并购目标公司概况与政策分析

　　3并购目标公司概况与政策分析
　　
　　3.1项目基本情况
　　
　　2005年7月8日，迪庆州开发投资集团与香格里拉县人民政府签订了《迪庆州香格里拉县城规三号路以及环东路白塔片区投资建设项目协议书》，正式确定由迪庆州开发投资集团对香格里拉县城规三号路以及环东路白塔片区进行开发建设。之后，双方又针对履行问题签订了《迪庆州香格里拉县香巴拉大道（原城规三号路）以及康珠大道（原环东路）白塔片区投资建设项目变更续签协议》。

　　2009年9月16日，基于白塔片区土地基本收储完成、为拓宽融资渠道等原因，迪庆州投资集团和云南省铁路投资有限公司，共同出资设立了迪庆州开发S:资集团香格里拉置地有限公司（简称“目标公司”），最终“香格里拉生态旅游文化城”项目由新设立的公司负责进行一级开发。2009年9月21日，香格里拉置地公司正式成立，注册资本金为2000万元，经营范围为香格里拉县城东南片区生态旅游投资及综合开发。

　　经评估公司评估，截止2014年1月6日，目标公司至评估基准日2013年11月30日，资产账面价值为58,884.01万元，评估价值为67,298.13万元，增值额为8,414.11万元，增值率14.29%;总负债账面价值为56,884.01万元，评估价值为56,884.01万元；净资产账面价值为2,000.00万元，评估价值为10,414.11万元。

　　土地情况：已获得11宗国有土地使用权证，使用权证编号分别为：“香土国用第（F-1）-1号”、“迪土国用（DC-36）第134号”、“迪土国用（DC-36）第135号”、“迪土国用（DC-36）第136号”、“迪土国用（DC-36）第137号”、“迪土国用（DC-36）第138号”、“迪土国用（2013）第37号”、“迪土国用（2013）第38号”、“迪土国用（2013）第41号”、“迪土国用 DC-36 第 143 号”、“迪土国用 DC-36 第 144 号”共计 1017.56 亩（678364.433 nf），因降低项目经营成本和调整规划原因，暂未取得土地使用权的土地包括道路及水系（194.907亩）及白塔南边一宗土地（57.309亩），拟交易土地总面积共计1269.776亩。

　　3.1.1地块区位
　　
　　“香格里拉生态旅游文化城”项目位于云南省西北部迪庆藏族自治州香格里拉县城南部。毗邻机场，是进出香格里拉的必经之地，项目地块北接香格里拉古城（车程约2分钟）；汪池路（214国道）与康珠大道（环城南路）两条主干道呈“V”字形分别从西、东两侧进入地块。该地块用地约1269.776亩，现己完成土地一级幵发。
　　
　　3.1.2地块交通
　　
　　地块交通：北临香格里拉古城，沿康珠大道向北分布有法院、酒店以及一些在建建筑；南临汪池路与康珠大道交汇处，在该交汇处，有一座白色藏式佛塔；东临康珠大道（环城南路）；西临汪池路，项目地块西面有墓葬群。

　　项目地块北向（沿康珠大道）：
　　
　　3.2项目地块现状
　　
　　3.2.1 土地性质
　　
　　土地属区域性开发，包括商业用地与住宅用地。项目土地利用规划方案
　　
　　3.2.2项目开发概况
　　
　　项目的一级幵发工作已完成，一级开发由迪庆州开发投资集团香格里拉置地有限公司进行。目前地块己具备五通（通给水、通排水、通电、通讯、通路）一平条件。

　　3.2.3其他配套
　　
　　该地块周边有两条主千道（汪池路、康珠大道），交通便捷：且康珠大道东侧有迪庆州委、藏医院、州公安局、州检察院、州司法局、武装部、藏传佛教研究院、喜来登酒店（在建）等建筑设施。

　　3.2.4项目建设内容和规模**结合项目上地使用证、规划设计条件及H标公司委托上海现代设计院编制的控制性详细规划初稿，项目建设内容包括住宅（独栋别圣和双拼别墅）、商业（金融业）、旅馆业、公共服务设施。

