如何有效控制房地产项目的成本

　　        摘要：房地产企业对房地产项目成本控制的重视程度不仅影响着建筑工程项目的建造质量, 而且直接决定了企业的生存能力与发展空间。本文从成本控制的全寿命周期、成本控制的全面内容、成本控制的完整体系三方面进行了深入探讨, 针对这三方面, 也提出了对成本控制进行优化的措施建议。突出了成本控制在房地产项目中的重要意义。

　　关键词：房地产项目; 成本控制; 结算;

　　1 引言
　　
　　随着社会主义经济的日益蓬勃发展, 大量的房地产企业应运而生, 随后成群的房地产项目如雨后春笋矗立于城市之中。对于房地产企业, 房地产项目的全寿命周期笼统概括可以分为三个阶段:决策、实施、使用, 针对各个阶段都要进行质量控制、成本控制、进度控制、合同管理、安全管理、信息管理、组织协调, 即“三控三管一协调”始终贯彻着房地产项目的全寿命周期。然而“成本控制”对于房地产企业的意义非同凡响, 保证项目的顺利进行, 直接影响着房地产项目的质量和房地产企业的收益。
　　
　　2 成本控制现状存在的问题
　　
　　2.1 忽视成本控制的全寿命周期
　　
　　成本控制贯穿项目的全寿命周期, 即必须将“事前控制、事中控制、事后控制”充分渗透于其中, 它们是相辅相成的, 但是当今很多的房地产项目仅仅将成本控制的重点放在事中控制。由于项目成本是动态变化的, 尤其实施过程, 实施过程中难免受到一些无法控制的因素或不可抗力, 这些可能出现项目工期延长、费用索赔, 因而增加项目的成本投入。虽然事中控制的重要性显而易见, 但是倘若忽视对项目进行事前控制及事后控制, 会出现一些隐蔽性成本和临时性成本或造成工程结算的偏差, 最终导致项目成本控制失控。
　　
　　2.2 忽视成本控制的全面考量
　　
　　工程成本可以分为两大类, 即直接成本, 间接成本, 忽视对项目所产生的全成本进行深入理解、全面考量, 出现成本控制偏差或失控的现象。大多数情况下, 参与的项目人员执着于对直接费用的成本控制, 从而忽视了对项目全过程间接成本费用 (即现场管理费、临时设施费等) 的统计, 造成项目目标成本与实际成本的偏差, 无法达到预期目标成本。
　　
　　2.3 忽视成本控制的全员参与
　　
　　房地产项目涉及决策、实施、使用阶段的项目全寿命周期, 其中涉及成本控制的内容繁多, 每位员工在项目任意一个阶段、每个细节的操作都有可能造成项目成本的增加或者减少, 所以每名参与项目的员工都要注意控制自己本职工作中所发生的项目经费。就目前现状来说, 全员参与房地产项目成本控制的体系是不健全的, 并且对于成本控制的意识明显不足, 大家对各自的职能范围也不明确, 难以将每一个细节的成本控制措施落实到位, 是影响整个成本控制效率的关键所在。
　　
　　3 成本控制优化措施的建议
　　
　　3.1 科学管理项目目标成本
　　
　　房地产项目项目不是在一个“时刻”去完成的, 而是针对于一个“时期”, 项目的成本控制立足于目标成本。将目标成本科学合理地分配在各个阶段过程、各个项目环节中, 对项目的目标成本进行科学、高效的管理[1]。
　　房地产项目的成本目标按项目全过程发展的顺序主要分为三个阶段:一是土地竞购阶段, 通过合法途径、选择适宜土地, 获取土地使用权是一个房地产项目的起点, 决定了这一阶段目标成本的数据。二是决策阶段, 项目决策的重要性体现在建设项目具有较长的周期、巨大的投资、不可预见的风险, 并且是不可逆转的, 倘若其中任何一项决策的失误, 都有可能导致项目投资的失败, 可见每一个选择都是具备风险性的。三是实施阶段, 是项目过程中耗时最长、耗资最多的阶段, 其中包括工人的人工费、建筑实体的材料费、施工使用的机械费, 还有难以预计的风险费。科学管理项目目标成本显著重要, 为房地产企业带来利益最大化。
　　
　　3.2 健全企业成本控制管理体系
　　
　　在完整的全寿命周期内, 持续时间较长的房地产项目建造过程中, 建立健全的企业成本控制体系, 使得项目的成本控制具备全面性、全员性、全过程性, 毋庸置疑是非常有必要的。房地产企业可以针对阶段性完成情况对部门及个人进行奖励, 以提高员工的工作积极性。
　　依据湖北省建设工程造价管理办法, 结合项目本身的工程特性和企业内部的实际情况, 对项目全过程中各个阶段与细节进行明确优化, 对项目组织机构职能图进行纵向贯通于横向协作, 将一个房地产项目项目阶段的任务细分至各个部门、各个岗位、每位员工, 使得项目管理的流程、职能、内容都一目了然。强调全员, 只有大家各执其责, 积极参与、相互配合, 项目全过程中每个环节都能确保得以控制、落实到位, 才能共同完成项目的全过程成本控制, 达到项目资金合理运用, 成本控制取得成效, 企业获得最大化利润, 因此, 建立健全的成本控制管理机系、规范房地产项目的全过程控制管理对于企业是至关重要的。
　　
　　3.3 结算审核过程
　　
　　项目结算不仅显要体现了企业对项目全寿命周期成本控制的管理水平, 而且是整个项目最终经济收益不可或缺的重要环节。做好工程结算的要求包括全面性、及时性、准确性[2]。在结算审核的过程中, 应落实以下几个环节:第一, 全面审核项目全过程资料, 对施工单位报送的结算资料进行认真仔细地审核, 确保项目各个阶段中资料的完整性, 对项目结算起着完备而准确的支撑作用;第二, 全面审核项目施工合同和设计图纸, 这是进行项目结算的基本前提, 一个有经验的施工队伍和一份成熟的设计图纸是影响项目优质质量的决定性因素;第三, 全面审核项目过程签证, 确保项目签证的合理性。在项目结算审核过程中, 将项目的设计工程量、实际工程量与项目现场签证结合起来, 避免工程量的重复计算或漏算;第四, 全面审核项目材料价款, 时时刻刻关注现场所需材料的市场价格在项目全过程中的波动及高低起伏的情况, 这是结算审核的关键环节。
　　
　　4 结束语
　　
　　总而言之, 房地产项目中的成本控制是一项十分复杂且漫长的工作。全面而准确地房地产项目进行全寿命周期成本控制, 建造出成本可控、质量保障的建筑工程, 使房地产企业可持续发展, 提升企业的市场竞争力, 并且争取建设效益的最大化。
　　
　　参考文献
　　
　　[1]李金丽, 李金瑞.房地产项目工程造价的控制与管理[A].土木建筑学术文库[C].2011.
　　[2]王庆林, 徐朝阳.工程结算全程管理的路径与策略研究[J].潮州师范学院学报.2015, 12 (37)