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【题目】
房地公司开发建设阶段的成本管理探究
【第一章】
房地产公司开发项目成本控制探析绪论
【第二章】
房地产开发项目成本管理的相关理论
【第三章】SYXR房地产公司成本管理现状与存在问题分析
【4.1】
SYXR公司房地产项目成本管理改进方案设计
【4.2 4.3】
成本优化改进方案实施的保障措施
【结论/参考文献】
房地产项目开发成本管理研究结论与参考文献
第 3 章SYXR 公司房地产开发项目成本管理现状与存在问题分析
3.1 SYXR公司房地产开发项目成本管理现状分析
伴随着社会经济的飞速发展，房地产行业的竞争已经进入白热化阶段，在房地产项目开发过程中，成本管理能力的高与低与房地产开发项目最后的盈利水平直接相关，进而影响到SYXR公司的盈利能力和市场竞争力。因此，SYXR公司需要重视房地产成本管理，并需要不断地改善和提升针对所有类型房地产开发项目的成本管理水平。
目前，SYXR公司并没有专门的成本管理部门，主要是在财务部门中设立了一个成本管理岗位，对成本管理并不重视，其成本管理流程主要包含：成本计划、各阶段成本执行监测、成本控制和成本核算三个方面，详见下图3.1.
从当前的成本管理流程中可知，SYXR公司的成本管理流程是简陋的、不细致的，也是泛泛而谈的。为了清晰地描述SYXR公司房地产开发项目成本管理现状，分别在SYXR公司过去三年时间内每年承建的多个项目中任选三个项目，并整理九个项目的成本数据，如表3.1所示。
依据上表给出的SYXR公司针对房地产开发项目成本管理过去3年的成本数据，分析SYXR公司当前针对房地产开发项目的成本构成，并与万科等知名成本管理成功企业的成本结构进行对比分析，发现并指出当前状态下SYXR公司针对房地产开发项目成本管理方面存在的问题，关于SYXR公司过去3年的成本管理现状，如图3.2、图3.3和图3.4所示，图3.5为万科公司年度公报上的成本结构图。
将图3.2、图3.3和图3.4分别于图3.5进行对比，可知SYXR公司的盈利能力相对低下，造成这个问题的原因在于土地成本、建安成本、税费成本和管理成本所占比重不合理，与万科等公司相比，成本结构存在严重偏斜问题，盈利水平不足万科等企业的一半，虽然在过去的3年中，SYXR公司一直致力于项目成本管理方面工作的调整和改善，但是收效甚微。
此外，在上述的图3.2-3.4中可以看出，虽然其建安成本有一定程度的降低，但是其管理成本却大幅度上升，即其建安成本的下降是通过管理成本的上升而实现的，总体的宗臣比率却未变，因此，可以说，SYXR公司针对房地产开发项目的成本管理的改进是不成功的，存在严重问题的。下面针对上述的SYXR公司房地产开发项目的成本结构图，给出SYXR公司针对房地产开发项目的成本管理工作中存在的问题分析。
目前，SYXR公司在房地产成本管理过程中还存在很多问题，如缺乏相应理论依据、缺乏成本管理计划、缺乏监督体系、缺乏成本控制方法以及缺乏管理人才，这些问题对房地产企业成本管理水平的提高有很大的限制。
