宝岛广场商业地产项目风险识别、评价与控制

　　第五章 宝岛广场商业地产项目风险识别、评价与控制

    5.1 商业地产投资进程

    5.1.1 机会判断

    （1）可行性研究和机会评估。在正式做出投资决策之前，不同方案的情况分析是决定下一步可行项目、开发方式和时间安排的先决条件。风险和回报分析相对成本与效益的估计，可以确定企业可行的行动方案。

　　（2）市场和风险评估。充分评估市场的供给与需求，对基础资料和数据分析，从风险的角度出发，评估机会的优劣。

　　（3）项目来源及场地调查。一个商业地产项目，在做出任何投资决定之前，应进行详细尽职调查，包括法律、财务及项目的基本要素。

　　5.1.2 投资结构选择

    （1）资金安排。投资需要考虑债务和股权融资，债务融资将会产生利息费用，因此，需要在合适的时机选择最佳条件的资金来源，不适当融资方式和时机将打击利润率，并可能导致最终失败的结果。当然，良好的市场分析可以减少不必要的资金成本。

　　（2）获得批准。在中国发展商业地产，必须获得政府的批准。开发过程前后均需要获得批准，如成立合规的投资主体，安排投资结构。另外，这一过程中，谈判总是发生，要特别关注项目在任何性质、规模和功能上的关键改变。

　　（3）获得项目。这是商业投资中最重要的活动之一，不论是公共市场的招、拍、挂亦、通过购买股权或者购买资产的方式，这一过程中会有不同的障碍，它同时也决定了项目的总成本及利润率。

　　（4）建立团队。项目经理、设计团队、顾问、工程团队、财务团队、成本团队、律师、销售团队、运营团队、物业团队等，在投资的过程中会参与并完成各种必要的工作使命。每个团队成员正确地开展各自的工作，对项目的成功完成有显着的影响。

　　5.1.3 开发

    （1）招标与签约。招标和签约文件的编制是一项重要的活动，这些文件包括方案设计、技术图纸、项目规格与其他详情。制定施工合同的详细条款，这个过程也会开展相关专业人员的招聘。

　　（2）设计与施工。这个阶段涉及整个项目的总体布局和建筑设计，它涵盖了所有必要的施工图纸和建设规范，这个阶段会遇到大量的项目问题，设计阶段决定了开发的成本。开始施工前，需要获得各种许可，包括用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证等。

　　5.1.4 招商、出售或出租

    （1）招商。商业地产持有模式，成熟企业一般会将招商先行，即设计阶段就开始招商，根据商家的需要进行设计规划，做到招商先行，这需要强大品牌和资源。

　　（2）出售或出租。通过广告和促销方式的选择，进行商业地产的销售或出租，去化速度的快慢将影响企业的预期回报、发展策略及现金流需求等。

　　5.1.5 完工并交付运营

    （1）工程竣工后，要根据出售及租赁合同的规定将物业交付对方，并办理合法的手续。

　　（2）不论是出售、出租或自持部分，要统一规划管理，按照既定策略进行经营管理。

　　5.2 项目概述

    5.2.1 项目背景

    台湾美食（特别是台湾小吃）是台湾的传统食品，与岛外的食品经过十几年的融合、改良、创新，形成了自己独特的风味和魅力。它的特点是：品种多样，特色鲜明；小吃不小，雅俗皆宜；取材丰富，材料新鲜；精益求精，物超所值；价钱公道，提供外卖。许多小吃品牌已经成为家喻户晓的传统美食，众多美食产品早已闻名世界。

　　除美食外，台湾水果、台湾热带蔬菜、台湾茶叶、台湾特色食品、台湾工艺品等商品也很有特色。

　　台湾美食和台湾特色商品对消费者有强大的吸引力。以往两岸交流较少，使得台湾餐饮及商品进入大陆的时间较短，也没有大型的商家进行大规模推广，目前北京市场上的台湾小吃、台湾特色商品的经营商家规模小、品种少、品牌效应低。导致大陆消费者特别是北京消费者，还没有机会广为接受这些台湾特色商品。这意味着在北京经营台湾特色商品具有良好的商业机会。

　　北京高速发展的经济、不断增强的民众消费能力，城市居民在外就餐机会越来越多，为台湾美食在北京的发展创造了良好机遇。2008 年北京奥运会即将召开，以及北京作为文化中心、重点旅游城市，对国内外游客具有良好吸引力，更是增加了未来消费潜力。

　　同时，两岸交流越来越频繁，未来也会越来越便利。在大陆台商、学生不断增多，对台湾特色商品需求也越来越大。大量台资金融机构、旅行社等服务行业也期望能获得进入大陆市场的平台。这些都为经营台湾特色商品、为台资机构提供服务创造了有利条件。

　　基于以上分析，拟建成一个提供台湾美食、台湾特色餐饮、台湾特色商品、为台资机构服务的项目，即集台湾主题餐饮、商业、办公、娱乐、资讯服务等一体的“台湾宝岛广场”。

　　宝岛广场形式区别于目前北京市场中任何一种餐饮形式及内容。在宝岛广场里，可以体验来自台湾的各式特色美食、餐饮及娱乐方式；买到台湾水果、土特产及相关的咨询信息。

　　5.2.2 物业简介

    宝岛广场拟购买或租用位于朝阳区工体北路与幸福村新东路路口附近的首开幸福广场独栋写字楼作为项目实施用房。该位置紧邻三里屯酒吧区。具体位置见图 5-1。

　　建筑规划为综合楼，分为 A、B、C 栋，现有总建筑面积 30940 平米，其中地上面积 21350 平米。层数:A 栋地下一层，地上四层；B 栋地下一层，地上七层；C 栋地下一层，地上五层。层高 3.6 米。预计 2006 年年底交房。项目整体销售均价 19800 元/平方米。该楼效果图如图 5-2：(图5-2略）

    项目基本技术指标如表 5-3：

　　5.3 项目成功的关键风险因素

    （1）市场风险要素。主要包括项目所在区域的商业用地供应计划，项目所在地的周边配套设施及交通状况、市场竞争的状况、目标市场以及消费者的需求特点。

　　（2）政策风险因素。主要包括投资政策及投资结构的选择、税收政策风险、信贷政策的风险。

　　（3）经营风险因素。主要包括商业模式的选择、业态的规划及布局、项目的招商管理、价格制定、营销管理、物业管理、客户服务、组织架构搭建及团队建设。

　　（4）财务风险因素。主要包括投资计划及资金的预测、融资计划及税务筹划。

　　5.4 市场风险因素的分析及应对策略

    5.4.1 土地供应及周边配套

    在国家出台的地产政策方面，幸福广场做商业方面的地理位置优势也得到显着的肯定。北京市国土资源局公布的土地供应计划中，其中规定 2006 年以后，中心城的中心地区（三环内）不再新增建设规模在 1 万平方米以上的商业设施。这意味着三环内商铺供应扩张趋势被遏制，三环内未建的大规模商业项目的价值性和重要性被凸显。

