案例分析—以招商地产A项目为例

　　第 4 章 案例分析-以招商地产 A 项目为例

    4.1 项目概况本项目占地 20936.7m²,建筑面积 65,913.47m²,建设密度为 24.4%,总容积率为 2.63,其中包括三栋高层电梯住宅房，住宅面积为 47625.3m²,一层与二层为商铺，其面积为 7419.1m²,地下一层为停车场，其面积为10842 m².

　　

　　该项目的核心为打造现代化沿江建筑群，为水岸增加一道靓丽和谐的风景线。在工程实施前，考察施工场地的环境、地形，结合当地人民的建筑风俗，以便建筑群的分布更加合理，有着良好的视觉效果、通光与通风性，且小区内的建筑间距合理、风景别致。而建筑的外观设计则是以欧洲建筑风格为主，并结合我国当地的居住习惯，致力打造出国际化现代都市气息的标准社区，使小区居民能够享受到尊贵、奢华的体验。

　　在风格上遵循以人为本的设计思路，以休闲、时尚、简约的风络为主，并将新古典美学的元素融合进来，以使建筑更具有质感、文化美感、淳朴、精细。

　　而对于建筑外观颜色的选取，则是以西文童话城堡的色系，以多变的曲线使视觉效果更加生动优美、灵活、动感；并以文化砖对主楼部分进行装饰，增添欧洲古朴深沉的文化气息，典雅、尊贵、奢华。

　　在立面设计时融合西文新古典美学元素，以细致、高雅的设计风格为主，大阳台、典型的三段立面设计，极具浪漫情调，却不失高雅气质。

　　4.2 项目成本管理与控制现状4.2.1 项目成本管理与控制的人员安排

　　说明：

　　（1）现场土地建设工程师对施工建筑结构工程进行监管；

    （2）施工现场的水力、电力与暧气供应工程的进展与设备工程师监管；

    （3）对项目资金的预算与核算则由项目预算人员负责。

　　（4）对于现场施工所需的相关手续的办理、协调则由外勤工作人员负责；

    （5）工程的内部事宜（计划事务、日常事务、资料管理）主要由内勤人员4.2.2 项目成本管理与控制的部门安排

　　考虑到工程离公司根据地较远，而项目开展过程中涉及的部分多，因此需协调企业各个机构的工作，明确指出其工作内容与责任，增强各机构的成本意识，结合此工程实际情况，提出该项目的协调与控制措施。

　　4.2.3 项目成本管理与控制的制度安排

    增强对 A 工程的监管，该企业在对现场实际施工方面与单位协调方面主要由拓展机构、A 项目小组、营销部、经营部共同负责，而像总工办、人力资源部、财务部、研发部等需依项目管控方案的具体要求来配合前者的工作，以完成各单位在项目进度、质量的任务。

　　4.2.3.1 控制内容

    资金使用控制：

　　为最大程度上保证工程的收益，需对项目资金成本进行管控，结合 A工程现阶段的施工进度与情况的特殊性，基于项目总监管计划，各个功能单位定制具体的管控方案对成本进行监管，同时在项目进行过程中严格审核、控制成本预算。

　　进度控制：

　　遵照该工程的总管控方案进行施工进度管控，各个机构需依进度计划提供机械、建筑材料、手续报批等，使其同步进行。

　　质量控制：

　　设计质量、工程质量与工作质量为 A 项目质量监管的 3 大内容。建筑企业的各个机构需各尽其职，在完善自身工作质量的前提下，确保项目设计与工程方面的质量。

　　营销控制：

　　此监管主要是确保企业运作资金充足，也是企业投资收益的核心。

　　所以，需严格遵照营销监管计划方案与营销策略来开展营销工作。

　　4.2.3.2 控制措施

    在 A 项目开展时，公司在该项目的税前利润、启动资金以及项目总投资。而且，为了保证企业可以顺利实现目标，总经理必须每三个月进行一次部门指标考核。

　　如果分项考核指标大于计划指标，那么每个部门需要分析出原因，制定科学的解决办法。同时也要将问题反馈给企业管理者，项目经理判断是否有必要开一个问题协调会。

　　当分项考核指标超过计划指标 2%时，各部门应立即查找原因，及时上报公司总经理，召开协调会议，提出可行的解决办法。

　　如果考核指标大于计划指标的 5%,部门经理就应该将问题反馈给总经理。然后，总经理举行协调会，制定出问题解决办法。

　　4.2.4 项目成本管理与控制的流程安排

    全过程流程图为：

　　可以用下表表示 A 项目实施全过程工作，而下表中不包含内容则是将ISO9000 作为标准。

　　