　　本项目总占地面积为1269.776亩（856521.5659平方米），拟建总建筑面积约为624768.82平方米，其中住宅96070.39平方米，商业427968.82平方米，旅馆业95729.60平方米，公共服务设施5000平方米。具体建设内容及规模见下表：【1】

　　
　　3.3项目建设的环境与政策分析
　　
　　3.3.1国内外旅游发展环境
　　
　　当今世界的经济发展中，旅游业已成为全球第一大产业群。旅游产业概念不能以单纯的“消费型”来概括，因为科考旅游、探险旅游、休闲度假旅游、民俗旅游、生态旅游和商务旅游等亦涵盖有培育新生产力和经贸交流的先导功能。旅游业的发展对调整人与自然关系、美化环境、增进相互了解、促进经济和社会发展等方面均发挥显着作用，因此被誉为永不衰落的朝阳产业。

　　进入21世纪，休闲已成为时代潮流，全球出现大量休闲城市和度假目的地。国内旅游业开始由传统的观光旅游向休闲度假旅游转型，随着人们生活水平的提高和休闲时间的增加，休闲旅游已成为旅游就业未来发展趋势。预测显示，到2020年，中国接待国际游客数量将达1.37亿人次，成为世界第一旅游目的地国，世界第四客源国。在全国范围内，产生了以杭州、大连为代表的国际休闲度假区。云南省内则出现了以大理、丽江、香格里拉为代表的新兴休闲旅游城市。

　　3.3.2云南省旅游产业发展战略和格局
　　
　　云南旅游资源品位高、种类全，拥有除海洋以外的其他旅游资源，是享誉海内外的旅游胜地，是中W多民族大家庭的一个缩影。20世纪90年代以来，云南省旅游业己形成了完整的产业体系，逐步成为云南省的支柱产业之一，并使云南迈入了中国旅游大省的行列。目前，云南已经形成“一个中心、五大旅游区”旅游产业格局。云南将通过对旅游产品的不断深化和升级，实现旅游强省的飞跃。

　　云南省旅游产业发展大会提出推进“二次创业”、由观光旅游1休闲旅游转型升级的全省旅游战略。从省域旅游线路发展格局来看，以昆明为中心的涵盖玉溪市和楚雄州的滇中“大昆明国际旅游区”,是滇中具有良好区位条件及旅游资源的大旅游区，本区域以巩固发展生态旅游、民族风情旅游、乡村旅游为基础，逐渐发展度假休闲、康体娱乐、会展商务等旅游产品，产品线以高尔夫、自驾车、体育娱乐运动为主，是云南省连接海内外客源市场、面1东南亚和南亚的国内外旅游集散中心。

　　滇西北的大理州、丽江市、迪庆州、怒江州地区，则以世界自然、文化遗产为重点，历史文化名城和民族风情、自然景观为特色，大力发展少数^族风情和生态旅游产品，是国际知名的旅游区和连接西藏、四川的旅游集散中心。该区域将打造中国一流、世界知名的民族文化牛态旅游区。

　　3.3.3宏观经济数据对比分析
　　
　　由下表反映的数字可以发现，香格里拉县的人口数量远低于昆明、大理、丽江，但从2012年人均可支配收入看，香格里拉县的人均可支配收入高于大理和丽江，仅次于省会昆明。【2-3】

　　
　　迅然经济总量不及丽江、大理和品明，但经济年增长率却高于滇西其他两城市和省会昆明。

　　3.3.4迪庆州旅游产业经济状况分析
　　
　　滇西和滇南是云南旅游资源最为丰富的地区，其中滇西北旅游区三大城市的旅游特点又有较大的区别。大理最具特色的是南诏及大理的皇家历史文化、“风花雪月等自然景观及影视书籍传播带来的知名度，大理的历史人文底蕴深厚，是鲜活、幸福的人间；丽江最具特色是玉龙雪山和独特的纳西文化品牌，被称为”仙界；迪庆最具特色的神秘壮观的雪山冰川、藏区多民族融合的历史、浓郁的宗教文化，和位置产生的“人与自然、人自身内外、物种与宁”由“和谐等理念，是名符其实的”神界.三个城市特色分明、心理层次逐级递进。从旅游市场来看，大理、丽江、香格里拉的国际化程度也是逐渐提升的。

