缙云·天堂谷旅游项目经济评价

　　4 缙云·天堂谷旅游项目经济评价

　　4.1 项目产品规划。

　　缙云·天堂谷旅游项目的产品规划指标。

　　4.2 项目投资估算。

　　①土地及相关费用：

　　农地取得费：农用地 14 万元/亩×1008 亩=14112 万元。

　　农地转性费：国有农用地 513.6 亩×转性费用 7 万/亩=3595 万元。

　　拆迁安置费：3000 元/平米×6897 平米=2069 万元。

　　土地出让金：310 元/平米×86000 平米=2666 万元。

　　交易契税及手续费（3%）：611 万元。

　　小计：23053 万元。

　　②规划调整、规划设计及其他前期工作费：100 元/平米×86000 平米=860 万元。

　　③配套、人防等前期规费：（配套费 290 元/平米+人防费 45 元/平米+其它规费 15 元/平米）×86000 平米=3010 万元。

　　④建筑安装工程估算（含附属设施建安工程费）⑤营销推广费（上述费用的 3%）：1665 万元。

　　⑥项目管理费（上述费用的 2%）：1110 万元。

　　⑦财务费用：150 元/平米×86000 平米=1290 万元。

　　⑧不可预见费（上述费用的 3%）：1665 万元。

　　项目总投资：63319 万元。

　　4.3 投资计划与资金筹措。

　　缙云·天堂谷旅游项目为建设单位自主开发项目，因此该项目的资金来源主要是自由资金及银行贷款。具体投资计划与资金筹措表（见附件 1）及总成本估算表（见附件 2）4.4 项目投资收益分析。

　　①幸福婚庆功能区的经营收入（自营）：

　　五星级婚庆假日酒店（客房收入）：客房 160 间×500 元/间×365 天×入驻率70%=2044 万元。

　　幸福婚庆宴请及关联收入：按场均收入 4 万元计【含喜宴、酒水、结婚照、婚庆礼仪、西式婚庆教堂（外包婚庆服装、牧师、唱诗班、场租费等）等一条龙服务）】，平均每年举行 600 场（高峰时每天 4-6 场，平均每天两场，全年 300 天计）测算，婚庆收入约 2400.00 万/年。

　　年经营收入小计：4444 万元。

　　②幸福养生功能区的经营收入（联营）：

　　五星级养生度假酒店：客房 350 间×500 元/间×365 天×入驻率 80%=5110 万元。

　　养生公寓的经营收入：养生床位费 3000 元/人。月×养生床位 2000 个×12 月×入驻率 80%=5760 万元。

　　③体检康复中心的经营收入：年接待客户量 15 万人次×人均体检康复消费 200元/次=3000 万元。

　　年经营收入小计：13870 万元。

　　④对外出租区的物业（租金年收益）：

　　养生餐饮及特色餐饮街的租金收入：月租金 100 元/平米×6000 平米×12 月=720万元。

　　养生会所的租金收入：月租金 80 元/平米×5000 平米×12 月=480 万元。

　　小计：1200 万元。

　　⑤会员卡收入测算。

　　1）会员测算数量。

　　项目总供应量：990 套，经营率：养老公寓作为一期建设工程，按照建设计划，于 2013 年 7 月正式展开运营，因此，前三年期取 50%、70%、90%,之后每年按 95%测算。

　　年初可供应量=供应总量-累计老客户量新客户总量=年初可供应量*经营率老客户总量=至测算当年之前各年累计 A 卡持卡客户量A 卡、B 卡、散客新客户所占比例分别为：40%、40%、20%当 A 卡持卡客户达供应总量 90%时，为保持项目的持续经营性，即不再新增 A卡持卡客户，此时 B 卡和散客新客户所占比例为 50%,50%.

