，决定将全市住房公积金个人住房贷款最高额度由40万元提高至50万元。经过以上一系列利好政策文件的逐步出台实施，全市房地产市场逐步回温复苏。
在类似某市一样的三、四线城市一系列利好调控政策和宽松信贷政策的支持下，一些大型房地产企业将投资目标从一、二线城市转为三四线城市，某市就是一个典型的例子，自2016年以来，新进驻的大型房地产企业己超过12家，导致自2016年8月份开始，某市的房地产市场形势火爆，商品房销售价格上涨过快，这中现状反而与中央所提出的“房子要回归住房属性，要控制房价的过快增长”的要求有所违背。在此情况下，某市在2017年出台了2项措施，同时加大了对房地产市场违规销售、宣传等行为的处罚力度，想借此控制房产市场的过热现象。
4.2.1调控政策之一：预售、合同网签及备案方面
2017年5月25日，某市针对2016年下半年后局部区域房地产市场过热，商品房价格上涨速度过快的情况，市房产主管部门出台相关政策，从商品房的预售管理及商品房合同网上签约、合同备案方面做出相关规定，以抑制房地产的过热增长，要求自2017年5月25日起开始执行如下要求：
（1）房地产开发企业申请办理房屋预售许可时，需要提供销售楼盘一房一价申报表。市房产管理部门将根据区域、房屋品质等因素及其他开发项目的成交价格进行新项目的销售价格指导。房地产公司取得房屋预售许可证书后，要按照所申报的一房一价进行公开销售，并且在3个月内不得随意上涨价格，否则将无法办理网签备案手续。在3个月后所销售商品房销售价格确实需要调整的，需要提出价格变更申请，而且商品房价格每年度的上涨幅度不能高于上一年度本地城镇居民人均可支配收入的增加幅度，如果超过的将不予批准。
（2）房地产开发公司在拿到商品房预售许可证后，需要把许可证书、销售商品房的房屋信息及购房合同的示范文本等信息在小区售楼处明显位置进行公开公示，必须按照房产局核定的房屋销售价格进行公开销售，一次需要把全部房源全部公示，不允许私自捂盘惜售或者囤积房源。
（3）针对同一个小区同一购房人一次购买房屋大于两套的，要由开发公司提出书面申请并经市房屋管理部门备案后才可以进行网上签约和合同备案，违法此条规定的开发商将被限制办理下阶段的预售和关闭其企业网上签约资格。
（4）开发公司要按照要求及时把己经销售出去的商品房进行网上签约，并于签约之日起三十日内打印出购房合同，签字盖章后及时履行合同备案手续。
4.2.2调控政策之二：预售资金监管方面
2017年8月28日某市房产管理部门继续下发文件，要求自2017年9月1日起开始实行新的商品房预售资金监管政策，从商品房预售管理的角度出发，出台相关措施，抑制房地产市场火爆的情况。具体内容为：
（1）对市区商品房预售资金的监管时间和预售资金监管比例进行了调整。监管时间节点调整为：按建筑规划许可证上规划的层数一半、楼栋主体结构施工封顶、外墙保温工程施工完成和外窗施工完成、单栋单体取得竣工验收合格报告、综合竣工验收备案5个节点控制。
（2）商品房预售资金监管的留存比例调整为：当施工完成总规划层数的一半时，可以申请支用预售资金的40%;当单栋建筑主体结构封顶时，可以申请支用预售资金的70%;当外墙保温工程施工完成和外窗施工完成时，可以申请支用预售资金的80%;当单体竣工验收合格时，可以申请支用预售资金的85%;当开发商完成房地产开发项目竣工综合验收并取得备案证明时，预售资金监管结束，可全部支用。
（3）根据每年度评选的开发企业信用等级级别，采取差别化的预售资金监管执行标准，根据信用等级的不同，预售资金监管的金额分别调整为工程建设费用的95%, 98%, 100%, 100%, 100%,分别对应AAA, AA, A, B, C级的信用等级。
（4） 2014年出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》文件中所提到的“重点监管资金额度自本意见下发之日起两年内按调整后的70%执行”的优惠政策停止执行。
（5）所有项目的预售资金需要全部存入政府指定的预售资金监管账户，开发商不得直接私下收取商品房房屋价款。
4.2.3调控政策之三：公布未来三年土地供应计划