　　旅游产业数据对比分析：下表为滇西城市群与明市2010年旅游产业数据对比分析，从数据巾可以发现，迪庆州全年共接待旅游人数有602.99万人，是三个对比城市中旅游接待人数最少的地K,仍海外游容接待人数为72.9万人。【4】

　　
　　滇西旅游城市群及^乂明旅游产业比较：

　　年昆明市的86.06万人的海外游客接待人数。而从2012年统计局公布的数据显示，迪庆州2012年全年共接待国内外游客1016.67万人次，同比2010年旅游接待人数增长了 40.7%,其中，海外游客101.45万，同比2010年海外游客接待人数增长了 28.1%,说明迪庆州旅游产业发展较快，与丽江、大理相比在海外游客当中的认可度较高。【5】

　　
　　3.3.5区域房地产市场情况
　　
　　（1）房地产业对比分析（滇西城市群及昆明市）下表对比其他滇两城市及td明市的房地产开发投资总额、梭工面积、销售面积及商品住宅销售额等数据后，发现迪庆州房地产开发投资总额太低，2006年仅为3.58亿元，2006年-2010年的年均增长率为15.96%,而2012年迪庆州房地产幵发总额为7.8亿元，较2006年增长了 54.1%,迅然增长幅度较大，但总量仍然较低，且大大低于丽江、大理以及品明，地幵发投资增速较慢。（2）土地交易市场比较【6】

　　
　　对比滇西城市的上地交易情况，迪庆州的土地出让总量较小，多数土地使用仍停留在行政划拨形式，甚至是自建阶段。由下表可以看出，迪庆州的土地（住宅用）【7】

　　
　　地）交易宗数、总量和成交总价都处于整个滇西城市群的最低水平，2013年的商业用地出i I:价格与丽江市相比价位略高。

　　（3）木地市场整体情况拉房地产项目3类型主要为中低端的多层住宅、酒店（客找）以及部分商业，区域内同质化产品严重，大多地产项规划设计较为普通，商业无整体包装，配套和绿化较差，柄次不高。且市场较为饱和，自住性需求基木无空间，纯住宅项目JI多为政府、企事业单位团购房。目前，香格里拉的住宅地产、商业地产都还处在起步阶段，发展较快并已有一定规模的要数旅游地产。随着香格里拉金沙国际酒店、香格里拉日光圣城等房地产项目的建设，为其旅游地产的发展奠定一定基础。【8】

　　
　　由上表可看出，目前香格里拉在售或己售的多个地产项目，多数楼盘普遍开发面积较小，市场普通多层住宅成交价格约为2000元/平方米一2800元/平方米，联排别墅价格为4500元/平方米左右，独栋别墅价格为6800元/平方米左右，商业价格为8000--10000元/平方米左右。

　　（4）二手房市场情况香格里拉的二手房市场暂未成形，房地产中介较少，成交情况并不好，二手毛还单元房价格约2500元/平米左右，别墅4000元/平米左右。

　　（5）木地近期上地交易情况从近5年香格里拉土地成交情况看，当地供地指标并不透明，土地--级市场供应量并不大，市场不活跃，大部分上地以较小而积或划拨方式出让，成交价格较低，上L大部分以相关配套用地供应，故上地价格相对不高。但大宗丄地出让价格，如以15亩以上供应的，每亩上地平均单价在48.40万元/亩。

　　近5年香格里拉土地供应价格，每亩最低出让价格为26.32万元/亩，每亩最高出让价格为70万元/亩。从2012年至2013年香格里拉县出让的上地情况看，2012年12 H出让的一宗30.279 Vff的商业用地，每亩单价在46万元/1,2013年4 jj出让的一宗编号为迪挂【2013】
　　
　　2号、面积为112.3 W的商业用地，每亩单价在65万元/亩（该地块靠近木项目。
　　
　　3.4区域发展规划与相关政策
　　
　　3.4.1城市区域概况
　　
　　云南省城市发展规划的五大城市群中，迪庆州与云南着名的旅游城市大理、丽江同属于漠西城市群。该城市群在云南旅游市场中占据半壁江山，并且具备鲜明的民族和景观特色，该地区居住着迪庆藏族、丽江纳西族、摩梭族和大理白族等。在整个云南旅游黄金线的“填西北旅游区”上，迪庆与大理、丽江既相互推动又相互竞争。

