武汉市以房养老方案设计

　　4武汉市以房养老方案设计

　　4.1武汉市发展以房养老路径选择

　　综上来看,武汉“以房养老”模式的发展将遵循初期——发展——成熟三个阶段。预计具体发展形式如下:初期是有政府做为主要推动的主体,所需的启动资金需要政府财政划拨;发展期企业逐渐被优惠的政策吸引到市场中,企业通过采用基金、证券化等多样化融资方式融资,并可以探索建立二级市场增强资本的流动性,通过分散风险使有越来越多的主体加入到以房养老的市场中;成熟期时,银行保险等金融机构占市场上提供产品的绝大多数主体,政府从主体的角色逐渐退位,从事一些保障性和特种服务,实现产品的良好发展。武汉的“以房养老”正处于并将有一段时期处在初期,结合现实发展情况,经济发达水平,政治经历文化环境,银行、保险业、中介机构的业务经验和能力,探讨适合武汉以房养老发展的可行模式。

　　4.1.1模式选择

　　首先,武汉市政府应该从开始就介入到市场中,因为在以房养老的市场初期企业会因风险大时机不成熟,要求政府提供风险分担和政策优惠。在这样的不完全市场中,可以达成的交易数量是稀少的,而且互相不能满足彼此的需求,存在博弈和磨合是正常的事情。综上文所述所述,以房养老业务开展必须需要政府的参与,并且在资金和政策上起到了决定性的作用。同时,还要加强文化教育宣传,结合现在党建工作进街道进社区的优势,加强以房养老文化宣传工作,在宣传栏,制作宣传资料普及以房养老金融知识,促进转变养老观念。尽快出台相关的法律法规进行市场规范和监管,保证市场的安全有效运行,虽然《物权法》、《担保法》、《个人住房贷款管理办法》是相关的法律法规,没有专门的法律法规,可以起草如《住房反向抵押贷款管理办法(草案)》等相关法规,明确借款人、金融机构的权利和责任,并把监管机构的权利明确,为防止今后产生法律纠纷,为今后顺利发展业务奠定法律基础。重要的是,由武汉市政府出面设立武汉市住房反向抵押贷款担保基金,基金的费用由从借贷双方双向收取。一方面保证消费者的权益,防止贷款机构因为经营不善破产,借款人得不到应有的贷款;另一方面,若房产遭遇泡沫破裂,房产市值并不够偿还贷款的本息和,那么贷款机构的损失可以由基金进行补偿。政府作为风险控制者,才能坚定反向抵押贷款的幵办机构和借款申请人的信心。

　　4.1.2运作机制与方案设计

　　(1)机构设置

　　武汉市政府,应该委派一个部门或者特设一个机构开展住房反抵押工作,并给予适当的财政补贴,就像日本模式中,在主办机构和借款人直接负责相关事宜的调节,不承接具体的业务,并也相应的不承担任何风险。主办机构是贷款发放人,必须负责合同的设计,产品的营销,借款人是贷款的受益人,需要负责递交申请,如实的反应自己的情况。武汉市场上可以作为主办机构的有银行、保险机构、社会养老服务机构、一般企业机构,优劣如下表,如表4-1所示:

　　因为以房养老需要大的资金量和投资回报时间比较长,需要主办企业的资金雄厚,风险承受能力强,有一定公信力,所以一般企业和社会养老服务机构在与银行、保险机构优势并不是那么明显。保险公司拥有“大数据”优势,将非常有利于以房养老业务产品开发和费率厘定。同时可以整合银行作为贷款机构的资源,和房地产中介作为对房屋的评估、维护与销售的资源,开发业务,直面消费者,开展相关的业务。所以建议由保险公司和银行在试点时期同时开展业务,等需求上升,经验成熟了,再推广到其他主办机构进行推广。