　　土地供应及周边配套。首开幸福广场周边交通便利，附近有着名的工体、三里屯酒吧街、东直门交通枢纽、第二使馆区、燕莎商圈、东直门商圈、朝外商圈、簋街，密布高档写字楼、酒店宾馆、公寓、商场、餐厅、酒吧、KTV、健身房、体育场馆、银行，以及政府机关、医疗机构等，是北京国际化、现代化、时尚化的中心。这里环境优越，配套齐全，宜商宜住，商务气氛浓厚，人气旺盛，是高素质高品位高档次消费人群的聚集地。

　　5.4.2 市场竞争

    （1）北京地区小吃市场情况：餐饮业是北京消费需求中发展速度最快，增长幅度最高的行业。北京餐饮市场中西特色荟萃，品种齐全，随着行业从业人员的素质的提高，竞争日渐激烈。竞争者也逐步的由本地传统餐饮集团的竞争发展到与国外大的餐饮集团的竞争，传统的美食与现代时尚的饮食的竞争，竞争呈现立体交叉的局面。

　　目前的北京小吃餐饮市场,主要是呈现北京传统小吃,外地小吃进京两分天下的局面。其中北京小吃的分布基本都在老城区，交通的局限及小吃的品种选择较少，使得很多小吃的不能够作为日常每日进餐的选择。另外遍布城区的成都小吃及杭州小吃，以实惠的价格吸引了众多的客人，但是其口味及卫生条件确是很差强人意。另外还有许多西北，西南等风味的小餐厅，虽然在经营方面表现不俗，但是都因品质的不能保证恒定，周转资金较少，市场推广力度很小等原因，只能吸引到开店周遍的客户群。

　　所以根据中国餐饮协会的调查显示：中国的餐饮市场将向多元化，特色化及快捷小吃方面发展，并且这些特色餐饮将会带来巨大的商机。在这个时候台湾小吃登陆北京，定会在竞争激烈的餐饮市场中分得一定的市场分额。

　　（2）市场竞争地位：以已进入北京的台湾小吃为例，分析其竞争优劣势如表 5-4 所示：

　　（3）竞争策略：综合以上分析,可以采取以下竞争策略：

　　采取市场补缺者的战略定位。本项目最大优势在于概念的相对唯一性。目前大规模的台湾特色商业形式在国内是空缺的，只有在福州、厦门、昆山等地存在小型台湾主题小吃城或台湾购物街。在北京、上海、广州等大城市以台湾为主题的大型餐饮、娱乐等商业形式比较罕见。所以宝岛广场的建立必将快速吸引众人的关注，填补市场空缺。其做法是在宣传方面强化台湾小吃在风味方面,食品加工的传统工艺传承与现代餐饮理念相结合,每日享用的健康餐饮理念。

　　面向台商餐饮企业招商。在大陆地区投资成功的台商餐饮企业大多有“三本”，即本钱、本业、本人。本钱，即看准了机会，不失时机投资，经营取得成功后即时追加投资、扩大经营；本业，是指多数人在来大陆之前，已在台湾或海外经济较发达地区经营过餐饮业，积累了较丰富的经验，眼界高，定位准，决策有前瞻性；还有就是本人，不少餐饮店都是家族或本人亲自打理，或聘请懂行的人员管理，兢兢业业，不敢懈怠。这样，项目的小吃正宗口味才能得到保证，本项目也就有了长久发展保障。

　　以高品质和好环境占领市场。台商餐饮企业成功的另一经验是精心塑造维护企业品牌，就是永远保持新品种和新鲜品质。选料讲究，追求原汁原味、制作程序有严格的规定，以新鲜、健康赢得顾客的信任。营造与经营特色相一致的就餐环境，也是台资餐饮业投资成功的重要因素之一。

　　（4）同业竞争及应对措施。

　　如本项目取得初步经营成功，就会立即引来竞争对手模仿、跟进。如果项目没有核心竞争力，好不容易打开的市场就会被竞争者迅速蚕食，或者租户转投竞争对手，或租户自立门户单独经营。

　　为防止此类风险，可以采取如下措施确立本项目核心竞争力：

　　1．项目启动初期为鼓励租户开拓市场，可给与租户一定的租金折扣期或免租期，或者其他优惠。

　　2．项目招商时，一定把台湾最正宗的小吃商户、最好最正宗最有特色商品引进，不留给竞争对手可选择的机会。而且与租户明确约定若干年内其不得随意投奔其他小吃城，不得独立自行开店，不得允许第三人借用其招牌开店，或与第三人合资合作开店。

　　3．突出项目的品种丰富优势。小吃、水果、特色商品要尽量品种多样，各具特色，防止各摊位的简单雷同。靠规模凝集人气，靠品种留住消费者。

　　4．做好为租户统一采购与报关工作，把租户的采购渠道掌握在项目公司手中。增加租户对项目公司的信任度和依赖程度5．坚持合理定位，不随意改变项目的性质、档次，保持服务质量。

　　5.4.3 市场分析

    （1）目标市场。从 2000 年至今餐饮行业每年的增长都在以 17%以上的高速发展，成为最具发展的行业。随着国内各地的风味餐饮在北京取得的巨大成功，不难看出台湾特色商品作为在北京市场上目前为数不多，竞争情况较小的形式具备的巨大的发展空间。

　　（2）市场潜力与增长预测。目前中国餐饮业的市场增长速度较其他行业更快。据专家评估，小吃类的市场增长更是超过其他类型的餐饮形态。预计销售额第2年比前1年增长30%-50%，第3年增长率50%-75%，第3年增长率75%-100%。

　　（3）市场策略。现阶段目标市场是北京地区台湾特色餐饮和特色商品这个细分市场。要尽快成为这个细分市场的领头羊，牢牢占据主导地位。

　　5.4.4 消费者分析

    （1）消费者的总体消费态势。目前我国居民餐饮消费占到全国餐饮业零售总额的 60%，公务、商务消费降至 40%，2012 年全国餐饮业零售总额已突破 2万亿元人民币，人均外出餐饮消费支出达到 800 元。我国餐饮业已连续 20 多年保持 10%以上的增速。

　　消费观念与消费结构的转变对北京餐饮业的迅速发展起到至关重要的作用，北京居民餐饮消费与年俱增。从 1997 年至 2012 年，年均递增 14%。在外用餐，减轻家庭劳动，节约时间已经成为 40 岁以下人群的餐饮消费习惯。

　　（2）现有消费分析。随着居民收入水平的提高和生活节奏的加快，家庭厨房的社会化和外出就餐的经常化进一步加快，也促使了餐饮业的持续快速发展。20 岁到 40 岁的群体在外就餐的比例很大，因为他们的工作时间相对较长而且收入相对较高，有很强的消费能力。他们对环境要求高，对不同的口味食品接受程度高，要求周到细致的服务。