　　2）会员收入测算。

　　为此部分测算更为清晰明了，本部分测算按照 A 卡、B 卡、散客的平均收入来计取。

　　A 卡客户作为永久持卡，收入来源为：1）首年支付 24 万取得 A 卡持卡资格，此费用不予退还；2）按 3 万元/年的平均支出计 A 卡会员收入。

　　B 卡客户作为一年起购会员卡，由于每年可能存在退费或升级 A 卡情况，此部分费用按每卡 4 万元/年的平均支出计 B 卡会员收入。

　　散客客户按照 3500 元/月的平均支出，以及 8000 元/年餐费支出（A、B 卡年费用标准已包含餐费），按 5 万元/年计。

　　⑥其它经营收入。

　　1）康体中心。

　　按照 4000 元/月的人均消费水平，当年养老总人数的 25%进行测算。

　　2）休闲度假酒店。

　　按 500 元/天每间房的平均费用，前两年入住率按 50%、65%计算，正常经营年份按 75%计。

　　3）会议承办（酒店会议中心）。

　　按 3600 元/平方米？年的常规标准，根据本项目会议中心建设规模，前三年按50%、70%、90%承办率计取，正常经营年按 95%计取。

　　4）婚庆承办。

　　按一场婚庆平均收入 8.5 万元计（含喜宴及酒水、结婚照、婚庆礼仪等一条龙服务），平均每年举行 230 场（按全年国家法定节假日 115 天，平均每天 2 场保守估计）测算。

　　⑦租赁收入。

　　1）养生会馆、健体会所、幸福商业街出租收入此三种物业的租赁标准均按 600 元/平方米？年，前三年出租率 50%、70%、90%,正常经营年份 95%测算。

　　2）商业车位租赁收入按 3600 元/个？年测算，前两年出租率 60%、75%,正常经营年份 95%测算。

　　⑧成本估算。

　　1）出租物业成本，主要为人工成本，均按照当年销售收入的 1.5%计取；2）经营物业成本，主要为原辅材料、人工、管理、燃料及动力等相关成本。计算标准为：

　　养老公寓按当年经营收入的 30%康体中心按当年经营收入的 65%休闲度假酒店按当年经营收入 30%会议承办按当年经营收入 20%婚庆广场按当年经营收入 55%3）非建设用地租赁：

　　本项目非建设用地如果园、植物园等，通过租赁实现。666.9 亩土地按照 1000元/亩？年进行测算，10 年内总支出为 600 万元。

　　根据以上项目项目的成本估计，汇总成以下年度经营成本估算明细表。

　　根据预测各年的成本流出以及经营收入的汇总得项目投资现金流量表。

　　4.5 项目盈利能力分析。

　　①投资收益率。

　　投资收益率是指一个方案达到设计生产能力后，一个正常年份的年净收益总额与方案投资总额的比率。它是评价投资方案盈利能力的静态指标，表明投资方案正常年份中，单位投资每年所创造的年净收益额。对运营期各年的净收益额差异较大的方案，可计算平均年净收益额与投资总额的比率。

　　总投资收益率的计算公式为： ROI= EBIT/ TI×100%式中 EBIT--项目达到设计生产能力后正常年份的年息税前利润，或运营期内平均年息税前利润TI--项目总投资本项目总投资收益率=EBIT/TI×100%=10.49%,详附件 5 利润与利润分配表②利润总额。

　　由利润与利润分配表（附件 5）可见：

　　本项目开发周期内开发利润总额为 103724 万元。

　　开发周期内开发净利润总额=开发利润总额-所得税总额=78657 万元。

　　4.6 项目评价指标。

　　①财务内部收益率（FIRR）

       

　　财务内部收益率 （FIRR） 指标主要是从整个项目的经营期内充分考虑项目内部的各方面经营状况量化出的收益状态。一般情况下，财务内部收益率越高，就表示该项目的收益越高，经营效果越好。从项目的可行性分析角度来看，要结合项目外部的各方面因素与该项目的行业收益率对比分析，看该项目是否可行。

　　

　　财务净现值（FNPV）是非常直观的体现该项目的盈利能力，当 FNPV>0 时，即该项目在达到基准收益的同时，有盈利；当 FNPV=0 时，即该项目以基准收益率的水平下是可行的；当 FNPV<0 时，即该项目达不到基准收益要求，不可行。

　　③投资回收期（Pt）P t =累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量全部投资现金流量表（见附件 4）中列出项目的各项现金流，并计算出项目内部收益率，财务净现值，投资回收期三项项目评价指标。

　　根据项目全部投资财务现金流量表（附件 6）计算，项目基本方案全部投资回收期为 12.41 年，财务内部收益率 8.69%,当折现率取 8%时财务净现值为 3677 万元。

