住宅项目业主方合同管理存在的主要问题

　　
　　4.1项目合同管理法律意识薄弱
　　
　　A住宅项目业主方于2013年s月21日签订了住宅南地块二期桩基工程合同，于2013年5月17日签订了南地块住宅总包合同，同年签订了南地块洋房公共部位装修剩余工程合同，2014年1月19日签订了南地块高层外墙真石漆合同，南昌xx都会南地块室外泳池设备采购及安装工程合同，2014年3月19日签订了莱蒙都会南地块高层电梯设备采购合同，同年9月23日签订了南地块高层9-11#楼铝合金门窗工程施工合同，10月14日签订了xx都会南地块泛光照明工程合同，2015年2月2日签订了xx都会南地块高层10, 11, 12号楼公共部位装修工程施工合同。在合同实施过程中，由于业主方法律意识不足，导致合同中出现了很多有歧义或者约定不明的条款，导致承包商钻了空子，给业主带来了一定的损失和工期的延误，同时在发生一些问题的时候，由于业主方维权意识淡薄，没有及时运用法律武器维护自身的合法权益。
　　
　　在我国，由于建设项目入门门槛低，资金量大，有较大的油水可捞，导致很多承建项目的主体水平知识有限，甚至有农民出身。因此会致使合同的各方对于相关法律法规知识的缺失以及法律意识的薄弱。很多人是根据行业习惯、个人认知做事，没有用法律的准绳判别自己的行为是否有误，在建设的过程当中，有几个方面容易表现出合同各方缺乏必要的法律意识的情形：
　　
　　首先，在承包单位中标后，自己不做工程，把工程转包出去，赚取一定利润，或者总承包商与发包商签订建设工程承包合同后，总承包商会将工程分包给分包商，由分包商再对工程进行分包或转包，由于这一层一层的程序，总承包商无法对工程的质量进行有效控制，最终可能导致多方违约。
　　
　　第二，在进行合同签订的过程中，在工期较紧的前提下，发包商急于将工程进行发包，从而促进工程的快速完成。而招投标工作本来就繁琐耗时间，因此一旦工程中标后，双方就急于签订合同，这个时候就可能承包商钻空子，有些承包商是挂靠在有资质的单位名下，俗称开“分公司”,就是借用总公司资质，招投标时借用总公司建造师开标，整个分公司无施工人员，只有几个投标人员。一旦这种“分公司”中标，他是没有施工能力的，因为没有项目施工人员，于是就把中标项目给有能力做的单位做，这种行为导致建设过程中管理的混乱。
　　
　　第三，在合约的签订工作完成后，合同各方对于合约的履约率比较小。承包商如果签了一份价格较低的合同，那么如何赚取利润就是一直要考虑的问题。因此，就出现了材料以次充好的情况，人工费现在普遍都较高，只能从材料上克扣价款。或者充分利用工程索赔，一旦发现与合同或工程量清单中不一样处就发起索赔。这样就导致质量的降低和工期的拖延，从而导致双方的纠纷，履约能力大大降低。
　　
　　A公司存在的问题就是合同管理人员法律意识的薄弱，对于施工单位的转包和挂靠行为没有意识到问题的严重性，在该项目中出现了施工单位的转包和挂靠行为，施工单位的此一做法没有事先与业主方进行沟通并征得许可，施工单位的擅自转包和挂靠对整个建设工程项目的质量管理和监控、进度控制、成本控制以及合同管理带来了较大的干扰，给业主方带来了不小的麻烦和损失。在合同的签订阶段以及签订后的履行过程中，施工企业法律风险防范意识淡薄，合同管理把关不严经常导致法律纠纷产生。由于缺乏法律知识，在签订合同时，对合同条款未做详细推敲和认真决定就草率签订，特别是对违约责任，违约条件未做具体约定，而建设施工合同履约程度往往比较低，随意修改合同或违背合同规定的违约现象时有发生。在合同签订阶段的问题主要有：合同主体不当；合同文字不严谨；合同条款挂一漏万；违反法律法规签订无效合同等。在合同履行阶段的问题主要有：应变更合同的没有变更；应当发出的书函（会议纪要）没有发出或发出不规范；应签证确认的没有办理签证确认；应当追究的错过了诉讼时效；应当行使的权力没有行使；应当重视证据的法律效力的却没有得到足够的重视。
　　
　　以上法律风险防范意识的淡薄和缺失给业主方和施工单位都带来了一定的经济损失，而发生损失时，由于法律意识差往往又不能通过合理有效的途径挽回损失。
　　
　　4.2合同管理权利义务不对等
　　
