商业地产的投资风险管理理论分析

　　第3章商业地产的投资风险管理理论分析

　　3.1商业地产的现状

　　中国的商业地产真正迎来一次发展是在2002年，2002年有很多的房地产开发商在住宅领域中获得资本，然后转型去做商业地产的开发。这一大规模的转型将商业地产推向另一个投资高潮，使得开发商的角色发生了根本性的转变。中国的房地产开始出现多元化，出现了综合性的开发趋势。随着商业地产的升温，越来越多的开发商蜂拥而至，但是商业地产的开发并没有住宅地产那么简单。商业地产包含着各种酒店式公寓、商铺、写字楼、产业园区，是一个具备相当理性而且复杂的系统，商业地产的发展在很大程度上取决于它的品牌带动。商业地产项目的前期工作很重要，因为前期的工作直接关系到后面项目能否顺利的经营管理下去。如果商业地产没能做好，留下的就是比住宅楼盘更可怕的一堆建筑垃圾。

　　笔者根据《中国经济景气月报》对于相关国内房地产的投资状况绘制成表格进行分析，从如下表中可以看出近年来的投资变化情况。

　　从上表3.1中可以看出：①投资额在逐年快速增长，房地产开发投资额从2006年的19383亿元增长到2010年的48267.1亿元，年增长幅度搞到37.25%,远远超过了同期GDP的增长速度；②房地产开发投资站GDP比重越来越大；③虽然在2008年国际金融危机的影响下，房地产相关指数有所下降的趋势，但是由于我国政府凭借审慎的宏观调控政策，基本保持了中国经济的平稳发展。

　　今年来的人们对于房地产风险的认识在逐年的增加，人们能够正确认识到房地产市场的巨大影响，从微观角度来看，许多投资者更愿意使用不同的方法对于房地产投资风险进行分析语评价，人们对于房地产投资风险的研究从定性逐步转向定量。但是，因为我国的房地产业的起步较晚，而且国家对于房地产业的政策还缺乏完善性和合理性，而又存在一些政府为了扩大业绩盲目扩大不合理的房地产开发项目。所以说对于房地产企业而言，往往因为对国家宏观政策缺少关注，有没有科学的理论体系和定性定量的研究分析报告作为参考依据，会导致投资者为了追求高额利润和眼前利益，而不能从长远角度来考虑房地产企业的协调发展，这往往直接造成了房地产企业的不稳定性，导致房地产开发项目的风险增高。所以如何做好房地产投资方面的理论研究、能否将理论恰到好处的运用到实际操作中去，对于房地产投资商而言都是一个至关重要的课题。

　　3.2商业房地产发展中存在的问题

　　从总体的角度来分析，上海商业房地产一直处于一个上升的幅度，作为国际大都市，上海商业中心的地位一直处于领先地位并继续保持着加速上升的趋势。国家政府一直会以理性周全姿态的来考虑各个方面来对上海进行城市规划、商业布局，所以说上海商业房地产的价值仍然有很大的上升空间，当然由于风险的存在不能够排除会出现阶段性的盈亏交错的局面，但是总体的趋势依然是向上的。然而，我们不能忽略掉的是，由于商业房地产投资不断升温，很多问题日益突出，值得有关决策部门和投资者前来关注。

　　（1）经营特色的渐失

　　随着城市的发展，上海大大小小的商圈里云集了各种零售商业、批发商业、金融业和各种服务性行业。随着郊区化的发展、市区人口的迀往郊区以及郊区人口的购买力逐渐增强，城市外围的商业中心都有超级市场和现代化大型商场、酒吧间、廉价零售店、各行业营业厅、餐厅、汽车旅客旅馆、停车场、游乐公园和公园等等。然而，并不是一味的效仿模式就可以生存或超越，没有自己独有的经营特色，很容易在这个日趋激烈的竞争中处于被动的地位而被淘汰。

