我国商业地产目前面临的主要风险及应对策略

　　第四章 我国商业地产目前面临的主要风险及应对策略

　　4.1 市场风险

　　供需失衡。结合上文提到的我国商业地产的发展现状及未来趋势，主要的风险，可以判断，中国购物中心快速增长的根本动力来源于加速发展的城镇化进程和不断升级的消费水平，同时也受益于住宅市场低迷和地方政府的推动，但投资者或开发者需要秉承谨慎乐观的态度。

　　（1）城镇化被认为是中国经济发展的一个重要推手，但目前中国的城镇化发展很不平衡。城镇化总味着有很多外来人口进入城镇，势必促进住房、医疗、教育、商业、服务等行业的大力发展，它符合国家战略的发展方向，但这需要一个较长的过程，城镇化不是一蹴而就的。它需要政府的体制、政策的改革与引导，例如房地产政策的调整，包括土地供应与住房制度改革，能让留城的大学生或进城的农民工住得上、住得起不同的房子，才可能将城镇化进行下去。另外，很多三线城市或城镇的人口很多年来并没有真正增长，主要原因为城镇或农村的人进了城，面临住房、就业、户口等问题，这些问题不从根本上解决，他们并没有进城的任何动力，盲目的上马商业项目，造成一定时期内人均商业面积过大，供需失衡，投资没有效益，投资风险加大。因此，不可盲目相信城镇化马上会到来。

　　（2）部分地方政府为加快城市建设发展，大力开展 CBD、开发区建设，但由于规划建设缺乏全局性考虑，同时项目定位与市场脱节，从而造成了阶段性供应过量和结构失衡问题。这一现象在二、三线城市尤为明显，天津的滨海新区、郑州的郑东新区和南京的河西新城就是典型的案例。此外，在一线城市也面临着由于产业升级而引起的高端领域集中供应，例如目前上海就存在着商业地产集中升级，高端市场竞争加剧的问题。部分地方政府招商引资政策的引导，推出了大量的商业土地供应，供需失衡。近 20 年的地方政府招商引资政策，是先招商、再建楼、最后等着需求过来，用时间换空间，相信随着经济的发展可以消化投资和产能过剩。即使同一城市，不同区域政府之间也在拼优惠政策，很多商业地产的开发商盲目跟进，不注意控制投资发展的节奏，最后往往很多项目一并上马，同质化严重，造成了严重的供需失衡，很多商业的经营难以为继，投资风险巨大。

　　（3）需求不足。2012 年全球经济起伏不定，中国 2012 年 GDP 增长率为 7.8％，2013 年第一季度市场预期 GDP 增长率为 8.0％，实际增长 7.7％，经济的下行与中国宏观调控房地产住宅市场有很大关系，但由于中国房地产泡沫化严重，可预期未来仍然会选择继续加强宏观调控，如 2013 年 2 月国务院颁布的国 5 条新政。由于国内宏观经济走低，零售商对于新店的扩张也保持谨慎态度，纷纷收缩规模。另外，2012 年中国网络零售超过 1.2 万亿元人民币，仅次于美国，是目前世界第二大网购市场，但其增长速度已大大超越世界其他国家，自 2003 年以来复合增长率达到 120%。网络购物不断增长的趋势，使得消费者光临实体店的次数减少，也使零售商对实体商铺的需求减少。电子商务虽无法取代实体经济，但它强大的生命力已经对零售商业带来了巨大的冲击。

　　4.2 政策风险

　　（1）投资政策风险。由于商业地产属于房地产行业，在 2012 年新施行的外商投资的产业指导目录中，外商投资土地开发，以及建设、经营高档酒店、高级办公楼和国际展览中心等项目依然属于限制类，新修订的目录反映了继续加强房地产调控依然是中国政府的主要目标之一。近年来中国政府颁布了一系列限制外资进入房地产领域的法律法规，如《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(住建部[2006]171 号)、《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函[2007]50 号）、《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》（汇综发[2007]130 号）、《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房〔2010〕186 号）等政策，加强了外商投资房地产企业在诸如项目审批程序、设立要求、项目融资以及投资结构等重大事项上的限制。由于我国很多商业地产的投资商均有外资背景，比如在香港等地设立离岸公司，实际投资经营地在国内的上市公司或外资公司，上述政策对他们的影响不可忽视。

　　（2）信贷政策风险。我国商业地产的信贷政策虽然比住宅房地产的信贷政策相对宽较，但各种金融机构与非金融机构的信贷政策、融资成本不尽相同，而且经常变化，这就给企业的资金安排、融资成本带来了不确定性。