　　政府银行借款人的运作模式:(1)拥有完全房产的老人向开展住房反抵押工作的政府部门咨询,挑选适合自己的以房养老产品,提出申请。(2)银行受理审核,对老年人房产所有权进行审核并委托相关机构对其房产价值进行评估,在政府的监管下双方签订反向抵押贷款合同。(3)合同签订后,借款人按合同条款方式灵活的获得支取方式灵活的养老资金,老人任可以住在其所有的房屋内,对于增值部分按约定进行分配。(4)合同到期后,老人可以选择继续合约,或者老人如果在合约期内身故,房产出售后还清贷款本息金额后,剩余部分可以有继承人继承,或者继承人可以归还本息金额,然后赎回房产。(5)政府的主要职责是整合资源,并像提供以房养老业务的企业提供税费减免的优惠政策;像借贷双方收取费用以弥补双方未来可受的损失;监管银行业务是否合规;协助成立有公信力的,有资质的专业咨询机构和评估机构。强制金融知识薄弱的老年人进行法律、财税、不动产评估的专业咨询,并给予适当的政府补贴。(5)银行可以向保险公司投保,分散借款人的长寿风险和房屋价值不稳定的风险;还可以通过信托机构通过房产产权抵押发行证券化商品从而提升资产的流动性并分散风险。

　　保险政府借款人的运作模式:(1)拥有完全房产的老人向幵展住房反抵押工作的政府部门咨询,挑选适合自己的以房养老保险产品,提出申请。(2)保险公司受理审核,对老年人房产所有权进行审核并委托相关机构对其房产价值进行评估,在政府的监管下双方签订反向抵押保险合同。(3)保险合同签订后,借款人按合同条款方式灵活的获得支取方式灵活的养老资金,老人任可以住在其所有的房屋内,对于增值部分按约定进行分配。房屋的产权让渡给保险公司。(4)合同到期后,老人可以选择继续合约,或者老人如果在合约期内身故,房产出售后还清贷款本息金额后,剩余部分可以有继承人继承,或者继承人可以归还本息金额,然后赎回房产。

　　保险公司在老年居住这段时间可以委托物业公司对房屋进行管理和维修,已保持房屋的使用价值。(5)政府的主要职责是整合资源,并像提供以房养老业务的保险提供税费减免的优惠政策;像借贷双方收取费用以弥补双方未来可受的损失;监管银行业务是否合规;协助成立有公信力的,有资质的专业咨询机构和评估机构。强制金融知识薄弱的老年人进行法律、财税、不动产评估的专业咨询,并给予适当的政府补贴。

　　(3)申请人年龄的起点

　　对于申请人年龄的起点在学术上有两种争端,一种是60岁以上的老人,一种是65岁以上的老人。本文建议为65岁以上的老人,当然最终数据还是需要通过保险公司精算才能得出最精确的限制。首先,?美国人的平均寿命78.2岁,规定的退休年龄为65岁,申请人的年龄起点为62岁;日本人的平均寿命82.1岁,规定的退休年龄为65岁,对申请人的年龄起点也规定为65岁。中国人平均寿命74.83岁原来的法定退休年龄为男60岁,女55岁。目前中国因为老龄人口不断增加,加上养老金缺口不断扩大,正在运酿延迟退休政策,预计会延迟退休年纪到男65岁,女60岁。因此建议将借款人的最低年龄设定为65岁较为合适。因为60岁退休还拥有较为充足的养老资金,不会想到通过抵押来进行养老生活的补充。

　　而且年纪太小或者太大都不好对预期寿命进行估值。年龄如果大太,那么以房养老将没有任何意义。

　　(4)风险规避

　　规避风险除了借贷双方缴纳一定费用给政府成立风险规定基金,对风险进行一定避居,同时建议贷款金额的上限需要根据房屋评估价值的75%—85%,剰余部分可以在合同中表明作为保障资金,防止因为房价下跌、房屋因为不可抗力贬值和老年寿命超过签订合同限制时的风险。

　　(5)方案选择

　　武汉现在每年的一手房和二手房的价值持续环比增加,中间只有小幅回落。而且随着基础建设不断的加强,常住人口的不断增加,房屋价值在一段时间内还是被看涨的。所以建议5年对房屋价值进行一次重新评估,根据评估价值重新确定月付和利息。65岁以上老人通过以房养老将自己的房屋抵押给贷款机构,双方协定贷款年限以及相关的贷款利率及费用。贷款机构通过房屋评估后,老人可以自由选择支取方式,比如可以按年或者月,或者一次性支付。房产出售后将用于偿还贷款本息合,若有剩余将交给继承人,继承人也可以通过付清本息和将房产赎回。这是老年人的寿命在合同期内的情况,下面我们分析一下老年人的寿命超出抵押年限,这时候可分析为两种情况。首先老人的寿命超出了抵押的年限的二分之一倍时,可以缴纳最终价值的10%作为风险费用,剩余价值归贷款申请人的继承人所有。若超出抵押期限二分之一倍以上的时间,剩余价值直接归贷款机构所有。当然对于房屋的出售价格最终不能弥补贷款本金和利息总额时,不得向其后代追索余额。假设抵押期限为n年,则抵押年限与剩余价值享有者的关系如表4-2所示。

