提高房地产项目设计阶段成本控制成效的方法

　　第 5 章 提高房地产项目设计阶段成本控制成效的方法

　　由上文的分析中可以看出，房地产企业设计阶段的成本管理和控制是非常重要的，也是有一定的方法可以进行管理和控制的，针对上文的分析和优化思考，笔者对整个房地产项目设计阶段的成本管理与控制提出一些总结性的建议，主要包含有：

　　5.1 建立项目成本控制责任制，加强项目成本控制意识

　　成本控制是项目节支增效的重要手段同。而在项目的成本控制当中，存在的主要问题是，控制的责任存在交叉不清楚，导致成本控制成为一句空话。笔者认为，房地产企业应建立一级对一级的成本控制责任制，在具体的成本控制上，从细节入手，全面控制，形成一个健全的成本责任控制体系。一是开发项目是成本控制最为核心的内容，应进行专门的独立的核算，详细的反映项目的成本变化。二是要有成本预算，也就是指要有成本支出的考核额度，实施严格的成本管控，房地产企业在进行成本控制时，应根据项目的实施情况进行必要的成本支出预算，各项数据都要综合考虑影响成本支出的因素，确定成本控制的预算目标。第三，根据成本预算目标以及实际控制的情况，对员工进行业绩考核，实施奖惩兑现。

　　而对于设计阶段的成本控制来说，设计阶段的成本控制的节点主要是建筑安装环节，这个环节要在招投标、技术运用等方面加强控制。招投标的成本控制是坚持性价比较高的、适合的产品和技术，要符合委托方或者用户的要求，要加强细节的控制，防止不合规范的原材料、低劣过期的技术使用，既要防止漫天要价，也要防止盲目低价对工程带来的负面影响。所以说设计阶段应该首选对对设计进行招标，来优先选择设计单位，对于项目执行单位来说，应该积极的推行建筑方案和经济方案相结合的设计招标方法，尽可能地从工程的主体进行考量，将并以配套相结合的方案，可以将项目的总体规划、建筑设计和景观设计放在一起进行招标的工作，这样就可以进行多家设计方案的竞投，从而吸引多家企业设计单位进行竞投，除此之外，还应该积极的邀请业内专家开展设计评比定标，这样就可以最科学合理的选择优势的设计单位，也同时让设计单位在项目的设计和成本上尽可能地创新，来争取中标。除了在招标环节进行把关，达到设计成本优化的目的，项目负责单位还应该在设计过程中积极的与设计单位或者设计人员进行技术交流和沟通，也与设计文件审批的管理单位相关人员多沟通，了解设计制度和准则，避免因为未能达到审批条件而出现设计返工，浪费成本。而且项目负责单位也应该积极的收集和分析开发项目所在地理区域的各项控制要素，例如区域周围的政府设施情况、针对的客户群和产品定位以及户型配比等等。

　　还应该从控制设计起点的建安造价出发，对设计单位以及设计人员提出单方造价的上线，从而避免当建筑设计方案出台时与成本控制要求出现太大的差距。而且应该对设计周期进行合理的安排，提出设计具体时间安排，流出设计结果的讨论、评审和修改时间，以免出现因为盲目进行设计时间赶工而发生设计图纸有质量缺陷。而且在设计的功能上应该尽量的贴合现实的需要，不能一味的追求设计上的高、新、美，以至于出现很多不必要的功能和过分的承受价值，造成成本的浪费。规划设计和策划定位的互动使项目的目标更加明确，包括： 对地块自然条件和社会条件的分析判断，对限制条件的认识和突破创新的评估，对区位市场和市场发展趋势的分析判断，对产品创新和规划概念引领市场的评估。

　　5.2 实施全过程的项目成本控制

　　在项目的实施过程中，应实施全过程控制，即对每个过程进行控制，包括决策过程的成本控制、设计过程的成本控制、招标阶段的成本控制、施工阶段的成本控制。其中，在项目的决策过程上，要编制详细的具有可操作性的策划书，制定完善的成本控制方案。投资过程的成本控制要在全面分析基础上完成，例如国民经济发展形势、行业发展经济形势、行业管理政策、以及与房地产业相关的土地政策、规划政策、前期工程、建筑施工政策等，以及市场的变化，各类建设设施、器材、用料的价格情况等，这些都是成本控制的关键环节。

　　设计阶段的成本控制不单单是成本部门的工作，一定是多部门沟通协调的成果。所以设计阶段的成本控制目标应该下达到所有涉及的部门或者人员上，制定出详尽有效的项目成本控制制度。

