某市房地产调控政策取得的成效

　　4.3某市房地产调控政策取得的成效
　　
　　4.3.1去库存方面
　　
　　根据市统计局公布的信息，截至2016年9月底，某市商品房库存量为1577.1万平方米，库存比2015年12月份降低了120.7万平方米，去化周期为15.9个月，环比降低了2.5个月。其中，市区商品房库存量约为665万平方米，商品房库存比2015年底减少70.1万平方米，去化周期为10.7个月，环比缩短了2.1个月。而存量商品房主要集中在商业办公方面和车库方面，住宅楼的库存主要是在位置较差、交通及或相关配套设施不完善的区域。
　　
　　针对2013年下半年和2014年的房地产低迷现象，某市从2014年9月份开始先后出台了多个房地产调控政策文件，分别从支持城镇居民合理的住房刚性需求、完善全市保障性住房建设体系、营造宽松的银行金融政策、合理的土地供应机制、加强房地产市场监督管理等方面刺激房地产市场的发展。同时，在2015年，某市出台了有关棚户区改造货币化安置的实施办法，大力推行棚改货币化安置政策，即在棚户区改造项目中，采取被拆迁人领取补偿费然后自行购房，或者由政府利用棚改资金来采购一定存量商品房用于对拆迁人进行安置，或者由政府给予协调让拆迁户一起团购某存量小区商品房以达到安置目的，此举大大降低了当时存量房数量，降低了去库存压，2016年上半年市区棚户区改造项目中共采取货币化安置的户数为3278户，按户均110平方米计算，通过棚改货币化安置方式，消化了中心城区约36万平方米的存量商品房。而经过以上一系列调控后，某市房地产市场信心大振，市场活跃度提高，也造成了2016年下半年至今房地产市场过热发展，房价上涨过快的现象。
　　
　　根据政策要求，2015年时全市去房产库存的中坚力量是开发企业，通过政府的积极引导，鼓励开发商调整经营战略，对长期销售量低的项目采取由售改租的方式，提高企业自持比例，通过收取租金弥补企业亏损。尤其是在2015年商业住宅销售量大降的背景下，某市中心城区商业面积库存量达68.4万平方米，占总量的18.8%,通过政策引导，一些开发商也认识到了市场不利的大环境，都选择顺应市场导向，分别成立物业或商务营运公司，自行经营存量商业用房，采取多元化经营方式，引进了餐饮、娱乐等多家物业形态，也使得企业经营状况逐步向好。
　　
　　在一些了去库存政策刺激下，某市2015年去库存工作进展迅速，但同时也仍然面临很多的问题，例如市区和各县的库存结构不平衡问题、住宅和商业办公等房屋去化周期不平衡问题等，住宅楼的去化周期为10.7个月，而商业办公用房等房屋的去化周期却高达33.4个月。
　　
　　4.3.2销售市场方面
　　
　　根据某市统计局数据显示，2017年前三个季度某市全市房地产开发投资额为287.7亿元，同比增长了14.8%,房地产新开工面积为985.9万平方米，同比增长高达72%.商品房销售面积为796.9万平方米，同比增长了21.6%,商品房销售额为371.9亿元，同比增加了32.2%,待售商品房面积下降至241.9万平方米，比2016年年末减少了36.3万平方米。
　　
　　4.3.3某市某区房地产市场调控成效
　　
　　以某市某区为例，分析2014年相关政策出台后对房地产市场的影像。
　　
　　（1）房产市场低迷，土地供应量持续减少。2014年，全区仅供应商住用地12宗，面积841.83亩，价款5.74亿元，同比分别上升36%, 14%, 64%0 2015年，全区供应商住用地5宗，面积104.54亩，价款0.86亿元，分别下降58%,  87%,85% 0  2016年1月至10月，全区供应商住用地3宗，面积135.52亩，价款0.73亿元，同期分别下降40%、上升30%、下降15%.此阶段全市市场均处于低迷状态，开发商采取谨慎观望态度。
　　
　　（2）房地产开发投资整体回落，2016年后环比回升。2014年完成房地产开发投资15.1亿元，同比上升51%; 2015年完成房地产开发投资2.51亿元，同比下降83%; 2016年1月至10月份，完成房地产开发投资3亿元，同比上升36%.经过2014下半年的政策调控，利好政策的出台、信贷的优惠政策加之棚改货币化安置政策，是的某市房地产市场不断回温，并燃爆峰值。
　　
　　（3）商品房销售量由降转升。2014年全区商品房销售7440套，面积51万平方米，成交额17.7亿元，同比分别上升61%、上升40%、上升61%;  2015年全区商品房销售2001套，面积16.7万平方米，成交额6.1亿元，同比分别下降73%,67% , 66% ;  2016年1月至10月，全区商品房销售2150套，面积24.1万平方米，成交额8.9亿元，同比分别上升26%,  72%,   75%0C4）商品房库存减少，去化周期缩短。全区在售楼盘25家，己开发套数23845套，面积252.96万m2;己取得预售许可套数19488套，面积205.73万m2;己销售18556套，面积189.09万m2.去化周期为12.3个月，低于全市去化周期0.6个月。
　　
　　经过调控，某市房地产市场自2014年的低迷状态，转为2016年的疯狂火爆状态，尤其特定区域的房屋销售一直处于供不应求的状态，多个楼盘均是开盘当天即清盘，同时房屋价格增速过快，导致政府部门开始重视，并从2016年年底开始即不断出台相关调控措施来限制楼市过热发展。