SYXR公司房地产开发项目成本管理理论依据是指SYXR公司在实施整个开发项目成本管理的过程，总不会无根无据地做出任何决策与计划，要有一定的依据，这个依据，有理论层面的，也有实践层面的。理论层面的依据，就称其为理论依据。只有坚持正确的成本管理理论依据才能让整个开发过程合理并顺利的推进。如果缺乏相应的理论依据，整个开发项目成本管理就如同缺乏核心指导，甚至陷入混乱状态。在SYXR公司房地产开发中，虽然很多SYXR公司领导者对开发项目成本管理的重视程度非常高，同时也能够正确认识到开发项目成本管理工作的重要性，但是在成本管理过程中却发现没有完善的理论依据，这使得SYXR公司缺乏高校进行房地产开发项目成本管理的理论和制度保证，致使当前针对房地产开发项目的成本管理工作很难发挥其应有的作用。SYXR公司往往是参考其过往房地产开发项目的成本管理经验，以及一些国内外其他同行的成果管理案例作为日常成本管理的依据。然而，很多经验和案例只针对于个别项目使用，不能作为科学的理论依据应用于所有的开发项目成本管理。很多SYXR公司开发项目的管理人员认为成本管理的理论依据没有实际意义，只有实践经验才能指导成本工作顺利开展，然而，事实并非如此，SYXR公司房地产开发项目成本管理理论依据的缺乏是造成很多房地产开发项目未能按照预期有序开展的一个重要原因。但是，整个成本管理理论依据的形成也是一个漫长的过程，需要积累并总结多年以及多个项目开发成功经验，并进行多次验证才能运用与实践中。在我国当前的社会环境以及行业环境中，缺乏成本管理的理论依据几乎是每一个房地产开发项目都必须面临的问题。只有解决了这一核心问题，整个企业的开发项目成本管理工作才能系统化、标准化和流程化的实施。
3.1.1项目成本计划
强调在成本管理工作方面成本计划管理的重要性，首先制定切实可行的成本管理计划，以便更有利地指导工程项目施工。SYXR公司针对房地产开发项目成本管理计划具体是说依据房地产开发项目的工作量和工作时间区间确定各个阶段的工作任务，并针对各个阶段的房地产开发任务的特征和成本构成，制定相应的成本控制计划，并依据已有的应用较为普遍的成本管理计划的制定程序，以货币的形式反应和体现房地产开发过程中各个阶段每项成本的管理水平，并据此进行成本控制和成本管理的重要依据。
SYXR公司在开发项目之前要进行成本管理计划，但是，现如今的SYXR公司房地产开发项目在成本管理计划方面都存在着一定的问题。合理的成本管理计划首先应该建立专门的成本管理计划小组，进行关注并预测各项可能发生的成本，制定一个比较详细的成本管理计划，接着，安排专业的工作人员进行市场调研，调研内容主要含有房地产开发项目的地理区域特征、市场开发前景和当前需求水平、交通等基础建设配套设施、原材料供应商等诸多方面进行中体考察和分析。通过调研到的相关数据，组织相关的专业人员进行开发项目前期的成本管理计划工作，从而可以减少SYXR公司在项目开发过程中的盲目性，提高日后成本管理的科学性和预见性。
SYXR公司房地产开发项目成本有很多，具体针对不同的房地产开发项目类型成本是存在差异的，但大体上可以分为：土地购买成本，建设开始前的地质勘查和制定工作计划等建设前期的工程费，实际建设过程中产生的费用，即建筑安装工程费，房地产配套设施的建设费用，房地产开发项目管理费用，此外，还有金融信贷费用和需要交纳的税费等其他费用方面的成本，详见图3.6.
