商业地产投资风险管理的文献综述

　　第2章商业地产投资风险管理的文献综述

　　2.1国外的研究

　　A.M.Willet在1901年编写的《风险与保险的经济理论》中指出那些不可能发生的事件确存在了可能性的即为风险；1983年，来自日本的教授武井勋在《风险理论》这本着作中对风险有了更多的解释，认为风险应是不能确知的；不为人的意识所转移的；可以提前预知。

　　Marshall （1921年）曾经在《Business Administration》这本书中提到了一个新的观点“风险负担管理”,这是站在风险识别的角度来对风险排除或者说风险发生后如何进行转移等进行了一个解释；在1987年，Dale F.Cooper发表了“风险工程”这一定义，提出各种风险的分析技术形成了风险工程，这样能够以对风险的管理为最终目标，扩大辐射范围，用更加灵活的动作来完成对风险的预判；1991年，Boehm认为项目风险的管理过程是由对即将发生的风险进行评估和对风险发生后的有效控制两个方面来进行的；1993年，Fairley把项目风险管理归纳为七个过程，它们是：识别风险形成的原因、测算出产生风险的机率和影响、制定出避免风险发生的策略、对可能产生风险的原因进行监控、使用提前准备好的紧急预案、对项目危机进行处理和使项目在危机中解救出来；1995年，Roger RSindt对房地产的投资行为进行了分析，从中得出许多关于如何进行房地产投资的理论原则，在充分考虑到影响投资的外部环境、资金融通的情况、资金时间价值等对房地产的投资影响极大的状况下，提出了如何对房地产企业进行投资；DavidSpaulding c和Peter Jovanovic对房地产投资可能遇到的风险进行了深入调研，主要集中在对投资房地产项目将面对的风险、外界的评价以及风险产生后的防范动作这几个方面的研究。

　　在房地产领域方面的研究众多，目前在国外关于房地产投资风险这块就存在两种不同的理论：

　　（1）房地产周期波动理论：在研究初期，相关学者先是试图将房地产周期和建筑的周期两者相融合进行研究，随后逐步将研究指标慢慢扩大，使其与宏观经济能够联系起来，探索多方面的因素对该风险的影响。上至国民经济发展及国家政策，下至建筑活动的人口及投资因素等。在1982年时，美国的一位房地产专家Stephen A.Pyhrr就从根本的角度上提出，供求变动能够决定房地产周期的波动，这种波动同时还与宏观经济周期存在密切的相关性，可以将房地产周期氛围五个阶段：复苏、发展、繁荣、衰退、萧条；（2）泡沫理论：房地产泡沫指的是在一个连续的交易过程中，房地产的价格突然的陆增，从而导致房地产的实际价值与其价格之间出现严重的背离。经济中充满了货币气泡，这些气泡都不能真实反映物质财富。随后价格开始暴跌，气泡破灭，催使经济从繁荣逐渐走向衰退。1999年，Bertrand. M. Renner通过对1984-1993年法国巴黎的房地产价格泡沬进行分析，指出由于投机性交易与供给的非弹性之间的矛盾最终造成了巴黎房地产的泡沬。

　　马科维茨（1952年）曾在学术论文中对投资组合的有效边界的确定进行了研究，同时探讨了该如何选择最优组合，如何通过选择相关性不强的资产进行组合型投资来分散非系统风险。其后的被公众认可的资本资产定价模型（CAPM）指出了资产的期望收益正比于其不可分散的风险。

　　2.2国内的研究

　　我国对于房地产投资风险的研究起步始于20世纪90年代，在1992-1993年期间，我国学者针对炒房过热现象进行了深入研究，但专门针对商业地产进行的研究目前还是显得文献过少。

　　1994年，陈佑启对于房地产投资风险产生的原因及特点进行了定性分析，并给予了面对风险的防范建议；1996年，中立银主要研究了房地产市场中可能会出现的风险，并且进一步的提出了影响房地产市场的各种风险因素，从而得出了简单的度量风险的方法；在1998年，杜海鹏曾经阐述了房地产业与投资风险的管理之间的关系；商业地产是相对于住宅地产存在的另一种形式，是房地产和商业的结合，但又不是两者的简单相加。2000年商业地产开始在北京、上海、广州等经济相对比较发达的地区蔓延开来并迅速风靡全国。刘力（2002年）将商业地产定义为通过长期经营以获取可持续增长的收益或者可持续升值的物业；曹振良（2004年）在《房地产经济学通论》中提出商业地产是用于商业目的的非住宅房地产，涵盖了商店、酒店、旅馆、写字楼等。

