第1章引言
1.1选题的背景和意义
1.1.1选题的背景
近几年国内经济快速增长，建设工程产业的资金积累也较为雄厚，固定资产的投资热度一直不减，建设工程项目规模化快速化发展加剧。“十二五”期间，工程行业有着巨大的投资，包含了市政、公路、铁路、机场、城轨、水利、房产七个方面的工程基础建设。其中房地产行业颇受青睐，投入资金达20万亿元以上，公路基建投资也有6.2万亿元。
这一规模空前的建设阶段，所有的工程项目在开展之初，必须双方签订合同，合同的订立要同双方的利益密切相关，这会对后续工程的落实紧密联系，所以要对合同实施专门的管理方法。进行工程项目的建设、管理时，需要业主、供应商等多方参与其中，虽然他们参与到工程中的程度各不相同，但目的都是为了完成建设工程，维护项目的完整利益的实现，达到组织的战略目标。业主对于工程的建设起着主导性，他们对人、物等加以合理使用，并且他们在工程中起着领导、组织的作用，他们需要同参与到工程中的政府等及时交流，维护相互之间的关系，为工程的有效落实提供保障。由此可见，工程合同管理的核心即是业主方。
业主方即为整个工程的投资方，可以是建设单位，比如绿地集团、万科集团这些房地产开发商都是我们传统意义上的业主，市场经济下这些公司投资一块地皮建设商品房出售以获取利润的情形称之为业主方，工程建设完成后出售给个人，那么个人又可以称之为业主了。合同管理是贯穿于工程建设过程中的，因此建设过程中还是可以把开发商称之为业主方的。当然，建筑除了商品房及商业之外，还有一些企业的工程，企业需要建设新的办公楼、住宅楼、宿舍楼等，由企业自己投资或者国家投资进行建设，不作为商业用途，这些企业没有施工和设计资质，因此需要通过招投标的形式委托监理单位、设计单位、施工单位等进行监理、设计和施工。这种情形也可把该企业称之为业主方。
因此无论是房地产开发商，还是国家投资的企业，建设过程中可与有关单位签订如下各种合同：
1、规划设计类合同。即业主同勘察公司双方签订的合同。勘察设计公司对实地情况做出勘察，同时还要负责建筑构造、排水的设计工作等等。
2、建设工程承包合同。即业主同施工方双方订立的合同。业主方可以自主地选择一家或几家单位签订合同，这种方式称为平行分包。
3、咨询服务合同。即业主与咨询服务公司签订的合同。咨询公司对工程的可行性、设计、招标等工作负责。其职责就是进行这些工作。
4、货物采购类合同。即业主同供货商双方订立的合同。
建设工程的承包方式有多种，承包的合作办法也不尽相同，因此有时业主需要订立的合同会有几十份。根据工程专业划分，业主要签订监理、设计、施工等专业合同，根据阶段性划分，施工合同又可以分为施工总合同，电梯安装合同，装饰装修合同等，品种繁多，所以业主对于合同的管理是关键且有必要的。
合同管理是建设工程项目中不可或缺的一项管理工作，合同管理利用合同的法律效力规范项目建设参与各方的行为，保证其按照合同内容履行各自的义务。业主方在此有着主导性的位置，拥有着相对较强的合同约束力，所以依据其本质来看，业主进行的合同管理是所有合同管理中的重中之重。
我国的合同管理意识是随着国内经济的发展实践需要而产生的，但合同管理的发展速度跟不上经济发展的需要，合同管理缺少全面性就会造成合同纠纷的出现。特别是建设工程行业，出现这种情况是十分不利于之后发展的。我国关于合同的法律内容不够完善，合同纠纷处理的机制不够成熟；法律手段往往不是人们解决合同纠纷和问题的第一选择；现实情况下的建筑市场环境更复杂，缺少合理有效的作用，合同没有高效力，人们就会使用不在合同规定范围内的方式加以解决；合同管理者没有全面的法律知识，缺少管理能力；合同的内容随着工程的开展会有些不足。
由于合同管理对于业主方的项目管理很重要，因此通过加强业主方的项目管理尤其是合同管理水平很重要。本文以A住宅项目为研究对象，研究A住宅项目业主方的合同管理，并针对其中的问题提出理论化的成果建议，这不仅仅是理论方面的完善，也要在实践中加强，减少自身损失，营造行业健康良好的环境。
1.1.2选题的意义