　　（3）税务政策风险。投资项目除了自建以外，还可以通过购买资产或购买股权的方式进行，那么这两种不同的并购方式，税务成本差异较大，同时关乎到投资项目的计税基础问题，对项目投资的预期收益影响较大。日常经营中，税务成本筹划十分重要，尤其在商业地产领域，涉及到持有与经营，因此，合理筹划税务成本十分重要。

　　4.3 经营风险

　　（1）商业模式的选择。不同的商业模式决定了后续的主要风险控制点，一般的商业模式包括：取得商业用地，再新建房产出租或出售（建—租—售模式）；取得已建成的房地产先出租，待若干年后再出售该房产（购－持—售模式），持有该房产期限视投资者目的而定。

　　（2）围绕资产、资金与租户为中心，采用建—租—售模式，开发商除在传统的设计、工程建造等环节加强内部控制，在招商管理、运营管理、物业管理及人员管理四个方面均面临巨大考验，主要风险包括：

　　工程建设风险。成本管理风险，主要风险点包括招标管理、采购管理、合同管理、支付管理；进度控制风险，主要风险点包括土地与立项、关键节点管理、设计变更与签注；供应商管理风险，主要风险点包括质量管控、工程造价及设备安装；合规与安全风险，主要风险点包括企业资质、HSE 管理体系；

    营销规划风险。主要包括市场调研、客户调研、项目定位、产品及服务定位的风险；

    招商推广风险。主要包括市场推广、定价、租户管理、租户补充与替换的风险；

    运营管理风险。主要包括租金管理、联营收入管理、广告与其它收入管理、二次装修管理以及人员管理风险；

    物业管理风险。主要包括设备运营与维护、物业费用以及信息系统的风险。

    人员管理风险。专业度不高、人才培养的支持度不足。

　　（3）其中项目定位问题是重中之重

　　在项目定位和规划上缺乏对整体商业业态需求的充分考虑的后果十分严重。如果忽视了商业地产所特有的市场规律和功能需求，尽管商业地产项目可以通过概念炒作和大力推广宣传而取得前期销售或招商上的成功，但由定位和规划不当等问题所造成的商业经营与地产开发严重脱节的矛盾，在经营过程中不断暴露，将会严重影响商业地产的持续健康发展。

　　北京巨库定位于 35 岁以下时尚青年，以“秀库＋装库＋食库＋玩库，让你的消费体验酷到顶点”为宣传口号的巨库，从开始包装策划、销售招商到开业，一度引起了包括房地产开发商、零售业界、商铺投资人以及以经营服装为主的小商户广泛关注，但项目仅开业４个多月就风光不再，出现了生意冷清、商户开始退租等情况，从其开发运营情况来看，项目定位方面存在明显的问题。巨库所在商圈范围内的人口结构以中老年人居多，与其 35 岁以下新青年的定位恰好相反。

　　而吸引整个城市的时尚青年来此消费，对于一个 2-3 万平方米的商场，从商业规律来看缺乏实际可行性，这也是巨库缺乏持续经营能力的根源之一。

　　与之相反的，北京甘家口百货商场的重新定位。90 年代末，新装修开业的甘家口百货商场开始向时尚、精品的百货店方向发展，但是开业很长一段时间内生意冷清。经过分析后发现，其商圈范围内人口结构以中老年人居多，商场定位不适合区域的主力需求。此后，甘家口百货商场进行相应的业种调整，大幅增加中老年人顾客需求的商品，从而获得成功。

　　经营风险控制的好坏直接影响商业各类型收入实现准确、及时，同时在提高物业服务水平的前提下，才可能加强物业及其他运营费用的控制。商业地产投资具有投资周期长、产业链长、风险点较多的三大特点，经营能力的高低是区别传统房地产开发商、传统商业管理运营商、综合房地产开发商的分水岭，是商业地产能否取得成功的核心竞争力。

　　4.4 财务风险

　　由于商业地产投资需要大量的人力、物力、财力。财务管理水平的高低至关重要，商业地产围绕收入、成本与管理提升的同时，必须加强现金流管理，实现既定的投资收益。主要风险包括：