　　在很多人的印象当中，南京路是一个综合了西方风情和中国老字号味道的地方。在这里，外来的产品占据了相当一部分分量，而且在中国的市场上地位稳若泰山，大到商场百货，小至门店楼铺，都有相当多的西方洋货摆饰。反而是中国“老字号”的地盘正在一步步缩小，一些陈旧而缺乏创意的商品都被积压在繁华的商业街区的狭缝中。南京路的特色正在被其余商圈的突起而逐渐掩盖，不管是百联世贸、置地广场甚至是美邦旗舰店，在建筑风格上虽然给这条老街带来了时尚前卫的元素，但是却没有能展现其独有的特色。

　　南京路步行街凸显的是一种中西文化的交汇，是一种新老建筑的交汇。从这种多元性的交汇中，南京路步行街成了今天这种海纳百川的独特商业街。随着开发商盲目的投资和选择，今天的南京路已经丧失了其原有的独特风味，商业气息越来越明显，不管是游客还是当地人行走在这一条商业街中，除了无与伦比的繁华和喧闹以外，给人最大的感觉是拥挤。南京路变得越来越像一条随处可见的商业街区了，那种百年历史的沉淀感，那种能见证上海商业兴盛繁华的南京东路商圈里的“老上海风情”味正在越来越淡薄化。

　　四川北路虽然正处于蓬勃发展的趋势，但是不能不正视的是其仍然存在自己的劣势。从它今夕演变的过程中，四川北路多年来形成了物廉价美、消费便捷的低价特点。但是经过多次改造之后，商铺价格提升，大量高档品牌进入，四川北路渐渐失去了原有的特色，所以说四川北路进行改造需要有自身的定位，新的商业倘若没有自己的特色，功能被其他地区兼容，这就会为自身的发展带来很大的障碍。

　　中山公园正在逐步发展成为相互融合、全局性的商业中心。中山公园福射范围广：东始江苏路，西至内环线西侧，南起延安西路，北临苏州河。虽然区域范围较大，但是除了龙之梦这样的中心位置以外，其余的道路都还非常分散，并没有相互连接形成一个连贯的购物路线。所以说，单单依靠交通的便捷和“一枝独秀”--龙之梦的支撑，这样的商业模式根基未必牢靠，能否长久稳定发展还需要时间考证。

　　正如上面所述的几个典型例子一样，上海商圈中仍然存在一些弊端时刻需要投资者及相关专家的注意。我们不能够在一味的追求高利润而去效仿成功案例的模式而忽视自己所特需的优势，只有正确把握市场需求，对商圈、目标消费群体进行研究，力求定位准确，寻找挖掘自身的优势和特色，避免盲目开发导致遭遇惨淡经营甚至停业的局面才能吃于不败之处。

　　（2）商业房地产需求的主导迷失

　　在商业房地产的二级市场中，消费需求渐渐不再是商业房地产需求的主导部分，取而代之的是投资需求。纵然表面看来投资需求的增加拉动了二、三级市场的联动，但其实这种情况带来的危害性往往被投资者所忽略，投资需求的激增直接导致了虚拟需求的产生。在上海存在的投资性购房中，有很大一部分购房者并非为了自营，也非出租，而是等待价格上涨，再出售从重获利。

　　首先，这种虚拟需求的出现，必然会剌激到市场膨胀，从而产生很多不真实的需求信息，这一信息往往会造成房价的大幅睦增同时销量也会出现增长的情况。这样会给予幵发商一些错误的指引，从而导致越来越多的盲目投资的出现。过度的投资必然会导致开发过剩造成结构失调，那么由此引发的大量商业用房空置的风险也在增加。对于投资者而言，这必然会给予开发商错误的引导，导致更多的盲目投资，而此举使得因为过度的开发导致的比例结构的失调，进一步造成的大量空置商业用房的产生的风险也就随之水涨船高。对于买房的人来说，在开始的短期事件内，购买商业用房的人会大量涌现，且会有一段的时间随着时间而递增，随后在逐步减少支出的情况下，会看到大量高额的超前消费的产生。同时因为很多投资者自有的资金已经不能满足投资的需要，会大量的转向银行去做相关贷款，进一步的增加了银行的信贷风险。对于投机者而言，因为商业地产本身存在着很强的增值能力，所以投机者在初期一定会大范围的撒网投机，而这种盲目的投机势必会增加虚拟需求的扩张。