　　签订一份合同的最基本原则是“平等、自愿、公平、诚信实用、遵守法律和社会规范”,在这些原则中，平等就是指合同各方在法律上的地位处于平等；公平是指合约对于合同各方都是一视同仁。在合约的实行过程中，仅仅做到平等与公平就对合同各方的道德水平以及法律意识有较高要求。然而，倘若其中一方只想着争取自己的利益，那么另外一方的利益一定会受到损失。
　　
　　上世纪90年代，取消了工程合同审查制度，改为备案制度。在实际执行中，多数地区对备案的合同存在把关不严甚至不把关的问题。在建设工程的市场上，发包商和承包商就中标项目订立两份以上的内容不相同的合同，其中：一份合同用于在建设工程管理部门备案，是建设单位和施工单位按照《招标投标法》的规定，依据招投标文件签订的备案的建设工程施工合同，是真实有效的，俗称“阳合同”.另一份是承包人和发包人为规避政府管理，私下签订的建设工程施工合同，未经过合法的招投标程序且该合同未在建设工程行政管理部门备案，像这种违背合同法签订的合同，俗称“阴合同”.双方在合同履行的过程中，以“阴合同”为准，这种现象称为“阴阳合同”.由于承包商处于弱势，只能接受这些条款，比如不合理的压低工程款、压缩工期、对建筑质量提出高于本来要求的等级，甚至是要求承包商对于工程款预先垫付，而国家对这种情况的监管基本上是个空白。出现这种情况主要由三个方面的原因造成：第一，监管不到位，职责范围不明晰。目前的建筑市场监管体系是在计划经济体制的基础上逐步演变而来的，在国务院各部门之间存在行业分割、多头监管的情况，从中央到地方各级建设行政主管部门之间缺乏合理的分工。监管队伍也没能很好地进行整合，没有专门的队伍统一执法。在监管范围上表现为“缺位”与“越位”并存。第二，行业协会等中介组织作用发挥不够。我国的行业协会实际上扮演着“二政府”的角色，带有行政事业单位的性质，而非行业自律组织。它代表的是政府和各大国有企业的利益，无法发挥行业协会应有的行业自律、协调、服务职能。行规、行约不完善，经费不足，使其行业认同度低，在行业内缺乏权威。第三，公众监督的理念还较弱。我国法律中有公众监督的条文，如《建筑法》第六十三条规定：“任何单位和个人对建筑工程的质量事故、质量缺陷都有权向建设行政主管部门或者其他有关部门进行检举、控告和投诉”,但缺少具体的监督途径，也没有具体的反馈机制，可操作性较差。而且，很多公众并不知道自己享有这种权利和义务，致使公众的监督力量对建设项目各参与方并不构成约束力。这种情况对于建筑市场的稳定是极其不利的。
　　
　　在这个工程项目中，业主方是处于权利的一方，施工单位是处于劣势的一方。业主方在签订合同时，常要求承包方接受苛刻的合同条款。主要表现在以下几方面：第一，业主方将带资、垫资承包工程作为合同的重要条件；第二，业主方把材料价格上涨的风险以及因业主方的原因造成的窝工损失等都转嫁给承包方；第三，业主方经常盲目压缩工期，加上资金不足、设计图纸不到位、供应设备材料不及时等因素的影响，致使本就不宽松的合同工期更是紧上加紧。
　　
　　并且工期拖延罚款按照天数计算，而不是按照国际惯例设置最高限额延期损害赔偿金，使施工单位的合理利润无法得到保障；第四，合同履约担保不对等，大部分合同都是以业主方要求承包方提供合同价款10%的履约保证金或银行保函作为履约担保，而对承包人工程款的支付却无任何保证，这样导致一旦业主方违约，承包方无法进行及时有效的索赔，很难有好的补救措施降低或减少损失。在这种利润空间很小的情况下，施工单位偷偷的采取了转包和挂靠的方式赚取利润，业主方并没有注意到承包商没有按照合同履约，存在着偷龙转凤的行为。这样一来建设工程的质量、进度就很难得到保障了，工程的实际成本也会大大超过原先的造价，给业主方带来经济上的损失。而且在施工过程中容易出现意外伤亡事故。万一工程出现意外伤亡事故，对于项目评文明先进奖、鲁班奖等有很大的影响。
　　
　　4.3合同管理人员中存在问题
　　
　　根据我国的建设工程市场的发展过程以及目前国内的发展情况可以看出，虽然我国从事建筑行业的人非常多，但是建筑行业的精英少之又少。这是因为工程建设是近几年新兴起来的学科，即使培养了一批有素质的人才，也更愿意从事发展前景的专业方向，比如在甲方单位造价部门、施工单位工程部门、设计院的设计部门，各个单位的核心部门都汇聚了大批人才，具有从事合同管理工作意愿的精英人才却少之又少，因为这个专业发展受限，无法得到快速的专业技能提升及职位的提升。
　　
