旅游房地产开发可行性研究绪论

　　1 绪 论
　　
　　1.1 选题背景。

　　在中国，房地产业从 1978 年试点开始发展已经经过了将近，对国内 GDP 做出的贡献也越来越大，是我国国民经济的重要支柱产业之一。伴随着我国市场经济体制逐渐建立起来，与此同时住房制度不断改革以及房地产市场稳步形成、日渐规范，房地产市场内部竞争也越来越激烈。在全国各地，大大小小的房地产开发企业不计其数，这些企业为了存货，为了抢占市场份额、获得利润，不乏仓促让项目上马的情况，这些情况已经严重导致我国出现房地产投资规模过大，城市及城镇具有商品房等房地产项目挤压，土地抛荒等诸多问题的产生。

　　在房地产市场竞争如此激烈的情况下，房地产企业如何才能脱颖而出，企业必须在竞争中进行创新找到新的开发方向，比如一些旅游地产，教育地产等新理念的项目应运而生。但不管把房地产开发项目的主题如何创新，项目本身首先都要进行可行性研究分析进而做出正确决策，不同主题的项目只是在市场分析这部分存在差异而已。

　　房地产开发项目的特性包括：投资规模大，建设、经营周期长，受自然因素以及社会、经济、行政、心理等风险因素的影响很大。中国在过去几十年中很多房地产项目存在着前期规划、决策考虑不周全的问题，投入之前严重缺乏投资可行性分析，导致房地产市场中出现一些问题，例如很多空置房，甚至烂尾楼的出现，大部分的原因都是房地产开发公司在项目上马阶段没有充分论证、忽视可行性研究而导致的。

　　可行性研究是通过对开发项目的全面分析、论证，分析拟建项目所需各类支持程度，及早明确和防范风险，从而保证项目在技术上可行、环境上允许、经济上合理、经济效益显着。可行性研究分析是房地产开发决策分析阶段中的极为重要步骤，它是房地产开发项目投资决策的重要依据，只有靠规范经营、科学投资、正确决策才能获得房地产项目的开发成功。

　　1.2 国内外房地产项目可行性研究概况。

　　1.2.1 国外房地产项目可行性研究概况。

　　可行性研究分析最早起源于美国，是一种在投资前期对项目进行技术经济论证的一种科学方法。从 20 世纪 30 年代起，美国首先把这项研究分析应用到了房地产开发项目中。直到上世纪 60 年代开始，由于应用到可行性研究分析中的科学技术和经济管理科学在飞速发展，使得可行性研究分析不断得到充实、完善，进而成为一套完整的系统的科学研究方法。这些科学技术包括电子计算机、计算机软件等；经济科学理论包括经济计量学、数量经济学、技术经济学、市场预测学和系统论，以及经济效益理论与方法，用于科学预测房地产项目的经济效益。

　　国际复兴开发银行等世界性组织、联合国工业发展组织（UNIDO）、经济合作与发展组织（OECD）、亚洲开发银行等区域性经济组织，分别编写和不断完善了很多包括房地产开发项目在内的投资项目可行性研究教材。经过几十年来各方的不断努力发展，国内外项目可行性研究的理论与实践已经相对成熟。

　　1.2.2 国内房地产项目可行性研究概况。

　　在中国，房地产项目可行性研究分析起步是在上世纪 70 年代末。自 20 世纪 90年代以后，可行性研究开始逐步受到重视，我国充分借鉴了国外可行性研究的体系成果，结合我国的房地产实际情况充分研究，使得虽然我国这项研究起步相对较晚，但发展迅猛。1981 年国家计委正式发文，明确规定"把可行性研究作为建设前期工作中的一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序".1983 年国家计委又颁发了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》[2],进一步明确了可行性研究的程序编制、内容和评审办法，把可行性研究作为编制和评审项目设计任务书的基础和依据。随着改革开发的不断深化，市场经济的观念在人们的头脑里更加加强，在建设项目的可行性研究中，人们更加重视经济效益评价。