　　随着研究的深入，依据形势变化，更多的理论学家和房地产企业都在逐步探索房地产投资微观领域潜在的风险。目前我国关于这方面的研究主要集中在项目的财务指标、会计数据等方面，而对于项目存在的风险因素的分析及风险管控这方面的研究并不是足够深入。2003年，潘丽娟提出投资者需要理性投资，必须建立市场预警系统，从宏观层面来看，政府需要对市场供求和物价、存货空置等多方面进行动态监测并且加以分析判断，从而可以定期的引导社会公众投资者做出理性的投资。同年，陈国林也基于房地产市场能够持续发展的角度出发，阐述了需要充分利用供求关系以及市场竞争机制来调节市场，从而对房地产资源进行合理配置，政府对房地产市场的干预和调控要尊重市场规律和经济规律；2004年向梓琳站在投资者保护的角度，针对政府如何对整个房地产行业进行调控进行了研究；其后2005年，梁红站在企业对风险防范的立场，强调了企业需要重视可行性研究的重要性，只有这样才能够力保投资决策的正确性，能够加强投资环境的监测力度从而寻求商业投资良机。

　　近年来，国内学者对于商业地产投资风险的研究逐步开始深入，人们对于商业地产也给予了越来越多的关注，国内的研究主要集中在对于投资要点、商业地产选址等问题上。2006年，黄健兵利用对商业地产项目进行项目定位的操作，找出解决商业地产资金匿乏的本质原因；同年，张苗建立全面风险管理体系，其中包括了组织措施、PDCA循环以及信息系统，通过这一体系对商业地产在全寿命期内的参与方、经营模式、业务形态进行了风险的预测；2008年，江涛利用模糊综合评价法，结合房地产的风险相关理论，对我国的商业地产进行了投资风险指标分析；2009年，张伟通过分析现阶段商业地产项目开发中存在的问题，结合商业地产投资风险综合评价指标体系，提供能够全面科学评价商业地产投资项目的风险评价；2010年，秦颖利用风险管理模型，对我国商业地产开发中存在的问题进行了系统的识别，随后利用模糊综合评价法对于开发中存在的风险进行了分析。

　　我国商业地产的开发模式主要集中于只售不租、租售结合、只租不售、售后返租。2006年，王鑫根据我国多年来商业地产发展的特点，针对商业地产的投资需求、资金、经营模式分别进行了讨论，提出了我国自从2006年开始进入到升级换代的阶段，我国商业地产就正在逐步凸显出其强大的生计；2007年，王振良通过对商业地产的不同开发模式进行分析，提出了我国的商业地产在新时期的主要开发模式是采用的只租不售；2009年，龙溟通过对五中分析模式进行研究，提出了新的集中模式，包括整体租赁、分零租售不收产权，整体租赁、分零租赁经营零售产权，零售零租和整租不售；2008年，陶华提出我国商业地产的项目管理在研究方面仍然处在理论探索阶段；2009年，张云生依据我国商业地产的发展特点，并结合外部环境的因素提出了商业地产的投资氛围、经济环境以及幵发商的经营能力进行了 3方面的风险探析。

　　2.3简要的评述

　　随着我国经济力量的不断增强，我国商业地产的发展迎来了新商机，同时我国城市化进程的飞跃加速也能够为我国提供巨大的商业机遇，我国融资模式的多元化能够为我国商业地产的开发提供有力的资金保障，然而从长远的角度来看，在我国商业地产巨大的发展空间的背后也带来了很大的风险，我们需要针对各个区域不同的特点来选择相应的商业地产的运行模式，这样才能够更好地促进商业地产的发展态势。

　　笔者始终认为，商业房地产及投资涵盖内容之广，绝不单单是一篇论文能够面面俱到。本文着重探讨了商圈以及投资价值、风险防范等核心问题，但是作为投资者、机构或者个人，不能不考虑商业地产的经营、交易等各类与商业地产投资相关的问题。从政府的角度来看，应该在一定限度内通过市场这只无形的手来自由地掌控商业房地产市场，同时还应当在合适的时机通过采取适当的措施来对商业房地产市场进行加以干预。

　　投资由始至终都存在一定的投机性，当投机需求不断的膨胀，达到了能够与消费需求相抗衡的阶段时，市场非常容易出现泡沫，甚至出现最为恶劣的情况，即导致整个市场的崩淸。所以说，不管是政府或是机构亦或是个人，都应该理性的对待商业房地产投资，把握一定的限度，这样才能够使得商业房地产健康发展，实现共赢的目的。