　　但是目前的餐饮市场的发展繁荣的同时，存在着很多令消费者不满之处，如，餐饮管理和服务意识滞后不能满足消费者的要求，餐饮市场的流行时尚更新频繁让消费者无所适从。

　　从消费角度看，对餐饮业的现状也有不满，例如，餐饮高档品种的消费脱离社会大多数人的接受程度，只能满足商务宴请的需求；大众化的品种质量下降或质量不稳定，卫生情况差，市场认可的传统品种丢失，餐饮营养意识薄弱。餐饮市场如何去适应和满足不断变化的社会消费需求，将是一个十分重要和敏感的话题。

　　目前的北京的餐厅数量依然呈现出猛增的状态，但是真正适合大众消费的品种及价格的餐却是数量甚少。于是我们的项目所经营的食品项目及为广大消费者所提供的服务必定会在竞争激烈的市场中得到消费者的青睐。

　　（3）潜在消费分析。餐饮消费需求已经从果腹型，经过纯口腹享受型，发展到健康享受型，休闲享受型，饮食娱乐型等多种趋向。餐饮的某种风味特质，服务的周到细致，食品和环境的安全卫生以及就餐环境的文化氛围等诸多因素成为消费者选择餐饮的综合平衡条件。

　　饭的最高境界是为了安慰人的胃，在品尽不菲的天下美食之后，很多人的“胃”将会有朴素的回归。这就是台湾小吃为何在商品经济发达的台湾依然红红火火了几十年，并一代一代地卖下去的真正原因。所以我们经营台湾小吃项目，就是让百姓在朴素的一碗面，一碗粥，一碟小菜中的品尝到美食地真谛和从容淡薄的关爱之情。大众的消费的钟情及依赖性的增加，口碑的传承都将会使宝岛项目像老北京小吃一样在其他的餐饮形式中脱颖而出，而且可持续性发展的潜力巨大。

　　（4）餐饮价格承受能力。

　　购买力：据北京市统计局的最新数字，2006 年上半年京城市居民人均可支配收入首次超过万元，达到一万零一百六十一元。其中中等水平收入的家庭占70％。

　　消费结构：北京市民的文化层次高于全国平均水平，消费的前三位为：食品，衣着，日用品。

　　价格承受能力：据统计，高收入群体平均每月在家就餐的次数不超过 10 次。

　　这些人占北京人口比例的 20%。人均每餐消费在 20 元－50 元的中档消费将成为主流餐饮消费。每个家庭月平均餐饮消费支出在 1500－3000 元的家庭也占到了很高的比例。

　　（5）消费价值分析

    产品高质快速。北京作为文化、政治中心，人文荟萃，不仅云集了全国最出色的名厨高手，而且也培养了庞大的美食家队伍，对菜品的品位要求高，要求餐厅提供高水准的佳肴。

　　注重整体价值。北京本身是个日新月异的城市，消费者也有强烈的图新求变的心态，追求个性化。具有地方特色的店铺一般都非常红火，不难感受到民俗文化的兴起，消费者对民族特性的认可，为各地的特色饮食提供了很好的机遇。消费者在就餐过程中体会到的饮食文化、本土文化，以及菜品、环境、服务、店面设计、背景音乐，甚至洗手间等的综合感受，会在其心目中给你的菜、甚至店铺去定位、定价，如果菜品定价低于消费者设定的价格，感到物有所值，那么他会经常地来就餐。

　　（6）目标消费者综合以上分析，我们应将目标消费者定位于以下人群：

　　40 岁以下白领阶层。这部分有一定社会地位与经济实力，但无时间在家做饭，经常在外就餐，而且喜欢环境良好、菜品有特色的餐厅。

　　追求时尚的大学生及部分高中生。这部分以时尚为荣，追求情调，追求与众不同。

　　有子女的年轻家庭。喜欢在有格调的餐厅与家人共度假日，共享天伦之乐。

　　慕名而来的旅游者和普通市民。他们从周围人中听说某餐厅不错后，会有从众心理，要来亲自体验一把。

　　（7）定价策略：根据上述市场、竞争对手、消费者分析，我们认为，宝岛广场小吃项目应定位于人均消费 50-70 元。台湾特色水果和特产，可以按成本价加成原则定价。台湾特色餐饮，由租户自行定价，但可建议其定位于中档至高档间。写字楼出租价格随行就市。

　　5.5 政策风险因素的分析及应对策略

    5.5.1 主要规管法规

    （1）2012 年新施行的外商投资的产业指导目录，外商投资土地开发，以及建设、经营高档酒店、高级办公楼和国际展览中心等项目依然属于限制类，这反映了房地产业仍然是中国宏观调控的红线和底线；

    （2）《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(住建部[2006]171 号)，制定了一系列严控外资流入的措施，主要包括限制外资购买房产，更高的最低注册资本要求和更严格的债务融资限制等；

    （3）《关于贯彻落实<关于规范房地产市场外资准入和管理的通知>有关问题的通知》(商资[2006]192 号)，该通知就外商投资房地产企业的类型、外商投资设立房地产企业的投资总额与注册资本比例的要求、批准及注册登记手续、外商投资房地产企业的项目转让，境外投资者对境内房地产企业并购等做了进一步的明确规定；

    （4）《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》(汇发〔2006〕47号)。该通知进一步明确了境外机构代表处(办事处)、境外个人、港澳台居民和华侨境内购房外汇的程序；

    （5）《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函[2007]50 号）及《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》（汇综发[2007]130 号），两个政策几乎同时颁布，制定了更为严厉的措施，以遏制外资在中国房地产市场的进一步投机扩张，二者的结合，进一步加强了外商投资房地产企业在诸如项目审批程序、设立要求、项目融资以及投资结构等重大事项上的限制，如 50 号文要求严格控制外商投资高档房地产项目，以及并购或投资境内房地产企业，该通知也明确规定地方审批部门批准的外商投资房地产企业须经商务部备案，未经备案不得办理资本项目结汇。130 号文实际上使外商投资房地产企业将不再接受任何外债投入，因此，境内资金只能以注册资本的形式直接进行境内投资；

    （6）《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》(商资函［2008］23号)，根据该通知，地方审批部门颁发外商投资房地产企业批准证书后一个月内将相关材料报商务部外资司备案。根据这一规定，所有的外商投资房地产企业，无论规模大小、审批权限如何，只要是地方商务部门审批的，都需要到商务部备案；

    （7）《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房［2010］186 号），规定外国企业只能购买自身办公所需的非住宅不动产。

　　（8）中国的企业所得税法及相关税务政策，影响投资结构的主要规定包括常设机构问题、中国居民企业风险、转让定价、持有或出售时预提所得税税率、资本弱化等相关规定，它们既影响税务成本的高低，同时也要求外资公司在投资架构和职能的筹划上变得十分重要。

