工业物流地产项目概述

　　第二章 项目概述

　　本章着重阐述了开发方 H 公司、开发对象 S 工业物流园项目的概况，并对项目开发的意义进行了分析。

　　2.1 H 公司概况

　　H 公司创立于 1980 年 12 月。1998 年根据中央的重大决策移交地方后，划转为广东省政府授权的某大型资产管理公司属下的国有一级集团企业。

　　H 公司总资产近 10 亿元，下辖 15 户全资、控股子公司。公司本部设在深圳市，主营从事房地产开发、物业经营管理和国际贸易等业务，兼营酒店、医院、工厂等经济实体。公司先后在深圳市、东莞市、南宁市、桂林市等地开发各类房地产项目 10 余个，建筑面积达 100 多万平方米；公司在广东、广西、湖南等地拓展了一批物业管理项目，物业管理面积达 100 多万平方米；公司享有进出口经营权和全国海关报关权，贸易业务遍布东南亚、日本、欧美等国家和地区，年平均进出口额 5 亿多元。

　　公司按照中央国企改革制的方针政策，通过改制转轨，调整布局，优化结构，健全制度，加速资产和资本运营，不断增强企业的创新能力、竞争能力和综合实业，保持稳定持续发展。

　　随着我国物流行业的蓬勃发展，以及在房地产业的拐点到来之际，公司及时将投资顺序作调整，从住宅和商业地产中抽身，进入物流地产，争取在物流地产领域发挥更大的作用，为社会作出更大的贡献[14].

　　2.2 项目所在地概况

　　珠海市与港澳相邻，是连接粤港澳重要枢纽，也是连接全国的重要物流枢纽。它具有一定的区位优势以及很好的经济基础。该项目位于珠海市高栏港经济区平沙连湾分区，占地 56160 平方米。用地呈南北狭长的长方形地块，靠近珠海大道，北面为北水路，东南西三面规划道路分别为广田二路、邻江路、广田一路。

　　2.2.1 经济概况

　　项目所处的高栏港经济区，是珠海经济发展的引擎和龙头。高栏港经济区依托华南沿海主枢纽港高栏港而设立，总面积 380 平方公里，总人口约 16 万人。高栏港土地辽阔，目前人口密度低，未来几年人口增幅较大。其中，临港工业区约 5.6 万人（户籍人口 1.2 万），2011 年平沙镇和南水镇户籍人口分别为 4.6 万和 1.2 万。根据规划，高栏港经济区至 2020 年规划人口 50 万人。

　　2012 年 3 月，高栏港经济区升级为国家级经济技术开发区，成为珠江口西岸首个国家级经济技术开发区。高栏港定位为西江流域龙头港、国家能源接卸港、华南枢纽大港，其开发和利用是珠海市委市政府“以港兴市”战略的重大举措。

　　经济区明确了“建设大港口、发展大工业、带动大物流、实现大跨越”的总体发展思路，通过“产业招商、规划招商”,现已初步形成以石化、电力、能源、钢铁、装备制造、造纸为主导的重化产业格局，吸引了众多央企和世界500强国际企业入驻，包括中海油、三一重工等标杆企业。

　　高栏港经济区与澳门隔海相望，东南、西南临南海，由高栏、南水两个半岛和三角山、荷包、大杧等 18 个海岛及黄茅海东部沿岸陆域和海域组成。随着广珠铁路和高栏港高速通车，高栏港与珠三角地区形成 2 小时经济圈，辐射珠江口西岸城市群和华南、西南、中南地区。高栏港将全力推进各重大项目建设，实现重点经济指标和重点企业的效益增长。

　　2009 年在广东省 56 个省级开发区中，高栏港经济区综合实力排名第一；在全省 75 个开发区（不含高新区）中，高栏港经济区外贸出口总额和实际吸收外资金额均排名第四。

　　目前，高栏港区在建的重大产业项目有 5 个，总投资 280 亿元，预计建成后年产值可达 556 亿元；筹建的重大产业项目有 6 个，总投资 815 亿元，预计建成后年产值可达1548 亿元。

　　高栏港将全力推进各重大项目建设，实现重点经济指标和重点企业的效益增长。2009 年在广东省 56 个省级开发区中，高栏港经济区综合实力排名第一；在全省 75 个开发区（不含高新区）中，高栏港经济区外贸出口总额和实际吸收外资金额均排名第四。

　　目前，高栏港区在建的重大产业项目有 5 个，总投资 280 亿元，预计建成后年产值可达 556 亿元；筹建的重大产业项目有 6 个，总投资 815 亿元，预计建成后年产值可达1548 亿元。

　　2.2.2 功能板块

    高栏港经济区主要规划为五大功能板块，包括高栏石化区 29 平方公里，码头仓储区 26 平方公里，装备制造区 40 平方公里，精细化工区 10 平方公里，生活配套区 30 平方公里。

