WK地产财务报表分析存在的问题和改进建议

　　第 5 章 WK 地产财务报表分析存在的问题和改进建议
　　
　　5.1 WK 地产财务报表分析存在的问题
　　
　　截止到 2014 年，WK 地产公司已成立了三十年整，经过三十年的不断发展和壮大，就眼前的形势来说，公司的未来发展前景总体上依旧是很好的，但是在分析的过程中也发现了一些问题。
　　
　　第一，存货占公司资产总额的比重很大，存货过多将会严重影响公司资金流动的速度，通过分析得知 WK 公司近三年净资产收益率的增长仅仅是依靠增大收益中负债的比重来获得的，虽然较以往的基础上稍有提高，但是在资金周转率和产品盈利性上的没有明显提高。
　　
　　第二，WK 地产公司近几年的资产负债率在一直保持在 70%以上，处于行业的较高水平。一般情况下，资产负债率应保持在 50%以下。房地产企业属于资金密集型经济活动，负债总额保持着较高水平，财务杠杆较高，企业面临的财务风险较大。
　　
　　第三，WK 地产公司的总资产周转率连续三年持续走低，这表明企业的营销实力在不断地削弱，其发展的能力也被削弱。
　　
　　第四，WK 地产公司的盈利能力在下降，外界公众对公司股票的期望值较低，企业未来的获利潜力较小，前景不容乐观。
　　
　　第五，该公司流动比例、速动比例和现金比例均在逐年下降，说明公司短期偿债能力下降。股东权益比率有所下降，资产负债率有所上升，已获利息倍数下降，说明企业支付利息的能力下降。公司的偿债能力在逐年减弱，尤其是短期偿债能力。流动比率在连续的三年里一直保持着下降的水平，使得 WK 公司在资金方面不得不临了较高的财务风险。
　　
　　第六，公司与当地政府关系维护的一般，对于以房地产为主营业务的 WK来说，土地的使用权受到限制，对 WK 地产的影响是很大的，从根本上限制了经营效益。
　　
　　第七，产品质量和顾客满意度有地区性差异，顾客对服务和质量评价不一。
　　
　　不同城市顾客对其品牌满意度不一。在顾客满意度存在地区性差异。从长远角度上来看会影响公司的品牌效应。
　　
　　第八，行业内部竞争加剧，国外的地产公司逐渐进驻中国，对国内的地产企业造成了严重的威胁。导致公司的销售能力下降，市场份额缩减。
　　
　　此外，该单位报表分析不能仅仅限于对财务数据的分析，还要对非财务数据进行分析，如 WK 地产公司社会责任履行情况的分析也应得到应有的重视，因为这方面的信息对企业长远的可持续发展具有重要的影响和深远的意义。
　　
　　5.2 针对 WK 地产财务报表分析存在的问题的改进建议
　　
　　第一，对于 WK 地产公司存货所占比重较大的问题，建议公司适当的调节存货的数量，并采取一些促销手段，减少存货的数量。对于 WK 而言，存货是公司盈利的根本，但是也给企业带来很大的风险。
　　
　　第二，关于 WK 地产公司连续几年负债总额增加，偿债能力减弱的问题，建议公司减少负债额度，调整企业的资产结构，将资产负债率调整到合理水平。
　　
　　公司在进行决策新的投资方案时，要充分考虑资金的回收期，从而增强企业的偿债能力。
　　
　　第三，关于企业总资产周转率连年下降影响企业获利能力的问题，建议企业加强销售能力，在制定销售方案时适当选择销售期相对较短的产品。实施严格的资产管理措施，提高资产使用效率。同时，制定针对不同客户需求的产品，使公司的产品多元化、大众化。站在市场的角度来看，WK 地产公司采用快速周转的经营战略，加快资金的回笼速度，通过企业本身将资金快速回笼，在目前的行业中是至关重要的。而从土地储备的角度来看，近年 WK 地产公司的土地储备一直都处于较高强度的增长当中，是年度销售面积的 3 至 5 倍。
　　
　　第四，关于企业盈利能力较低，未来获利前景不乐观的情况，建议企业加强获利能力，只有企业的收益有所提高，盈利能力才能提高。公司应加强成本费用的核算，并尽可能扩大市场份额，提高销售收入。从投资者的角度来看具有高收益和良好成长性的公司才是值得关注的。
　　
　　第五，关于公司流动比例、速动比例和现金比例均在逐年下降的问题，建议公司应增加销售额，加快存货的变现能力，存货数量的减少会增加企业的可使用资金，加快企业资金的周转。
　　
　　第六，WK 地产公司品牌的认可度和满意度存在地区性差异，良好的质量和顾客满意度是 WK 未来长远发展的基础。建议 WK 地产公司进行调研，针对不同城市和地区顾客的需求，细化相关产品，改善经营政策。
　　
　　第七，推动住宅产业化和绿色建筑。改革开放以来，国外的房地产公司也相继进入中国市场。国内外大型企业在内地快速地发展和扩展自己的规模，从很大程度上阻碍了 WK 的扩张优势，威胁了公司的潜在发展，与此同时，近几年房地产市场不景气，大城市的交易额始终不好，但是小城市的增长速度较快。WK应向三四线城市延伸，避免与其他大公司进行激烈竞争。
　　
　　2007 年 WK 地产公司在沪市首次推出住宅产业化，并预计在 5 年内将所有项目的产业化完成，其行业龙头的优势渐显。2009 年 WK 的住宅产业化模式不断完成新的增长高峰，盈利模式也不断更新。同时小型化住宅、精装修房等都为WK 地产公司经济的快速增长提供了更加有力的保障。
　　
　　不仅如此，WK 地产公司在住宅产业化方面对于绿色建筑的推广和应用方面也发挥了积极的作用。伴随着两会首次将“PM2.5”列入政府工作报告，人们对于生活环境和质量的要求也在不断提高，绿色、低碳等环境因素在房地产行业的开发和建设中的应用也受到了人们极大的关注。
　　
　　尽管，截止到目前为止，我国国内的房地产市场仍旧处于低迷的阶段，大多数的消费者对购房尚持观望的态度，但是 WK 集团对此积极应对，想出各种促销手段来促进市场消费。虽然 WK 全年的毛利率对比上一年有很明显的下滑趋势，但是 WK 尚有很多的高端项目即将进入结算期，因其销售业绩始终维持的平稳的发展，为促进公司发展，也在不断的加快公司拿地的节奏，在成本控制方面，WK 将于两年内表现出一个良好的毛利率拉动情况。对于未来的发展来说，WK 有极大的发展空间，必将创造出更加好的业绩。