我国的合同管理水平不高，人们往往不习惯利用法律手段解决问题，归根结底，是因为市场经济大环境下的法制建设水平不高，人们对法律手段的不信任。所以，想要使合同管理的水平更高，需要将法制建设快速落实，形成全面化的市场经济法规，将市场主体的行为有所限制，以此形成一个优良的市场环境。在这个过程中必须要着重提高业主方的合同管理水平，以此为主要手段。
将合同的管理能力提升，加大力度建设合同管理系统是十分必要的。如今合同的订立并没有一个全面的管理办法，缺少专门的处理方式，对合同进行管理的一方有着较大的主动性，缺少有效的监控，对提升合同管理水平缺少有利影响。
由于合同管理对于业主方的项目管理很重要，本文以A住宅项目为研究对象，研究A住宅项目业主方的合同管理，通过分析A住宅项目业主方的合同管理中存在的问题，运用项目管理理论知识对问题进行分析，并提出解决措施。
本文通过从A住宅项目业主方的角度出发，对建筑工程合同管理进行研究，达到如下目的：
（1）分析我国建设单位合同管理中目前存在的问题，提出合同管理是建设工程项目管理的核心理念。
（2）探讨建设单位建设合同管理全过程的主要内容，为进一步研究作好基础工作。
（3）在研究的基础上提出相应的、可行的、有可操作性的对策。
（4）利用工程实例进行分析，说明所提出对策的有效性、科学性。
建设单位投资工程建设项目是从项目建设立项开始，经过初步设计、可行性研究、详细设计、工程造价咨询、地质勘察、施工、检测等许多建设阶段，涉及到土木工程、建筑经济、给排水、环境保护、供电、设备安装等许多专业的知识，而且每个工程项目由于使用功能及建设地点的不同有着不同的特点，加上建设周期长，受自然环境、社会环境影响比较大等因素，建设工程项目管理是一个复杂的系统工程，建设工程项目建设实施是靠一系列约定合同来实现，因此建设工程合同管理研究具有重要的意义，表现在如下几个方面：
（1）加强建设工程合同管理是社会主义市场经济的必然趋势。市场经济强调的是公平竞争，资源合理调配，在建筑工程市场经济中，建筑市场的自由竞争秩序要求建筑工程的参建单位加强合同管理，将人为分配市场的习惯作法改为市场竞争调节，运用建设工程合同管理强化工程参建单位的市场竞争意识，加强自己管理，提高管理水平，优化管理模式，使工程参建单位逐步向法制化、市场化、规范化方向发展，从而提高全社会建设工程参建单位的管理能力。
（2）建设工程合同管理是工程项目管理的核心内容。建设单位建设工程项目中既要采购物资设备又要采购咨询服务，还要对建筑安装专业工程施工队伍进行招标采购，在这些招标采购后，建设单位主要通过合同来管理这些采购内容，合同管理主要体现在资金管理、进度管理、质量管理、安全文明管理、双方的责任权利义务等方面，建设工程项目每个具体合同能否顺利实现，影响到项目建设的成败，因此建筑工程合同管理是工程项目管理的核心内容。
（3）建设工程合同管理明确了建设单位与参建单位的责任、权利与义务。在工程实施过程中，按照合同约定，合作双方有合作的依据，既明确了各自应履行的职责与义务，又明确了在合作过程中双方应享受的权利。如果在合作过程中，一方发现对方未尽责任与义务，合同中有明确约定的依据时，可以按建设工程合同规定进行索赔，这样保护了双方各自应享受的权利与利益。加强建设工程合同管理，可以使合作的双方责权利清晰，处理合作纠纷有据可依。
1.2国内外的研究现状
1.2.1国外合同管理研究现状及发展动态
在项目管理中，合同管理是一个较新的管理职能。在国外，从二十世纪七十年代初开始，随着工程项目管理理论研究和实际经验的积累，人们越来越重视对合同管理的研究。在发达国家，八十年代前人们较多地从法律方面研究合同；在八十年代，人们较多地研究合同事务管理（Contract Administration ）；从八十年代中期以后，人们开始更多地从项目管理的角度研究合同管理问题。近十几年来，合同管理己成为工程项目管理的一个重要的分支领域和研究的热点。
它将项目管理的理论研究和实际应用推向新阶段。
