福建房地产过热与城市可持续的矛盾及协调对策

　　目前，我国学者对房地产开发过热的文献主要集中于房地产过热的定义、现象、判断、原因、危害和对策等方面。下面由学术堂为大家整理出一篇题目为“福建房地产过热与城市可持续的矛盾及协调对策”的可持续发展论文，供大家参考。
　　
　　原标题：福建省房地产开发过热与城市可持续发展研究
　　
　　摘要：通过房地产投资额/GDP、房价收入比和商品房施工面积/商品房竣工面积等多个指标对福建省房地产开发情况进行判析，结果显示福建省房地产开发存在过热现象，与城市资源、环境、经济和社会可持续发展相背离。因此，应针对开发过热原因，结合城市可持续发展对房地产开发的内在要求，倡导科学、民主和法治的城市规划，发挥政府宏观调控作用，促使房地产开发生态化、绿色化，坚持“以人为本”的发展理念，使福建省房地产开发的可持续与城市发展的可持续相辅相成。
　　
　　关键词：房地产开发过热；城市可持续发展；福建省
　　
　　一、引言及文献综述
　　
　　目前，我国学者对房地产开发过热的文献主要集中于房地产过热的定义、现象、判断、原因、危害和对策等方面。刘洪玉等对房地产泡沫与过热进行界定并分析房地产业的发展是否过热。[1]37-39谢经荣、刘琳、张仲梁和昌忠泽等通过选取房价收入比、房地产价格增长率/GDP增长率、房地产投资额增长率/GDP增长率、房地产投资额/固定资产投资额和空置率等与房地产密切相关的经济指标构建综合指标体系并进行房地产过热或泡沫实证分析。[2-5]昌忠泽认为信贷扩张、土地财政以及住房预售制度是中国房地产泡沫以及过热的根源。[5]70姜春海指出地方政府追求经济增长、增加地方财政收入和突出政绩等原因导致房地产业被过度开发，同时也间接促发房地产泡沫的形成。[6]易宪容、李宝伟等都提倡采取金融手段解决我国房地产过热问题。[7,8]从城市可持续发展视角探讨房地产开发问题的国内外相关文献以房地产与城市经济发展方面的研究居多，从城市可持续发展视角综合系统地研究城市资源、环境、经济和社会四个方面与房地产开发的互动关系以及协调发展的文献则比较少，特别是专门针对某个城市或地区的具体分析和研究基本处于空白阶段，有待进一步深入研究。
　　
　　2009年以来，福建省不仅正处于海西建设进程中，也处于国家提出城乡统筹发展和城镇化加快发展的背景下。全省房地产投资需求激增，城市快速向外扩张，房地产开发规模不断扩大。当前福建省房地产开发是促进了城市经济的增长，还是开发过热，是否对城市的可持续发展形成阻碍，是本文拟探讨的问题。
　　
　　二、海西建设进程中福建省房地产开发持续过热判析及其原因
　　
　　（一）福建省房地产开发持续过热判析
　　
　　刘洪玉等认为“过热，又称为过度开发，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的商品房积压、空置率上升等情况；泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重偏离，市场价格脱离实际使用者支撑的情况”,并指出“如果泡沫产生，必然会引起过度开发，但过度开发不一定由泡沫引发”.[1]37-38
　　
　　1998年福建省停止住房实物分配后，房地产业经历十来年快速发展，逐渐成为支柱性产业。2009年以来，福建省不仅正处于海西建设进程中，而且也处于国家提出城乡统筹发展和城镇化加快发展的背景下，在海峡西岸经济区战略、自贸区等各种政策叠加效应的作用下，全省的房地产投资需求急剧增加，许多城市都出现大规模的“造城运动”,房地产开发投资迅猛增长。全省整体上趋于房地产开发过热态势，有些城市甚至存在泡沫的风险。本文以指标法作为评价方法并选取房地产投资额/GDP、房地产投资额/固定资产投资额、房地产投资额增长率/GDP增长率、房价收入比和商品房施工面积/商品房竣工面积作为评价指标，这些指标主要反映房地产投资是否脱离宏观经济发展以及房地产供求之间的匹配度，并且每个指标所反映的侧重点不同，可以从多个层面分析福建省房地产开发过热状况，具体呈现为以下几个方面。
　　
　　1.房地产开发投资强劲增长，开发规模不断扩大
　　
　　根据《2015福建统计年鉴》，2009年至2014年福建省房地产开发投资额依次为1136.35亿元、1818.86亿元、2402.61亿元、2824.12亿元、3702.97亿元和4567.40亿元，其同比增长率依次为0.6%、60.1%、32.1%、17.5%、31.1%和23.3%.各地市的房地产开发投资基本都保持高速持续增长，如表1所示：
　　 　　
　　2.房地产开发投资额/GDP超过预警值，房地产开发显现出过热效应
　　
　　根据2010-2015年的福建统计年鉴数据统计和计算，2009年至2014年，福建省房地产开发投资额与GDP的比值逐年上升，依次为9.3%、12.3%、13.7%、14.3%、17.0%和19.0%,除了2009年外，基本都超过10%.杨帆等大多数学者认为在发展中国家该指标应该在3~8%,[9]71中国房地产研究会副会长胡志刚认为房地产开发投资总额与GDP的比值应控制在10%以内比较合理。[10]这表明福建省经济增长严重依赖房地产投资，福建省房地产开发投资已经显现出过热的效应。