　　（1）收入管理风险。主要包括收银、收入确认与稽核、客户管理风险；

    （2）日常费用管理风险。主要包括采购管理、人员与培训费用管理、能耗费用管理、日常管理费用以及销售费用管理风险；

    （3）财务管理风险。主要包括资金管理、预算管理、税务筹划、收购兼并等风险。

　　财务管理风险是财务风险控制的核心要素。资金管理涉及不同商业模式下的资金安排，包括投资结构安排、自有资金投入安排、开发过程中及开发完成后的融资安排、日常经营不同收入项目的安排；预算管理将投资、筹资及分配等财务管理活动数据化，进行定量分析与控制；税务筹划的风险，主要体现在投资重组的税务筹划、日常经营的税务筹划上；收购兼并涉及相关法律法规、商业模式选择、投资成本以及尽职调查等因素。项目成功与否，财务能力至关重要。

　　4.5 主要应对策略

　　综上所述，根据中国购物中心的发展现状及未来趋势，梳理重要的风险及制约因素，需制定主要的应对策略。

　　（1）重点关注政府的动向，主要关注商业用地的土地供应规划、项目开发节奏、不同商业业态的布局结构。还需掌握项目所在城市的城镇化关键指标，包括人口、地理、经济、政治、文化等宏观因素，同时也要关注地方政府在后续的交通、配套、住宅和人口安置等方面是否提供了足够的支持，对不同的项目做出理性判断。

　　（2）针对不同城市供需结构的问题，需要采取不同应对策略。对于部分二、三线城市，空置率较高，竞争较激烈，已经上马的项目，应该适当放缓商业在建工程开发进度。经过充分调查和研究后，可以对最初制定的风险较大的计划进行调整，制定符合未来发展的更为合理的开发计划。其次，企业要考虑项目的可持续发展问题，根据项目所在地市场形势进行针对性分析，掌握好开发节奏，量力而行，有保有压，“稳”字当首。为防止占压资金、降低周转效率，企业应合理规划项目布局，避免过多的项目资源保有量。

　　（3）加强商业地产运营模式的研究。结合市场的发展状况、企业自身的实际情况，充分调查研究，分析企业面临的机会、风险、优势和劣势，以确定适合本企业真实情况的经营战略。如外资企业在商业地产投资模式的选择上，按照现行法规框架，必须在中国境内设立实体，否则不得在中国境内从事房地产开发活动，在境内实体的选择上，也应该符合产业指导目录及相关法规的规定。相对于建筑期间较长和需经许可要求的建—租—售模式来说，购－持—售模式，不论是直接收购资产或者是购买股权，都是不错的选择。

　　（4）站在可持续发展的高度上对项目进行规划设计。一个项目的成功在于发展商对整个项目的整体考虑和规划设计。商业项目要有做长线投资的准备，从前期的亏损到后期的盈利，要经历一个发展过程，才能实现商业地产的资本收益，包括品牌价值的收益。整个商业地产的发展是一个系统化、长期化的过程。在决定进行商业地产投资的时候就找专业机构做可行性研究，以什么价格收购，如何规划这个项目，结合企业自身的研究讨论，整个的战略方向和方案明确之后才开始真正实施。前期对项目进行详细的研究、分析和正确的定位，才可能保证项目整体发展思路的统一性，才可能保证项目在建设完成后不会脱离实际需求，如果等项目建设完成后才做定位，那么就会有很大的局限性，成功的几率就大大减小。

　　（5）加强商业地产运营精细化管理的研究和人才培养。由于商业地产是一项涉及面很广的系统工程，商业地产作为整个商业经济产业链条中一个基础性的上游产业，它的地产属性包含建筑形态、功能空间、环境配套、技术要求等专业内容，而其商业属性更是涉及到相关产业经济、人口数量、消费水平、市场容量、业态选择、商品定位、商业运营等综合因素。由于商业地产的双重特色反映出它具有跨行业的复合属性，因此在商业地产的开发中，应当在项目选址、立项、规划、招商、设计、建设、运营、管理等各环节上，需要有效整合房地产和商业两大领域内的人才、资金、技术、管理等优质资源，这是保证商业地产发展科学性和效用性的必然要求。由于商业地产人才的缺失，企业有必要加大商业人才培养的力度，提高对商业地产专业人才的重视程度，可以设立专门的培训机构和研究机构，培养大量符合企业需求的复合型专业人才。

　　（6）提升商业地产财务至战略层面，特别是预算与资金的管理。项目决定正式投资前，要将所有前置的研究、调研等工作详细预算化，通过数据清晰地量化具体的投资经营行为，做到有的放失。除此以外，要加强融资能力，进行融资创新，降低融资成本。总而言之，在现金流健康的前提下，向市场和经营要效益。