第 1 章 引 言
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
目前我国房地产行业的相应调控已经势在必行，并且也得到了政府和相关部门也高度重视，所以在未来的日子里调控政策的出台是影响我国住宅地产发展势头的重要因素。WK地产公司作为我国房地产行业中的龙头企业，不仅应该对政府出台的各种相关文件给予高度的重视，而且还应该反映在日常的经营管理活动中，进而体现在财务报表上。
对一个企业的分析，投资者以财务报表为其入手研究的途径，特别是上市企业的财务报表是按照相关的制度和规定报送并且由注册会计师进行独立审计，包含巨大的信息资源，对它的分析研究能具体地了解企业的财务状况、经营成果甚至是公司的发展战略。同时，房地产行业受宏观政策的影响很大，以2012年为例，温家宝总理在中外记者招待会上表示“中国房价远没有达到合理价位，因此调控不能放松”.由于这条讲话立即引起股市轰动，房地产板块立即下跌。这就要求我们也需要重视非财务信息的重要性，才能更好的研究相关房地产企业。
本文通过对WK公司2014年的财务报表进行分析，试图对中国房地产的前景和未来发展趋势有一个更深刻的认识。基于这样的背景，我选择WK地产公司2014年的财务报表进行系统的分析，从而总结出我国房地产企业在发展和建设中所遇到的问题，针对发现的问题提出优化财务报表分析的建议。
1.1.2 研究意义
对于企业的财务状况、经营成果和发展潜力，通过对相关财务指标的系统应用，并根据企业的实际情况和特殊的行业环境进行研究，客观的评价企业的财务状况和经营成果，为企业的未来发展提供合理化的建议。而在年报的披露中，还要注意行业的特殊性。同时还要关注相关的非财务信息以及国家对该行业的一些宏观政策，以此来丰富房地产行业财务报表分析的理论。
自21世纪以来，世界资本市场的发展是十分迅速的，上市公司的数量也在逐渐增多，公司的所有者、股东、债权人以及经营者想要得到真实有效的决策信息，就必须要对上市公司对外披露的财务信息进行系统的分析，因此，财务报表分析的关注程度也在逐步提高。换一种角度来看，上市公司对外披露的财务报表并非完全是真实可靠的，特别是近些年来发生在我国证券市场上的一系列有关财务报表造假事件，这些情况严重的危害了我国资本市场的发展和货币市场的秩序，致使国内的广大的投资者损失严重，同时企业的信誉也受到了严重的打击，市场经济的稳定性受到了很大的影响，所以如何去甄别上市公司财务数据的真实性，就需要相关财务人员对报表进行仔细认真的分析。
本文根据WK公司公布的2012、2013和2014年连续三个年度的财务报告，从财务报表分析入手，对WK股份有限公司2014年的经营管理情况进行详细的呈现并分析其变化的因素，对公司未来发展做前景预测。在此基础上，提出优化财务报表分析的建议。
1.2 研究方法及内容
1.2.1 研究方法
本文主要采用了文献调查法和个案研究法。同时由于财务报表的分析方法大致分为两种，综合分析法和单项指标分析法。单项指标分析法一般比较常用，但是采用基本方法来研究财务报表，只是简单地针对企业财务状况的某一方面进行分析。就算把各种指标综合起来，也只是能简单的告诉我们这个企业基本情况，存在哪些问题，却很难解释为什么是这样的，应该怎么改进。这样，我们就需要结合财务报表的综合分析方法来进行研究。
1.2.2 研究内容
目前国际上一般将财务报表分析区分为广义和狭义两种。狭义的财务报表分析仅仅是指单纯的财务数据分析，即运用特殊的方法有重点和针对地考察和分析企业的财务报表中相关的数据质量，从而评价企业的财务状况、经营成果、现金流动以及未来的发展能力，有助于财务报表的管理者做出合理有效的财务决策。而广义的财务报表分析的含义所涉及的范围更加广泛，是在狭义概念的基础上同时涵盖了战略分析、SWOT 分析、证券投资分析以及企业未来发展的前景预测等。
本文从 WK 地产公司的基本财务报表既资产负债表、利润表、现金流量表和所有者权益变动表四张表着手，并结合其他有关的财务资料进行分析。通过系统的分析对 WK 企业有限公司的财务状况、经营成果以及现金流量总体状况作出说明，并对财务状况和经营成果等各项财务指标情况中出现的问题进行分析，为改进和完善报表分析的方法提出见解。诚然，狭义的财务报表分析具有很多值得肯定的地方，但是在目前负责多变的经营环境下，综合分析对与企业管理者做出正确的决策更有研究价值。因此，本文以 WK 公司为例，在狭义分析的基础上，采用综合分析法以正确的分析和解释相关信息对企业决策者的影响，给予 WK地产公司相应的合理化建议。
本文的研究框架如下：
第一部分为引言。主要介绍文章的选题背景、研究意义、研究方法和内容、国内外的文献综述以及研究的创新点。
第二部分为相关理论分析。主要对财务报表分析的概念做出界定、提出与财务报表分析相关的理论方法以及财务报表分析的局限性。