美国在2002年召开的学术交流会，对多项目管理的未来发展进行了详细分析，还征求了外部多个国家学术性人员的意见。2001年两son R .Browning对设计结构矩阵加以分析，他指出其为复杂系统做出了简易、可视的阐述，同时针对问题分解、系统集成指出了新的解决方法。Christine Xiaoyi Dai（2004）等人通过研究总结出国内外的研究成果主要是对于PMO的工作职责和在组织中的地位和结构两大方面，同时还提出项目管理办公室（PMO）可以有效地促进多项目管理和控制，也可以在一定程度上提高组织领导力和组织协调力。Eliyahu Goldratt博士在其专着《关键链》（Critical Chain）中提出了一种新的方法：CCPM方法，此方法是近年出现的最具特点的方法之一。有一部分技术人员十分认同这种方法在工程管理过程中发挥的作用，既能降低成本，加快工作进度，又能满足既定要求。
总结国外发达国家在工程合同管理方面的现状及特点主要体现在：非常重视合同管理在项目管理中的作用；合同管理形成完善体系；合同管理文本种类齐全能灵活选用不同的合同方式以适应各种工程管理形式；配有专业的合同管理高素质人才；有合同战略管理的研究和风险管理的研究；注重合同索赔和反索赔的研究及合同纠纷的解决。
1.2.2国内合同管理研究现状及发展动态
上世纪80年代后期，伴随着我国工程界全面研究FIDIC合同条款及相关合同管理理论，国外先进的合同管理理论和方法逐步被工程界人士熟悉和接受，同时，随着经济社会的发展，建筑市场不断规范和完善，而实践中工程业主相对落后的合同管理理念和手段己不能适应现实的需要，合同管理在业主方工程管理中的地位和作用逐步受到业内人事的关注，国内理论界和实践界一些相关人士开始对工程业主方合同管理进行研究，在理论界，陈云川所着的《国际工程中合同管理的分析研究》；王雨在所着的《我国建筑施工项目合同管理研究》。庄宙所着的《浅谈工程项目管理中的合同管理问题》；陈群所着的《加强内部控制规范合同管理》。
这四位作者基本全部都是从实际出发，列举多个样本，表明了我国建筑施工项目合同在工程管理中的重要性。合同管理必须是全过程的、系统性的、动态性的。全部的管理手段都是为了满足建设工程合同所规定的质量、工期、造价等要求。所有的工程项目管理工作都是围绕着如何履行合同责任而展开。如果一份建设工程合同的管理过程能够完全实现，那么该建设工程项目的实现就有了保障。建设工程合同与投资方，承包方的预期收益有着密不可分的关系。一项建设工程的合同管理由多个板块组合而成，如编制施工图预算，协助公司做好招投标工作；负责对项目商务合约的检查、监督、指导；负责项目上的日常商务报表。对施工企业负责阶段的合同管理发挥作用的过程进行了模拟，分别对合同拟定阶段、签约阶段、签约后的风险评估阶段、履行合同阶段、最后的竣工验收、保修阶段进行控制。讨论了甲方拟定建设工程合同的基本原则，和今后进行合同控制的作用。在实际的建设工程项目上，甲方应当通过安排管理人员的工作来进一步控制工程合同的编纂。
综上所述，建设工程项目的各个参与方都应当在合乎法律法规的条件下，迎合政府需求打造适用于建设工程全过程的合同管理制度。合同管理必须是全过程的、系统性的、动态性的，由于合同管理具有这样的特点，因此各个参建方都有必要参与到履约的各个阶段，即工程项目建设的全过程。另外，在工程实践界，业内人士也展开了这方面的讨论。目前针对业主方的合同管理，主要研究成果主要有：
（1>合同管理在业主方项目管理中的地位研究。如：胡自普在“谈建立以合同管理为核心的项目管理体系”一文中对当前企业项目管理中常见的问题进行了剖析，提出了工程项目业主方和承包方都应根据国家法律和企业自身的需要，建立以合同管理为核心的项目管理体系，并对合同管理实施过程中的具体要求进行了阐述。
（2>业主方合同策划管理研究。如：成虎在《建设工程合同管理与索赔》（第三版）一书中介绍了业主方合同总体策划的概念、原则和程序，以及业主方业主方式的选择、招标方式的选择、合同条件的选择等方面的具体措施。成虎在书中对业主合同策划管理在工程项目中的重要作用进行了说明：工程中，业主应通过合同分解项目目标，落实承包人，并实施对项目的控制权力。由于业主处于主导位，他的合同总体策划对整个工程有很大的影响，同时直接影响承包商的合同策划。