　　（1）地理位置香格里拉县位于云南省西北部，青藏高原东南缘横断山脉腹地，迪庆藏族自治州东部，地处滇、川、藏大三角交汇地带，是茶马古道”的要冲。东与四川稻城县、木里县相连，东南、南、西南与云南省丽江、维西县、德钦县隔金沙江相望，西、北与四川宵得荣县、乡城县为邻。县境两头窄，中间宽，东西最宽距离88公里，南北最长距离218公里，总面积：11613平方公里，是云南省面积最大的一个县。县城驻地建塘镇是香格里拉县府和迪庆州府所在地，距省会昆明706公里，东距丽江187公觅，是滇两北重要的交通节点和物资集散中心。

　　（2）人U否格里拉县是云南省面积最大、人口密度最低的县份之一，全县总人口近13万人，人U密度为10人/平方公里。

　　（3）道路交通①公路。香格里拉县是迪庆州的交通枢纽，目前对外交通联系主要为公路及航空两种。滇藏公路（214国道）自县城西侧穿过。214国道经过青海、西藏和云南3个省份，起点为青海西宁，终点为云南景洪的国道，全程3256千米。城市总体规划确定，214国道自香格里拉县城至丽江段将提升为高速公路；香格里拉县城至德钦段改造为一级公路。县城北部有香乡公路（香格里拉县--乡城县），是连接四川省旳重要省际公路。

　　②铁路。香格里拉县目前还没有铁路，但丽香（丽江一香格里拉）铁路、滇藏铁路已提上建设议程，在两条铁路建成后，香格里拉县将成为滇川藏三省区结合部的物流中心，也是大香格里拉旅游区的集散中心。

　　③航空。香格里拉机场位于城市西南部，机场于1999年5月建成通航，并于2009年9月扩建完工，通航城市有昆明、成都、拉萨、广州、西双版纳、北京、深圳、贵阳等。目前机场可满足到2015年旅客年吞吐量达120万人次，货物年吞吐量达9600吨的吞吐能力，是滇川藏结合部的航空交通枢纽。

　　（4）气候资源境内雪山食立，草原广阔，大川大河遍布，兼有亚热带、温、寒三种气候。金沙江河谷一带气候干燥炎热，而大小雪山为寒温带高山气候。

　　香格里拉县地处高海拔低讳度地带，气候随海拔升高而变化，依次出现六个气候带。

　　属典型的“立体农业气候”,其气候特点为：
　　
　　①季风气候。受西南季风和南支西风急流的交替控制，干湿季节分明，6-10月阴雨天气多，雨量占全年降水量80~90%,形成湿季。11 一5月晴天多，光照足，蒸发量大，雨量占全年降水量10-20%,形成旱季。

　　②立体气候。县境内雪山营立，河谷深遂，气候随海拔升高而发生变化，从海拔1503米的金沙江河谷到海拔5309米的哈巴雪山顶，依次有河谷北亚带、山地暖温带、山地温带、山地寒温带、高山亚寒带和高山寒带六个气候带。县气候幅宽、带窄形成“一山分四季”的典型立体气候。

　　③高原气候。县境内处于偏北回归线3°25',以大小中甸坝子为主的香格里拉高原，平均海拔3450米，一年四季太阳福射能充裕，气温年较差小，全年无夏，平均温5.5°C.但大气透明度高，太阳辅射强，白天增温剧烈，夜间降温快，气温日较差大，干季气温日较差可达3（rc,可谓“一年无四季，一天有四季”.

　　④地形小气候。县境内处于偏北回归线23°25',以大小中甸坝子为主的香格里拉高原，平均海拔3450米，一年四季太阳福射能充裕，气温年差较小，全年无夏，平均气温5.5°C.但大气透明度高，太阳福射强，白天增温剧烈，夜间降温快，昼夜温差大，干季可达3（rc,可谓“一年无四季，一天有四季”.