　　针对目前多数设计单位经济观念淡薄，设计变更随心所欲的现象，应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如 5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。初步设计阶段，在满足规范的要求下，减少非可售部分面积，减少去化较慢的部分面积，如集中地库等。施工图设计阶段，通过设计优化，降低部分对产品品质影响不大的材料档次，如砂加气砌块、阳台玻璃栏板、外墙涂料及面砖、空调装饰板等，但对客户投诉和关注点较多的电梯、进户门、外墙门窗、可视对讲等，应在保证质量的前提下控制价格，当然要与产品定位和对业主的销售合同承诺相符合。

　　制定《设计方案报审流程规定》，设计方案须按《设计方案报审流程规定》报审，方案确认书须经过地区公司负责人或主管工程的人员签名确认。项目竖向设计方案审批前需由公司总工室组织相关部门进行现场踏勘，并组织方案论证会，必要时邀请社会专家参加论证会。地区公司总工室在项目竖向施工图下发前需对土石方量进行测算，并将施工图和测算结果报设计成本质量控制中心备案。小区温度调节方案审批前需由公司总工室组织相关部门进行调研，并组织由社会专家参加的方案论证会。地下室平面方案审批中，根据需要由设计成本质量控制中心组织相关部门召开工期、计划等方面的协调会。转换层的设置应进行充分的经济技术论证，并报集团领导审批。对地质复杂的基础方案应组织论证会，必要时邀请社会专家参加。道路方案、桥梁方案、小区排洪方案等专项工程设计方案应组织社会专家参加的论证会，钢筋含量控制指标应纳入设计合同，须在设计合同签订前报设计成本质量控制中心审批。施工图下发前，地区公司总工室应对钢筋含量进行初步测算，若已达到控制指标则可下发，测算结果报设计成本质量控制中心备案。若未达到控制指标，须进行原因分析和设计优化，优化后仍未达到控制指标，应报设计成本质量控制中心审核审批。

　　凡采用设计、施工捆绑招标的专项工程（如挡土墙、高边坡、基坑支护、堤岸、水利、加固工程、屋面钢结构等）均需按公司招投标管理办法进行技术标设计方案的评审。

　　凡预估工程造价在 300 万元以上的专项工程，由设计成本质量控制中心组织进行技术标设计方案的评审。凡预估工程造价在 10-300 万元以内的专项工程，由地区公司总工室组织进行技术标设计方案评审。

　　招标的专项工程，由设计成本质量控制中心总组织评审，必要时邀请公司总工室、工程管理中心参与评审，特殊工程可由设计成本质量控制中心邀请社会专家评审。

　　开标后招标部门按审批权限将符合要求的投标文件分别提交设计成本质量控制中心或地区公司总工室。设计成本质量控制中心或地区公司总工室对技术标进行评审。

　　技术标设计方案根据设计文件是否完整，有无重大漏项、设计是否满足使用功能要求评定，评审结果为合格或不合格。对合格的技术标设计方案根据其技术和经济的合理性进行综合排名。技术标评审部门还应对合格的投标单位的技术标设计方案分别提出优化建议，优化建议由招标部门落实之后，进行经济标的评定。

　　定标后，招标部门将最终定标的结果知会技术标评审部门。招标部门应将技术标设计方案评审意见和招投标文件一并归档备案。

　　所有附属结构及构件的设计施工图应报设计成本质量中心审核通过后方可下发施工，须上报的附属结构及构件包括：园林建筑及构筑物、围墙、女儿墙、阳台栏板、雨蓬、建筑立面造型饰线、屋面水池、小区独立水池、地下室水池、突出屋面小塔楼、建筑屋面造型构架、檐口、小区管沟等。设计成本质量管理部门对已完成施工图设计的项目进行抽查。完成施工图审核意见单，下发公司各部门；完成施工图抽查报告报上级主管人员。

　　各部门应按《设计方案审核审批流程规定》，在相应阶段将方案报设计成本质量控制中心审核，未按规定报审的，按公司管理制度对相关人员进行处理。经设计成本质量控制中心审批后的方案仍存在重大问题的，按公司失职问责制度对设计成本质量控制中心总经理及相关专业人员进行处理。未按审批方案执行，造成成本浪费，按公司失职问责制度对相关人员进行处理。