　　4.3 项目设计阶段的成本控制和优化建议

    4.3.1 项目方案策划方面的成本控制优化建议

    此次项目地点定在一个交通发达，人口众多的区域，它是 X 市里几个区中占地面积最大的。而这片区域东部还未建成一个相对规模的高档商住小区。这里聚集了学校、火车站、工厂等人流量很大的建筑。因此，每天来来往往有很多经商和工作的人。随着人们生活条件的改善，消费也处于持续增长的状态，人们开始追求高质量的住房条件。而本项目位于江河东岸南段，南与闻名的东洲岛隔河相望直达望江路，西边依傍着秀丽的江边风景。项目凭借良好的区位优势和它“依城傍水”的生态环境，以及独特新颖的开发理念和生活方式，欲打造一处高标准、高品质、独一无二的江景住房，展示一个属于衡阳的人文共生的生态示范小区。

　　让沿着河边居住，成为衡阳人民追求舒适安逸新生活的时尚。

　　这样具有优势的一处区域，自然成为房地产公司竞相争取的项目。且购房者的心态在不断成熟，他们眼中，中、高档物业必需具备的前提条件包括：合理的规划，详细完善的设计和清新自然的人文环境。公司应当了解购房者的心理，对于设计方案进行详细的规划，尽快进行、完成景观庭院的施工。

　　下表展示的就是该项目资金筹集情况：

　　

　　其中：商业建筑成本：2323 元/㎡

    住宅成本：1486 元/㎡

    在项目运行过程中，必须严格履行合同中规定的各项内容，但是每项合同签订产生的费用必须在计划范围之内，不能超出，在合同签订时以及后续资金使用过程中，每笔支出都必须受到财务部门的监督，各项支出必须有明确的注释。

　　该项目共筹得资金 8650.44 万元，大约占总投资的 74%,所筹得资金全部用作项目开发建设。项目从成立至今，已经负债大约 3 千万左右，所负债务全部用于项目开发和建设，债务通过和金融公司进行融资偿还，两年内还完，利率为 7.56%,上浮 40%左右，项目建成之后的销售金额用作债务偿还。

　　房地产在开发过程中通常都会使用以下方式实现资金运作：先将全部拥有资金全部投入项目；商品房预售金额扣除税收之后全部用于项目投资；如果这些资金依旧不能够满足项目建设需要，那么还需要和金融机构合作，通过融资的方式获取项目资金。该项目在开发过程中有两个资金来源，第一种就是开发商自己拥有的资金，第二种就是通过贷款筹得的资金。国务院下达的关于提高四个行业投资项目资本金比例通知显示：开发商用于项目开发投资资金超过 35%,本项目共投资了 8650.44 万元，占总投资的 77%左右，通过融资方式筹得资金 3 千万元左右，占项目投资的 26%,在本项目规划内容中，并没有考虑将销售金额用于投入资金。

　　根据项目资金来源，不难发现，开发商在资金方面过多的以来银行贷款以及将销售金额用于投资补充，企业在运营过程十分重视市场表现，根据市场需求对企业产品进行针对性宣传，同时还需要建立楼盘的良好形象，为工程招揽人气，这样就能够在市场中获取有利的竞争地位，同时借助完善的销售方案，这样就能够实现资金的快速回笼，资金流动更加迅速。

　　项目在施工过程中，往往具有众多未知性，包括按工期完工以及按照设计标准竣工等；施工过程中严格的管理制度以及成本控制能够实现整个工程成本的控制，同时还需要加强对工程的监管力度，通过严格的监管保证工程的质量；除此之外，非常重要的一点就是工程项目资金，只有工程拥有了充足的资金，工程才能顺利进行。如果工程不能够按时完成，最终的交付以及销售都会受到严重影响。