在此，需要重点强调的是，SYXR公司成本计划应为降低项目成本提出明确目标，提高开发项目全体参与人员降低房地产开发成本的意识；不断地寻找降低房地产开发1管理计划的顺利执行，提升SYXR公司房地产开发项目的盈利水平。具体地，SYXR公司房地产开发项目成本管理人员需要针对SYXR公司房地产开发项目进行成本估算，然后依据估算结果编制针对该项目的成本计划，并依据编制的成本计划对项目的具体实施过程中的各个阶段进行成本分析。
但是，SYXR公司在大多数的房地产开发项目成本管理中，严重缺乏成本管理计划，只是粗略的进行成本计划，甚至根本不进行成本管理计划，完全抱着走一步看一步的态度，直到项目进行到一半，才发现现有资金根本无法支撑整个项目的运营完成。还有一些企业有可能发生成本管理计划人员在开展工作过程中，以权谋私，中饱私囊，从而造成企业最终的开发工程成本管理计划不符合实际情况，对企业的长远发展是非常不利的。
SYXR公司必须高度重视成本管理计划工作，只有合理的计划，才能保证开发项目的顺利实施，尽量预见可能发生的成本管理问题，提前做好准备，让开发项目推进过程中减少意外情况的发生。
3.1.2项目成本控体系
SYXR公司成本控制体系是指SYXR公司在成本管理计划的实施过程中，定期对SYXR公司房地产开发项目成本计划以及现阶段的成本情况进行对比分析，并依据分析数据进行有效地成本控制。首先，SYXR公司在构建起成本监督体系之前需要确定针对SYXR公司房地产开发项目的成本控制指标，并依据构建的成本控制管理指标体系确定SYXR公司房地产开发项目成本管理工作责任，并分配到具体的管理人员。例如，对SYXR公司房地产开发项目具体的施工阶段成本控制主要包括考察当前阶段项目进度所花费的资金与成本计划阶段所预计的金额是否相同，如果两者之间存在差异，及时寻找相关责任人，调查差异形成原因，并及时进行成本计划的调整。建立健全有效的SYXR公司房地产开发项目成本控制体系能够改进针对房地产开发项目的各项成本管理能力，完善SYXR公司对房地产开发项目成本控制能力和监督效力。
建立完善、有效的房地产开发项目成本控制体系是SYXR公司迫在眉睫的事情。除此之外，SYXR公司还必须保证所建立的成本控制体系能够充分发挥作用，确保整个开发项目的成本管理工作顺利开展。
3.1.3项目成本管理队伍
SYXR公司房地产开发项目成本管理中存在着许多问题，但从根本上讲，其存在问题的重要原因在于SYXR公司针对房地产开发项目成本管理人才的重视程度不足，使得针对房地产开发项目成本管理的高级人才严重匮乏。管理人才不足。然而，SYXR公司管理者却往往会忽略掉这一点，他们认为，房地产开发项目的成本核算是一件简单的事情，与其他行业、其他项目的成本核算并无差异，只要会计工作人员认真负责就可以完成，所以并没有考虑到房地产项目本身的特点来根据企业需要自行培养一支能够适应成本管理需要的专业队伍。专业管理人员缺失造成的最直接后果就是外行人领导内行，虽然，一些管理人员是从事财务管理等相关工作的人才，但针对具有高度专业化和差异化的房地产开发项目成本管理工作，却缺乏成本管理人员必须具备的专业知识和迅速识别与应对能力，同事还对房地产开发项目的实际业务情况缺乏认知，将不适合的成本管理理论应用于房地产项目成本管理，对公司造成大量的成本损失。缺乏针对房地产开发项目成本的管理人才，会使得SYXR公司的成本管理能力低下、识别和因对速度与能力均低下的现象，使得一些小问题不会被识别出来，小问题的积少成多很容易造成整个开发项目的进程延后或者其他状况。除此之外，不专业的管理人才根本无法对现有的项目成本管理体系进行修复和完善，并提出一些有用的建设性意见。非专业房地产开发项目成本管理人员的缺失，造成了很多需要应用专业技术才能进行的开发环节没能收到重视，甚至遭到忽视。这样的项目成本管理工作并不具备成本管理的效力，SYXR公司在成本管理部门的投入并未起到正面的作用，反而为加重了企业成本负担，这样的管理工作对于开发项目的整个运营和进度，以及收益都是非常不利的。有效的房地产开发项目成本管理人才的缺失是制约SYXR公司房地产开发项目成本管理效力的关键因素，并会造成严重的经济后果，致使运营成本大幅度增加，这种结果与预定的目的是完全背道而驰的。
