上海市商业地产投资中的问题及建议

　　第5章上海市商业地产投资中的问题及建议

　　5.1商业房地产投资风险的防范措施

　　风险的不可避免性要求投资者在面临风险时能够寻找有效的处置方法，对风险进行防范。风险规避、损失控制、风险转移是商业房地产控制投资风险的主要三种防范措施。

　　控制投资风险比较彻底的方法是要选择风险较小的项目而放弃一些风险较大的项目，即风险回避。但是因为经济自身的规律决定了高收益总是伴随着高风险的，因此风险回避在将风险概率降到最低的同时，得到高额利润的机会也随着减少。控制损失也是防范投资风险的途径之一，通过采取预防措施减少损失发生的机会，釆取有效措施改善管理以避免经营风险，或者通过丰富融资手段的方法减少财务风险等等，减少损失，从而达到防范风险和降低风险的目的。通过将风险转移给其他投资者的方式达到控制风险的目的，即风险转移，例如采用预租预售的方式把价格下降的风险转移给承租人或者购房者。

　　（1）把握好政策信号

　　密切关注国家政策信号，并依据获得的信号及时调整投资行为是投资者规避风险的行之有效的方法。所有的新政策的出台从制定到贯彻执行，直到取得预期效果都会有一个时间间隔，由于其产生原因的多样性和复杂性，这个时间间隔对投资者而言至关重要。

　　它可能是因为政策本身的传导和完善过程，也可能是因为政策由点到面的实施需要一个推广的过程，也或者是政策手段对市场经济产生了影响，市场主体需要一个接受和反应的过程。投资者需要把握住政策调控的时滞原因，在获悉政策制定但尚未实施的时候，抓住时滞流出的机会，及时作出进退选择保护收益。

　　（2）注意商业的行业风险

　　投资者应时刻关注业态的变化并相应地调整策略。投资者需要时刻关注行业的业态变化，当商业房地产租期比业态变化的周期长时，投资商业房地产的经营者没有更新商品调整业态的能力，必然造成收不回地租，这时即使是利用自用商业房地产也会造成资源的浪费。商品从导入到成长到成熟再到衰退存在一定的生命周期。在成长阶段，商品刚研发成功推向市场，企业投资者往往会获得较丰厚的商业利润，从而使得商业性房地产投资经营者得到较大的利益。在商品走向成熟的阶段，同类商品数量增加到一定的程度，因为市场普及率的上涨和消费者对该商品认知度的变化，这类产品的股票价值随之变小。在商品的衰退期，伴随着销售量的大幅下降，收入减少甚至出现亏损的情况，经营者应该精通商品产权知识，合理把握好供销环节才能达到规避风险的目的。

　　（3）因地制宜，选择自己最为合适的模式

　　商业房地产，作为满足个体需求而出现的商品，其不仅能够提供服务同时也是为人口地理、人口统计等调研提供最为基本和最为重要的基础数据。一般的人口普查能够提供社会中人口的数量，家庭的特征、收入、性别等情况，这些也都是用来估算市场潜力和确定市场战略的较为关键的变量之一。罗清启曾经在“商圈论道”中提出：商业企业的发展规律必须是去适应人群和商圈，而并非反过来让商圈和人群去适应自己。所以任何企业的发展必然存在一个共性规律，即为自己的商业辐射范围内的人群提供最为需要的服务。下图5.1展示了开发商、专用信息、人口、交易频率等影响商业地产潜力规模要素之间的关系。

　　专业技术人员通常可以使用城市地区的街区数据以便从人口普查区的资料中更为详细的分解出人口数据、人口分布、人口密度。很多类型的商业对于人口分布情况都需要一个尽可能详尽描述的了解，比如食品店、药店、餐饮店等等。其次，消费者如何消费、消费多少也是市场评估和战略决策的重要衡量标准。公司通常可以利用所需要年份的统计年鉴的数据来通过调查研究建立相关数据库。需要注意的是，在统计样本数据中，由于样本中的数据存在着时滞性，所以很多数据是需要根据物价的上涨进行相应的调整。