　　第二，在商业地产的市场处于平稳发展时期，由于在投资初期，大量虚拟需求的影响下，一定会导致房价的假性增长，而真实的需求往往就会相对而言显得较为乏力，最红一定会导致房价缓缓趋向稳定。与此同时，伴随着虚拟需求出现的投资利润率也会慢慢开始下降，随即由于这一需求而造成的房价泡沫也就开始慢慢破灭。同样，因为这些利润率下降所导致的投机者利润的下降，有可能会造成投资项目的运营失败，从而造成一些开发商出现一些劣汰的行为的产生，比如降低材料规格的标准或者不能如期交房等，这样会反过来给购者，尤其是已经交付了房款的一方而言，带来不能如期交付商房的风险。

　　（3）连锁商业空间布局的失衡

　　作为国际的金融中心，上海经济的飞速发展使得上海常住人口数目的迅猛增长，由此带来了居住区域的规模也在随之扩大。此时，作为居民生活的配套设施--连锁商业，正在逐渐发展起来。很多连锁集团的投资者都会倾心于居民集中的居住区，愿意在这样的居住区设立经营店，此举必将导致这类居住区的周边往往会同时出现很多家便利店或者超市的情形。虽然在某种程度上给居民的生活带来的便捷，但是从一般经济学的角度考虑，在一定范围内商店的密度越大，那么每一个商店所占有的“自然空间范围”就会绝对的减小，以至于该范围内的顾客数量也随之减少。对于便利店或超市而言，提供的产品几乎不存在差异性，则只能通过降价、促销等销售手段来谋利。这种消耗型的竞争不能使得商店获得高于社会平均水平的超额利润，反而只能得到平均利润，甚至是维持生存的低水平。所以说，一旦某个地区的连锁店数量增多，则必将导致各店营业额随之降低、效益下滑，甚至停业关门。相反，一些由于旧区改造或者人口迁移等因素而需要在建或者新建的居住小区的周边很少有连锁店，这些使得小区居民购物极为不方便。不仅影响了居民的正常生活，还影响城市就去改造拆迁的顺利进行，从而减缓了城市功能更新的速度。

　　（4）复合型专业人才的缺乏

　　商业房地产企业通常需要三种专业人才：工程技术人员、经营人员、物业管理人员。目前，工程技术人员数量饱和，但是经营人员却相对偏少，同时物业管理人员的素质并不能达到要求，这类问题存在的主要原因是因为我国商业地产行业起步较晚，而商业房地产企业最需要的是既懂商业又懂地产、既懂企业又能看透市场的复合型人才。没有一个好的企业家群体，就没有办法培育出健康的商业地产市场。所以说商业地产企业家队伍应该具备国际视野，然而优秀的商业地产人才很难充实到企业家的队伍当中来。

　　3.3商业房地产投资风险分析

　　3. 3.1风险成因

　　盲目的对城市化规模进行扩张、盲目的进行房地产的开发，最终只能导致占用大量的土地资源而利用率极为的低。人们在对城市进行总体规划和建设的过程中，不能忽视掉社会可持续发展的问题，否则会造成建设的重复性以及随意性。虽然道理如此，但是仍然有很多投资者或者开发商为了一些商业目的的需求，而盲目的开发商业用地、甚至不择手段地征地圈地，这一现象严重浪费了土地资源。从宏观层面而言，之前的通货膨胀和物价的上涨已经使得建材价格有大幅的上涨，间接导致了工程造价的上涨，同时因为货币政策和信贷政策的调整加大了房产商的筹资变现风险。甚至有些开发商因为主观意识的偏差做出一些错误的决策，凭借自己多年的经验进行了并不周全的考虑，直接导致了经营的失策，进一步导致经营业绩的不尽人意。

