新政策下房地产企业战略转型分析绪论

　　第一章 绪论

　　1.1 选题背景与意义

　　房地产业作为国民经济的重要支柱产业之一，具有关联度高、带动力强的行业特点，作为重要的基础性产业，房地产业的发展不仅与虚拟经济、泡沫经济关系紧密，而且美国金融危机的教训更明确无误地显示房地产与金融危机息息相关。由于房地产业的外部性、垄断性、准公共性等行业特点，使得房地产市场存在非常严重的市场失灵问题，因而单纯依靠房地产市场自身并不能保证资源的科学、合理、有效配置，因此为了达到国家宏观经济的有效运行，各级政府必须加强房地产市场的宏观调控力度。

　　长期以来，受我国房地产市场体制管理原因，我国房地产市场存在着较为严重的不均衡问题，个别地区在房地产市场投资给予了过大规模的投资，从而导致房地产价格上涨过快，进而促使房地产供应结构呈现不合理局面，并最终恶化了正常的房地产市场秩序。因此，随着我国经济社会发展，房地产业暴露出了越来越多的问题，其中最主要的问题之一突出表现在其对民生属性的背离，中国的房地产业正逐步演变成为投机性极强的泡沫型产业，从而给我国国民经济健康发展带来诸多潜在风险和严重隐患。为了进一步加强对房地产市场的引导，及时解决房地产市场运行中存在的突出矛盾切实稳定房地产价格，推进社会和谐稳定、满足民生需求，促进房地产市场持续稳健康定发展，国家必须加强对房地产市场的宏观调控。

　　近些来年，国家以及各级地方政府先后出台了一系列的房地产调控政策，包括土地政策、金融政策到税收政策等等不一而足，如2005年出台的“国八条”、2006年出台了“国六条”、2007年出台了“70/90”政策、2008年政府救市、2009年大力推动保障性住建设。特别是进入2010年以来，房地产地产宏观调控政策失效促使国务院以及地方政府密集推出“新国四条”、“新十条”、“限购、限贷、限价”等“三限”举措，房地产宏观调控政策力度和密度在整个行业发展历程中均属罕见。

　　就房地产业的整体发展态势而言，持续密集出台的多项宏观调控政策带来了越老越多的挑战，也展现出了良好的发展机遇，一方面有利于推动行业健康发展，另一方面也促使企业必须转变传统经济发展方式，淘汰粗放型中小房地产业，推动房地产企业战略转型具有重要意义。纵览国内房地产业的整体发展态度，房地产从业者如何适应新的国家宏观调控趋势以实现自身战略转型、提升可持续发展能力就成为摆在眼前的重要课题，也是大势所趋：一是国家宏观政策已经转型，并且调控密度和力度持续增强，房地产企业只有推进战略转型才能赢得生存空间。随着国家对房地产业定位和认知的不断深入，国家已经将房地产业定性为民生保障性产业，攸关社会和谐稳定与科学发展。

　　近几年来，国务院以及中央相关部委在诸多房地产市场调控文件中多次将房地产业作为改善民生、提高居民生活质量的重要产业。特别是2010年，温家宝总理在国务院政府工作报告中更是明确将房地产业纳入到民生保障与改善范畴之列房地产业向民生保障性房地产倾斜，房地产企业只有及时推进战略转型才能迎合、满足、适应国家政策性导向。

　　二是房地产市场走势转型，房地产必须进行战略转型。长期以来，我国房地产业属于粗放型、低集中度行业，行业进入门槛低，行业从业企业数量众多，房地产企业发展规模和水平参差不齐，极大地制约了行业发展水平与质量提高。因此，随着国家宏观调控力度的增强，房地产业行业转型势在必行，加快行业重组、大力推进行业内企业间的兼并整合将成为行业必然发展趋势，这也促使房地产企业必须加快自身战略转型，以避免生存危机。

　　三是民生地产方兴未艾，房地产企业必须从攸关民生角度推进自身战略转型。国家各行业发展的根本目的在于改善民生、提高居民生活质量。而且国务院以及各级地方政府针对当下房地产发展存在的问题，一直从经济社会和谐发展高度，将房地产纳入到民生改善高度。特别是近些年来，国家进一步加大了保障性安居工程建设，特别是十二五规划中更是将保障性安居工程建设纳入到各级地方政府强制性考核指标当中。任何一个房地产企业必须从房地产业发展大势角度出发，将企业战略发展与民生发展有机融合，才能获得良好的生存和发展空间。

　　四是承担社会责任的需要，不转型就很难重塑形象，很难赢得社会认可与尊重。长期以来，房地产行业一直都属于暴利行业，而且由于历史与现实的因素，房地产企业往往大量社会公共资源，赚取巨额财富。然而与之形成鲜明对比的是，广大城市居民收入水平和消费能力却没有得到相应提升，社会贫富差距扩大也映射到房屋占有量上，房屋数量的多少不仅关系居住质量和生活水平，更重要的是攸关社会地位和社会阶层，因而房地产业成为反映社会分配不公的重要窗口。而随着国家对房地产市场调控力度的不断增强，民生地产已成为重要发展方向，作为社会细胞重要成员的房地产地产更应将满足居民要求、积极履行社会责任作为自己的分内之事，为促进社会和谐添砖加瓦！