　　南水镇城区、平沙镇城区及平沙新城（海泉湾组团）将发展成为港区的生活配套区，远离高栏港的空气污染，成为了港区的后花园。

　　高栏港经济区优先发展的主导产业和招商项目：

　　（1）船舶和海洋工程装备制造产业

　　（2）清洁能源产业

　　（3）石油化工产业

　　（4）港口物流产业

　　（5）休闲旅游产业

　　（6）其他产业

　　与上述主导产业和其他先进制造业相配套产业，包括高新技术产业、电子及机械制造业、现代服务业等。

　　2.2.3 经济区划分

　　以南水沥为界，高栏港经济区划分为南水片及平沙片。

　　平沙：总面积约 151 平方公里，北部与富山工业园为邻，东南隔鸡啼门水道与西部中心城区相望，是珠海港的直接腹地。

　　南水：规划总面积 287 平方公里，由南水和高栏两个半岛以及荷包、大杧岛等 10多个海岛组成。据高栏港经济区南水片区分区规划（2007-2020） ,南水片区分为三大产业区（高栏石化与天然气化工产业区、南水精细化工产业区、黄茅海-荷包装备制造区三大产业区）和三大码头仓储区，至 2020 年末居住人口 16 万人，就业岗位 29 万个。

　　2.2.4 区域现状及规划

　　项目所在片区-平沙的产业格局渐成，区内的平沙新城成为未来发展重点区域。

　　平沙整体规划方向分为游艇群聚产业、休闲旅游产业以及精致农业，目前除了传统的农业外，主要是依靠海泉湾度假村所拉动的旅游经济，以及游艇制造业和其它工业所带来的经济发展。

　　区域内代表项目有台农园、海泉湾、晓星氨纶、科德电子、以华钻石、特灵通通讯等，形成了工业、旅游、农业三大产业协调发展的格局，并已初步形成旅游、电力、游艇、电子、珠宝、食品、建材等产业。

　　目前常住人口中，除少数本地人口外， 大多为西北及东北地区为改善居住环境而来的住户，以及外地务工人员。

　　根据分区规划，平沙划分为平沙新城、装备制造与物流园区、游艇产业主体园区（连湾分区）、平沙老镇。

　　平沙新城在 2013 年初完成概念性规划，计划以海泉湾为依托打造一个占地 25 平方公里的现代化新城，将利用 3 到 5 年的时间，重点打造集商业金融、文化旅游、会议会展、商务运营中心、高品质居住为一体的新城。目前已经有众多大型房地产项目开工建设，同时也启动了旧城区改造，改造面积超过 100 万平米。

　　2.2.5 对外交通

　　本项目位于平沙连湾分区的最南面，隔南水沥与南水镇相望。连湾组团是珠海大道建成后逐步发展起来的，目前用地基本是沿着珠海大道两侧进行开发，交通极为便利。

　　项目用地北侧的北水路与珠海大道直接连接，项目与珠海大道距离约 1.2 公里，距市中心约 48 公里。目前珠海大道建设中，2014 年将全线开通，届时项目与市中心车程将缩至半个多小时。

　　立体交通畅通港珠澳，港珠澳大桥快速接驳港澳，广珠铁路和高栏港高速形成珠三角 2 小时经济圈。

　　（1）广珠铁路是一条纵贯珠三角西岸的铁路，连接广州、佛山、江门、珠海四市，线路全长 186.23 公里，初期为货运，预留客运条件。重新优化设计后的广珠铁路把珠海高栏港与广州江村编组站连接了起来，将成为广州交通枢纽的重要组成部分。

　　（2）高栏港高速起点位于黄杨大道，终点位于高栏港内与规划的金海路相接。一期工程全长约 24 公里，高栏港高速的通车使高栏港经济区与高速公路网络相连接，并与广珠铁路优势互补，珠海由交通末梢变交通枢纽的重要一环。

　　（3）珠海大道是珠海市惟一一条省道全线都在市行政区内的省道，起点在九洲港，终点为高栏港，全长 53.4 公里。目前正在改造中，预计 2014 年底前改造完毕。

　　（4）港珠澳大桥西延线在西部中心城区的核心带穿过，与机场北路衔接，再与机场高速互通，往西到高栏港，在高栏港同时要与高栏港高速和广珠铁路衔接，再往西与粤西沿海高速联通。

　　2.3 项目建设的意义及必要性

　　2.3.1 符合国家战略产业的发展规划和产业政策

　　《国民经济和社会发展十二五规划纲要》明确指出要着重发展现代物流业：争取在较短的时间内建立起社会化、信息化的物流体系，加大力度发展第三方物流，充分利用已有的物流资源，增大物流的效率，减少物流的成本。促进农产品以及重要工业品等领域的物流发展。改善物流业发展的区域布局，大力支持物流园区等物流功能集聚区稳定发展。推行现代物流的管理模式，逐渐使物流业走向智能化[15].