第三部分为我国房地产行业行业的概况。介绍样本的选择和数据的来源，阐述样本公司的发展历程。
第四部分为 WK 地产公司的财务报表分析研究。该部分从样本公司的资产项目、利润项目、现金流量项目、各项单项能力以及综合评价的角度进行财务报表分析。
第五部分为研究结论、建议、对同行业的启示以及对未来的展望。根据案例分析的结果，归纳研究的结果，在此基础上，提出优化财务报表分析的建议。
1.3 国内外研究综述
1.3.1 国外文献综述
无论是在国内还是国外，针对上市公司的财务报表分析是财务人员始终重点关注的研究课题。原因在于，对于一个国家的民间资本来说，对上市公司的投资是其主要的投资渠道。因此，证券市场也是大量聚集金融资本的地方。绝大多数的公司企业也以上市作为融资的重要手段和目标。而企业一旦上市后，面临的将是运营信息依照所在国法律监管下的相对透明。在这样的相对透明下，公司的控制者所作出的每一个决定都要“三思而行”,因此，许多动作也都将通过层层的金融技术手段加以处理“加密”.使得关注者也需要进行专门的研究而“解码”.美国南加州大学教授WaterB.Neigs（2003）认为，财务分析的核心是将与信息使用者有关的各种资源进行整理和总结，从而客观的分析和解释相关的财务信息，财务报表分析的准确性也将随之提高。
关于财务报表使用者的观念和特征的研究大多关注的是发达国家，对于发展中国家的分析则需要更多的深入分析。Mirshekary和Saudagaran（2005）通过对伊朗的7组不同的上市公司报表使用者的观念和特征的调查。结果表明：就像发生在许多发展中的国家情况一样，信息的获得并不是通过正规的途径，投资者更看重年度报告的权威性和真实性。投资者希望从年底报告的分析中获取信息，并以此作为制定投资和其他的经济决策的基础。虽然投资者对年度报告具体内容的侧重点不同，通常来看投资者一般侧重于认为财务报表中较重要的部分是资产负债表、审计报告和利润表。大多数投资者对年报不能按时公布、披露的审计报告带有强调事项等原因造成的信息真实性比较低以及数据对外披露的准确性等问题是上市公司的财务报告应重点解决的问题。
1.3.2 国内文献综述
实际上由于西方市场发展的历史要比国内长的多，面临的问题和相对应的观点和研究也要多于国内。因此，国外的研究观点和研究结果对我国上市公司的财务报表分析方面的研究有着重要的借鉴意义。相比国外比较发达的资本市场上来看，中国上市公司的实际情况与国外是有差距的。目前，国内的相关学者通过对过去十几年国内上市公司的财务报表进行多方面的分析研究，主要从理论和实际两个方面入手进行研究，取得了颇多具有价值的研究成果。
田阳（2011）在财务报表的研究中提出以投资的视角去分析，通过这种方式可以更好的去了解一家企业的实际财务状况，凭借这种判断来衡量这个企业价值生成过程及其理财目标的实现情况，从而为我们是否要投资该企业给出可靠的信息依据。胡永平、谢晶（2012）通过对资产质量研究入手展开对财务报表分析的研究，分析的着重点在于持续关注企业未来的利润走势。通过对企业资产质量的评估，可以推测出企业的变现能力和未来发展能力，从而可以更加全面的了解企业的财务状况，以便于准确地预测企业未来发展情况。
王庆文（2005）以应计未付项目为基础，考察上市公司在生产经营和利润分配过程中已经计提而尚未以货币支付的各项目对公司未来一段时间盈余情况的影响，进而衡量财务报告质量。齐静（2013）认为在整个行业的角度对上市公司财务报表进行分析同时配合杜邦分析法等综合分析方法，能够更加清楚地认识企业本质，从而更加合理地为企业管理者提供正确的决策建议。
综上所述，财务报表分析有的是从投资的视角去分析，有的是通过对资产质量研究入手展开对财务报表分析的研究，通过对企业资产质量的评估，可以推测出企业的变现能力和未来发展能力，从而可以更加全面的了解企业的财务状况，以便于准确地预测企业未来发展情况。本文从特殊行业房地产企业财务报表分析的角度着手出发，选取我国房地产企业中具有代表性的企业之一 WK 地产公司为例，对 WK 企业近三年度的财务报表进行系统全面的分析，包括对非财务信息的分析，研究 WK 公司在财务报表中各项指标中反映出的具体问题，并结合当前的社会经济发展状况对上述不足之处和发现的问题提出相应的合理化建议。
1.4 研究的创新点
本文从企业财务报表分析的角度着手出发，结合相关专业的财务和会计理论知识，选取我国房地产企业中具有代表性的企业之一 WK 地产公司为例，对 WK企业近三年度的财务报表数据进行系统全面的分析，通过对报表项目分析和综合分析法分析入手，研究表明不仅要对 WK 地产公司在财务报表中的各项指标进行分析，同时应当结合当前的社会经济发展状况 WK 地产公司制定新的竞争战略和经营政策，例如推动住宅产业化和绿色建筑等。最后对上述不足之处和发现的问题提出相应的合理化建议。