　　金融机构在借贷过程中为了规避其中的风险，保证资金的安全性以及流动性，也为了企业项目能够顺利开展，贷款实现专户专用，贷款直接打到开发商专有账户上面，这样银行就可以对资金进行有效监管，同时还能保障资金的安全。

　　4.3.2 项目系统设计方面的成本控制优化建议

    方案设计过程中需要注意对成本的控制，这是整个项目组中所有人都需要做到的。设计是成本控制的第一步，设计过程中合理控制成本能够保证整个项目成本控制在一定范围之内。所以在项目设计过程中就需要对项目成本进行严格控制，保证不违背设计师设计意愿同时对成本进行控制。只有让设计师形成成本节约概念，才能够保证在设计过程中控制成本。

　　分析对象：小区供水设计

    本项目是在江边的小区：住宅对小区的景观的追求是越来越高了，一个高档次的景观肯定少不了大量的水景和花木，水景和植物需要大量的水资源，特别在植物的移植期对水的需求特别大，本项目中的设计单位不应该只考虑市政供水，因为采用市政水为景观用水这是一笔特别大的开支，所以在本项目设计中应该选择采用雨水收集或利用江边地表水

    本文对 J-1、2、6 栋底层商铺钢结构连廊进行分析：

　　设计部将工程外包给其他公司进行二次设计，然后根据设计结果计算项目成本，然后需要根据之前制定的成本对项目设计方案进行控制优化，最终实现成本控制以及项目设计达到要求。

　　平面钢架分为两层，高度分别为 4.6m 和 5.6m,5.6m 所在的那层铺设玻璃，同时用钢管百叶间隔。立面柱为 3m,同时用钢管百叶将两侧隔开。

　　按照二次设计方案，柱以及梁两个部分全部都用工字钢，用钢管分隔跨间，使用 5+0.76+5 双层钢化夹胶玻璃，这样能够保证整个建筑的安全性，钢结构表面还需要涂上氟碳漆，这样能够预防钢结构生锈。按照设计方案要求，每平米使用钢材大约为 140 千克左右，按照每吨 1 万元计算钢材以及氟碳漆单价，同时将双层钢化夹胶玻璃以及理论、税金等全部算在一起，整个刚连廊每平米建造单价为 1700 元左右。该项目大约有五百平米左右建筑面积，所以建设成本为 85 万左右，建设成本和预算相比偏高。

　　根据最终的建设效果评估，将 5.6m 高的平面钢架取消，所安装的玻璃转移到 4.6m 的平面钢架上，但是不拆除两层平面钢架之间的竖向钢架以及百叶，这样既能够保证建筑的整体效果，同时还能够节约建筑成本。对项目整体进行分析评估，尽量精简项目材料使用，在保证项目质量以及建筑效果的基础上对成本无奈进行控制。因而需要对柱间距离进行调整，最终距离为 4.5m,这样就能够大大减少钢材使用。

　　工字钢的优化也能够实现工程项目成本的节约，使用 198*100*4.5*7尺寸的工字钢而是不是之前的标准尺寸，虽然这种专门定制的尺寸会增加材料价格，但是减少了钢材的使用量，通过最终成本计算发现，工字钢尺寸改变降低了工程成本。

　　根据上述成本控制方案，项目从最终每平米使用钢材 140 千克降低到了每平米使用钢材 75 千克左右，钢连廊最终建造成本降到了每平米1050 元，项目总成本将为 52.5 万元，成本控制方案最终效果明显。

　　分析对象：门窗初步设计

    该阶段的成本重点主要包括以下几个方面：

　　门窗开启率

    配件类型、型材厚度及玻璃形式

    配件、型材、胶品牌

    是否有颜色、花纹、模型等特殊要求

    不但可以通过上述几个方面对成本进行控制，还可以对项目设计方面的细节进行控制，通过对这些细节方面的改善会对影响整个项目的建设成本，以本项目为例，铝合金门窗的分隔以及开启方式在设计过程中没有经过严格考究审核，因而不是非常成熟，项目成本无形间就增加了。