　　4.7 项目社会效益。

　　4.7.1 项目社会效益分析。

　　①有利于丰富中老年文化促进社会和谐。

　　本项目的投资建设，将填补目前中老年旅游度假的空白，是西部地区乃至中国中老年项目的典范。

　　有利于缙云山国家风景名胜区在全国乃至在全世界的独特地位，缙云山的自然和人文资源也将得到更充分的利用。

　　②有利于开发利用缙云山的自然和人文资源。

　　山水秀美的缙云山，历来就是人们的疗养胜地，同时也是佛教和道教的名山，建立缙云山养生文化园区，可以更好、更有效地开发缙云山的自然和人文资源，为北碚区和重庆市的社会经济发展提供更好的自然和人文环境条件。

　　③将大大促进缙云山和北碚的旅游、文化和经济的发展。

　　在当今人们的生活水平得到不断提高的情况下，生态度假旅游等成为人们旅游活动的一个重要选择方面。建立缙云山养生文化园区首先可以成为一个新的旅游项目；同时它还可以将我们祖先长期实践积累的各种养生方法为现代人服务。其所产生的巨大社会经济效应将大大推进北碚乃至重庆市的旅游、文化和经济的发展。

　　4.7.2 项目社会经济效益分析。

　　①增加经济收入。

　　本项目的成功启动，必将在很大程度上带动周边城镇土地的升值，为北碚区经济注入新的活力，同时，旅游的高附加值，也必然会带动周边地区第三产业的发展，促进产业结构的调整，拉动周边地区的经济快速发展，增加附近居民的收入，带来直接的旅游经济收益。

　　②增加政府税收。

　　本项目的成功启动，根据现方案测定项目需上交的土地出让金、项目建设配套费、营业税，加上增值税、所得税等税费等，可为北碚财政增加很大一部分的收入。

　　同时，在未来的经营中，也将为北碚区带来巨大的财政收益。

　　③带动周边土地价值增长。

　　本项目的规模较大，在重庆的养老及婚庆行业创新相对领先，项目一旦成功，将会引起品牌效应，带动相关行业的其他企业在周边拿地，开启相关产业及配套产业，因此项目周边土地价值会有一定增长。

　　4.8 项目结论。

　　"十二五"规划纲要明确提出，国家要积极应对人口老龄化，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业。养老不仅关系国家和产业规划和经济发展，关系个人和家庭，更关乎整个社会和谐稳定。大力发展社会养老服务既有助于我国产业结构的转型升级，扩大就业领域、缓解就业压力，又能减轻政府的社会保障负担和家庭养老负担，提高社会福利和效率。

　　婚庆服务产业的打造涉及到城市文化习俗、与婚庆相关的各个产业、国家政策、人们的消费水平、个性需求等等，需要各方面力量一起综合运作的过程。

　　通过前面对该项目分析可知缙云·天堂谷房地产开发项目是可行的，同时可以得出一下结论：

　　①该项目选址在重庆市北碚区缙云山，是重庆市一个距离主城不远，相对地理环境及空气质量不错的地方。作为一个城市旅游地产项目，该区域非常适合老人养老，及近郊旅游度假。

　　②从产业背景的角度来看，目前我国处于人口老龄化，婚庆行业蓬勃发展的势态。养老产业和婚庆产业相关联的项目开发具有良好的市场前景，对项目的成功有较为乐观的态度。

　　③严密的市场分析、准确的消费者定位是本项目开发成功的前提条件。缙云·天堂谷项目通过详细的市场分析，得出其目标群主要为重庆区域或相邻区域内有较高经济实力的老年人及对婚礼举办及婚庆服务有较高需求的年轻人。同时对目标消费群的综合分析，决定了本项目的产品功能、结构、价格以及销售推广工作的方向④从项目财务和经济指标来看，静态投资回收期及内部收益率相对于房地产项目基准收益率来看，稍微显得有点盈利能力不足及投资回收期较长。但是该方案相对保守，其净现值为 3677 万元，加强经营及管理，该项目的盈利能力会更强。

　　⑤从本项目的社会效益分析可知，该项目对该区域内旅游房地产项目的开发和重庆市房地产的发展起到了推进作用，对重庆市养老产业及婚庆产业有一种提升和创新的引领作用。因此，说明该项目具有良好的社会效益。