　　5.5.2 规管的基本原则

    （1）商业存在原则：境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业;经有关部门批准登记后，方可按核准的经营范围从事相关业务。也就是说，境外机构和个人从事房地产开发活动，必须按照要求在中国设立房地产开发企业，经批准、登记，在核准的范围内从事相关活动；

    （2）项目公司原则：申请设立房地产公司，应当先取得土地使用权、房屋建筑物所有权或已与土地管理部门、土地开发商、房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。也就是说，项目公司要有从事房地产开发活动的实际需要，才能设立房地产开发企业。

　　5.5.3 投资方式及限制

    投资方式
主要包括：新设及并购房地产企业。新设，外商投资直接新设房地产企业，从事房地产开发、经营、管理。并购，外国投资者通过股权或者资产并购房地产企业，变更设立或者新设外商房地产企业，从事房地产开发、经营、管理、服务。主要限制包括：

　　（1）经营范围的限制。受产业指导目录的限制，房地产开发、经营为限制类；

    （2）注册资本、投资总额的限制。如投资总额在 300 万美元以上的，注册资本不低于投资总额的 50%；

    （3）投资回报限制。外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款；

    （4）外汇用汇限制。外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的、未取得《国有土地使用证》的或开发项目资本金未达到项目投资总额 35%的，不得办理境内境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇；

    （5）境外贷款的限制。外商投资房地产企业的股东仅可以注册资本的方式投资，而不允许登记外债，无论是第三方贷款还是股东贷款；

    （6）新增开发项目制度。已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续；

    （7）投资人限制。限制一为严格控制以返程投资方式(包括同一实际控制人)并购或投资境内房地产企业；限制二为境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批；

    （8）股权及项目转让限制。外商投资房地产企业的股权和项目转让，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》，建设(房地产)主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。

　　（9）并购方式特殊的限制政策。主要包括应以自有资金一次性支付全部转让金；有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述股权并购和资产并购活动；被收购的企业必须已经取得《国有土地使用证》且投资者书面保证将履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等。

　　（10）税务相关规定。外商投资企业通过境内企业持有房产的企业所得税，境内特殊目的公司通常情况下对净利润适用税率为 25%，对境外投资主体一般认定为非居民企业，取得的股息征收 10%预提所得税（在某些税收协定下可能减至5％）；出售房产的企业所得税，对境内特殊目的公司净利润适用税率为 25％，出售境内特殊目的公司股权的资本利得适用 10%预提所得税。

　　5.5.4 投资结构安排

    （1）公司架构安排。由投资人分别成立投资公司和项目公司。投资公司的任务是一次性从开发商手中整体购买项目所需物业，然后长期出租给项目公司运营。投资公司按 5.5 元/平米的单价(折合投资额 9.84%回报率)收取项目公司租金，同时按比例享有项目公司收益。这种架构要综合考虑税收成本，主要包括所得税及营业税，由投资公司与项目公司合理分担税收增减。

　　投资架构如图 5-5 所示：

　　股权投资结构如图 5-6：

　　（2）注册资本安排。按照国家工商行政管理局关于外商投资企业注册资本投资总额比例的有关规定，投资总额 3000 万美元以上的，注册资本应占投资总额 1/3；投资总额 1000-3000 万美元的，注册资本应占投资总额 2/5；投资总额300-1000 万美元的，注册资本应占投资总额 1/2；投资总额 300 万美元以下的，注册资本应占投资总额 7/10。

　　按购入房屋所需资金 6.4 亿人民币的 1/3 计算，投资公司至少需要注册资本2.1 亿人民币。按购房银行按揭比例 5 成计算，约需 3.3 亿注册资本。建议按高限 3.3 亿元人民币作为投资公司的注册资本。

　　按购入房屋的装修费、设备购置费、其它筹建费用共 2032 万元作为项目公司投资总额，其中注册资本 1500 万元，约占 75%。

　　因购置房屋需要首付款，投资公司的注册资金应一次性到位；项目公司的注册资本可根据情况分期到位。

　　5.6 经营风险因素的分析及应对策略

    5.6.1 商业模式的选择

    首先，将该楼划分为 A 座娱乐区、B 座商业区、C 座特色餐饮区（含美食小吃区和专业餐饮区）、C 座地下办公服务及仓库区等各个不同用途的区域，然后分别进行专业餐饮装修到满足招商条件。其中美食小吃区按高档装修到可使用条件，地下仓库区按专业要求装修到可使用条，商业区不装修或只简单装修达到出租条件。

　　最后，按不同用途区分别进行招商。A 座以整体出租形式提供给台湾 KTV。

　　B 座商业区以出租形式面向台资银行、国内银行、台湾旅行社、特色店铺等招商，以整体出租形式运营。C 座餐饮区底层面向正宗台湾小吃商户招商，以分租但整体管理的形式运营；餐饮区上层面向正宗台湾特色商户招商，以出租形式运营。主要业务组成如图 5-7：

　　5.6.2 业态规划及布局各楼层面积统计，见表 5-8(暂测数据。不考虑 C 座二层未来增建约 510 平米)：

　　根据房屋布局与面积等因素，初步规划布局如下：

　　C 座地下一层：面积 2717，仓储区、办公区、员工生活区(含洗浴)、停车区、垃圾中转处理区。其中办公区约 1100 平米，仓储区 1400 平米，生活区 217 平米。

　　C 座地上一层至二层：面积 5190，台湾美食小吃区。可出租面积大致为建筑面积的 50％。

　　C 座地上三层至五层：面积 6707，特色餐饮区。包括高档的自助餐厅（如金钱豹）和台湾特色高档的餐饮、茶馆等。

　　B 座地下一层：面积 1795，银行。

　　B 座地上一层：面积 1604，银行、商业区。

　　B 座地上二层至七层：面积 6249，经营台湾特色商品，如杨惠珊的琉璃工房；台湾年轻服装服饰设计师的产品；台湾的珠宝、家具配饰产品等。台湾旅游协会等机构也放在此区。另外还包括：非政府性质的民间机构、协会等台湾的经济、文化、旅游等的协会组织等。如：台湾的银行办事处、金融投资机构、文化交流协会、旅游协会等、台商协会。

　　A 座地下一层至地上四层：面积 6680，以台湾的 KTV 为主要的目标客户，如：钱柜等。

　　5.6.3 项目成功的关键因素

    （1）项目成功的关键因素

    1．要保证台湾美食的口味纯正和特色。要将台湾最受欢迎、最正宗的美食引入，由正宗台湾商户直接经营和制作，重要原料由台湾直接采购，防止口味不正宗砸了项目的牌子。另外，台湾美食口味偏清淡、不辣、略甜，类似江浙饮食风格。对此，可以在餐厅提供辣椒酱、酱油、醋、蒜等北方传统佐料，由顾客自取或自愿添加。

　　2．优良的食品卫生和就餐环境。要制定严格的食品卫生监督检查办法，重奖重罚；统一餐具消毒；统一提供保洁服务；统一原料储存；防止厨房油烟外泄；提供统一的就餐背景音乐；装修要考虑减少就餐噪音相互干扰；装修要高档豪华；照明要明亮舒适。