　　对于开发商而言，进行商业地产的投资无非处于两种理由：其一，希望能够将房屋出租用以换取租金收益；其二，从投机的心理利用房价的上涨换取收益。这两种情形广为地产投资这所追求，尤其是在这个越来越多的资金涌入地产的时代，商业地产的升值越来越快，到了一定的阶段必然会产生房产泡沫。从成本的角度而言，如果一个区域的生活成本过于高昂，则不利于吸引人才，同样一个区域的办公成本过高也不利于经济的长期发展。所以我们必须能够理性的看待这一领域未来的可能发展趋势及其存在的风险，不能盲目地将资本投入商业地产领域中去。我们通常将因为投资行为产生的结果和预期不一样的可能性称之为投资风险，对于房地产商而言，投资风险为：①地产投资成功，获得了预期或者超额的收益；②并没有获得预期的收益或者因为投资失败而造成了损失。

　　3.3.2商业房地产投资风险的特征

　　商业房地产投资风险通常呈现如下特征：

　　（1）复杂多样性，因为商业房地产投资本身是一项具有高度复杂性的经济活动。在投资的过程中，任何一个步骤出现了问题都有可能导致整个投资项目的失败。对于商业地产投资同样如此，投资过程的每个环节紧密相连，在这个过程中，不管是来自房地产行业的因素的影响，还是来自于宏观政策、居民消费习惯方面的影响，都有可能对地产投资产生最为直观和较大的波动影响。并且每一个影响因素之间的变化都会呈现出极为复杂的关系，直接导致风险多样化。

　　（2）客观存在性，众所周知，风险是不以人的意志为转移而客观存在的，不能通过外界力量来避免或者消除。商业地产投资作为一项社会经济活动，在投资的过程中一定会受到各种各样的因素的影响，而且这些因素之间也在不断的变化，所以说这些会导致商业地产投资出现风险的因素是客观存在的，商业地产投资的风险也是客观存在的。

　　（3）不确定性，由于很多事情的不确定性，比方说对于国家一些政策的变动、自然灾害的难以预料，都会是一些风险存在的客观体现，而在投资商业地产的过程中不可避免的会出现这样活着那样的风险因素，所以说地产投资过程中的风险因素具有不确定性。

　　（4）回报补偿性，一般情况下，风险往往呈现两面性，收益会伴随着风险的增加而递增。同样对于商业地产投资活动而言，由于这种活动的风险程度较高，所以投资者往往会在后期的收益中要求对这样的风险进行补偿。资本的特性通常决定着商业地产投资会需要比其他的一般投资行为承担更高的收益回报率。

　　3.4商业房地产投资风险的分类

　　商业地产开发过程中由于其独特的产业特性，注定商业地产的投资所面临的风险相对于其他投资项目而言更为巨大。商业房地产的投资风险既有系统性的宏观经济方面的风险、商业经营的微观风险，同时还存在着自身经济价值方面的风险。

　　3.4.1宏观风险

　　近些年来我国出台一系列的相关政策，对房地产造成了巨大的影响。商业房地产由于需要较大密度的资金链，所以往往会对银行有较强的依赖性，自然会更容易受到外界政策变化的影响。据统计资料显示，依据人均GDP的值对房地产发展的不同阶段进行划分：当人均GDP数值在5000-8000元时，为房地产起步阶段；当GDP数值在8000-50000元时，为飞速上升阶段；当GDP数值在50000-80000元时，为平稳发展阶段；当GDP超过80000元时，为下降阶段。

　　从上述表格中，不难看出上海正在快速稳步向前发展，这为商业房地产的持续发展经营提供了可能和保证。

　　（1）宏观调控政策风险

　　政策风险通常是指在房地产市场中，由于政策的变化而使得投资者或者购买方承担着一定经济损失的可能性。我国的宏观经济政策通常具有全局性，一旦相关政策的出台或者改变，往往会给投资者一记重重的打击。正是因为盲目投资的存在而造成的经济过热或者经济失控，我国政府会通过调控政策以压缩如此之大的投资规模，进一步的对基建项目实行停建或者缓建。而这些政策的施压不仅从时间成本上给投资者带来压力，同样也给投资者在工期成本和贷款利息上带来巨大的损失。