　　《全国物流园区发展规划》指出“到 2015 年，要出台针对物流园区的建设与管理的相关制度。物流园区大发展逐渐趋向于稳定，园区内的设施得到优化，服务能力也得到显著的提高，进而形成一些运营较为规范，收益较高的示范园区。

　　到 2020 年，物流园区更加集中，园区内的设施更加完善，管理的水平以及运营的效率有显著的提升，进而形成具有一定规模的绿色高效的物流网络体系。这对经济结构的调整以及转变经济的发展方式有着很大的推动作用”.

　　《服务业发展“十二五”规划》明确提出要大力发展第三方物流，到 2015 年，服务业增加值占国内生产总值的比重较 2010 年提高 4 个百分点，即达到 47.5%,成为三次产业中比重最高的产业。根据《服务业发展“十二五”规划》，预计到 2017 年，中国物流业增加值将达到 5.4 万亿元。

　　2.3.2 符合珠江三角洲地区改革发展规划

　　各级政府对物流产业的发展引起了高度重视，目前广东、北京、天津、上海、山东等地政府极为重视本地区物流产业发展，并己制定地区物流发展的规划和有关促进政策。

　　《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》指出要着重将珠江口西岸地区的发展水平提升上去，形成包括珠海市、佛山、中山以及肇庆市在内的珠江口西岸地区。其中珠海要充分发挥其所具有的地域优势，加大力度对交通设施进行建设，尽快使珠江西口岸成为重要的交通枢纽，争取成为科学发展示范性城市。在该地区要着重发展较为先进的生产性服务业，将主导产业做大做强，以打造一些在国际上具有一定竞争力的产业集群，进而形成全新的经济增长极。

　　珠海市位于珠江口的西南部，海路横渡珠江口可达深圳和香港，距香港 36 海里，为连接粤港澳的中心区，北距上海 928 海里；南距湛江、海口分别为 217 海里和 255 海里，是珠江三角洲区域中连接港澳和西南乃至全国的重要物流枢纽，是广东省及西南等腹地参与国际经济合作和竞争的重要战略资源，具有优越的区位优势和良好的经济基础。

　　《珠海市重大交通基础设施集疏运网络规划》为珠海交通发展的现在和未来绘制了一张蓝图：它由“一桥”、“两铁”、“三节点”、“八高速”和若干城市快速路组成。其中“一桥”指的是港珠澳大桥；“两铁”指的是广珠城际铁路和广珠铁路；“三节点”为口岸、机场和港口；“八高速”是港珠澳大桥、京珠高速、台澳高速、江珠高速、粤西沿海高速、高栏港高速、机场高速和金港大道；再加上梅华快速、三台石快速、板樟山东快速、珠海大道快速、香海路快速等一批城市快速干道。

　　如此全方位的交通网络，港珠澳大桥开通后其侧接线将深入珠海腹地，其延长线则可以与珠海全市的交通网络高效、顺畅地衔接，打造出一个 15 分钟的交通出行圈。

　　港珠澳大桥给珠海带来了经济发展机遇，普洛斯、DHL、TNT、UPS 等一些大型国际物流公司开始进入珠海，珠海急需对物流业发展进行规划。今年珠海市政府工作报告明确提出，要发挥海港、空港、铁路的综合效能，建设港口和广珠铁路物流园，大力发展现代物流业。

　　珠海拥有的“双港”优势是其他城市所没有的，但仅靠“两港”并不足以发展物流。

　　作为珠江西岸的核心城市，珠海物流业发展却相对滞后，被业界形容为“市场总量不大，竞争却格外激烈，龙头企业较少，中小民营企业居多，各家单打独斗成为常态。”珠海有港口优势，但大部分物流企业还停留在陆路运输这种低端形态。

　　业内分析指出，物流已经成为现代生产方式的一部分，但“物流”在珠海还没有得到应有的重视，不仅缺少物流园，也缺少高效信息化系统平台。由于物流的运输环节门槛低，不少物流企业还停留在原始人工记账、收录信息等传统的经营管理方式上[16].

　　2012 年底，《珠海市物流产业发展规划（2012-2020）》草案出炉。草案提出，珠海将进行基础资源的配套与整合，包括完善航空产业园、平沙游艇配件交易中心、富山工业园制造业物流配套，发展高栏港区管道运输和装备物流业等，把珠海打造成珠江西岸物流的集散龙头。

　　2012 年年底广珠铁路建成通车，以及港珠澳大桥也在加快建设，渐渐的珠海也开始从珠江口西岸的“交通末梢”晋身成为了交通枢纽。《珠海市现代服务业功能区发展规划（2011-2020 年）》也明确提出要“充分利用珠三角产业一体化发展和高栏港、广珠铁路、港珠澳大桥等一批重大交通基础设施加快建设带来的良好机遇，依托珠海及珠江西岸日益巩固的产业基础，激发海港和机场优势，将珠海建设成为粤港澳物流合作示范区、珠江口西岸物流枢纽中心”.

