商业地产与电子商务的商业模式

　　第 2 章 理论基础

　　2.1 商业地产商业模式

　　2.1.1 商业地产商业模式的概述

　　在我国，商业地产开发相较于住宅开发，无论从时间早晚还是行业成熟度上都滞后很多。商业房地产开发概念的形成最早始于上世纪八十年代末，近二十多年来，中国大多数房地产开发商都属于住宅开发类地产商，真正具备实力并且有能力开发商业房地产的开发商可谓凤毛麟角。在此发展过程中，商业地产开发逐渐形成了三种不同的商业模式：只售不租、只租不售和租售结合①。每种模式各有优缺点。

　　只售不租模式是最早期的模式，是指商业地产开发项目在建成后，整体出售或通过产权分散，分别出售给业主。这种模式的优点在于开发商的资金压力小，资金回笼速度快。商业地产开发的初始阶段，由于受资金问题、经营管理理念等的限制，国内商业地产商多是采用此种模式。但这种模式的缺点也很明显，如整体出售，由于资金庞大，难找到合适的买家，开发资金无法回笼；如产权分散分别出售，则无法进行商业业态的统筹规划与管理，非常不利于日后的商业经营管理。

　　只租不售模式是指通过招商合作等形式，以租金作为主要收入来源的模式。此类物业具有独立的产权，其实质是项目建成后全部用于出租，产权及经营权都保持统一、完整。此类模式的优点在于经营投资风险较小，并且对开发商而言，有利于商业地产的经营管理，进而塑造良好的企业形象。但此类模式对开发商有诸多较高的要求，需要具备较强的资金实力和融资能力。在国外，有很多房产商就采取这种模式。以美国为例，大多数的商业地产采取的是“只租不售”的经营管理模式，这是因为美国有专业的商业物业经营管理公司，而这些管理公司同时也是商业地产项目的主要投资者之一。除了投资之外，管理公司还会与开发商合作，对商业项目进行系统地运营和管理。

　　由于有充足的资金来源、合理的开发流程以及理性的决策分析，开发商会选择长期持有物业进行经营。开发商持有物业并且聘请专业的公司作为运营商，可以在很大程度上减少投资者的风险，既保证了可靠、稳定的资金来源，又增加了投资者的信心。租售结合模式，顾名思义，就是出租部分物业，销售另一部分物业。开发商根据自有的资金情况，通过合理配置出租及出售面积的比例，以获得短期的回笼资金和长期的租金，最终能够达到平衡企业财务风险的目的。这种模式的优点显而易见，通过出售相关物业，可以及时缓解一部分的资金压力，此外，在物业的后期经营管理方面，项目可以更加注重商业业态的多样性，形成互补，有利于开发项目的可持续发展①。

　　2.1.2 中国商业地产商业模式的类型

　　目前，国内商业地产的商业模式可以细分为五类，即：

　　第一，整体租赁不售产权的模式，即只出租场地但不出售产权的运作模式，一般而言，选择此种模式的开发商大多无力自行经营，所以在商业地产建成后，会选择有商业运营经验的商家租赁其物业，优点是可以避免经营上的失误，规避商业经营中的风险。

　　第二，分零租赁不售产权的模式。此类模式追求的是长期利益，选择分零租赁，需要开发商具备很强的资金实力，且在招商和管理营运等方面也有较高要求。优点在于能够形成多业态、一站式的服务，吸引众多不同层次的消费者。

　　第三，整体租赁经营零售产权的返租模式。这种模式属于高收益高风险。开发商通过拆零销售产权回收资金，通过一二十年的返租回报，从投资者手中取回经营权，之后委托给专业的商业管理公司进行相关的经营和管理，获取租金继而回报投资者。

　　第四，分零租赁经营零售产权的模式。这种模式既方便销售产权，又不会影响经营，商铺可以由业主自营或自租。对于开发商而言，采用这种模式资金压力较小、运作周期短，而且短期收益高。