　　3．美食品种多样化，差异化。

　　4．制定合理的价位。既要保证利润，与项目档次协调；又要考虑客源和对消费者的吸引力。总体看，价格应定位中档偏上，人均消费约为 50-70 元。

　　5．品牌推广与招商良好。前期推广和招商相当重要，要认真策划、精心组织。力争在短时间内打开知名度。

　　6．平衡好小吃项目与其他特色餐饮、特色商品的关系。各种特色商业要互补互惠，客流共享、市场推广共享。因此，要协调好各租户间经营策略。

　　（2）应对策略

    为保证项目的成功，除向租户提供像一般保洁,保安等服务外,还为租户及最终消费者提供如下特色增值服务,以增强租户的经营能力。

　　1．提供中央明档洗碗消毒间。人们外出就餐除了对菜品有要求外，就餐环境及餐具的卫生条件的优劣，成为越来越多客人是否去就餐的标准。基于如上情况，我们将设置可以让客人看到操作过程的先进洗碗间，对于餐具的清洗，消毒等流程做严格的规范要求及做业。使每个来用餐的客人放心，开心的就餐。为环保考虑，就餐提倡不使用一次性餐具。

　　除此以外，若本项目如发生以下事件，将严重影响本项目的品牌美誉度：

　　1．发生食物中毒等重大事故，被政府处罚或媒体曝光，或导致赔偿诉讼；2．政府监管部门检查食品卫生或质量时出现重大不合格项，被处罚或媒体曝光；3．个别租户在原料上以次充好，或冒充台湾原产料，导致消费者信任度下降；4．食品制作卫生条件、排烟通风、噪音干扰等就餐环境差，影响消费者就餐。为防止此风险，应严格进行卫生与质量监管，并与租户签订责任书；同时要定期进行消费者意见调查，不断改进就餐环境和食品卫生质量。

　　2．为租户提供统一的物流服务。每个租户在北京经营成功，必须产品尽可能的具备台湾原汁原味。因此从台湾采购原材料、调味料是必不可少的。如果每个租户自己单独进口，因批量小、进口手续繁，势必会导致成本剧增。如果我们集中采购每个租户所需原料，统一采购、统一报关、统一运输，一定会大大降低食品采购成本、报关成本和运输成本，使每个租户的产品的销售价格趋于合理化，增强产品的价格竞争力。

　　对于紧急商品与小宗的产品。我们采取与国际速递公司合作的形式为客户解决紧急需求。食品原料的新鲜及高质量也是在餐饮经营中重要环节。我们利用地下冷库为租户统一存储需冷冻冷藏的食品。这样，一有利于食品最大程度的保鲜；二为租户更有效的利用所租赁的面积做最大化的经营。同时，代理进口、报关、运输、食品存储也会增加项目的盈利。保证本项目特色的重要要求是台湾特色海鲜、蔬菜、肉类等鲜活原料能及时快捷地运到北京。如果未来两岸贸易政策发生重大变化，或进入流程繁琐、速度缓慢，造成原料进入北京不再便利和经济，就会使本项目租户的成本升高，降低租户的竞争力为防止此风险，应密切关注两岸贸易政策的变化，并评估其对项目的影像，尽量提前控制风险。另外，可提前规划好多个台湾原料进入的渠道。一旦主渠道受阻，立即启用备用进货渠道。

　　3．为租户寻找客源。市场推广部门将会为租户制定一年的促销活动计划，同时也会利用各种资源为租户找到客源。如，与各大旅行社联系，向国内外的旅行团的游客介绍台湾小吃及特色产品；向各大院校的学生推广宝岛的特色饮食；向周遍居住的长期来消费的食客提供最大化的优惠活动等。

　　4．统一的市场宣传推广活动。制作统一的市场宣传资料，对每一位租户的产品的特色精心的编排设计，介绍，利用各方面的媒体对项目进行全方位立体的介绍。出版项目的内部月刊，轮流将美味台湾小吃、台湾风土人情等有趣的资讯逐一详尽介绍，同时开设与食客交流互动的版面，及时的掌握客户最新美食消费动向，对经营提出建设性意见。与各种媒体的美食专栏作租户产品的专题介绍，加强项目所注重的餐饮美食文化氛围，使项目的经营有文化积淀的基础，从而在整个项目的可盈利性及可持续性方面得到保障。与着名的食品饮品或是其他行业的知名品牌联手做推广活动，利用他们品牌知名度的影响吸引更多的客户。

　　5．代办工商税务等事务。租户来自台湾，不太熟悉北京的企业管理法规，可以为租户代办企业注册登记及年检、税务代理、卫生防疫等方面事务，节省租户宝贵的时间，避免烦琐而陌生的行政手续影响经营。同时，这项服务也能为我们带来稳定的代办收入。

　　6．定期市场分析交流。餐饮市场的竞争是很激烈和残酷的，面对激烈的竞争我们给予租户做定期的市场变化分析，提供详尽的资料及数据，使租户相对全面清楚的了解市场变化，客户的需求和意见，及时的调整经营策略适应市场的发展，从而在竞争中立于不败之地。

　　5.6.4 项目招商

    （1）目标客户选择

    根据市场调查结果，筛选出台湾各地最有特色也最可能被北京消费者接受的台湾小吃至少 50 种。然后选择这些小吃最正宗的台湾经营商户作为美食小吃区重点招商目标。

　　超市和特色商业区面向有实力的台湾商户招商，经营范围限于台湾特色的水果、干果、土特产、健康袋装食品、其他特色商品、酒吧。我们可建议商户选择最着名台湾水果至少 20 种、台湾土特产及袋装食品至少 30 种作为经营重点。

　　写字楼优先满足项目租户需要，如有富余面积，可面向台商、台资机构，以及办理涉台事务的旅行社、律师事务所等中介机构招商。

　　底商主要面向各银行招商，其余商业区主要面向 KTV、迪厅等娱乐业商家招商。

　　(2)招商准备

    第一，办好项目开业所需的各种证照与许可、合同。包括工商、税务、食品卫生防疫、质量技术监督、消防、房屋出租的登记与许可，房屋产权证、土地使用权证；项目公司与投资公司间的长期租赁协议，项目公司与物业管理之间的委托管理协议；项目公司与小吃城租户的租赁合作协议标准格式；项目公司与其他租户的租赁协议标准格式。

　　第二，制作项目推广资料。聘请专业公司制作项目宣传片、介绍书，全方位介绍项目，重点突出北京的商机、项目位置优势、项目服务优势，并让客户对其未来经营利益一清二楚，清晰了解机会与风险，增强他们的信心。

　　第三，组织团队前往台湾招商。必要时通过台湾媒体的报道与广告、投资中介机构推荐、组织专门招商会、参加专门展会等方式，尽可能地扩大项目知名度。招商会谈时，可根据租户的要求，尽可能给予他们最合适的经营面积，最大限度地满足其合理的水、电、气、风等要求。