　　（4）加强管理运营

　　商业房地产的开发的最大的特点在于不同于其他类型的房地产，在项目完工之后如何进行管理运营。在这个阶段项目成本的弥补和利润的获取都是至关重要的一点。在上海，由于商业管理运营的缺失和不成熟，往往会导致一定比例的商业房空置率。所以说在商业房地产的开发中能够很好的防范开发商自身经营能力的风险对于企业来说很重要。

　　首先，企业需要树立一个正确的地产商业管理的运营观念。商业地产的增值往往依靠的是后期的商业管理的运营而不仅仅是通过出售产权从中获利。同样不仅仅局限于上海，在国内的房地产企业都应该适当去改变以外套用住宅地产的经营模式，取而代之的是树立房地产商业管理运营的观念，即在项目完工之后能够通过有效的商业管理运营储备能力使得地产项目不断地增值。

　　第二，企业同样需要不断的储备知识储备人才，这样才能够达到完善管理运营的目的。商业地产的管理运营主要涉及到两块领域：开发和商业运营。所以公司在储备人才的情况下会更青睐同时具备这两个领域专业知识及实践经验的人才，以便进行合理的商业规划和招商活动。很多企业出于活动的需要，会与相关高校联合，对管理人员的素质要求设计进行相应的培养方案，来培养储备好企业需要的人才。

　　最后，企业会通过建立商业品牌来创造特色的企业主题。商业地产的项目中通常会有各种不同的业态存在，而现代商业房地产管理运营的精髓主要就是将多样的业态与松散的经营单位统一成为一种经营主体，最终建立一个被消费者认同的商业品牌。在经营主题统一的情况下，通过引进主力店和品牌店，在自由特色的影响和带动效应之下，逐步树立项目的商业品牌。

　　（5）防范好经营活动中存在的风险

　　投资商业房地产类似于炒股，如何规避风险都是会讲究买进卖出的时间点选择，能否把握好商业房地产的买进卖出时机，与商业房地产投资的收益、售价和租金走势有着不可分割的联系。在商业房地产周边商业状况相对稳定的前提下，商业地产的租金开始是平稳上升的，一旦升到最高点之后便呈现直线发展。同样的，商业房地产的售价一般是从开卖之后就呈现坡度攀升，等到达最高点之后也会呈现直线发展。这就说明商业房地产的售价和租金涨到最高点之后平稳发展之时，商业房地产的投资收益只有租金部分了。这就会造成这样一种被动的局面：一个开发商为了推出自己的项目，往往会先提出一个新的概念来吸引消费者的眼球。此时，投资者应该保持冷静清醒的头脑，首先弄清楚概念背后所指的项目的具体内容，在做出投资决策之前深入全面地分析项目的投资价值与风险，而不要盲目听信开发商概念宣传的误导，防止落入预售的陷讲。

　　其次，由于商业房地产需要凭借商业地段价值和经营特色来经营从中获取收益，所以相较于住宅地产商业性更强，从而对开发项目的物业管理、商业经营和管理水平都有更高的要求。故投资者在决定投资商业房地产之前，必须详尽的考察开发商物业管理是否完善。真正负责任的房地产幵发商，在将商业房地产出售给投资者之后，通常会组建商业经营管理公司，为业主提供一条龙综合性服务，以保证投资者的投资回报。只有商业物业搞好了，能够满足到投资者多方面的发展要求，才能使得商业地产的品牌价值得以实现，使得投资者获得相应的回报。

　　5.2提升商业房地产企业竞争力的策略

　　随着市场竞争的激烈化演变，企业必须进行系统的战略思考才能够制定出具有竞争优势的战略。对于战略的思考，要敢于冒风险，同时也要考虑到企业承受风险的能力，必须有远见的判断从而降低风险。现今成功的商圈企业都有着清晰的发展战略：南京路商圈在不断迎来没一个全新的升级换代，凭借独特的地理优势和历史渊源的积淀，在保留租借影响的同时走出自己的特色；徐家汇商圈最大的优势在于它的错位经营模式，高、中、低档不同产品釆用不一样的销售模式和销售环境，较快的生活节奏、年轻的生活气息、朝气飞炫的潮流感吸引着越来越多的年轻消费群体；陆家嘴金融城的崛起，吸引了越来越多的人才前来，凭借楼宇和机构为核心的“硬实力”和。以人才为核心的“软实力”的飞速提高，陆家嘴向着国际一流水平的金融城稳步迈进。