　　从去年4月第一轮“新政”到9月份的“二次调控”再到今年的各地不断出台的地方性房地产调控政策，逐渐紧缩的调控政策让过热的住宅投资需求逐渐降温，当住宅市场彷徨期时，商业地产渐渐走进人们的目光里。规模的变化带来了模式的转变，大量的城市综合体项目启动运营，让原本传统的大卖场和单个百货公司向大型购物中心转变，带动了城市新商圈的形成。同时，随着大型居住社区的逐步成型，更加成熟和高端的社区商业开始进入人们的视线，并且延伸到更多的新兴区域。无论是出于应对市场的战略考虑，还是企业自身需要的不断发展壮大，商业地产市场的竞争都将愈演愈烈。

　　于2011年3月25 F1至3月26日举行的“中国商业地产行业发展论坛2011年会”上，万达集团董事长王健林表示，住宅限购政策的出台不会让商业地产独善其身，地产行业关联非常强，限购政策出台后，商业地产并没有像住宅市场那样受到很大影响甚至能说在短期内成为了市场的受益者，但是从长期来看，一旦楼市调控政策的趋势确定下来，整个房地产行业都会受到影响，流动性资金会尽快撤离楼市，商业地产会与楼市一荣俱荣、一损俱损。

　　于2011年7月20号，银监会主席刘明康在第三次经济金融形式通报分析会上首次提出“银行对商业地产抵押贷款的放贷标准应该大幅高于住房按揭”,同时重点强调加强对于商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测。

　　于2011年8月23号，上海市银监局下发了 “关于上海市商业房地产信贷风险提示的通知”,明确的要求了上海所有商业银行都必须在商业用房竣工验收确认为现房后，才能够对于买房人发放商业贷款。

　　此次出台的商业地产限贷政策，表明商业地产的风险已经为政府重视，不排除未来其他限购政策跟进的可能，从客观层面也似乎意味着，政府方面对楼市依然存在许多调控后招。

　　（2）城市规划风险

　　伴随着我国城市规划的不完善，近年来在一些城市里出现了一些严重规划布局不合理等问题，加上一些地方政府为了追求业绩而进行的打造形象工程更是导致了部分地产投资过热且不合理的局面。商业地产由于运营时间周期过长，所以在周期内任何规划的变动都有可能导致项目的破产，造成大部分的建设成本的流失。

　　对于上海这样的国际大都市而言，我国政府更是倾心倾力规划完善，重点发展。“十二五”期间明确提出，上海商业发展的主要任务之一--“突出载体和功能建设，完善商业空间布局”.为了整合提升中心城区商业，上海市政府正积极加快建设和完善市级商业中心、大力建设地区商业中心，发展特色商业街，形成“多中心、集聚型、超广域、网络状”的都市商业新格局。

　　3.4.2微观风险

　　关于微观风险，笔者觉得可以从Porter教授提出的环境威胁模型--五力模型的角度来入手进行有效的分析。

　　其中，竞争者威胁：由于房地产市场量的饱和，导致了房地产市场方面的同业竞争存在着很大的风险。当投资者在住宅类地产上遭遇瓶颈，他们更加愿意将投资目光锁定在商业地产上，这就直接的导致了商业地产领域板块的竞争变得尤为的激烈；供应商威胁：对于房地产企业而言，最主要的供应商风险即为建材和土地。在建材方面，由于现在交通运输越来越便捷，而且建材的购买来源越来越丰富，所以建材方面并不会存在较大的供应商风险；在土地方面，存在着较大的价格风险；进入威胁：众所周知，房地产的开发不仅对投资者的资金和资质要求很高，同时会开发商的资金运营和商业运作同样有很大的要求，所以进入威胁比较小，但不排除还会存在大量的投机者不停的炒作带来的风险；购买者威胁：包括了市场供求风险和购买力的风险，其中供求风险影响较大；替代品威胁：截止目前尚未出现可以替代商业用房的物品；从波特五力模型可以看出来，人们习惯于从微观的角度去对商业地产的投资风险进行衡量，这个风险主要包括市场的供求风险以及同业竞争方面的风险。

