中信地产长春光明公园项目成本控制方案

　　第 3 章 中信地产长春光明公园项目成本控制方案

　　房地产开发项目的全过程成本控制，是将项目各环节的支出分别设定一个目标投资限额，并将成本和费用控制在所设定的限额以内，在项目建设中，还要随时发现可能出现的问题，并针对问题找出合理的改进措施，从而最终实现项目投资管理的目标。开发项目全过程成本控制，关键是要求合理使用和配置项目资源。开发项目成本的全过程控制，贯穿于工程项目建设的全程，是工程项目管理的核心部分，也是工程项目能否良好完成的关键。

　　开发项目的全过程成本控制主要体现在工程项目建设中全部建设费用的确定、控制以及监督和管理。例如，在投资决策阶段，主要涉及投资估算的编制和控制；在设计阶段，主要涉及编制设计概算和施工图预算；在招投标阶段，需要选择合适的承包商；在工程实施阶段，涉及到估算价格的确定；在竣工结算阶段，涉及到竣工结算的编制并要求竣工结算如实体现项目的实际成本；在销售阶段，主要是考虑投入和产出是否合理，争取综合利润最大化，包括当前利润和潜在利润；在物业管理阶段，要综合的考虑并计算开发产品在全寿命周期的物业管理成本，要争取在有限的物业管理费用里面最大限度的合理压缩成本，追求合理利润的最大化，同时，物业管理是体现一个房地产企业品质和实力的一面镜子，它的影响是深远的，直接影响着企业的长远利益。

　　通过对光明公园项目成本控制现状的研究，结合工程项目成本控制的主要阶段，以下将有针对性的对光明公园项目的投资与设计环节、招投标环节、施工阶段中采购环节和工程管理环节的成本控制措施进行探讨。

　　3.1 光明公园项目投资与设计环节成本控制

　　3.1.1 投资决策环节工程成本控制

　　在开发项目的投资决策环节，各项技术经济决策是工程成本控制中的重要部分，对工程成本及项目的最终经济效益起着决定性的作用。决策环节主要影响因素有：开发产品标准水平的确定，即所开发产品市场定位；建设地区的选择，即所开发产品的宗地位置，这直接决定了工程成本中的土地成本高低；项目的经济规模，即项目总投资金额，同时，预测项目投资所需的借款金额，这直接影响项目的资金成本；工艺评选，即项目的技术难度，影响建设项目的造价。

　　在开发项目的投资决策环节，项目成本管理人员应编制项目可行性研究报告，评价拟建设项目的经济价值。项目成本管理人员还要与专业技术人员互相配合，在所有备选方案中挑选出最优的建设方案，并以该建设方案为基础来编制项目投资估算。高质量的项目投资估算对项目总投资起到总控的重要作用。

　　成本管理人员应积极参与可行性研究报告的编制，并提出有用的意见和建议，例如项目资金情况以及现场情况、技术成本、隐性成本、动态成本问题等等，这些都会对房地产项目的成本产生影响。

　　3.1.2 设计环节工程成本控制

　　设计环节是房地产项目成本控制的源头。在合理确定投资计划以后，项目就进入设计环节。设计环节是对拟建工程的实施做出安排的过程。项目建设想要达到节约投资、缩短工期、有效控制工程成本和提高效益的目的，施工图设计就必须做到技术先进且经济上合理，同时还要做到全面和严密。

　　在设计环节工程成本控制阶段，项目公司可以采用项目限额设计方式进行成本控制。房地产开发项目要求设计单位进行限额设计非常重要，这是因为：设计单位的出发点都是安全可靠合理耐用，甚至是为了达到某种效果，节约成本、经济合理性是次要的；如果不要求设计单位限额设计，那么等图纸出来以后，当项目公司发现设计超过限额很多，再要求设计单位重新修改所作设计的话，是很难完成的。

　　工程项目限额设计不仅是指工程项目本身要实行限额设计，设计项目成本也要有最高限额控制。工程项目建设过程中，工程项目限额设计不但能有效的控制设计项目的成本，也能有效的控制项目投资的规模。一份好的工程项目设计，不但能减少发生的建设费，缩短工程的建设周期，还会提升建设项目完工后开发产品的使用价值和经济效益，由此可以看出，加强设计图纸的会审与审查工作尤为重要。对设计单位提交的设计图纸，一定要复核审查其技术上是否具有合理性，施工上是否具备可行性，工程造价上是否最经济，同时，还要考核设计图纸在各个专业间是否有矛盾，如果有需要提交设计单位进行修改，从而提高设计图纸的质量，避免在施工过程中，出现返工现象，给项目增加不必要的成本。

　　3.2 光明公园项目招投标环节成本控制

　　房地产项目招投标环节的成本控制在房地产项目的发展中具有重要的地位和作用。在房地产项目的招投标过程中，应严格遵守 2000 年颁布实施的招标投标法，保证招投标的合法公正。业主应对招投标各个环节加以严格的控制，通过一系列科学合理的管理手段，来对施工方案进行最终确定。只有对房地产项目的招投标环节进行合理控制，才能引进竞争机制，在承包、发包的过程中进行科学的招投标，从而实现资源的优化配置，充分发挥竞争机制优胜劣汰的积极作用，才能合法有效的通过市场手段选择出那些具有先进技术、报价合理、具有丰富项目管理经验以及技术能力比较强的供应商，才能促进房地产项目的发展，提高房地产项目的经济利润以及社会效益。