有效的房地产开发项目成本管理人才对于整个项目的顺利开展起着至关重要的作用，对于SYXR公司很多房地产开发项目来说，相关的管理人才缺乏很可能造成项目盈利减少，甚至是彻底失败造成无法收回成本，严重亏损。由于房地产属于投入资金巨大的开发项目，所以，这样的最终后果是SYXR公司无法承担的，极有可能造成企业被吞并甚至破产的严总后果。
3.1.4项目成本管理绩效
为了使成本管理绩效考核制度落实到实处，应该明确SYXR公司房地产开发项目成本管理绩效考核办法。对于SYXR公司房地产开发项目而言，在公司全体员工中建立责-权-利的基础上，构建良好的、明确的与成本管理相适应的项目成本绩效考核管理办法。将绩效考核指标标准化、规范化，使每个员工都能接受，真正起到督促员工做好成本管理工作。好的绩效管理考核办法，一方面有助于激励SYXR公司房地产开发项目成本管理部分积极主动地负责和应对SYXR公司所有开发项目的成本管理工作，培养其内部人员对成本管理的自觉性，并积极推动和监督成本计划的执行和完成程度监督工作，同时还能够积极地控制所负责工作的成本，从而降低整个SYXR公司房地产公司的项目成本；在另一方面，好的成本管理绩效考核办法，可以弥补SYXR公司房地产公司成本管理绩效考核方面的空缺与弊端，为SYXR公司房地产开发项目成本控制积累经验与教训，为日后SYXR公司房地产开发项目提供借鉴。
为了明确SYXR公司房地产开发项目成本管理绩效考核办法，应该具体做到以下几点。
（1）建立以各个项目经理为核心、各个职能部门负责人共同参与落实的成本管理考核体系。在考核体系落实的过程中，项目经理一定与各个职能部门负责人强调考核体系的重要性，使全体员工都将考核工作重视起来，将绩效考核所指定的目标与自己的工作目标一致。
（2）根据全体员工的责任目标，明确各个职能部门的项目目标成本。根据SYXR公司房地产开发项目的实际资金投入情况，与项目目标成本作对比。在保证项目质量的前提下，若项目部门出现节支的情况，则按照节支金额的百分比奖励项目部门，并总结出现节支的原因；若项目部门出现超支的情况，若是因为部门成本管理不善造成，则予以项目部门一定的惩罚措施，若是因为某些特殊因素而非本部门的原因造成成本超支的情况，则不予扣罚，但要召开说明会总结项目成本超支的原因，并提交日后避免超支的方案。
（3）做好部门成员工作记录工作，当项目部门成本出现节支或者超支的情况下，弄清楚出现这种情况原因究竟出自哪里，要将惩罚或者奖励落实到个人。部门成员工作记录可以很好的记录员工的具体工作内容，便于在考核的时候对员工工作进行量化考核，减少主观因素的影响。此外，各个职能部门经理应该给出本部门员工成本管理工作绩效考核意见，因为各个员工的工作量及工作情况，只有本部门的部门经理最清楚。好的成员工作记录，也是部门经理工作的细化。
（4）在绩效考核方面，奖励应该多于惩罚，对各个职能部门职工进行促进作用。在奖励方面，可以是资金方面的奖励、荣誉称号方面的奖励以及适当的晋升机会等。资金方面的奖励可以与其在成本方面的成绩进行核算，成本节支工作做得越好，资金奖励越多；在荣誉称号方面，可以在公司内部设立“成本管理工作先进个人”、“成本管理工作先进集体”等，提前其工作积极性；此外，对于成本管理工作做得好的个人，可以考虑给予其适当的晋升机会，使周围的员工认识到成本管理工作的重要性，将成本管理工作纳入到其工作目标当中。