　　（5）旅游资源香格里拉，意为“心中的日月”.它是藏民族最理想的“如意宝地”,是一片人间少有的完美保留自然生态和民族传统文化的净土，拥有丰富的旅游资源、森林资源、矿产资源、药材资源，素有“高山大花园”、“动植物王国”、“有色金属王国”的美称。共有着名旅游景点24个，是一个自然景观、人文景观的富集区域，是国家八大黄金旅游热线之一。

　　香格里拉县东与四川省稻城、木里二县接壤；西、南与丽江县、维西县隔金沙江相望；北与德钦县一衣带水。境内雪山惊峙，草原广袤，河谷深切。海拔在4000米以上的雪山有47座。较为着名的有巴拉更宗雪山、浪都雪山、哈巴雪山等。在林海中分布着碧塔海、属都湖、纳帕海等无数高山湖泊。另有举世闻名的虎跳峡、长江第一湾田园风光及中国最大的华泉台地--白水台及霞给温泉、天生桥温泉、上桥头温泉等。境内兼有亚热带、温、寒三种气候；金沙江河谷一带气候干燥炎热，而大小雪山为寒温带高山气候。宗教文化是香格里拉最富有魅力的文化之一，藏传佛教文化源远流长。神奇灵秀的山川，古老的民族文化积淀，孕育出香格里拉特有的人文景观。农历五月初五的赛马会及“丹巴节”、“格冬节”、纳西族的“二月八”、彝族的“火把节”等节日内蕴丰厚而耐人寻味。大中甸的锅庄、尼西的情舞、五境的热巴同属藏族舞蹈，纳西族的阿卡巴拉舞舞步古朴，彝族的菊声室舞、傈僳族的对脚舞，节奏明快，极富感召力。境内藏族民居建筑样式几乎囊括了除傣楼外的中国民居样式，而藏传佛教寺院建筑则规范厚重，气势宏大。

　　（6）民族文化香格里拉是一个多民族的地区，在香格里拉境内共有26种民族生活着，其中有9种世居民族。主要包括藏族、纳西族、回族、白族、汉族、傈僳族、彝族、普米族等，其中以藏族人口最多，占总人数的33.81%.香格里拉各民族人民以自己独特的审美方式创造出自己的民族文化，香格里拉的藏民几乎全民信奉藏传佛教，一些其它的少数民族也信奉藏传佛教，藏传佛教在藏民的心中占有极其重要的地位。而香格里拉境内的纳西族，普遍信奉东巴教，该教祭师被称作为东巴，故该教名东巴教，香格里拉县三琐乡白地则是东巴教的圣地，此外基督教、天主教在很早以前就已在香格里拉传播。

　　香格里拉县丰厚的民族文化遗存和旖旎多姿的自然风光，是香格里拉县独有的旅游资源禀赋。如开发了独克宗古城、红军长征纪念馆及迪庆州博物馆等文化旅游景点；推出了大型舞蹈《走进香格里拉》、《香巴拉印象》等文化精品；从2005年开始，在每年的春节，精心策划、推出了“欢乐香巴拉”春节民俗等活动。

　　（7）城市定位香格里拉县城为迪庆州政府驻地，是县州两级党政军管理机关和金融、信息、文化、科技、医疗卫生等机构，以及重要工商企业等均设置在此，发挥着全州政治、文化中心和重要经济中心作用。《香格里拉县城市总体规划（2006-2020）》把香格里拉城市性质定为：“滇川藏交界地区的经济中心和交通枢纽，国际性生态旅游城市”.

　　3.4.2相关规划及政策支持
　　
　　按照《香格里拉县城市总体规划（2006-2020）》、《迪庆藏族自治州国民经济和社会发展第十一个五年规划》、《迪庆州国民经济和社会发展第十一个五年计划》、《迪庆州环境保护“十一五”规划》、《香格里拉县国民经济和社会发展第十一个五年计划》、《香格里拉县环境保护“十一五”规划》、《香格里拉县旅游“十一五”规划》等相关政策、规划进行编制。依据项目业主提供的用地范围及开发建设思路进行规划，并制定相应的控制引导措施。

　　（1）《香格里拉县城市总体规划》（2006-2020年）香格里拉县城为迪庆州政府驻地，是县州两级党政军管理机关和金融、信息、文化、科技、医疗卫生等机构，以及重要工商企业等均设置在此，发挥着全州政治、文化中心和重要经济中心作用。《香格里拉县城市总体规划（2006-2020）》把香格里拉城市性质定为：“滇川藏交界地区的经济中心和交通枢纽，国际性生态旅游城市滇川藏交界地区的经济中心和交通枢纽，国际性生态旅游城市”.