　　5.6.5 价格制定

    （1）租金标准制定

    公司从投资公司租入房屋，可参照同地段同档房屋的市场平均租价与投资方投资要求回报率两个标准测算。

　　首开幸福广场周边同档商业用房的市场租价如下(租金单位美金/月/平米)：

　　1．燕莎板块：好运街 20-30。

　　2．CBD 板块：万达广场 40，建外 SOHO 30-60，华贸中心 30-60，蓝堡 30-50，住邦 2000 15-30，珠江帝景 15-20，财富中心 30-60 ，尚都 20-30。

　　3．朝外板块：钱柜 3－3.5 人民币元/平米.天。

　　4．东直门板块：30-40

    首开幸福广场的地段位置基本接近于朝外板块和东直门板块，租金应低于CBD 板块中心区，近似于燕莎板块，市场租价应介于 3－5 人民币元/平米.天。

　　按投资方投资回报率 8%计算，向投资公司支付的租金应为： 641,703,655（购房投资）*8%/31450(总面积)/365(天)=4.47 元/平米.天。

　　按投资方投资回报率 9%计算，向投资公司支付的租金应为：641,703,655（购房投资）*9%/31450(总面积)/365(天)=5.03 元/平米.天。

　　基于投资者利益考虑，假设按 5.5 元(高于市场平均价 10%)计算，则投资方投资回报率为：5.5*31450*365/641,703,655=9.84%。

　　向租户收的租金标准，可按投资者收取租金标准按比例或固定金额加成。

　　（2）提成与服务收费标准

    美食小吃区除向租户收取租金外，还向租户收取营业额的 5%提成。这样可将租户经营情况与租户承担费用直接挂钩，降低租户初始经营成本。但营业额的统计会有一定困难。如果强行要求每个租户必须使用内部收款系统收款，则可能增加租户负担，也不便于消费者消费。因此，较好的方式是由公司在美食小吃区设立统一的收银台。所有消费者到此交款、退款、开发票。

　　提成比例要与租金标准结合测算，使总体租金加提成标准能在初期降低租户经营成本，在后期能提高项目公司收入。

　　向租户提供的其他服务，均按市场价向租户提供。

　　（3）租户利益分析

    以一家投资 50 万元、30 平米的台湾牛肉面店为例，分析租户盈亏平衡点及投资回收期如下：

　　1．成本组成：固定成本主要是工资及社保、租金、物业费、水电气、洗涤厨卫用品、保险、牌照费、办公用具、电话费、其他管理费。变动成本主要是食品成本，包括牛肉、汤、面、调料、蔬菜、外卖器皿等。

　　2．月固定成本标准：租金（含物业）27000，人员工资 10000，水电气 2000，其他 3000，即每月固定成本 42000 元。

　　3．变动成本标准：食品成本占每碗牛肉面售价的 30%。若每碗面售价 18元，食品成本即为 5.4 元。

　　4 ． 盈 亏 平 衡 点 ： 固 定 成 本 /( 单 位 售 价 - 单 位 变 动 成本)=42000/(18-5.4)=3333(碗)。折合每天 110 碗。

　　5．投资回收期：如每天销售 200 碗面，则每天毛利为 200*(18-5.4)=2520 元，每月毛利为 7.6 万元。则投资回收期为：50/7.6=6.6 月。

　　6．结论：该店只要每天销售 110 碗面，即可达到盈亏平衡。如每天销售 200碗面，则 6.6 个月收回投资。

　　5.6.6 营销管理

    （1）营销团队。选择积极向上、有责任心的年轻人士(专职兼职均可)进行专项营销工作。不仅去寻找来消费客户，而且还要与各类饮食品牌全方位的接触，与他们共同策划丰富的产品推广活动，提升整个宝岛广场的知名度。

　　（2）市场推广

    1．选择合适媒体作广告宣传，如精品购物指南、周末画报 City 美食专栏、北京晚报、北京青年报、搜狐网、新浪网、北京电视台生活频道等；请有关记者写文章。

　　2．抓活动，推品牌。赞助有关大型文艺活动、公益活动，提高知名度；联合文艺团体，在美食小吃区/商业区内组织各种演出、比赛、趣味活动；与周边重点企业、机关等进行联谊活动；请知名人士光顾小吃城或商业区；与旅行社联系，吸引旅游团团体消费。

　　3．对重点客户进行重点推广。选择下列人员作为项目市场推广的重点目标客户：月收入 3000 元以上的人士；周边居民；使领馆人员；台商台属；大学生。为重点客户办理消费卡，减缓现场排队压力，同时给客户积分回报。

　　4．定期发放优惠券；在节日进行有奖促销活动；

    （3）公共关系管理。处理好与台办、税务、卫生防疫、工商、质量技术监督、公安、消防、海关、环保、劳动、街道、消费者协会等政府部门的关系，处理好与各重要媒体的关系，处理好与有关餐饮协会的关系。

　　5.6.7 物业管理

    项目自建物业部管理物业，不聘请物业公司。物业管理总成本大约 0.5 元/平米.天。物业管理部服务内容主要包括：

　　（1）保洁

    美食小吃区要做到随时清理餐具和桌椅，定时清扫地面，保障营业高峰期的卫生整洁。其他商业区要定时清扫地面、门窗。卫生间要定时清扫、换纸、通风。地面清洗要做好防滑工作。雨雪天气做好防泥处理。外墙、外窗要定期清洗除尘。要在仓库区、美食小吃区、超市区定期灭蝇灭鼠。要随时清理墙面地面污物。对美食小吃区产生的残羹剩饭，每天卖给饲养业者。生活垃圾要定点存放，及时运走，防止产生异味。

　　（2）保安

    保安要 24 小时值班巡逻。要保证监控系统的正常运行。要重点预防、监控商业区内各种偷盗行为。要重点保护收银、存款的安全。要防止抢劫、投毒、放火、伤害等恶性案件发生。要保证消防设施的正常运转，检查租户和公司内的消防隐患，消除火灾风险。要及时制止商业区内的吵闹、谩骂、打架等影响正常营业的行为。要保障停车安全，制止门前乱停乱放行为。