　　（1）市场供求风险

　　由市场供给和需求的失衡关系所带来的风险是商业地产面临的市场供求风险。在市场中，当房地产商品建成之后总会遇到一些不确定的因素，正是因为这些不确定因素的存在在一定程度上会加大开发商的风险。商业地产的商品价值很容易受到供求关系的影响，当供给过剩或者需求不足时，都会导致市场上出现大量的控制房产。同样对于投资者来说，不管是供给风险还是需求风险，都有可能影响房地产商品在市场上的接受程度。过往学者喜欢用空置率来衡量供给风险和需求风险之间的供求关系，在国外一般空置率取值在5-10%之间为合理区域，在我国相对数据会稍微偏大。

　　于2010年年底，上海写字楼商务办公楼等租赁市场空置率已经下落，各个商圈空置率都出现了不同程度的下滑，其中人民广场商圈下降最为显着，但其空置率依然高居各区域之首，南京西路商圈空置率下降次之，空置率最低的依然是淮海中路商圈。根据上海中远研究咨询部数据显示可见，于2010年11月，全市平均空置率达到9.90%,比10月份有所下降，整体控制水平回到了 10%以下。其中，淮海中路商圈空置率为9.52%,全市商务区空置率最低；陆家嘴商圈空置率次之，为9.57%;虹桥开发区空置率为9.85%;南京西路商圈空置率为10.13%;人民广场空置率为10.32%;徐家汇商圈空置率则达到10.12%.

　　（2）同业竞争风险

　　同业竞争风险是一个客观存在的风险，对于一些一线城市而言，这样的风险已经达到了一定程度，短期内很难会有很大的提升。作为一个高收益高风险的发展行业，很多房地产企业和投资信托基金实体都愿意将投资目光投向商业地产。不仅因为商业地产投资的成功可以获得很高的利润率，同时也是因为一旦成功，这样资产可以长期持有，并且成为未来发展的资金来源。所以各公司都愿意将自己的高质量人才和物力资源投资进入，此举势必引发越来越激烈的竞争。

　　上海作为国际大都市，在各大商区中同行业之间的竞争显得尤为的激烈。13个商区中各个不同特色的商圈崛地而起。

　　从上表可以看出，位处市中心优势的几大区中商业性质的地区逐步拓展，这必然需要更多的竞争优势才能在同行业之间脱颖而出。从五力模型中也可以看出，不管是竞争者或是潜在竞争者都对这块蛋糕垂涎已久，而行业永远是优胜劣汰，所以同业竞争也保证了整个行业的高端和前流性。

　　3.4.3自身风险

　　商业房地产投资风险中除了从宏微观角度分析的风险外，还存在着商业地产本身所承担的风险，这部分风险可以看成是一种非系统风险。

　　（1）经营管理风险

　　经营管理风险一般是指因为投资者自身的因素而造成的风险，当投资者在经营期间由于经营管理不当，往往会导致投资者实际获取的收益比预期的收益要低。企业经营管理风险的产生通常是因为：经营决策失误、经营管理的不善等一系列会导致经营成本增加而净收益低于期望水平。这常常是由于不同的判断标准、不同的经营技巧造成的。经营风险主要体现在商业房地产的买进卖出的时机、幵发商概念宣传、物业管理以及商业房地产的权属上。