　　（2）县城规模理念香格里拉县城在迪庆州区域中承担着非常重要的职能。既要形成富有特色的城市空间布局结构，便于带动区域经济的发展，服务城市周边地区，有利于城市自身的发展；又作为一个具有国际影响的旅游城市，承担着保护生态环境和资源、保持城市特色的重要使命。建设高原山水城市：从景观和生态两方面，体现城市与自然山水关系的和谐。

　　即在景观方面：以城市外围高大雄浑的雪山为背景，河流或穿城而过，或贴城绕行，使城市与优美的高原山水风光完美融合；生态方面，城市规模小、污染少空气清新，河水清澈。在城市发展模式上，探索建设人与自然和谐的可持续高原山水生态城市。突出城市文化特点：即突出以藏民族文化为主、多种文化融合的特色，体现香格里拉的松赞林寺藏传佛教的宗教文化特点，并在今后的城市建设中，继续演释“香巴拉王国”的古老传说。

　　采用组团式布局结构：在香格里拉县城城市结构中，由多个片区和组团组成，片区是连接相对紧密的城市功能区域，而组团是相对独立的城市区域，组团或片区都有天然草场和道路分隔。这种弹性结构为城市在远期拓展留有余地，便于营造高原山水生态城市特色。

　　合理控制城市规模：在保持城市与自然和谐关系的前提下，维持目前城市建筑高度低、间距大、空间疏阔的城市空间景观特点，保留和开辟生态和景观廊道，使得城市在拓展过程中始终保持和自然环境有机融合的状态。

　　（3）《迪庆藏族自治州国民经济和社会发展第十一个五年规划》
　　
　　根据《迪庆藏族自治州国民经济和社会发展第十一个五年规划》，其发展思路：生态立州、文化兴州、产业强州，把迪庆建设成为全国最好的藏区之一。并提出提升品牌，强化基础，优化结构，团结稳定，协调发展的全州发展战略。

　　提升品牌：发挥香格里拉资源优势和文化优势，突出香格里拉文化特色、香格里拉产品特色、香格里拉旅游特色，巩固迪庆在中国大香格里拉生态旅游中的核心地位。

　　强化基础：强化生态基础、农业基础、交通基础、通讯基础、市镇基础和科教基础，增强发展后劲。

　　优化结构：优化生产力布局，形成“两江、三带、四区”的区域经济格局；优化产业结构，培育旅游、生物、水电、矿业四大支柱产业；优化城乡结构，加快城镇化进程；优化所有制结构，大力发展非公有制经济。

　　团结稳定：加强自治州境内自治民族与其他少数民族之间的团结，各少数民族与汉族之间的团结，军政、军民、干群团结，确保云南藏区长治久安，为迪庆经济和各项事业的发展创造良好的政治环境和稳定的社会环境。

　　协调发展：构建良好的法制环境，努力做到物质文明、政治文明、精神文明协调发展，经济建设与社会各项事业协调发展，经济开发与生态建设协调发展。

　　（4）《香格里拉县国民经济和社会发展第十一个五年规划》

　　香格里拉县紧紧围绕全面建设小康社会的目标，实施科教兴香、城镇化、香格里拉可持续发展三大战略，建成全国藏区第一强县。把香格里拉县建设成滇、藏结合部经济文化发达、民族特色浓郁、生态环境优美的区域中心。

　　根据《香格里拉县州国民经济和社会发展第十一个五年规划》，香格里拉发展思路是：

　　全面规划：全面制定香格里拉县“新型工业化发展规划”、“农业产业发展规划、”“城市化发展规划”、“文化生态旅游发展规划”、基础设施建设规划“等专项规划，以规划统领全县经济社会发展。