　　(6)给付金计算原则

　　借款人每月从抵押的房产中获得固定收入,即给付金。它由房产评估价值、预期折损、预期增值、贴现利息、预期寿命和投保时的实际年龄等综合运算得来。具体计算公式如下:给付金=(房屋评估价值+预期增值-预期折损-贴现利息)/[预期寿命-投保年龄)X12]。将抵押房产价值进行等额分期支付。

　　(7)抵押年限确定原则

　　依据房产价值、借款人身体状况、借款家庭结构作为确定抵押期限的主要参考因素,并以正比例关系存在。

　　(8)税费与资金利用

　　作为公益性的机构,为确保反抵押中心的日常运营,国家需要提供财政上的倾斜政策:例如适度减免税收、进行利息补贴等。同时,反抵押中心应定期公开其一切收入和支出明细,如收入有结余,应补贴至国家其他社会保障体系建设中去。

　　4.2武汉市以房养老保障机制

　　4.2.1参与主体职能定位保障

　　政府的大力支持是住房反向抵押贷款得以快速发展的基础。它带有明显的社会属性,很好的为国家分担了养老保障义务;同时作为一种金融产品,还具有极强的经济效用,充分为金融、房地产市场注入了活力。因此,西方多数国家政府直接参与、主导了该项目在本国的发展。以发展最为成熟的美国为例,在20世纪60年代,住房反向抵押贷款刚推出时,业务拓展困难重重,在几十年内,发展停滞不前,最主要的原因就是没有政府参与,市场不可控风险太大。而到了 1987年,经过相当长时间的调查研宄,美国国会正式同意政府试行该项目,最初的名称为“价值转换抵押贷款(Home Equity Conversion Mortgage,HECM)计划”,由美国房屋及城市发展部(HUD)联合联邦住房管理局(FHA)参与主导,基于保障契约双方基本利益的条件下,大幅降低市场风险。随后,在1994年9月23日,经美国总统克林顿签署的,为加强住房反向抵押贷款的监管而订立的条例正式生效。美国的反向抵押贷款成功的发展离不开美国政府的参与主导地位。而英国的相关项目开展起步并不晚,并且其主导产品房产价值释放机制(Equity Release Mechanism,ERM)计划从1960年就开始实施,但由于政府一直未参与其中,加上产品本身存在设计缺陷,致使人们一直对该项目的可行性存在质疑。直到2001年4月,英国政府才推出了一个完全由政府参与主导的新型住房反向抵押贷款项目。历史的教训证明,该项目的发展与政府的支持力度形成绝对的正比关系。政府的支持可以是全方位的:在项目初期的成立阶段,对舆论进行宣传引导,并积极成立公益性咨询机构,为民众提供信息帮助;在项目中期的发展阶段,出台针对借贷双方的相关鼓励政策、税收减免措施等,扩大潜在需求;在项目后期逐渐成熟阶段,建立健全相关监督管理机制,通过政府参与,有效降低市场风险,营造健康的竞争发展环境。12通过对美国、新加坡、加拿大三个住房反向抵押贷款发展相对完善、成熟的国家政府参与程度进行比较,包括政府是否制订了专门的住房反各抵押贷款法规、是否设立了专门的监管部门、政府是否为借贷双方提供担保、是否实行强制咨询制度等。

    由表4-3可以看出,在各国的住房反向抵押贷款市场中,美国政府的参与度是最高的,其市场也是发展最完善的;新加坡由于国土狭小和政府组屋计划,其住房反向抵押贷款产品屋契回购计划完全是由政府来开办的,因此对民众和其他机构来说是没有风险的,亦就没有相应的保险制度和强制咨询制度,其模式并不适合其他国家模仿;加拿大的住房反向抵押贷款市场是参照美国的市场建立的,由于有美国市场的成功产品作蓝本,并且其本身市场监管制度也很完善,因此政府参与度并不高。中国的住房反向抵押贷款市场尚未开展,因此借鉴美国经验,由政府主导建立一套完整的制度是非常必要的。