3.2 SYXR公司房地产开发项目成本管理现存问题分析
基于上一节针对SYXR公司房地产开发项目成本管理现状分析，本节将给出针对SYXR公司当前针对房地产开发项目成本管理工作中存在的各种问题。但是，最重要的就是找到产生这些问题的产生原因，具体原因分析如下节所述。
3.2.1技术和制度问题
没有良好的技术和制度支持，SYXR公司房地产开发项目的成本管理工作就不能高效的进行并展开。合理的成本管理技术可以降低项目的运营成本，提高成本管理的效率，大大的节约相关人力资源。而完善的成本管理制度则是整个项目成本管理工作的一个规范准则，如果制度确立的不合理，不但不能促进成本管理效率，反而会耽误项目进度。
马克思基本原理曾指出“科学技术是第一生产力”,成本管理技术的合理运用对于整个管理过程具有重要意义。首先合理的成本管理技术可以提高员工的工作效率，减少不必要的冗余工作；其次，可以是有效控制成本，减少多余的财务支出；最后，可以提升企业的经营能力，以及增加企业的竞争力。
SYXR公司房地产项目的成本管理归根结底是一种管理行为，既然是一种管理行为，就要有一套完善的技术和制度来维持这一种管理行为的实施，如果技术不完善，或者技术不合理，那么就会降低管理效率，从而导致管理的效果就无法真正实现。
3.2.2组织结构问题
SYXR公司房地产开发项目成本管理的组织结构体系是指SYXR公司在依据计划执行其房地产开发项目过程中，针对各个阶段成本的管理工作的管理流程、人员配置及责任分配等工作所构建的组织结构。就一般的开发项目成本管理来说，SYXR公司针对房地产开发项目成本管理的组织结构并不复杂，它是由作为向SYXR负责的房地产开发项目成本管理领导者的成本管理负责人、具体执行成本管理的SYXR公司成本管理部门以及负责协助成本管理工作的部门构成，具体地，其框架图如图3.7所示。
这样的组织结构体系是比较简洁并合理的，然而，现实中SYXR公司大多数的房地产开发项目并没有如此清晰分明的组织结构体系。合理的组织结构体系才能保证整个开发项目成本管理工作的高度透明、顺利进行。职责分工是保证整个组织结构体系能够团结协作，共同管理的前提目标。本文中以图3.6中的组织结构体系为例，简单介绍一下合理的组织结构体系如何分工。首先SYXR公司房地产开发项目的项目负责人的职责主要包括：
（1）负责制定并审批开发项目成本管理体系细则；
（2）负责控制整个成本管理工作的流程、进度以及考核；
（3）负责超额成本监督并审批；
（4）负责管理以及审批其他部门的职责要求等。
成本管理部门的职责主要包括：
（1）负责制定、组织并推动成本管理体系的相关工作；
（2）负责制定成本管理目标，并将项目成本责任指标分心，落实到每一个相关部门；
（3）负责建立完善的成本管理监督和考核体系，以确保成本管理过程高度透明；
（4）制定整个开发项目的成本预算和计划并监督每一流程实施情况等。
其他部门的职责主要包括：
（1）负责执行成本管理体系；
（2）参与成本管理体系的修改；
（3）负责及时反馈成本管理工作的工作进度及现状。
缺乏有效的房地产开发项目成本管理的组织结构体系就无法保证成本管理工作的有序进行。通过对现有组织结构体系的扁平化可以使得其更加合理，更加高效运作。组织结构体系的扁平化就是通过减少管理层次、裁剪不必要的管理阶层来建立一种紧凑的偏平组织结构，从而使组织变得更加灵活、敏捷，提高组织的运营效率。
只有采用有效的针对SYXR公司的房地产开发项目成本管理的组织结构体系，才能保证整个成本管理过程信息流更加通畅，使得决策周期大大缩短。同时也可以降低成本，加强创造性和灵活性，增强组织的反应能力和协调能力。确保SYXR公司整个成本管理结构体系为成本管理工作提供强有力的硬件支持。
3.2.3业务流程问题