　　（3）设施维护

    物业维护人员要保证电力、自来水、天然气、空调、通风与排烟、电梯等设施的安全正常运转，定期检测，出现紧急情况时能按预案及时处理。

　　（4）其他

    物业要做好环境美化绿化工作、租户装修管理。

　　5.6.8 商务及客户服务

    （1）管理与客服：食品卫生监管、投诉、法律事务

    A．为业主提供如下集中服务：

　　协助租户做装修设计及施工；

    协助租户购买厨房设备、器皿、用餐器具；

    设立中央洗碗区、消毒区。统一的收集用餐器皿，清洗最后进行紫外线消毒；

    提供中央冷冻库、冷藏库、干货的储存库，由专门的库管人员每天进行统一的货品分发，每月与租户结算一次；

    定期进行鼠、虫害的捕杀；

    就餐区设立专门的清洁人员，清理桌面，清倒垃圾；

    招聘服务人员，做统一的培训，提升他们的服务意识，为用餐客人服务；

    提供厨房卫生清洁团队，在每户打佯后清理厨房，定期清洗油烟机等；

    进行统一的市场宣传，做整体的促销活动方案及实施；

    帮助租户进行终端客户的开拓及维护。

　　为客户提供餐饮业资信服务。

　　B. 集中管理业主如下事项：

　　统一规定营业时间。例如，餐饮区营业时间 9:00-22:00（冬季可适当缩短）。

　　监督卫生及就餐环境；

    定期检查食品质量及数量；

    监督租户的营业行为符合国家的法律、法规的要求。

　　（2）物流与储运服务

    根据宝岛广场地下一层的特点，在地下一层设置冷藏（00C～40C 摄氏度）、冷冻（-400C 摄氏度）、常温食品储藏库房及垃圾处理中心和临时货架，为业主提供有偿服务。

　　冷藏库房 600 平米，温度控制在 00C～40C 摄氏度，分为 60～80 个单间，为业主提供冷藏食品服务。冷藏库房的大门设置电磁门锁使用磁性电子卡，每个单间的门锁为挂锁。每间冷藏室提供货架，高度不超过 2 米，采用冷光照明设备，并附有光源保护网，地面设置地漏，每个单间库门外侧设置温度计，门内侧装配逃生门锁，在主冷藏室的公共区域投放防鼠药。

　　冷冻库房 400 平米，温度控制在-350C～-400C 摄氏度。冷冻库房的设置为统一配发原料和为大宗业主提供服务，对于货物的入库、出库和存储指定专人负责，每天记录日志，每周向业主提供报表。库房内铺设木质地板，温度的控制也由专人管理，定期清理库房，库房门内侧装配逃生门锁。

　　常温库房 400 平米，用于储存不易腐败的食品及商业区租户货物。库房按照业主的需求划分为大小不同的单间，使用隔断进行分割，提供货架，高度不超过2 米，每个单间的门锁为挂锁，提供充足的照明，并投放防鼠药。

　　库房工作人员为业主提供如下服务：

　　帮助业主搬运临时货架上的货品。

　　巡检冷库安保系统。

　　检查冷藏及冷冻库房的温度变化，对温度急升急降变化，及时发警报。

　　严格操守，尤其是对冷冻食品的出入库及存储的管理。

　　按时准确的向业主提供报表。

　　定期对库房的通风进行巡视、检查。

　　定期对库房进行清理。

　　及时鼠害、虫害等危害进行报告。

　　对物流车辆的出入、安全文明卸货进行管理。

　　主动与业主沟通，合理使用库房。

　　此外，地下仓库还提供部分面积，为租户存放食品、水果以外的商品，如衣服、工艺品等。

　　公司还为租户提供统一的原料进口报关服务、物料运输服务，按服务内容收费。

　　（3）代办业务

    公司还为租户及其他客户提供如下代办业务：

　　1．无偿、统一为美食小吃区租户提供餐具清洗、消毒服务。

　　2．无偿代办工商/税务/卫生防疫等登记检查。

　　3．代收代缴美食小吃区租户税金、代办各项保险、代收代缴水电气费，以取得手续费返还收入。

　　4．受有关旅行社委托，代理赴台旅游业务，以取得代理收入。

　　5．有偿提供打字、复印、传真、电话、饮水、设备维修、存车服务。

　　（4）后勤服务

    公司在 C 座地下一层建设淋浴室、更衣室，向所有租户员工开放。同时，公司在地下一层建设部分办公区，用于租户办公用。

　　5.6.9 组织架构及团队建设

    (1) 筹建期组织架构

    项目筹建期从项目启动到正式运营，预计历时 6 个月。此期间设总经理 1人，下设工程部、招商部、市场部、行政财务部四个部门，筹建人员共计 24 人，各部门筹建组织人员架构如图 5-9：

　　（2）正式运营时组织人员架构如图 5-10：

　　上述正式人员共计 166 人。

　　运营部面向项目租户，负责租赁管理、商务事项、法律事务、物流服务。

　　市场部面向项目外部，负责市场活动、公共关系、媒体宣传与广告、招商引资。

　　物业部面向物业后勤，负责物业的保洁、保安、水电气风暖等设备维护、土建工程、装修。

　　行政财务部面向公司内部，负责行政、人力资源、财务、IT。

　　管理团队由总经理、运营部、市场部、物业部、行政财务部经理共 6 人组成。

　　项目租户大多直接来源于台湾，因此公司经常需要为其办理台湾居民往来大陆通行证、在大陆的就业许可证等。

　　（3）团队建设

    公司成立初期，需要进行大量的人员招聘、培训工作，招聘环节要严格控制对于人员基本素质的要求。

　　公司进入日常运营管理后，加强包括服务质量、销售能力、应急能力等各项专业能力，另外，各业态和各品牌的服务人员受聘于商户而非购物中心，但购物中心对其人员的管理和培训也必不可少，提升人员素质无疑将为商户和购物中心创造更多价值。

　　公司成立时要同步进行收银系统的建设开发，成立后尽快完成客户服务管理系统、内部办公系统的开发，以信息化建设为载体，将各类业务精细化、标准化及模块化，达到紧张有序的工作状态。

　　5.6.10 其他经营风险

    本项目如发生以下事件，将可能会导致经营业绩达不到逾期：

　　1．商品/小吃等价格定位过高，导致客流量低或租户收入低，因而租户承租意愿不高，降低了项目出租率和租金收入。

　　2．租户认为项目公司收取的租金标准过高，或租户综合收益较低，从而导致租户承租意愿不高，降低了项目出租率和租金收入。

　　3．北京消费者对台湾小吃、台湾特色商品认可度低，导致客流量低或租户收入低，因而租户承租意愿不高，降低了项目出租率和租金收入。

　　4．管理不善造成项目公司品牌受损，导致租户流失。

　　5．个别租户假冒台湾正宗品牌，侵犯他人知识产权，导致诉讼或项目声誉受损。

　　6．项目位于工体附近，常有大型文体活动导致交通拥堵，可能对消费者去就餐造成一定影响。

　　为防止以上风险，应合理测算市场租金标准，也建议租户合理确定商品价格。

　　同时，要大力对项目进行宣传，并依赖消费者的口传，迅速建立美誉度。

　　在管理上，应聘请专业餐饮管理者管理，学习同行好的经验。严格对管理者进行业绩考核，奖惩与业绩挂钩。

　　对可控风险即时处置，防止恶化；对不可控风险及时规避，降低影响。

　　5.7 财务风险因素的分析及应对策略

    5.7.1 投资计划与资金预测

    （1）项目公司投资计划，见表 5-11：

　　装修计划说明：

　　按照可出租面积与公用面积为 1:1 的比例，对公共面积进行装修。其风格为清新、典雅，装修质量上乘。高档装修标准按每平米 1020 元，包括地面、天花、设备安装、综合布线、照明等，不含家具等软性装修。