　　突出重点：突出并培育文化生态旅游、矿电业、生物资源创新三大产业。

　　创造特色：创造藏文化特色，多元文化特色、精品特色、经济社会和文化发展中心特色、区域中心特色。

　　协调发展：促进自然生态与人文生态协调发展、文化与经济协调发展、城市与乡村协调发展、传统文明与现代文明协调发展、对内结合与对外开放协调发展。

　　（5）《迪庆州环境保护”十一五“规划》

　　在”十一五“期间，迪庆州环境保护的总体目标是：努力开创生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路，争取实现经济社会发展与资源环境的承载力相适应，建立适应市场经济的环境保护政策、规章制度和管理体系，加强生态建设，营造绿色环境。打好香格里拉及”三江并流“世界自然遗产的品牌，基础是生态建设与保护环境基础设施建设，建设核心是发展生态旅游、生态农业、绿色产业、绿色食品、绿色工业区园区，边建设边恢复生态植被。把生态建设和绿色产业和环境保护工作同步规划、部署、实施。

　　环境质量与生活质量的提高同步，让人民在良好的环境中生产和生活。

　　（6）《香格里拉县环境保护”十一五“规划》
　　
　　作为迪庆州府所在地的香格里拉县，已成为滇西北旅游线路的重要热点和节点，逐步与大理丽江齐名。这些变化对城市建设和发展及生态环境保护提出了更高的要求。在快速经济发展的同时，又要求香格里拉县加大生态保护的力度，加快重点区域及县城内的生态环境建设，为全县、全迪庆州提供一个可持续发展的环境格局。香格里拉县生态环境保护的总体目标是：以可持续发展作为基本指导思想，通过各环境要素的保护和建设，为香格里拉发展营造一个空气清新、环境舒适、生态和谐的环境氛围，实现香格里拉县经济建设、城市建设和环境保护协调发展，保障各项建设的环境效益、社会效益和经济效益有机统一。

　　（7）《香格里拉县旅游业“十一五”规划》

　　“十一五”旅游发展思路：在未来的第十一个五年规划中，香格里拉县已初步确定继续以邓小平理论和”三个代表“重要思想为指导，把旅游业放在优先发展的战略地位，进一步优化旅游产业结构，用科学发展观统领全县旅游业的发展，牢牢把握”旅游兴县“这一这社会经济发展思路，培育文化生态旅游支柱产业，努力把香格里拉建设成为香格里拉生态旅游区旳精品景区、滇西北着名度假、休闲胜地，实现旅游经济产业的跨跃式发展。

　　“十一五”旅游工作重点：按照”抓好建设、打造精品、改善服务、拓展市场“的要求，做大做强文化生态旅游业。依托自然资源、品牌效应和民族文化，正确处理好自然保护区、文物单位与景区开发建设的关系，加快旅游景区建设和配套设施建设，完善旅游各项功能，大力推进旅游商品开发，把良好的自然风光与娱乐、城市建设、民族文化和宗教文化融为一体，推动旅游与文化、城市建设相互促进和发展，增加旅游业文化含量，提高景区质量和品位，提升品牌形象，建设旅游精品；不断创新旅游管理体制和运行机制，做好旅游促销，拓展客源市场，着力打造”独具特色、内涵丰富、世界知名、中国一流、社会公认、人民满意“的香格里拉世界级旅游文化胜地。

　　更重要的是“香格里拉生态旅游文化城”项目在迪庆州十一届人民政府第25次常务会议中被列入2009年迪庆州19项重大建设项目之一。目前香格里拉县正积极加快城市基础设施建设及生态环境治理，为整个区域的发展提供重要的政策支撑及行政支持。

　　3.4.3项目用地现状
　　
　　（1）项目选址概况”香格里拉生态旅游文化城“项目位于云南省西北部迪庆藏族自治州香格里拉县县城以南。项目地块北接香格里拉古城（车程约2分钟），汪池路（214国道）与康珠大道（环城南路）两条主干道呈“V”字形分别从西、东两侧夹住项目地块，并在项目地块最南端交汇，邻的香格里拉机场约2.4公里。

　　距独克宗古城2.1公里，距松赞林寺7.6公里，距规划中的火车站2.9公里，交通联系便捷。

　　用地西南部连接214国道、机场路，东部紧邻康珠大道，用地中部香巴拉大道穿过。

　　（2）自然条件分析①场地位置及地形地貌。项目用地为南北向带形谷地，东、西两侧为山体，由北向南逐渐降低，用地为缓坡地形，大部分用地坡度在3%-5%之间，用地条件良好，便于建设，少量山坡用地在25%以上。

