“鼎湖名轩”项目开发的经济和风险分析

　　第六章 经济和风险分析

　　6.1 经济效益分析

　　6.1.1 项目总投资总投资按下式计算：

　　项目总投资＝固定资产投资＋建设期贷款利息＋铺底流动资金经估算，项目固定资产总投资为 120000 万元，其中不考虑新增设备费，见投资估算表。

　　本项目不考虑铺底流动资金。

　　项目固定资产投资估算表【1】

　　
　　6.1.2 资金筹措根据计算结果，本项目总投资为 118877.42 万元，由肇庆市 GXHF 地产发展有限公司自筹 20200 万元，项目建设资金通过银行融资，理论上项目的总融资规模达 9 亿元，但是项目计划分三期开发，在完成第一期开发，通过回笼资金滚动投入，减少贷款总规模，预计总贷款规模控制在 4.5~5 亿元左右就达到资金需求。

　　为确保项目的建设进度，建议在招标前期按国家相关规定办理资金落实证明，开立专用存款账户用于工程建设，及时按照项目的建设进度将项目的资本金用于工程。

　　根据建设单位的项目整体思路定位及建设投资意图，在确定功能使用及建筑质量的基础上，优化、定额设计，科学控制建设投资，力求高标准与低价位的最佳结合。

　　项目销售收入测算（保守方案）【2】

　　
　　项目销售税金及附加表【3-4】

　　
　　6.2 风险分析

　　本项目的风险主要有以下四方面
　　
　　1．政策风险：中国的房地产发展比较晚，从计划经济年代由政府统一分配的低水平需求到市场经济年代由居民自己在市场根据个人经济水平高低解决住房需求发展，特别是福利分房政策的取消，随着居民生活水平不断提高，人们对住房的改善欲望越来越高。过去十几年是房地产从无到有、从小到大，从低水平到高水平大发展的时期，全国的一线城市房价已经高到普通的工薪阶层无法承受的地步，政府利用行政手段不断的进行干预和调控。这就造成对房地产企业开发带来政策不稳定的因素。

　　肇庆市的房地产发展平稳，随着城镇化的发展，刚性需求的增加和改善性需求的增加，近几年房地产市场处于上升的趋势明显，特别是肇庆市没有实行国家的限购政策措施，吸引了大量外地的投资型买家购买，目前由于政策风险引起波动风险比较小。

　　2．资金风险：资金在资本市场除了逐利性，它还受政府的影响，银行资金投向受政府政策鼓励或者限制的影响，这就造成对房地产企业开发带来资金不稳定的因素。

　　3．销售风险：房地产开发产品最终是在市场卖给消费者，无论是政策风险还是资金风险，最终都在销售环节体现，要不销售量价齐升，要不量价齐降，或者处于其它不稳定状态。

　　4．合作风险：这个项目内部由三家股东合作开发，这就有内部合作的风险，外部必须与不同的施工单位合作，这就有外部风险，还有与政府的合作，政府不同部门对政策理解偏差造成办事效率低下的风险。

　　本项目购地成本较低，在管理上加强成本核算，人员精简高效，与周边的楼盘比较具有一定的优势，在销售采用低开高走策略，从定价策略和实际价格水平与周边楼盘比较持平或略低，在这种预算下项目还是盈利的。项目所在地政府鼓励外来企业到当地投资，部门提高办事效率和必要的帮助对项目的顺利开发提供保障。所以本项目风险是比较低的。

　　6.3 本章小结

　　从上述经济分析计算，项目资金投入产出比看出，自有资金投入 20200 万元，总投入成本控制在 150000 万元以下，净利润 56016 万元，如果项目按 48 个月完成，自有资金投入年均利润率达 69.3%，项目投资是可行的。