　　A 座整体出租给 KTV，不作装修。

　　B 座为商业区，总面积 9648 平米,其中 30%的公共区域装修由项目公司负责，装修费用：9648*30%*1020=295 万元，其余区域装修费用由租户承担，不列入成本范围。

　　C 座地上 1-2 层全部面积作为美食小吃区，需要项目公司装修后出租，总面积 5700 平米，装修费用 651 万元。

　　C 座地下 1 层 2717 平方米，其中 1400 平米区域为仓库，1317 平方米为办公及生活服务区域，按 975 元/平米标准装修，装修费用：2717*975 =265 万元。

　　（2）投资公司投资计划，见表 5-12：

　　购房投资说明：

　　总建筑面积 31450 平米，售价 19800 元/平方米，总价 622,710,000 元。再考虑 3%契税、0.05%印花税（因自管物业，可免交 2%公共维修基金），则全部购房支出约合计 64170 万元。

　　（3）资金来源及使用预测

    ● 项目公司筹建期总资金需求是 2032 万元，投资公司总资金需求是 64195万元，整个项目实际资金需求为 66227 万元。

　　● 总资金需要求的来源如下：银行按揭 31135 万元，股东投入资本金 35092万元。银行按揭部分，将通过国内银行的项目收购贷款的形式实现，并用项目的资产作为抵押。股东境外投入资本金，一部分将通过自有资金投入，另一部分通过境外私募股权或可转债的资金投入。

　　● 资金使用：

　　房屋购置 641,703,655

    房屋装修 12,106,814

    设备购置 4,816,461

    筹建期开办费 2,645,000

    流动资金 1,000,000

    合计 662,271,930 元

    5.7.2 利润预测

    （1）项目公司财务业绩，见表 5-13：

　　1.收入

    第 1 年的收入是 13221 万元，第 2 年 15170 万元，第 3 年及以后每年 15838万元。

　　2.利润状况

    第 1 年的净利润是 3529 万元，第 2 年 4842 万元，第 3 年及以后每年 5243万元。

　　3.收入项目说明，见表 5-14：

　　A．小吃城租金收入

    小吃城位于 C 座地上一层至地上二层，建筑面积 5700 平米，可出租面积约为 50％共 2850 平米。其中：30 平米的店位 50 个，50 平米的店位 25 个，100平米的店位 1 个。平均租金为 30 元/平米.天，每月按 30.5 天计算，折合为月租金，即：30 平米、50 平米、100 平米店月租金分别为 27450 元、45750 元、91500元。考虑到招商的需要，可给与小吃租户首月租金减半的优惠。

　　假设对租户首次进驻第一个月租金减半，第一年平均出租率为 85%，第二年及以后平均出租率为 95%。

　　B．小吃城提成收入:

　　小吃城向租户提成营业额 5%。

　　C．特色餐饮区、特色商业区、娱乐区租金：参照区域内其它项目出租率及租金标准测算。

　　D．仓储收入：

　　仓储区位于 C 座地下一层部分区域，建筑面积约 1400 平米。按储存量和时间长短出租。假设冷藏冷冻区占地面积 600 平米，建设容量为 400 立米的冷藏库和容量为 100 立米的冷冻库。常温食品区 100 平米，建设多层货架。其他商品库单间 300 平米，分隔成大小不等的单间仓库，可出租面积约占 70%。另建设办公区 700 平米，出租给租户办公。

　　假设租金标准为：冷藏库 20 元/平米.天，冷冻库 30 元/平米.天，常温库货位8 元/平米.天，其他商品库 8 元/平米.天，办公区 6 元元/平米.天。假设出租率第一年为 65%，第二年为 85%。

　　E．代理代办业务收入

    代理报关收入。假设代租户报关一次收 200 元，每次同时为 30 个租户办理集中报关手续，每月报关一次。则每月代理报关收入=200*30=6000 元。

　　代征税款手续费收入。税务局返还代征税款手续费率 2%。假设美食小吃区租户每月交纳营业税金 2000 元，按平均 50 户计算，每月返还手续费收入=2000*50*2%=2000 元。

　　其他代办收入，包括代收代缴电话、水电气费的差额；代办保险手续费返还；食品垃圾处置收入；信息咨询与中介收入。假设每月收入 4000 元。

　　上述代理收入全年 14.4 万元。

　　F．广告与其他收入：

　　广告活动收入，包括：室外、室内广告收入；影视、媒体合作收入；各种市场与文化活动的场租费与分成。假设第一年每月 4 万元, 第一年每月 24 万元,第三年每月 72 万元。

　　4.成本费用

    成本费用主要包括向大业主整体租赁物业的租金；向物业管理公司支付的物业管理费；项目公司人员费用；营业税金；为招商目的的广告与差旅费；日常办公费。

　　A．租金：假设向投资公司支付的租金标准为 5.5 元/平米.天（折合年报酬率9.84%）。

　　B．物业费：假设自己组建物业部管理物业，不聘请物业公司。按市场中等偏上物业公司物业管理收费标准 1 元/平方米/天的 50%计算，则物业费成本为 0.5元/平方米/天。上述费用包含了所有与物业管理相关的费用(含人工费)。

　　5.税金：

　　营业税筹划，项目公司应付投资公司的租金，由投资公司直接向租户开具租金发票。项目公司只开剩余租金的发票。因此，项目公司可以按租金差价计算纳税。

　　（2）投资公司财务业绩，见表 5-15：

　　1.收入

    每年的租金收入是 6314 万元。

　　2.利润状况

    考虑投资性房地产折旧，第 1 年的净利润是 3491 万元，第 2 年 4265 万元，第 3 年及以后每年 4580 万元。

　　3.收入项目说明，收取项目公司租金 5.5 元/平米.天，收租面积 31450 平米。

　　4.营业税

    按收入的 5.5％计算，由投资公司直接向租户开具租金发票，避免重复开票及上税。

　　5．成本费用

    房产税，按房屋原值*1.2％*70％测算，如年租金收入小于房产原值 7％时，可筹划按收入纳税；

    租赁合同印花税，按租金额*?0.1%测算；

    递延费用摊销，待摊费用按 5 年平均摊销；

    6.投资性房地产折旧，以房屋原值，按 50 年作为折旧期限；

    7.利息支出，为银行贷款的利息支出；

    8.投资收益

    投资公司按项目公司每年税后利润*51％计算（投资公司占股项目公司 51％）；

    9.所得税

    税前利润扣除投资收益部分*所得税税率 25％；

    10.净投资收益率

    每年税后利润/投资者净投资额，投资者净投资额为股东投入资本金 35092万元。