　　项目设计方案找那个 A 区主卧只有一扇平开窗，虽然控制了项目建设成本，但是这种过小的开窗面积往往会遭到客户的反感，如果在项目设计之初没有对这方面进行修改，那么等到项目完成之后再修改就会增加巨大的项目支出，材料和人工等都会出现很大浪费。因而在设计过程中，应该将 A 区主卧窗设计成两扇平开窗户。

　　分析对象：小区室外石材碎拼饰面地面、景观墙、组团围墙、景观园路和挡土墙碎拼材料铺贴的效果是比较美观大方的，但是成本比较高，而且工艺比较复杂，由于设计图纸的要求是达到“片片咬合、严丝合缝”,要达到这种效果，就需要对每片板进行五边形切割，由于每片板都不可能是恰好的板面，所以很容易造成板片边角料的大量浪费，增加了材料的成本支出，加上每个五边形铺贴需要耗费大量的时间，工人需将五边型的板与板一块一块的往上贴，确保严丝合缝的贴在一起，贴缝的工艺非常复杂，并且耗用的时间也非常的长，铺贴的进程非常慢，耗费了大量的人工成本。

　　由于不规则的五边形都是不同的，而且形状各异，为了铺贴方便，为了节切割的人工成本，简化操作的难度，一些施工单位在具体操作上就采取的一些新的方法，在切割每个五边形时，都会切割出许多锐角，很显然，这种操作与设计师初期的设计意图是不相一致的，到工程验收时很难过关，因此，现场切割耗材、耗工、成本高，效果也不是很理想。

　　为了解决五边形切割的成本过高、耗时较长、监工难度比较大的问题，就要想办法，采取一些新技术，例如按照八块固定材料一组的拼接方法进行拼接的话，就大量的减少了工作程序，并且交由加工厂进行切割，实施机械化切割，可以大批量的高效快速的切割，既可以节约时间，加快铺贴的进度，还可以节约大量的材料损耗成本和人工成本。

　　两个方案在成本比较如下：

　　原方案：

　　（1）现场切割人工费：每平米 30 元；

    （2）黄木纹材料+铺装损耗及加工费用：60×+60×45%=87 元/m²;

    （3）铺贴砂浆及人工费：每平米 40 元；单位合计成本：每平米 157 元。

　　现方案：

　　（1）铺贴砂浆及人工费：每平米 40 元。

　　（2）黄木纹材料+铺装损耗及加工费用：60×+60×35%=81 元/m²;碎拼材料可在工厂大批量切割，通过协商，将 30%石材损耗费用支付给供货商，其提供加工好的八块一组板材到现场。

　　合计单位成本：每平米 121 元。

　　每平米可节约成本 36 元，在格林小城 A 地块工节约费用 20 余万元。

　　4.3.3 项目材料选用方面的成本控制优化建议

    成本与采用何种技术是分不开的，房地产的技术要求有多种，包括各种原材料、加工材料、建设的技术工艺等等，技术还受设计人员、施工人员等个人素质的影响，因此，我们需要广泛熟知各类供应商的产品，还要向供应商的专家学习，获得降低成本的方法，达到节约成本的目标。

　　目前市场上使用比较普遍的给水管有：PP-R 给水管、聚乙烯给水管、钢塑复合管、不锈钢管材等，使用上述材料所需的造价费用按管内径 DN15考虑，从信息价上查得，PP-R 给水管为每米 5.1,聚乙烯给水管为每米3.9 元，钢塑复合管每米 11.85 元，不锈钢管材每米 29.9 元，按以上数据分析不锈钢管的材料费用为聚乙烯给水管的7.67倍，成本费用非常大，在成本控制角度就不宜作为首选材料，而聚乙烯给水管相对于其它管材，其管道的材质比较脆，接头胶接处容易漏水等，所以不大常用，PP-R 管和钢塑复合管价位居中，性能比较稳定，在房地产开发项目中被普遍使用，而在这两种材料中又存在着重要的成本信息，从刚才价格分析看，钢塑复合管的价格约为 PP-R 管材的两倍，下面我们从它们一系列管材价格上来分析，给水管价格见表 3 所列。从表 3 中可以明显看管材出，PP-R的单价随着规格的加大而快速上浮，而钢塑复合管的价格随着规格的加大是稳步上浮，相对 RR-R 管上浮速度要慢，两种管材的规格在DN15-DN40 之间，钢塑复合管的贵，管材规格在 DN50 及以上的时候就 PP-R管材单价来得高，另为从管材的配件上，PP-R 管大规格的管件价格相对钢塑复合管的管件价格要贵很多，所以本项目的设计阶段就应该合理利用这两种管材以实现在此单项内容上的成本控制。

