中信地产长春光明公园项目成本控制方案(2)

　　想要做好采购环节的成本控制，就应该做好且不断改进以下两个层面的工作：在技术层面提高业务的执行能力；在系统建设方面创建良好的采购环境。

　　（1）在技术层面上不断提高业务的执行能力，规范采购行为。材料采购管理是一个过程管理，它从订立采购计划开始，经过在市场上的采购询价、选择合适的供应商签订采购合同，最后到采购的材料进场为止。

　　①采购计划的确定。根据项目施工图示量和施工方案的选择等要求，项目技术人员需要编制材料需用计划。物资部门根据编制好的材料需用计划，确定材料的经济采购批量以及材料采购计划，然后再根据确定的材料采购计划确定材料订货点，选择合适的供应商并签订采购合同，等到材料进场后，进行后期的存货管理等工作。

　　②材料经济采购量的确定。在一定期间内，项目材料存货相关的总成本达到最低的一批材料采购数量，就是材料的经济采购量。那些为形成和维持材料采购管理所发生的各项成本和费用支出，构成了与存货相关的总成本，主要可以分为四类：与订货相关的成本，材料购买成本，与储存相关的成本，材料缺货成本。与存货相关的成本总额会随材料的数量和价格等属性的变化而变化，当四项成本总和最低时，所确定的材料采购数量就是材料的经济采购量。一般情况下，在这四项成本中，材料的订货成本和储存成本所占比重较小，为简化计算，常忽略不计。在一定的期间内，如果满足材料的购买成本和缺货成本两项之和达到最小，则与该成本相对应的材料采购数量即材料的经济采购量。

　　③编制材料的采购计划。通过分析已经编制好的材料需用计划以及确定的经济采购量，项目物资部门编制材料采购计划，同时选择合适的合同类型。对采购过程的管理包括以下几个方面：拟签订合同的类型；组织材料采购的人员；管理潜在的材料供应商；编制采购档案以及制定评价标准等。采购计划可以是正式详细的，也可以是非正式概括的，采用什么样的形式取决于项目的实际需要。良好的采购计划不但要体现其正确性和及时性，还要能体现其可执行性。

　　④采购询价。即确定供应商的范围，也叫供方资格确认。从所有可能的供应方中，挑选出那些有资格且能以较低的采购成本完成材料采购计划中的供货任务的卖方，这个过程就是采购询价。获取供应商信息的渠道有以下几种：招标公告、行业刊物和专业建筑网站等。在现阶段计算机技术普及的前提下，为保证采购询价的高效率，应充分利用计算机系统，最大限度的发挥网络优势，这是采购询价管理发展的必然趋势。⑤供应商确认和采购合同的签订。根据在采购询价环节中对供应商的评价结果，同时参考供应商的供应能力及其历史信誉等，物资部门确认最终的供应商。一般情况下，为避免材料供应不及时导致发生停工的风险，物资部门要考虑至少两家供应商。供应商确认后，开发商就要与材料供应商签订材料采购合同。采购合同的规范化管理是采购管理中最重要的部分，针对不同的采购对象选择适合的合同类型尤为重要。合同的类型决定了交易风险在买卖双方之间的分配。对建设项目来说，其目标是尽可能把实施的风险留给供应商，同时，对维护项目经济、高效执行的行为予以奖励；对供应商来说，其目标是把交易风险降至最低，同时追求利润最大化。

　　常用的合同类型有：A.固定价格加奖励费用合同。这种合同主要适用于那些期限较长的高价值合同。B.成本加奖励费合同。这种合同主要适用于那些期限较长的硬件开发或实验要求较多的合同。C.固定总价合同。由于该合同固定总价，易于控制项目总成本，可以最大限度的降低房地产开发企业的风险，而供应商风险虽然很大，但高风险伴随的潜在利润也可能最大，所以在项目开发实践中，这种合同类型最常用。使用固定总价合同，并不是对合同细节性条款没有要求，相反，由于是固定总价合同，所签订合同条款更要细化，需要严格把好合同编制的关，且尽量采用工程量清单计价方式进行编制，合同条款越细化，执行过程中可操作性越强，越符合市场实际情况，才会尽可能少的出现合同的变更，有效控制开发过程中出现意外成本。