SYXR公司房地产开发项目在成本管理工作业务流程方面存在很大问题，缺乏有效的业务流程，有些企业参照其他知名公司情况，制定了一系列看似完美无缺的业务流程，但是实际应用起来却发现并不真正适合自身的业务安排。所以，业务流程的设计也是开发项目成本管理能否顺利实行的一个重要基础条件。根据调查，SYXR公司成本管理业务流程制定带有相关管理人员的个人办事风格，事多而杂，从而导致企业层面很难制动出科学合理的业务流程。
不同规模的企业都拥有自己独特的业务流程，从而也会存在不一样的问题。作为中小型企业的SYXR公司具备比较粗糙但是相对系统的业务流程，并针对所有的房地产开发项目普遍运用这样的业务流程，虽然可以使他们在市场中存活下来，但是很难使企业发展壮大。一些大型企业有系统的业务流程，但是有些企业流程过度在乎细节，导致层级复杂，最终结果也是导致综合服务水平降低，响应速度过慢，运营策略改善和执行效果也会相应降低，很可能带来巨大的财务风险。要想在市场中立于不败之地，SYXR公司必须及时进行系统的业务流程再造。
3.2.4人力资源配置问题
当前SYXR公司房地产开发项目成本管理人才的缺乏已经成本现阶段亟待解决的一个重要问题，但是，造成这种状况的原因主要就是缺乏有效的房地产开发项目成本管理的人力资源保障。SYXR公司没有专门负责各个项目成本管理的部门，只是在财务部门设立了一个成本管理岗位，可以说整个SYXR公司一年所有项目都是有一个非成本管理专业人员在无任何系统技术辅助下进行的成本管理，其控制效果可想而知。SYXR公司的成本管理人员严重匮乏是造成成本管理问题的关键因素之一，改善SYXR公司的成本管理现状就一定要获得这种成本管理人才资源的保障。如何才能做到充分的人力资源保障，单从人力招聘一个角度是远远不够的，还需要加大人才培养和交流力度，只有从上述三个方面同时进行，才能有效地改进针对房地产开发项目的成本管理部门的人才结构和组织结构，形成具有较强战斗力的成本管理部门。
SYXR公司长期缺乏有效的房地产开发项目成本管理的人力资源保障，会对整个SYXR公司项目开发产生巨大影响。任何项目在推进过程中都应该注意相关人力资源的变动与补充。目前，SYXR公司在所能采取的改善其针对房地产开发项目成本管理的人才结构、实现高效房地产开发项目成本管理团队方面存在问题很多，但是主要体现在三个方面，一是缺乏高薪聘请长期从事房地产开发项目成本管理工作的专业人才，并缺乏构建有力的成本管理组织结构；二是，不注重挖掘和培养具有房地产开发项目成本管理潜力的自由成本管理人才，缺乏对内部人员进行内部培训，使其很难迅速成长为独当一面的专业的房地产开发项目成本管理人员；此外，还不注重交流和学习，不组织成本管理人员去国内外成本管理卓有成效的公司进行交流学习，同时也不鼓励和支持员工进入高校进行MBA学习，是的成本管理人员很难提升自身的房地产开发项目成本管理能力。
3.3本节小结
本章主要围绕房地产SYXR公司概况以及SYXR公司房地产开发项目成本管理存在问题以及问题成因进行介绍。现对本章工作做小结如下：
针对SYXR公司房地产开发项目成本管理存在问题分析主要是从缺乏成本管理理论依据和成本管理计划方面、缺乏房地产开发项目成本监督体系方面、缺乏有效的房地产开发项目成本控制方法方面、缺乏有效的房地产开发项目成本管理人才方面进行的。这五个方面全面的描述了当前SYXR公司成本管理方面存在的问题；
针对SYXR公司成本管理工作中存在问题的成因分析，本文主要从缺乏对房地产开发项目成本管理的技术和制度、缺乏有效的房地产开发项目成本管理的组织结构体系、业务流程和管理的人力资源保障四个方面进行分析。全面揭示了当前SYXR公司在成本管理中存在问题的成因。
本章通过对房地产SYXR公司概况以及SYXR公司房地产开发项目成本管理存在问题以及问题成因进行介绍研究，为进一步寻找解决问题方案，提升企业成本管理效率提供理论基础。