　　分析对象：项目 A 地块会所装修

    项目 A 地块由香港某公司设计，采用的饰面材料按照设计师设计的样板来实施，但是香港设计师选用的部分饰面材料价格较高，少部分材料不仅价高，而且取得的效果却不是很明显。

　　为了降低成本，与设计师作了深入的沟通，最后达成共识，形成了一致修改方案，即采用替代品的办法，功能不减、技术不减，但是价格却比同类产品的价格要低的多，对于效果不明显的部门饰面材料，取消这种价格高但又没有效果的材料，采用了价格低、价值大、产品功能强的同类产品。在本例中，地毯每平方米降低了 250-350 元，墙面涂料每平方米降低了 290 元，木地板每平方米降低了 100-150 元，取消了作用不明显的吧台玻璃珠帘，通过调整设计方案，修订装修合同，价格大幅度降低，节省成本 30 万元/平方米。

　　分析对象：小区装饰物

    不同的装饰物，采用的工艺制造也是不同的，本案例以铸铜工艺制造为例，小区拟设立六个雕塑，使用铸铜工艺的造价是比较高的，共计造价 9 万元，如果采用 1.5MM 厚铜皮成形雕塑模，则成本会大幅度降低，仅为 3.98 万元，比原先的铸铜工艺制造要节省 5.02 万元。

　　

　　分析对象：B 地块外立面木装饰面

    目前花园洋房有两座，A 座和 B 座，为了区别 A 座和 B 座的风格，我们 B 座花园洋房上增加了木材饰面，一般使用的施工为防腐施工，厚度为 2.5 厘米，加上轻钢龙骨基层，成本达到每平方米 170 元。

　　通过在市场上询价，了解同类产品，可以使用一种代替品即一种埃特板（硅酸盐纤维板），价格为每平方米 69 元，加上原材料、损耗以及安装成本共计每平方米的 139 元，与防腐木材相比，每平米相差 31 元，共计可节约成本 62500 元。

　　分析对象：电缆设计

    目前，各种框剪结构的高档楼盘成为人们住宅的首选，但高档楼盘同时也给户主带来了严重的负荷能力，高档楼盘对于电缆的需求在不断增加，特别是高档楼盘的电缆需求在不断增加，开发商面临严重的开发成本，一些生产商为了满足开发商的需求，采用了一些替代品。目前高档电缆线使用的是铜线，造价极高，国际上采用的替代品是铜包铝线，它的工艺主要是包覆焊接工艺，内芯使用较高纯度的精铜，质量极高；在铜层与铝芯之间的结合方式上，主要采用冶金结合方式，工艺先进。

　　这种产品的技术性能比较高，达到了国际先进标准，即美国 ASTM B566-93标准。但是铜包铝线要比纯铜线的成本低的多，价格比为 1:2.6,因此使用铜包铝线可以大幅度降低原材料成本，铜包铝线不仅功能和技术参数较高，而且还可规避铜线的高风险，铜材质的电缆容易遭到偷窃，但是铜包铝线的话，偷盗者偷盗之后，没有任何实际价值，他们要把铜和铝分开需要支付高额的成本；另外铜包铝线还有很强的可塑性，不会生成氧化物，导电性很强。

　　我国房地产开发商的开发进度是 108 万平米/年，采用铜包铝电缆可以使电缆成本由 3564 万元/年下降到 2763 万元/年，节省成本 891 万元/年。

　　本项目的总建筑面积为 23.263 平米，需要投入的电缆总价为 790 万元，按此计算电缆的成本为 33 元/平方米，如果采用铜包铝代替铜线的话，成本就会下降到 592 万元，节约成本 198 万元。