　　除了以政府为主的不断倡导以外，国内的很对相关学者也根据政府导向、市场需求纷纷加入研究，因而对房地产投资的可行性研究起了强大推动作用，他们的研究结合中国房地产市场的实际情况，提出了很多科学创新的理念：

　　①安力在《房地产开发可行性分析售价预测方法浅析》（1995.4）中，认为正确、合理的预测房地产的售价是房地产可行性分析的重要环节。提出采用市场比较法和收益还原法来确定房地产的销售价格是比较合理的、可行的。[3]

　　②陈传钊在《房地产项目可行性研究中信息系统的应用探讨》（1997.3）中，认为在进行房地产项目可行性研究室需要运用很多的信息数据，而其中很多数据的可变性和不确定性强，为了提高可行性分析的准确性和科学性，建议采用结算及高科技手段，并且提出了可行性计算机软件程序的设计思路。[4]

　　③梁爽在《房地产可行性分析中的成本及投资估算》（2001.9）中，分析了房地产开发成本的构成，并提出了房地产投资成本的估算原理和方法，例如行业平均水平估算法、近似估算法等。[5]

　　通过国内学者的研究尝试，我们的房地产项目可行性研究分析得到了长足的进展，但是与西方研究成熟国家项目，我国的房地产项目可行性研究在处在初级阶段。[1]

　　1.3 房地产项目可行性研究分析的目的和意义。

　　房地产开发项目投资的一大特点就是高风险与高收益并存，在为投资者提供了获取相对市场更高收益的机会同时也为投资者带来高风险的障碍。如果投资者要谋求投资成功即利益最大化，就必须具备经济头脑和相应的战略眼光，掌握市场信息等相关经验。项目决策正确与否，直接关系到项目建设的成败，项目决策失误体现在许多方面，比如：盲目投资、选址错误、技术路线或方案不合理等关键问题、原则问题的决策失误，也包括市场调查及预测过于乐观、市场竞争程度估计不足、建设（生产）条件考虑不周，投资估算误差过大，进度安排不合理等具体问题的决策失误。

　　房地产投资项目可行性研究分析，就是要求投资者运用自己及集体的智慧和能力，对影响投资项目的各方面因素进行全面分析，为投资者提供科学的投资决策依据，从而保证投资的项目有可操作性，且具有较高的收益，确保投资者成功。
本文从房地产开发项目的决策阶段可行性研究的理论入手，再通过对缙云·天堂谷旅游项目的可行性进行论证。

　　1.4 本文的研究方法。

　　在本文中运用了一下研究方法：

　　1.4.1 理论分析和实证分析相结合。

　　本文先结合国内外相关理论，对房地产开发项目可行性研究分析的概念及相关内容提出框架体系，然后再以缙云·天堂谷旅游项目为例根据框架体系进行实证分析，理论与实证相结合。

　　1.4.2 定量分析与定性分析。

　　本文对缙云·天堂谷旅游项目进行了社会、环境效益进行了定性分析，与此同时对项目的经济效益进行了定量分析。

　　1.4.3 宏观分析与微观分析相结合。

　　本论文在对缙云·天堂谷旅游项目可行性分析中对项目经济环境的分析采用了宏观分析法，结合开发公司及项目具体情况用微观分析法对项目投资进行了分析。

　　1.4.4 静态分析与动态分析相结合。

　　在对缙云·天堂谷旅游项目的经济评价过程中，分别计算了静态指标和动态指标，运用静态分析与动态分析相结合对项目的投资情况进行论证分析，以便得出相对具有参考意义的决策依据。

　　1.4.5 文献检索法。

　　在研究过程中通过对国内外理论研究的检索，为项目可行性研究分析提供理论基础。通过对养老产业及婚庆产业的市场数据及相关信息的检索，为项目市场分析提供依据。