（3）建设工程业主方合同变更索赔研究。如：河海大学王强在硕士学位论文《小浪底国际标合同管理及变更索赔处理研究》一文中分析了合同管理在国际工程建设管理中的重要地位，对国际工程普遍采用的FIDIC合同条件进行了分析研究。研究了小浪底国际标合同管理方法，统计分析了合同管理中出现的变更和索赔，提出了国际项目工程合同管理的重点、变更处理应注意的问题、索赔处理过程和争议解决的方式。
东南大学柏振茂在硕士学位论文《城市广场项目的合同风险管理研究》中结合城市广场项目的合同管理案例，从全面风险管理理论出发，对业主方合同管理中风险识别、风险评估、风险因素分析及对策进行研究和阐述。再如：刘红梅、张星在《从业主角度谈大型项目合同界面管理》一文中指出业主方界面问题常因边界不清、权责不明，是造成工程中纠纷产生的重要原因，并通过对大型项目合同界面管理影响因素的分析，提出了合同界面管理的要点，并提出了业主方合同界面风险管理的思路与流程。
从前面分析的国内外业主方合同管理研究的状况可以看出，虽然国内外关于工程项目业主方合同管理的理论研究工作日趋广泛开展，而且国内也在将理论运用于实践，并取得了一定的成效，但是还存在着如下的不足：
（1）对工程项目业主方合同管理理论研究偏重于合同策划管理、合同实施管理和索赔管理等阶段性研究，而对于项目业主方整体的合同管理研究较少；（2）国内的业主项目合同管理是针对大型项目合同管理的研究，对中小型项目合同管理的研究相对较少；（3）偏重项目合同管理的理论研究，而对于如何结合目前国内的建筑工程实际情况进行实践应用及相应的总结研究成果相对较少。
1.3论文的研究内容和方法
建设工程项目，其有着长时间的实施周期，管理的环节也是非常复杂的，中间存在较多分支，是一项复杂的课题。我国的项目管理研究同发达国家比开始的晚，但伴随我国建设时期的开展，使得项目管理更符合时代的要求，具有了实践基础，得到了较大的研究成果。工程管理中合同管理是重中之重，其能够顺利进行关乎工程项目的成功与否，所以对合同管理进行的探究，对于建设工程的发展有着重要作用，在本文当中，通过分析研究真实的工程案例，探究该工程项目案例中合同管理的实际状况、存在的一些主要问题，同时与国内外合同管理的理论和方法相结合，从而得出解决问题的方法。本文研究内容如下：
第一部分，引言。对本文研究对象的实际环境情况、研究目的、内容、方法加以说明。第二部分，工程合同管理的理论研究。这个部分是笔者搜集相关资料，对国内外的建设工程的合同管理的现有理论研究成果进行阐述，包含了项目管理理论、合同管理文本及业主方合同两方面的研究等。第三部分，根据工程案例一XX都会项目的合同进行研究，从规划设计、建设工程、货物采购、专业服务等合同几个方面进行阐述，要注意几个方面的合同问题。第四部分，A住宅项目业主方合同管理存在的主要问题。找出合同管理过程中凸显的问题。第五部分，关于建设工程合同管理的合理化建议。根据合同管理过程中凸显的问题，结合一些工程案例中的经验教训和相关理论研究成果，提出一些具体的建议。第六部分，总结与展望。得出了课题研究的结论，同时将之后的研究方向加以确定。
本文的研究方法如下：
第一，文献法。根据论文选题方向，查阅和搜集关于项目管理、合同管理、业主方项目管理等相关的期刊论文和书籍等文献，对文献进行整理归纳，摘录文献中有价值和有参考性的信息，通过文献了解选题的研究进展，对本论文的书写起到一定的参考作用。
第二，案例研究法。为了更加明确业主方合同管理中存在的问题，以A住宅项目业主方作为典型研究对象，根据组织结构，合同文件等分析其在合同管理工作中存在的问题，并应用理论知识提出解决方案，对类似的业主方合同管理问题有一定的参考性。
第三，归纳法。通过A住宅项目业主方的项目管理中存在的问题进行分类和整理，找到业主方项目管理存在的共性问题，并且针对问题提出的解决措施进行归纳总结，找到可以完善业主方合同管理的措施。