　　分析对象：空气调节系统空气调节系统是一个种类多、系统复杂、个性强的一个系统，不同的建筑物有不同的调节要求，其空调系统都不一样，空调系统的具体分类如表 1 所列。对于房地产开发企业，对空调的选择也是非常复杂的，对每一个系统的选择必须经过认真的技术经济比较后才能确定具体采用哪种空气调节系统。

　　目前企业开发项目里用的比较普遍是分体式空调系统、柜式空调系统、水冷空气式中央空调系统以及多联式中央空调系统，这些空调系统不仅空气调节方式不同，就是他对一定空间的房间内的冷量要求也是不同的，比如多联式中央空调对住宅卧室的冷量一般在 160KW/㎡到 200 KW/㎡之间，而一台水冷中央空调，对房间的冷量要求却是 120 KW/㎡左右，另外从价格方面考虑，分体式空调一台 1.5 匹的空调大约在 2200 元左右，若按 150 ㎡三室两厅考虑，客厅放一台 3 匹空调，空调费用加起来约为10000 多一点，而如果采用多联式中央空调系统，150 ㎡三室两厅应该考虑一台 6 匹室外主机及 5 台室内机，1 台标准静压侧吹风室内机 1 匹的约为 3500 元左右，客餐厅 2 台 2.2 匹的室内机约为 4000 元左右，6 匹主机约为 26000 元，加起来约为 44000 元，再加上空调管道，其造价约在 55000元，和分体机比较其费用是分体机的 5 倍。

　　本项目企业经过设计以后并提供了一组数据： 一层过厅、多功能厅除去储物间后有效使用面积约 70 平方米，按每平方米制冷量 200W 计算，共计 14000W;二层客厅、过厅有效使用面积约 70 平方米，按每平方米制冷量 200W 计算，共计 14000W;二层餐厅有效使用面积约 25 平方米，按每平方米制冷量 240W 计算，共计 6000W;三层过厅、书房、卧室有效使用面积约 95 平方米，按每平方米制冷量 200W 计算，共计 19000W;四层过厅、卧室有效使用面积约 65 平方米，按每平方米制冷量 200W 计算，共计 13000W;四层活动室有效使用面积约 30 平方米，按每平方米制冷量230W 计算，共计 6900W.从这些数据可以算出一层制冷量 14000W、二层制冷量 20000W、三层制冷量 19000W、四层制冷量 19900W、按常规配置室内机制冷量比室外机制冷量小于等于 1.1 计算，一、二层设一台空调主机需制冷量 34000W,三、四层设一台空调主机需制冷量 38900W,从表面上看这种配置非常合理，但是这里出现了一个非常严重的问题，一、二层的主机耗电量需 12KW,三、四层的主机耗电量需 13.5KW,两者加起来空调的耗电量约为 25.5KW,这么大的用电量不只是用户使用时成本高，就在小区建设阶段从电力投资成本上也需要非常大一笔费用。于是开发商又回头同设计人员协商，设计人员从设计的角度提出了这样一份依据：

　　住宅小区和商业用房在空调使用上是完全不一样的，住宅的空调同时使用率不高，而商业用房的空调同时使用率非常高（可以达到 100%），刚才计算的住宅有效使用面积有 352 平方米，已经无法使用家用多联机空调来满足需求，所以以上方案中设计的空调为商用多联中央空调。住宅使用多联式中央空调室外机的考虑可以按室内机的具体布置和使用位置的同时使用程度来进行计算，一般客厅和餐厅、多功能厅组成的空调同时系数比较高，可以取 0.8,纯卧室组成的多联机同时系数取 0.7,而如果将客厅、餐厅等与卧室混合组织，多联机空调的同时系数取 0.6 就基本能满足需求，这样我们再回过头计算，假如一、三层一台空调主机其制冷量为 33000 * 0.6=19800W,二、四层一台空调主机其制冷量为 39900* 0.6=23940,核算成耗电量约为 7.5+8.5=16KW.开发商在具体了解了设计的意图之后迅速将厂家提供的 25.5KW 降到 16KW,其成本在空调主机就能节省约五分之二，再加上能减少小区电力设施进户电线、电力电缆、供电设备等的投入，其成本的节省可超过整个空调项目的投资。