　　②气候特征。香格里拉县地处高海拔、低讳度地带，气候随海拔升高而变化，依次有河谷北亚热带、山地暖温带、山地温带、山地寒温、高山亚寒带和高山寒带六个气候带。气候幅宽，气候带窄，“一山分四季，隔里不同天”的立本气候显得格外明显。主导风向南风，西风和北风甚少。

　　③水文地质条件。香格里拉县河流纵横，水网密布，水资源极为丰富。县城东部山脚起源的龙潭河，由东南向西北从县城南部穿过，纳赤河由东北向西南从城北穿过。龙潭河和纳赤河在县西侧的江克一带汇合，并最终流入纳帕海。奶子河由东向西经城北，在江克下游汇入纳帕海。

　　纳帕海是香格里拉县的一个高原湖泊，位于城西约5km处，汇集了十多条季节性及常年性河流，是香格里拉县城所在汇流区域的地表水径流归宿地。纳帕海由一落水洞向外泄水，最终流入金沙江。

　　香格里拉城区属三江裙皱系收敛部南东段断险形成的第四系山间湖盆地，形成边缘和小龟山为上三迭系哈工组地层，其余系全新统残坡积层、冲洪积层和更新统冰湖层组成。

　　项目区域平坦，地貌单一，地层结构简单，岩土性质较均一，无不良地质现象；地下水对地基基础无不良影响。

　　④地震效应。项目区地震受近期活动性断裂控制，属构造地震。根据《中国地震烈度区划图（1990）》及云南省各地震烈度分区，本段地震基本烈度为7度。

　　（1）项目用地现状项目的一级幵发工作已完成，一级幵发由迪庆州开发投资集团香格里拉置地有限公司进行。目前地块已具备“五通（通给水、通排水、通电、通讯、通路）一平”条件。

　　3.5小结
　　
　　（1）迪庆州人口数量小，地缘性市场容量小迪庆州的人口规模（2012年40.5万人）与丽江、大理、昆明等城市相差甚远，这就决定了本地市场容量会很小。因此，对于香格里拉生态旅游文化城（1269.776亩）项目，如此大规模体量而言，除较小的本地需求外，大部分还需依靠外来投资客和其他外部资源的整合，且本地房地产开发投资总额太低，仅占丽江的14%,占大理的11%、占昆明的0.8%,整个本地房地产业基本处于起步阶段。

　　（2）本地经济总量小，对房地产业的助推有限。2012年迪庆州的GDP总量为113.1亿元，仅仅为丽江212.24亿元的一半左右，远远低于大理、昆明，经济总量太低，导致难以有效地推动房地产业的发展。

　　（3）本地经济基本依赖于旅游业，经济、市场环境处于劣势迪庆州的旅游业对GDP的贡献略高于丽江，远高于大理、昆明，证明迪庆州和丽江同属于旅游型城市，旅游产业是其支柱产业。对旅游业的依赖性较大，其他产业发展对GDP的贡献相对不足等因素，都将是房地产业发展或该地块幵发面临的困难。

　　（4）具有世界级的资源，但缺乏世界级的配套海外游客的接待量大，证明香格里拉的品牌和资源都是世界级的，但世界级的资源需要世界级的配套来支撑。目前而言，本地缺乏世界级的配套成为制约当地旅游业发展关键因素但也是本项目开发的机遇。

　　（5）项目建设符合香格里拉县城镇总体规划的原则、要求和安排；工程建设用地的工程地质、水文地质、气候气象、地质灾害等自然条件较好，无严重影响工程建设的不利因素，能满足工程建设的基本要求；项目建设地的交通、市政基础设计建设己有相关有利政策支持，并处于实施当中，能满足工程建设期及营运期对交通、能源供应、通讯等市政基础设施的要求；项目用地目前已完成一级开发，可直接进入二级开发阶段，建设条件优越。

　　综上所述，该项目的背景是清楚的，同时国家宏观政策与云南建设旅游大省的精神又是一致的，特别是当地政府出台的一系列政策对并购都有实际的支持，经过分析认为本项目的选择和场址的选择，在地理位置、自然条件、自然资源上是有利的，项目具备较好的工程建设条件，从建设条件上看，工程建设是可行的。