　　SDZK公司于2004年9月在山东济南成立，公司注册资本3000万人民币，业务范围涉及投资管理、房地产开发、酒店管理、建筑施工、矿产开发等。公司自2004年开始涉足房地产开发以来，已经在省会济南等周边地区开发了十多个房地产项目，长期以来公司业务集中于中高端商品房住宅市场。受上一轮经济刺激影响，公司在房地产业务方面一直奉行“跑马圈地”的快速扩张战略，即对于包括SDZK公司在许多房地产企业而言，房地产企业所要做的事情就是拿到土地，争取银行贷款，然后采用期房销售模式实现以较少自有资金获得超额利润。进一步地，公司再以土地为抵押物获取银行贷款的杠杆效应，进而获得新的土地，进行项目储备和开发。SDZK公司依靠这种快速、粗放扩张模式虽然获取了短时间的快速发展和扩张，但随之而来的问题就是由于内部管理体系建设滞后，企业内部管理粗放，抵抗市场周期和经营风险的能力极为薄弱，特别是在国家如此严厉的宏观调控背景下，粗放经营的弊端暴露无遗，目前企业经营面临严重的财务风险，企业资金链面临巨大压力甚至断裂风险。因此，如何应对国家自2010年如此密集调控政策推动自身进行战略转型，成为摆在SDZK公司面前的现实问题。

　　1.2 研究方法及研究内容

　　1.2.1 论文主要研究方法

　　关于房地产调控政策和企业战略转型的研究方法有多种，针对研究目的需要，本研究拟采用如下研究方法：

　　（1）理论分析法。房地产企业战略转型涉及到西方经济学理论特别是市场失灵理论、战略管理理论等，因此借鉴国内外已有相关理论将有助于科学认识房地产行业特性引发的政府调控房地产市场的必然，以及房地产企业战略转型的动因、路径和层次，从而为房地产市场健康稳定发展、为企业战略转型成功提供理论指导。

　　（2）实证研究法。为了更为科学、客观地分析房地产行业发展情况以及房地产战略转型的现实背景，作者在研究过程中充分收集、整理了近几年房地产行业宏观运行数据。同时针对SDZK房地产公司自身战略转型的实际情况，作者对企业内部微观经营数据进行了整理分析，详细、客观的宏微观数据为科学分析企业战略转型提供了有力依据。

　　（3）比较分析法。国内外其他国家房地产行业发展经验，以及国内外房地产企业战略转型经验实践可以很好地位SDZK房地产公司所借鉴和参考。尽管国内外宏观经济运行环境、企业微观运营情况与国内房地产业宏观发展情况以及SDZK房地产公司存在一定的差异，但鉴于国外房地产行业相对成熟且国内外其他优秀房地产企业无论在战略管理、风险管理、运营流程以及风险管理等方面都已经相对成熟，这对于整体仍处于成长阶段的SDZK房地产公司而言无疑是一笔难得经验财富。因此，本研究将在对比国内外房地产行业运营环境的基础上，借鉴其他房地产公司战略转型经验实践，为SDZK房地产公司战略转型以及提升管理水平提出针对性建议和举措。1.2.2 论文研究内容及论文框架结构。。

　　论文研究内容具体如下：

　　第一章绪论。本章简要介绍了论文的研究背景及研究意义，以及为针对研究问题所采用的研究方法与研究内容，并对研究框架以及研究创新之处进行了分析。【1】

　　
　　第二章是相关理论综述。本部分简述了本文研究所采用的主要理论，包括房地产调控理论、企业战略转型理论，从而为后续本研究奠定理论研究基础。

　　第三章是政府宏观调控政策与房地产企业转型趋势。本部分主要介绍了我国房地产宏观调控的基本历程，特别是针对当下国家宏观调控政策对房地产业带来的各种影响，分析、判断我国房地产企业战略转型发展趋势。

　　第四章是SDZK公司发展环境分析与战略转型选择。本部分首先介绍了SDZK公司的基本业务情况、战略转型环境以及SDZK公司战略转型的选择。

　　第五章SDZK公司战略转型实践及经验。本部分主要介绍了SDZK房地产公司战略转型的具体实施“路线图”和主要配套机制，并就其中可能的战略转型实践经验进行了总结和分析。

　　第六章研究结论与展望。本研究针对研究内容总结研究结论，并针对研究不足对未来研究进行展望。

　　1.3 论文主要创新处

　　本文综合运用房地产经济学、宏观调控理论、企业战略转型理论等相关理论知识，结合本人多年从事房地产行业的实践经验，运用多种分析工具，对 SDZK公司依据国家宏观调控需要，对房地产企业如何进行战略转型提出自己的思考方案。论文创新之处主要表现在以下几点：

　　（1）运用房地产经济学、国家宏观调控理论和企业战略转型理论，分析了我国房地产企业战略转型趋势和战略转型方向。本研究在充分调研的基础上，对我国房地产业宏观调控政策对行业发展带来的机遇和挑战进行了系统分析，明确指出房地产企业进行战略转型将成为行业未来发展必然趋势，并指出延伸房地产产业链、跨区域经营以及精细化管理应成为战略转型重点。

　　（2）结合 SDZK 公司战略转型实践经历，探讨房地产企业战略转型经验，并可作为行业推广的经验。SDZK 公司作为山东济南一家以房地产经营为主业的房地产企业，近些年来积极应对国家宏观调控对企业带来的各种挑战和机遇，积极分析自身优劣势，将战略转型作为公司未来发展方向，并进行了系统性的战略规划。而且，针对 SDZK 公司在战略转型中的举措、配套机制进行了分享，从而有助于其他房地产企业借鉴该企业战略转型经验。