　　4.3.4 项目设计质量方面的成本控制优化建议

　　本项目也应该把控设计质量，合理进行成本管理与控制，首先应该进行正规的设计招投标流程，根据《中华人民共和国招标投标法》、进行勘察、设计、监理等服务的招标，项目招标均采用公开招标的方式。项目的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程，绿化、景观塑造，小区道路及基础设施建设，重要设备、材料等物资的采购，项目监理宜采用委托招标的组织形式。

　　设计计划应进行评审。设计计划的评审采用公司、部门主管在“工程项目设计计划表”上审批签字认可的方式。必要时由公司主管组织会议评审，评审后填写“工程项目设计计划评审记录表”.

　　设计输入要求文件是针对客户使用的，因此每个工程项目都会有设计输入要求文件，设计输入文件包括客户、用户或者顾客的一些设计要求，以及相对应的各项法律法规。为了使使用者对输入设计的要求一目了然，常常需要根据设计输入的具体要求编制相应的要求文件及设计的可行性分析报告等，这些文件的编写全部由项目的总负责人负责，并经设计总负责人审批核准。而对于具体施工的各种图纸，则由单项的负责人负责编制。

　　加强工程现场的调查研究和现场勘察，获得设计输入的最原始、最基础的资料，是实现各阶段设计文件编制的前提和基础，设计人员现场勘察是进行设计前的必不可少的工作。

　　项目的规划设计、项目的可行性研究、项目的实施方案设计，这些都是工程项目的主要设计工作，评审这些设计规划以及方案，在参加人员的选定上，应包括涉及的各类相关人员包括分管主管、设计主管、单项负责人、主要设计人员等。

　　在设计方案的评审过程中，需要对每个具体的项目进行评审，对每个设计输出文件审核验证，以确保项目设计的质量。

　　质量记录文件的要满足记录的各项要求，例如工程质量各项记录应如何填写，达到的程度是什么，是否符合各项规章制度，相关的经手人、责任人、负责人是否按照规定签字，包括在设计过程中关于质量要求的各种专题会议、专题协议等。

　　设计审查对设计公司的提供的设计进行严谨认真的审查，对不符合要求的，提出修改意见，并经评审专业会议的研究决议进行修正。

　　施工过程中发生的设计更改和修改，由项目负责人授权委派的设计人员现场确定，对确属是设计的问题，负责签署“设计变更单”.在设计过程中，设计的更改和修改按照负责人员的层次进行确定，专人专责，公司内部各专业之间提出的设计更改和修改，谁提出，谁修改；而对于外部提出的修改和更改，则由负责设计的主管部门确定；设计审核提出更改，自行修改。

　　根据设计计划，综合部负责装订各阶段编制的设计成果，成套成册，并由有关部门分发到相应的使用单位和机构。

　　每个建设项目的总册及各单项工程分册都应编制全套设计文件。全套设计文件应包括：设计说明及附录、概算或预算编制说明及概（预）算表格、设计图纸。

　　根据设计文件分发单位的不同需要，按全套设计文件、总体部分（总册）文件、全套概（预）算表、全套器材概（预）算表、施工图纸及说明等分别装订出版。各阶段设计文件编制的审核先自审，后逐级审核。

　　审核流程是：自审（互审）-部门内审-公司内审-预评审-评审。在审核的具体要求上，一是要符合公司的各项规章制度；二是应遵循质量管理的各项要求；三是认真填写“设计文件审核表”,详细分析各级审核人员的审核意见并及时处理，对于存在的问题，例如有不合格项，应严格按照“不合格品的控制程序”实施；四是设计院的主要高级管理人员、部门的主要管理人员负责评审各类设计文件，认真填写“设计文件质量评审表”、“技术文件质量评定报告单”等表格，综合评价设计的质量以及是否符合用户的需求和相关管理规定。