　　第五，零售零租与整租不售两种方式混合的商业模式，即部分只租不售、部分又租又售，出租部分起到示范作用，达到以租带售的目的。具体来说，此类模式是通过分零销售物业部分“黄金商铺”的产权，来回收项目全部或绝大部分的投资，除去投资者自行出租或自营的部分，其余部分成为开发商自有物业，引入大型超市、商场或百货公司以保证巨大的客流和统一的经营格局。这种模式的优势在于项目能够得到政府的大力支持，成为招商引资的重点项目；其次，这是一种“强强联手”的商业模式，通过各种品牌组合，形成经营优势，可以有效控制经营风险，对开发商而言也能缓解销售压力。

　　2.2 电子商务商业模式

　　2.2.1 电子商务商业模式概述

　　直到目前为止，国内外对于电子商务的概念仍有着诸多不同的注解。比如，国际标准化组织将电子商务定义为企业与企业之间或者企业与消费者之间信息内容与需求交换的一个通用术语。也有人认为，电子商务是以现代计算机信息和互联网技术为基础,旨在将资金流、物流与信息流等三者统一的贸易方式。还有一种较为广泛的说法则是从广义和狭义两个方面对电子商务概念进行了解读。广义上的电子商务是指利用多种形式的互联网技术或其他形式开展的涉及到企业所有业务的活动；从狭义上理解的电子商务也可称为电子商务的交易模式，其商务交易活动主要依托于以互联网为主的计算机技术或其它网络技术，比如红极一时的 B2B 和 B2C。通常人们所说的电子商务概念就是狭义的电子商务①。

　　电子商务具有的一个主要特征是它能够创造新的商业模式。商业模式如前文所述，是企业进行商业活动的方法。商业模式在某种程度上决定了企业在价值链中的位置，即通过何种活动为企业所提供的产品和服务创造出价值。电子商务的代表模式有以下几种：电子招标系统、自行定价模式、关联营销、搜索引擎模式、在线直销、在线拍卖、团购、产品定制化和服务个性化等。在世界范围内，各类商务活动通过电子商务得以实现，电子商务的出现提高了资金流、物流和信息流的有效传输，为生产者、营销者以及消费者提供了能更好地满足各自需求的广阔平台。

　　事实已经证明，电子商务的互动性、应用的多样性已经给经济社会的发展提供了新的动力，此外，随着支撑电子商务的基础设施不断得到充分利用和快速发展，也会给企业、个人和社会带来许多潜在的益处。

　　2.2.2 电子商务商业模式特点

　　电子商务模式的特点大致有四个方面：低成本优势。电子商务模式通过网络这一快捷形式将信息传递给众多消费者，极大地缩小了从生产流通、分配营销再到消费之间的距离，其间的宣传、推广等成本也大为减少，此外，没有了实体店铺的房租、水电等成本，也促使销售价格下降到一个令消费者更为满意的水平。

　　便捷与时尚。众所周知，长期处在高节奏运转之下的现代人，往往有着较大的工作和生活压力，重压之下使得购物在人们生活中的位置越来越趋于边缘化，这种趋势也催生出当代社会的一种共同需求——集便捷与时尚于一体的购物。电子商务适时的出现，正好迎合了广大消费者的这种需求。电子商务之所以能够吸引大批消费者的青睐，正式凭借其时尚的购物形式、快捷的配送体系以及丰富的线上体验。电子商务平台确实让很多消费者，尤其是追求新潮的年轻群体能在便捷的环境中体验到购物的乐趣。

　　即时反应。我们知道，传统商业模式通过纸媒体等方式进行宣传推广，高成本显而易见，而且反应也较慢。不少消费者，特别是一些工作忙碌的年轻人，并不愿意或者不会花费宝贵的时间去提建议，造成的结果就是消费者“用脚投票”。而电子商务的优点恰恰在于它的即时反应机制，消费者的即时评价与反馈，使得商家能够及时进行相关的数据分析，以此来了解最新动态，继而妥善处理消费纠纷。此外，根据消费者的购买或反馈情况，商家可以有针对性地制定相应的价格和促销策略。电子商务的这种即时反应机制，使得相关企业可以快速应对瞬息万变的市场环境。

　　低门槛。当前，创业成为许多年轻人的人生目标，其中的不少人都将创业目标投向了电子商务领域，吸引他们的正是电子商务的低门槛。虚拟的平台和支付方式，无店铺的经营模式等诸多条件，确实为众多有志于创业的青年提供了良好的契机①。