　　（1）提升企业的美誉度，积累复合型人才资源

　　企业的美誉度是企业文化、诚信、品牌知名度、品牌忠诚度等地集合体。一个企业对于品牌的认识、建设、管理能力都直接关系到商业房地产企业及其开发的商业项目能不能被市场所认同的关键，对于商业房地产的发展有着至关重要的作用。

　　一方面，商业房地产的开发时通过建设大连的额商业设施来引进更多档次和高知名度的零售经营商，利用品牌招商的方式将更多的品牌资源聚集起来，通过相互了解形成默契从而展开一定的合作计划，培养复合型的专业人才。从另一方面来看，一个项目的开发需要经历前、中、后期三个阶段的流程，在这个过程当中也会需要大量的专业技术人员。商业地产的投资已经从一个突击战转型成为一个持久战，企业应该将这样的投资活动看成是一个重要的发展战略，不断的培养人才，同时进行大规模的开发从而迅速的复制成功的商业模式。

　　（2）了解行业的发展变化

　　商业房地产行业之所以能够在未来获取预期的利润，主要原因在于市场上存在大量的需求，很多的外部力量能够很好的造就购买环境。现阶段，我国逐步向服务型的社会转型，这就导致很多产业幵始逐步向服务业转型。这就出现了大量的办公楼宇的需求量，同时伴随着大中型城市人口的流动及结构方面的变化，人们对于工作和购物场所的要求越来越高。所有的产业都不可能长期的维持较高的利润，越来越多参与者的介入，必然会导致产业利润方面的下降，租户、投资者专业化程度的提高也会在他们选择更具备吸引力项目的同时降低了项目的利润空间。

　　从战略的角度入手，企业主要凭借成本方面的优势夺得竞争地位。其一在融资方面，土地获取方面，甚至是开发营销环节中，能够以较低的成本入手，从而提高获取的利润额，这是企业的成本领先优势；其二，企业能够通过凭借独特的技能和资源来获取丰厚的收益，这是企业的成本差异化优势。所以，企业能否涉及创造出新的项目理念是收益提高的关键。

　　（3）拓展战略空间，打造管理能力

　　商业地产的开发往往需要经过六大环节：投资策划、设计、招商、工程管理、营销以及商业管理。然而在目前的阶段而言，中国的大多数企业并不能同时具备以上各个环节的实施能力，同时也会缺乏相应的人才。所以开发商通常会以项目外包的方式将业务承包给一些施工单位或者代理公司，这样的合作关系的存在也会影响着企业的发展，所以说对于房地产开发企业而言，这六个环节的管理和产业运作能力就是企业的核心能力。

　　企业对于市场需求的管理能力的打造通常釆取以下措施：①对企业环境进行有效的持续扫描，以拓展公司的战略空间；②多方面的累积商户资源，从地产行业的主要直接客户入手，深入研究探索主力品牌运营商，形成主力品牌运营商的联盟合作关系，更加有助于公司在资源方面的拓展战略空间；③大力开展基于文化需求的调查，加强在消费者精神层面的关注，在文化研究方面对商业地产的价值进行分析；④计划性开展对商业承租经营者的研究和合作，通过了解确认对方的需求，维持并且时刻促进相互之间的了解，将死板的资料活利用，形成可以共同发展的局面。

　　企业对于企业的产业运作能力的打造通常采取以下措施：①聚集大量的商业化资源来建立多元化股权的商业决策环境；②对于商业地产项目的建造而言，离不开运行过程中需要的大批量的专业人才，对于企业而言，必须留住这些具备高度专业素养的人才就必须建立一个非常强大的专业人才队伍；③企业同样需要建设一个平台，供企业员工学习和创新的平台，在这个平台能够实现资源共享，员工之间可以相互借鉴彼此的经验和知识来加深对于产业的理解，同时企业可以指定相关的激励制度来鼓励员工积极创新；④在上面所述的制度和流程的基础之上建立一个跨企业知识管理平台，立足在整个商业地产项目的发展价值链上，将所有的环节进行融会贯通，将需要管理和控制的不同输入、输出点进行知识化整合。