近日，某市国土资源局编制并公示了《某市本级住宅建设用地供应五年中期规划和三年滚动计划》，并对社会公开发布。根据规划显示，未来三年某市本级的住宅用地供应量将为900公顷（13500亩），未来五年即2017年一2021年住宅建设用地供应规划为1500公顷（22500亩），也就是说仅2020年和2021年两年，就将合计计划供应土地9000亩。
4.2.4调控政策之四：加强和改进住房及用地供应管理方面
为响应近期国家层面关于房地产工作的决策部署，2017年8月30日，某市下发文件，旨在进一步加强房地产市场调控工作，缓解房地产市场过热的情况，本次政策主要从改善全市住房及用地供应管理方面入手，采取相关措施进一步规范全市房地产市场，保证其平稳健康发展。主要内容如下：
（1）科学调控全市住宅土地市场供应情况。要求国土部门科学制定住宅用地出让计划，按照“增总量、控热点、均衡供地”的精神，优化全市住宅用地供应，实行精确供地计划，根据市民购房需求和现有的商品房存量库存情况适时适当的调整土地供应规模时序、和结构。
（2）修改土地出让方式。按照国家要求，全市新开项目实行建设条件意见书制度，在意见书中将项目的建设周期、建设设施配套要求、施工中先进技术的应用、配套的保障性住房建设等作为土地出让的附加条件。探讨土地拍卖的竞价方法，根据北京、上海的经验做法，采取“限地价、竞房价”“限房价、竞地价”“竞自持面积”等多样方式，防止“地王”出现，以免扰乱正常的市场预期。根据拍卖土地的溢价率来增加该项目的预售资金监管门槛，例如：当土地出让费用的溢价率达到100%及以上的，强制要求该项目预售许可证办理的节点为在主体结构完工后，当土地出让费溢价率达到150%及以上的，要求该项目预售许可证在完成项目竣工验收后才可以办理。同时，国土部门要建立健全购地资金审查制度，以保证开发商是使用合法合规的自由资金购买土地，避免加大房产泡沫。
（3）加强对房地产市场发展情况的监督管理。各部门要联合成立房地产市场监督管理小组，形成联动机制，加大日常检查频次和检查力度，采取日常巡查和专项检查相结合的方式，不断规范房地产市场中的开发、销售、中介等行为，尤其对违规预售、捂盘惜售、囤积房源、恶意宣传炒作、哄抬房价等违法违规行为进行严厉打击。根据日常监督检查情况，建立健全开发企业信誉评价和失信惩戒制度，对开发商和中介公司的一些违法违规行为给予曝光，同时纳入信用档案和社会信用系统，逐步净化房地产市场。
（4）实施一房一价备案制。开发商在办理预售许可证时，应提交房屋价格明细表，在取得预售许可证后要按照提交的房屋价格明细表上标明的价格对外销售，并且3个月内不能随意涨价，不符合规定的将无法办理网签合同备案手续。3个月后价格要上涨的，开发商要进行申报申请，并且对上涨幅度要求为不得高于上一年度本地城镇居民人均可支配收入的增幅。
（5）加强商品房网上签约的备案管理工作。开发商在办理完预售许可证后，要把五证证书、在售房屋价格信息及预售合同文本等在售楼处显眼位置公示，按核准的每套房屋的备案价格进行公开销售。如果出现同一楼盘同一购买人购买多于两套的，需要开发商提出申请并报备后才可以进行网签和备案。对己售房屋，开发商要及时进行网签，并在30日内办理网签合同备案手续。
（6）实施差别化的住房信贷政策。对购买人的购房资格要加强审核，购房贷款审核时要着重查看是否有网签备案的购房合同，在房产部门办理完成网签备案的抵押合同后方可给予放款。
（7）加强对二手房市场交易的监督管理。按照要求实施二手房交易合同网签备案制度，二手房交易资金要全部监管，保证房屋交易资金安全，防止出现交易欺诈、偷逃税款等行为，维护买卖双方合法权益。
（8）强化县区地方的主体责任。各县区是房地产市场调控的责任主体，因主体责任落实不到位而造成的所管辖范围内出现楼市异常波动，并因此造成不良影响的，将对有关县区政府进行问责。
（9）加强舆论引导。及时、正确的报告有关的房地产政策信息，根据老百姓关心关切的问题，要积极回应，让居民购房变成理性消费，同时针对房地产市场纠纷问题，要不断增强市民的自我维权意识，对涉及虚假宣传的楼盘、制造和传播谣言的公司企业及其相关工作人员，要坚决依法依规追究责任。