　　（2）财务风险

　　财务风险是指投资者在利用财务杠杆的情况下增加的收益不够弥补负债的可能性，而财务杠杆是指投资者利用贷款在提高利润的同时也使投资的不确定性变大的可能性。

　　通常这种依附借款来进行的投资我们称为负债经营。很多公司在房地产的建设开发中，往往不能根据自身的情况考虑财务风险，盲目跟风大型工程，结果导致资金缺口，这以后只能通过银行等金融机构抵押贷款等途径来筹集资金。这就很容易导致原本脆弱的资金链出现断裂，最终很多公司不仅血本无归而且欠下高额的银行利息。

　　在一定时期和范围内，企业所得到的收益往往会偏离与它的期望目标，这是因为在各项经济活动中存在着很多我们难以想象和能事先控制的因素，这些因素往往导致企业遭受损失。但是这种现象是客观存在的，因为财务活动的过程中必然伴随着一定程度的财务风险。企业利用负债经营，一方面可以弥补自有资金的缺口，另一方面也可以实现赢利，故负债经营被很多企业所采用。由于房地产行业需要的投资额庞大，所以企业希望能充分利用财务杠杆，通过贷款来达到扩大自有资金的产出比例，从而实现期望的收益。而从项目投资者的角度出发，他们需要考虑一些可能对财务风险产生潜在影响的因素：政府政策的变化、租金水平和未来房地产的销售价格的变化、建筑成本的变化和购房者由于分期付款可能产生的拖欠。

　　房地产企业的财务风险按其在资本运营活动各个环节上所积聚的风险性质的不同，通常有融资、投资和资金收回的风险：①融资风险，主要是指企业为了获得财务杠杆带来的收益而大力举债，到期时没有能够还本付息从而产生的风险。目前全球化经济正在迅猛的发展，企业凑集资金的渠道也有很多，怎样利用最短的时间筹集到齐全、并且成本最低的资金是企业融集资金的目标；②投资风险，主要是因为一些不确定的因素的影响，企业投资项目没有能够达到预期的收益，进而影响了企业到期偿还债务的能力和盈利能力的风险。企业在投资之前肯定会对整个投资项目进行一个综合的调查分析以及评价，进而选择一个预期收益率比资本成本大的项目；③资金回收风险，这一风险通常是受国家财政金融政策的影响。企业在将生产的产品销售出去之后，一般能收到结算资金，在将结算资金转化成为货币资金的过程中往往存在时间和金额方面的不确定性，这一不确定性就是资金回收风险。在国家财政金融政策紧缩时，市场萧条导致企业销售产品的困难大增，同时资金收回的难度也有所提高；反之，在国家财政金融政策扩张时，市场需求的增大引起销售商品速度加快，使得资金回收变得容易。

　　（3）开发项目的风险

　　房地产开发商在幵发项目过程中，存在着一些固有风险，通常有以下一些方面：①开发项目定位的风险。一般市场定位首先得进行市场调研，然后再是项目可行性研究报告，最后是项目的经济技术分析。我们根据市场定位来确定项目的成本和营销方案等，进而再决定销售前景。通常房地产开发项目的市场定位包括对产品、产品质量、产品环境的定位等；②项目质量的风险。首先在决策时容易出现质量问题，这种质量问题是由于品质与价格产生相互矛盾所导致的，而归根结底还是由于经济技术分析的失误。其次在施工时也容易出现质量风险，这是因为项目人员对于设计的种种认识产生偏差，或者也可能由于他们擅自改变设计导致。最后在施工的管理过程中，项目人员忽视跟踪检查关键的部位和过程，不及时处理那些虽然会影响安全结构但是还不至于严重到影响其正常功能的问题，这些做法往往是潜在质量问题的隐患；③项目合同履行能力的风险。在一个项目的运行和开发过程中，一般都牵扯到土地转让、筹资、地质勘察、设计、审核设计与勘察成果、竞标代理、施工、准备材料和设备、销售代理、购房、合同签约、履约等过程。由于房地产项目的一次性特征，所以我们一旦在关键步骤出现重大失误，很有可能使项目遭受失败，给项目的合同履约等能力方面带来一定的风险。