　　2.3.3 符合由传统物流业向高端现代物流业转型需要

　　物流行业发展至今，已从最初的企业之间的简单货运形态发展为日趋成熟的第三方物流，并且随着现代科技手段的运用，物流理论的发展，第四方物流正走入人们的视野，物流行业发展迅速[17].

　　然而，随着外资企业纷纷抢滩国内市场，国内物流企业面临的竞争更加激烈。国内目前大多物流企业经营规模小，资金实力有限，服务项目少，技术落后，信誉度不高。物流行业的市场洗牌，首先淘汰的肯定是处于竞争层次的小规模企业[18].

　　怎样从新兴的物流理论中寻找发展方向，从外资企业中学习企业运作方法和现代管理理念，确定明确的企业发展方向，进行合理的定位非常重要。因此，H 公司建设国际化、复合型精品物流园项目，是公司发展战略的需要，更是公司调整转型发展的必要条件[19].

　　2.3.4 符合高栏港产业定位和发展战略

　　（1）高栏港产业定位和发展战略

　　作为珠海港的主体港，高栏港“十二五”规划强调根据港区产业定位和发展战略，以战略性新兴产业为引领，打造区域性国际物流中心。 努力形成“一港、二中心和一门户”,即我国沿海集装箱干线港，华南地区大宗散货、油气化学品集散中心和区域性港口物流中心，我国内地对外开放的门户的新格局[20].

　　积极培育第三方、第四方物流，建立集装箱、油气化学品、大宗散货为主货种、以铁路、水路、公路、管道等多种运输方式并存的，以物流基地、物流中心、配送中心为载体的现代化区域物流体系；成功申报保税港区，发展国际中转、国际配送、国际采购、转口贸易、出口加工业务。

　　（2）高栏港港口建设

　　至 2011 年，高栏港已建成 2 个 15 万吨级干散货码头、1 个 10 万吨级煤炭码头、2 个 10 万吨级液化品码头及 2 个 5 万吨级集装箱码头、1 个 15 万吨级干散货码头，在建 4 个 10 万吨级集装箱码头，开通了天津、海口等 10 条内贸集装箱班轮航线及二条南美国际航线。

　　港口码头的建设及航线的不断拓展，不仅奠定了华南地区重要内贸集装箱中转港的地位，更增强了高栏港对西江流域货源的辐射能力。

　　处于珠海高栏港经济区内的物流园区可利用较为发达的交通网络，实现海空联运以、水陆联运以及特有的管道运输，通达各个市场。

　　2.3.5 项目具有较好的投资前景

　　仓储作为现代物流的核心功能，已不仅仅只是一个静态的储存场所，而是整个物流系统的一个子系统，只有站在物流系统化的角度，才能充分发挥仓储在现代物流产业中的核心作用，仓储物流企业才能获得发展的机遇[21].

　　随着社会经济的发展，顾客消费需求向“多品种、小批量、多批次、短周期”方向发展，对物流的服务质量和服务水平都提出了新的要求。物流领域出现的物流中心开始取代传统仓储企业所提供的简单的仓储、运输、包装等服务，物流渠道在重组中逐步向集成化、系列化、增值化方向发展。

　　2.4 项目的规划及建设内容

　　H 公司 S 工业物流园项目总占地面积 56,160 平方米，总建筑面积 144,400 平方米，其中计容积率面积 140,400 平方米，地下室面积 4,000 平方米，容积率 2.5.项目规划建设综合研发办公楼 1 栋，面积 28,000 平方米；配套公寓 1 栋，面积 16,000 平方米；物流仓库 7 栋，面积 96,400 平方米，项目主要技术经济指标详见表 2-1.

　　2.5 项目实施进度计划

　　本项目根据建设内容和实施计划，确定建设周期为 24 个月。

　　为了保证项目实施质量和进度，项目实施程序按照国家基本建设有关法规进行。项目实施进度表如下：

　　2.6 本章小结

　　本章主要介绍 S 工业物流园项目建设单位的情况、项目的建设所在地概况、项目的规划及建设内容、项目建设进度计划等，并附图表，如项目地理位置图、项目周边情况图、项目所在地分区规划、项目建设指标表、项目工程进度计划表等。通过本章，可以初步了 H 公司 S 工业物流园项目基本情况，为项目的成功开发奠定良好基础。