　　（2）遏制采购腐败，在采购环境的系统建设上全面完善。采购腐败是防不胜防的，大多数项目都存在采购腐败现象。为杜绝采购腐败的发生，需要采取有效措施加强采购管理和监督。遏制采购腐败最有效的措施是岗位建设，针对不同的采购环节，设置不同的岗位，使采购权力不会过分集中，让不同岗位之间实现相互制约和监督，可有效遏制采购腐败现象。一般情况下，项目采购环节需要设置五个岗位：采购总负责人；询价人员；合同人员；采购人员；库管人员。当然，岗位的设置多少并不是强制的，要根据项目的大小和项目工期等情况参考确定。项目公司在采购环节设立几个岗位不是最终目的，遏制采购腐败现象的发生才是岗位设置的最终意图。

　　3.4 光明公园项目工程管理环节成本控制

　　工程施工环节是项目建设中最重要的环节，同时也是全过程工程成本控制的关键。在项目施工阶段，首先要做的就是实行工程总承包，项目公司要优选项目施工队伍，要求其必须具备法律规定的相应的施工资质。工程开工后，项目公司要严格执行各项相关的法律规定，监督承包商的行为，以保证其选用的建筑材料符合国家标准且达到合同及客户的要求。项目公司还要加强对隐蔽工程的验收，并监督承包商合理组织施工。其次，项目公司还要按合同约定，及时合理并且足额的拨付工程进度款，以保证项目工程按施工计划顺利进行。最后，项目公司还要严格控制现场签证的审批，监督施工单位采取有效措施来控制工程变更的发生。总之，项目公司应实时监督承包商的行为，督促其压缩各项费用，从而合理节约成本，并最终达到提高项目市场竞争力的目的。在工程管理环节的成本控制，主要有以下几个关键点：

　　（1）图纸会审。图纸会审工作可以由监理方主持，也可以由建设方主持。参与图纸会审的三方分别是施工方、建设方和设计方，将这三方人员组织在一起，对设计图纸上的疏漏和错误等问题进行核对，最后出具正式的书面文件，并将图纸修改部分作为设计变更直接进行结算。图纸会审是由具体实施人员进行的，所以对工程施工有更重要的指导意义。图纸会审对工程造价人员的工作尤为重要。图纸会审不但可以使项目预算更加准确，还可以考察施工方和监理方的技术水平高低。因为图纸会审大多是由施工方提出问题，若没有丰富的施工经验，很难发现图纸设计中存在的疏漏。当然，施工方提出的建议或变更，不一定都是对工程有益的，因此，造价人员需要慎重对待施工方提出的问题，合理判定建议或变更是否对项目有益，最终确定是否进行设计变更。

　　（2）现场签证的管理。工程施工中不可避免的会发生一些可能增加工程造价的事项，例如现场签证、工程变更、施工索赔等。房地产开发商要重视工程施工的现场管理，把工程管理和造价控制观念，渗透到每一项的工程设计和施工技术措施中，节约投资，杜绝浪费，尽最大努力提高工程项目的投资效益，从而保证项目管理目标的实现。现场签证管理是施工现场管理环节中最重要的部分。

　　工程建设过程中，现场签证是一项经常性的工作。轻率的进行现场签证，不但给工程结算带来麻烦，还可能给企业造成经济损失。为严肃现场签证的管理，开发商应建立工程现场签证的管理制度，坚决杜绝发生不实和虚假的现场签证。签证发生后应根据合同规定及时处理。严格规范施工现场的签证工作，具体措施如下：

　　①慎重对待现场签证，严格按照合同及有关规定处理。

　　②现场签证要由甲方主管项目的工程师、预算人员以及施工监理单位的现场管理负责人共同签字确认。现场签证需要列明事由、工程实物量以及价值量，并经由甲方预算人员确认无误。现场签证的权限以及具体的审批流程，可根据实际情况斟酌制定。签证的内容和原因以及工程量必须清晰准确，签证材料不得涂改且必须为正本，影印材料不得作为结算依据。

　　④工程实行造价大包干的，不得办理任何签证。

　　⑤由于业主要求或确定设计不当，导致设计变更的，需要填写《设计变更审批表》，经设计和监理单位以及我方有关负责人签字认可后，方可办理签证。

　　我方设计变更的审批权限由各开发项目根据项目建设实际情况确定。