　　A住宅项目业主方对于从事合同管理工作的人员的工作要求是：第一，认真负责，完成合同法的前期准备，谈判，签订，时刻保持积极向上，遵守企业的相关规定，不可越权。第二，认真审核合同的合法性和合理性，以及施工过程中的可行性，并且对其的准确性负责。第三，审核无误的情况下，报告上级领导进行审核和审批。第四，在合同实施过程中起到监督和检查的作用，发现实施过程中出现的问题和纠纷，认真查证并且提出解决措施，及时止损，向上级汇报。第五，合同履行结束后，分析合同中存在的问题并提出意见，将与合同相关的文件进行归档。这要求从事合同管理的人员对于合同法、建筑工程有一定基础，图4. 3为企业中对于合同法和建筑工程有一定了解的人员（专业人员）和非相关人员（非专业人员）的比例。由图可知，专业人数占比为30%,远远低于非专业人员。
　　
　　施工单位现在项目经理都必须有建造师从业资格证才可以担任，设计院的设计人员也需要注册结构师或注册建筑师等证书证实自己的实力，合同管理人员却没有相关证书来证实自我的能力，这也是很多人才不愿意从事合同管理工作的原因。为了节约人力成本和开支，f}住宅项目业主方的合同管理人员与招标人员是同一个人，合同管理人员缺乏相关的专业证书，专业知识比较m乏，业务能力不够精通，对整个建设过程不够熟悉了解。同时在工作过程当中，业主方并没有对合同管理人员针对性的开展技能培训，并且业主方合同管理人员的晋升不如设计人员及工程人员，工资收入也不及，因此给合同管理人员的工作带来了很大的消极性。
　　
　　4.4项目合同管理架构不明
　　
　　在工程管理的过程中，合同管理架构的建立是不可缺少的。在工程承发包模式上，一家施工单位取得一个项目的建设权利，如果这个项目较大的话，这家施工单位可能无法承担所有的施工任务，那就出现各样的分包形式。    A住宅项目业主方的合同管理框架如图4.4所示，可以分为识别确定与工程相关的要求、编制合同、合同评审、合同签订、合同履行、最后合同保管的几个阶段进行，当发生工程变更的时候需要重新修改编制合同。
　　
　　在现在的建设市场中，有几种原因引起分包：（1）一家总包单位没有专业资质。现在市场上的总包分为建筑、市政、公路、水利等不同方向的总承包资质，但是一家公司同时拥有土建、安装、消防、电梯等工程的专业施工资质是很少的。假如一家施工单位拥有房建总承包一级资质，但是这家单位没有消防和电梯的专业资质，那也是要把这两种给分包给具有相关资质的分包单位。（2）劳务分包，总承包单位人数有限，不能把整个工程的劳务工作做完，因此总承包单位把基础、结构等主体工作完成之外，将砌墙、模板的搭建以及脚手架的搭建等基本的劳务工作分包给劳务公司。C3）业主愿意自己参与管理，采用平行分包的模式，因此与多家单位先后签订合同，如先后与土建单位、材料构配件单位、建筑给排水单位等签订合同。针对一些管理体制完善的项目，其总包或者分包亦或是平行分包的双方之间的责任在合同上是十分清晰明了的。合同双方配合的好，履行得当，自然执行起来较为顺利；倘若合同对于双方的责任规定不够清晰，很容易引起关于合约的纠纷。尤其是业主发现了在签订合同中没有考虑全面，导致合同履行中发现合同没有涵盖的内容，这种情况就可能带来工程的工期延误及另一方的索赔，从而导致工程造价的提升。
　　
　　因为业主并不注重合同管理组织架构的建立，所有经常会造成合同双方之间的纠纷，从而也会给业主带来很大的利益损失。因此业主合同管理首要问题就是建立起合适的组织架构，这也是进行业主合同管理的基础。
　　
　　4.5合同体系和制度建设的薄弱
　　
　　建设工程项目是一个很复杂的过程，合同管理部分也是一个尤为复杂的任务。图4.5为业主方的合同体系，由图可知，项目的业主方与第三方（咨询、监理）、勘察设计单位、工程施工单位、供货单位等签订了合同，就同一项目，业主可能同时签订多份合同，造成业主的专业能力和组织协调的任务大大加重。
　　
　　由于业主没有将项目与对应的合同管理部门进行一对一的设立，导致业主对合同管理部门无法进行专门化的管理。此外，由于合同管理工作的专业性强、系统性也较高，所以在这个行业中，专业精英的缺乏也是一大薄弱之处。依据目前情况来看，某些单位没有将其工程的合同交给专业合同管理的人才进行保存管理，而是让档案室或者其他部门人员代为管理，这种现象很大程度造成了业主一方的合同管理水平低下。