　　光明公园项目在招投标环节控制成本应采取的主要措施如下：

　　（1）在招标形式的选择方面。在《中华人民共和国招标投标法》明确规定，招标方式主要为公开招标以及邀请招标两种方式。对于这两种方式的使用范围以及要求存在严格的规定。公开招标的优点是招标方可以在较广泛的市场范围选择承包商，选择比较充分，各投标人可以充分发挥自己在技术、自信、管理等方面的优势参与竞争，有体现公平和竞争的一方面，但更多的是从标书书面来考察单位的优劣；公开招标的缺点是建筑市场鱼目混珠，经常失之偏颇，找不到比较理想的单位和项目经理，更有甚者，碰到时时纠缠，事事计较的承包商也有。而邀请招标基本可以在招标前考察投标单位和项目经理的业绩、素质、管理水平、技术能力等，可以从实地考察了解以上的真实性，故所受邀请的单位和项目经理比较可靠，这种招标方式也可让受邀请单位事前做出一些承诺，在防止串标工作做得比较好的前提下，其竞争性也有保证，使施工安全、施工质量和施工工期得到更稳妥的保证。对比两种招标模式的优缺点我们发现，对于房地产开发招标来说，首选是邀请招标，而且最好是合作伙伴型的承包商，这对所开发产品的质量，是一种有效地可靠保障。

　　（2）对投标单位应加强资格审查。在房地产项目招标以前，应对相关的投标单位进行一定的资格预审。从投标人的业绩、资质、信誉、经验等多方面进行综合的审查，在必要情况下，还应实地考察投标人的状况，选择出那些符合条件的投标人。在资格的预审过程中，应尽力实现参与投标资格条件的量化，避免出现人为因素所造成的影响。

　　（3）确保编制的招标文件完善和正确。招标文件能够充分体现业主的意愿，招标文件的完善和正确，能够确保工程建设的顺利进行和工程造价得到有效控制，所以，在招标文件的编制过程中应进行高度的重视。查看招标文件是否具有齐全的内容，招标文件内容主要包括工程工期、工程概况、材料的供应方式、质量要求、工程价款的结算方法、承包方式、惩罚与奖励的条款等。如果缺少这些内容，那么施工单位就不能认定投标招标文件的完整性，在这个过程中可以引导投标企业量力而行，利用自己的物力、人力资源进行有目标、有选择的投标，避免出现人力、物力、财力的浪费。对于那些邀请招标和公开招标的房地产项目，应严格按照相关“招投标法”的要求，委托具有一定资质的招标代理机构来对招标文件进行编写。在招标文件中，工程量清单是其中最重要的部分，其具有不可忽视的作用，只有工程量清单做到完善准确，合同过程管理才能有合理的依据。所以，应保证编制的工程量清单必须内容准确、科学合理。在招标文件中，工程工期也要予以高度重视，工程工期的确定要充分考虑所在地理位置的气候条件、工程规模、建筑面积等因素，工期太长会影响存货周转速度，工期太短可能导致盲目赶工出现施工质量问题，若已经签订预售合同，还可能导致延期交房等问题，所以，招标文件中确定的工程工期要合理且具有可执行性。
　　
　　（4）对投标文件的澄清会议加以重视。在投标完成后，招投标双方的一次重要接触就是澄清会议，因此应予以足够的重视。澄清会议的存在主要是为了对两个问题加以解决：第一，发现投标文件中存在的矛盾、错误以及不清楚的地方，在澄清会议上要求投标人必须做出详细的科学解释，并对其中不合理的地方进行修改。第二，对施工的项目经理加以面试。在定标以前应采取一个合适的机会，组织投标人和主要管理人员进行一次交流答辩。

　　（5）确保投标评价方法的科学合理性。因为房地产工程项目是一个十分复杂的社会经济和技术系统，在对其评价的过程中会涉及到很多的因素，而这其中，会存在很多的能够予以量化的因素，当然也存在许多不确定的因素。所以，要想实现评价的合理性和客观性，除了应建立多学科、全面的专家评审小组以外，还应建立健全评价指标体系，并确保评价技术方法的科学合理性，以保障其能够得到贯彻落实。科学的评价方法主要是指使用多目标决策理论中的优序法来评价投标的多种方案，以选择出最合适的投标方案，确保房地产项目的顺利进行。

　　3.3 光明公园项目采购环节成本控制

　　房地产开发项目建设的各个环节均会涉及到物资的采购活动。即使开发项目整体发包给承包商建设施工，建设过程中，也常出现特定或大型设备由甲方供料的情况，因而采购环节成本控制在房地产开发项目的成本控制中占据了重要的地位。采购活动管理是否成熟，对开发产品的品质和成本有直接影响。采购环节管理有缺陷，可能会引起工程非正常停工，造成工期延误，不能按约定向客户交房，也可能导致交房后客户对产品质量不满意，维修和索赔金额增加，质量成本中的外部故障成本升高，因此房地产项目采购管理是非常重要的环节。