　　5.3 加强房地产项目资金的预算管理和集中管理

　　全面预算管理越来越受到企业的高度重视，加强房地产企业设计阶段的全面预算管理，设立设计阶段预算管理委员会或者预算管理办公室。

　　预算管理委员会以会议形式对设计阶段的预算管理工作行使日常决策权，加强对预算全过程的管理，强化预算管理对战略目标实现和资源合理配置的支撑作用；进行设计阶段的日常预算工作的组织、管理、协调职能。明确织各责任单元的定位、预算责任。各责任单元层次的划分与管理层次对应，不同层次的责任单元在公司管理中定位及预算责任也并不相同。公司是一级责任单元，定位为投资中心，对项目的收入、成本、利润及投资承担预算责任；业务单位是二级责任单元，分别定位为费用中心、利润中心等，对费用、利润等承担责任，在二级责任单元内部划分三级或更深层级责任单元，并对其进行定位和预算责任界定。进行一系列动态成本的跟踪检查、阶段性的回顾总结，是成本控制到位的保障。

　　设计变更的有效控制，应着重分解和控制公司在设计阶段各个环节、各个阶段所发生的一切支出，要寻找出预算和实际发生差异的主要原因，注意以下的经常性发生的成本突破：如地下室砖外墙改为钢筋砼墙、基础土方、主体结构设计变更、外立面装饰提高设计标准、基础底板增加防水层，地下室砼增加膨胀剂，外墙增厚防水砂浆，增加防水卷材，组院增加围墙、铁门栏杆以及建设后期为提升项目品质增加的项目导致成本增加，如公共楼梯、电梯间的精装修、楼体增加木制作构架、景观增加软、硬景标准等等。根据市场定位、客户需求列出交楼标准：建筑主体的配置标准如外墙装饰、保温、门窗、室内设备标准、电器及空调形式、单元及分户入口、电梯、标准车位配置、地库交通，小区或社区配套设施如体育健身、文化娱乐空间、教育设施及标准，边界管理体系及设施、通讯及弱电系统；对大量的建筑主体共性部分制定标准化设计、整合各阶段设计积累成果，实现集约采购和战略合作服务商关系，如电器设备、建筑材料、栏杆、门窗标准化产品。对设计主要过程实行多方案比较和精细化控制，减少反工和残次品。

　　在加强资金的管控，及时修正在执行过程中存在的各种偏差；另外，还需要加强项目资金的集中管理，设立专门的财务公司及结算中心，提高资金的使用效率，减少财务风险。

　　5.4 确定科学、合理的限额设计与工程造价控制目标

　　任何企业，节省成本就意味着增加利润，同样对于房地产企业来说也不例外，工程设计应坚持“投资目标一经确定，就成为该工程的最高限价”的观念，房地产设计阶段成本控制第一方法就是加强项目投资的控制，而要实现投资的控制，就是在项目的设计上进行控制，设计成本控制的有效方法是限额设计。一般来讲，加强工程项目控制，就是要控制限定项目投资的最高额度。限度设计要确定明确的目标，在初步设计的基础上进行审核批准，限定图纸设计的额度目标。在具体做法上：一是编制科学的、合理的、可操作性的、具有成本控制功能的可行性研究报告，论证技术可行性、经济可行性、施工可行性、管理可行性、环境可行性、经营可行性等，最终确定既要经济适用、又要技术先进的设计方案，可行性研究报告可使用的各种基础资料都是有限的，而且有很多是未知的、动态变化的情况，需要进行必要的后期修改，造成一定范围内的投资额变化，最终确定科学合理的投资控制目标。二是施工图的设计科学合理。应遵循初步设计的工作范围、初步设计的各项内容、初步设计的各项原则、初步设计的概算限额等，施工图的设计应选定多种设计方案，从种方案中进行选择比较，最后确定一种技术先进又节约成本的施工图设计。当受到不可调整因素影响时，需要进行重大方案的调整，先设立资金投资的限额标准，再进行设计，可以实现工程限额设计的目标。

　　限额设计是工程成本控制的事前预防手段，可有效的控制项目投资，防止投资无限度的增长。一般来讲，投资设计分为三个阶段，第一阶段为初步设计，对投资的影响是 75~95%,第二阶段是扩大初步设计，对投资的影响是 35~75%,第三阶段是施工图设计，对投资的影响是 5~35%.目前，很多建筑工程设计在技术和经济的结合存在较多的问题，而限额设计是工程设计与经济有效结合的一种方法，可有效缓解设计与经济结合不紧密的状况。

　　在工程项目建设中，往往存在两张皮，工程设计和经济管理人员各自为政，工程设计人员没有经济发展观念，看重的是技术，轻视经济效益，随便使用高新技术、高新材料，提高设计标准，造成工程造价极高；而经济管理人员却算经济账，只管企业能不能盈利，不注重从设计的源头控制成本，造成技术是技术，经济是经济，往往使工程难以为继。要解决这个问题，就需要项目管理人员在前期就与工程设计人员进行沟通，在工程实施的各个阶段进行广泛沟通，既要充分使用限额设计，又要保证工程价值和质量，最终实现工程价值最大化。