　　4.2.2参与资源整合集聚保障

　　经济转轨时期的中国,还面临着许多问题,比如还需进一步完善社会保险制度,进一步加强居民养老储蓄,进入人口老龄化进程过快等一系列影响经济社会发展的问题。常年的低生育政策必定带来人口结构的变化,突出表现在人口老化速度大于人口自然增长速度,人口结构和家庭结构发展日趋不平衡。住房制度的改革让城镇的老人成为了政策受益的群体,这群人口中的75.7%拥有了自主产权。楼市的持续升温,地价的不停上涨使房产成为老人最值钱的固定资产。全球化的今天,多种思想影响着人们的思考方式和生活的选择,老年人的消费观念和几十年前也发生了天翻地覆的改变,他们幵始追求生活的品质,日益增强的愿望想独立的创造一个自己想像的舒适的老年生活。

　　这些老人中有人拥有多处房产,有人只拥有一处房产。针对只拥有一处房产的老人,想吸引他们进行以房养老,必须形成通过法律形成兼顾的保障,通过政策实现有效的引导,鼓励保险行业和金融行业养老产品的创新,同时规范养老产品以及养老产品提供的服务。只有形成这样的保护保障,才能激发只拥有一套房产的老人的以房养老欲望,实现资产的安全转移,推动房地产市场环境进一步稳定。养老家庭的养老消费诉求不断增加,让社会资源进一步聚拢,实现整个行业不断的进入,从而稳步健康的发展。

　　老龄产业的发展既需要宏观经济政策的设计,制定具体措施,需要社会的参与,共同促进创新发展老龄产业,才能让老年人共享经济社会发展成果,为营造友好和宜居的社会环境做出更大的贡献。当前,在我国,由民营资本投资的公益型养老机构发展比较落后,而处于行业尖端的五星级经营型养老服务还未正式启动。建议各地政府提早着手,将发展养老行业作为工作重点,政府主导,充分调动社会资本参与度,积极制定相关优惠政策引导民营资本同国有资本的公平竞争,促进全行业的健康发展。不少人士表示,我国应当构建起应对人口老龄化的公共财政投入机制,大力发展养老服务业,甚至要将“养老产业”提升到国家层面加以统筹安排,以逐步完善具有中国特色的养老体系。

　　4.2.3参与途径制度化保障

　　相关法律法规的规范和约束为住房反向抵押贷款的发展提供了制度保障,以美国为例,对于住房反向抵押贷款的政策目标、管理机构、监管、信息披露等方面都有明确详细的法律规定,确保了美国住房反向抵押贷款市场的发展有法可依。而在我国,住房反向抵押贷款作为一种新生事物,不仅没有与之相关的法律法规,还存在一些对住房反向抵押贷款发展有阻碍的法律条文,政府应该积极出台相关法律法规,修订相关法律条文,为住房反向抵押贷款市场的发展提供切实的法律保障。

　　“以房养老”此前多年未推进,还有关键一点就是物权法还未落地,直到2007年出台物权法,规定住宅用地70年后自动续期。但从目前的现实情况来看,如何处置到期的土地仍没有具体的相关案例出现。由于在《物权法》中关于“土地自动续期”的规定对象,仅明确为住宅建设用地,对于商业用地的到期处置没有相关涉及。再者,关于到期后如何续期也没有详细说明,是否收费?按什么标准收取?现在都无从得知。由此,“以房养老”的房产前提,除了是自住的,还明确必须是住宅立项的。作为长期投资,保险公司非常看中这一点。而关于70年产权自动续期问题,还没法律上的明确解释,这一点必须落实,以给房产涉及各方吃颗定心丸。

　　此外,我国的金融市场发展尚不完善,老年人相比于美国等发达国家其抗风险能力更差,再加上信息不对称等原因使其更容易受到误导,因此国家除了制定法规政策,更需要加强对市场及参与机构的监管,确保弱势方的利益不受侵害。但是,由于参与住房反向抵押贷款的机构种类多样,包括房地产、保险、银行等多个行业,要想对其进行有效的监管,必须明确监管的主体。在我国是由现有的银监会、保监会等进行监管还是另设职权部门进行市场监管,需要由政府在市场发展之初就做出规划。监管部门的职责包括对金融机构的审核授权、建立信息披露制度、建立咨询制度、处罚违法行为等。

　　“以房养老”是大势所趋,若想走得远,惠及更多百姓,当务之急是加快建立法律法规,完善相关规章制度,确保在评估房产价值、确定抵押金额、领取方式及期限、处置抵押房产时做到公平、公正、公开,从保障养老体系建设角度出发,确保养老行业健康、稳定发展,促进和谐社会建设。