集团企业房地产项目运作

　　第四章 项目运作

　　本章将根据目前房地产所面临的大环境，结合前面几章所述项目的综合情况，制订合理的项目运作方案，以期在保证项目正常运行的情况下，合理配置，以达到人力成本的合理控制。

　　4.1 组织架构

　　因 PG 公司在该区域尚有其它在建开发楼盘，因此，有关规划设计、人力资源、成本部及部分中高管人员，可与区域公司共享，以合理控制成本。有关人员岗位职责如下：

　　1．项目经理

　　职位描述
　　
　　直属公司工程部经理领导，为施工现场的负责人，管理项目部日常工作，；负责开发项目工程管理，协调内外部关系的。

　　工作内容（1）遵章守法，安全文明生产，保障施工现场安全及形象展示工作；（2）按时保质完成工程类招标、评标工作。（3）保质量、控进度，抓安全。作好进度款的确认审核工作；（4）参与图纸会审和技术交底；（5）把控设计变更，及时与规划部门确认，并完善最张变更图纸的存档工作；（6）按照监理合同及相关监理条例对监理公司的工作进行全面督促检查，落实有关责任制，达到使监理公司真正发挥旁站监理，巡检及见证等职能的要求；（7）对关键设备材料进场时，应严格把关验收。对常用材料应组织抽检等，杜绝不合格设备、材料进场；（8）主持各单项工程的竣工验收工作；（9）协调处理好周边关系、政府关系、各分包单位、各专业、各工种间的关系；
　　
　　2．土建建师

　　职位描述
　　
　　直属项目部经理领导，负责工程土建专业方面的全程管理；工作内容（1）在符合专业设计规范的前提下，保质保量、经济合理完成土建方面的设计；（2）参加图纸会审，并提出专业建议；（3）负责土建专业范围内的施工管理工作，确保工程进度达到整体进度要求、工程质量符合国家规范、行业标准及企业内部标准；（4）监督施工方的作业质量，对施工人员的专业情况进行监督；（5）协助项目经理对本专业内的施工材料完成招投标及进场的检验工作；（6）协调各专业工种之间的作业平台、施工现场保护等工作，确保施工进度及文明施工；（8）及时向上级领导反馈现场施工情况；参与有关专题会议；组织并参与隐蔽工程、分部分项工程验收，并签署意见。如遇现场紧急情况应立即采取必要的防患措施，同时第一时间上报上级领导。（9）做好销售期间形象展示工作；物业收楼期间的整改等工作；
　　
　　3．水电工程师

　　a. 给排水工程师岗位职责职位描述直属项目部经理领导，负责工程给排水、暖通专业的全程管理；
　　
　　工作内容
　　
　　（1）在符合专业设计规范的前提下，保质保量、经济合理完成给排水、暖通方面的设计负责；（2）参加图纸会审，并提出专业建议；（3）负责给排水、暖通专业范围内的施工管理工作，确保工程进度达到整体进度要求、工程质量符合国家规范、行业标准及企业内部标准；（4）监督施工方的作业质量，对施工人员的专业情况进行监督；（5）协助项目经理对本专业内的施工材料完成招投标及进场的检验工作；（6）协助项目经理办理专业范围报批报建等配套手续；（7）严格监督进场设备、材料质量，坚决杜绝不合格产品进入施工现场；对甲供设备材料，仔细进行市场调研、比较；随时了解给排水、暖通工程设备、施工材料市场行情；对于新型设备、材料要有所了解，紧随建筑市场的变化；（8）协调专业施工单位与有关方的关系，作好与其他专业的配合工作，确保工程整体目标。（9）及时向上级领导反馈现场施工情况；参与有关专题会议；组织并参与隐蔽工程、分部分项工程验收，并签署意见。如遇现场紧急情况应立即采取必要的防患措施，同时第一时间上报上级领导。（10）做好销售期间形象展示工作；物业收楼期间的整改等工作b. 电气工程师岗位职责职位描述直属项目部经理领导，负责开发工程强电、弱电专业的全程管理，
　　
　　工作内容（1）在符合专业设计规范的前提下，保质保量、经济合理完成电气方面的设计；（2）参加图纸会审，并提出专业建议；（3）负责电气专业范围内的施工管理工作，确保工程进度达到整体进度要求、工程质量符合国家规范、行业标准及企业内部标准；（4）监督施工方的作业质量，对施工人员的专业情况进行监督（5）协助项目经理对本专业内的施工材料完成招投标及进场的检验工作；（6）协调各专业工种之间的作业平台、施工现场保护等工作，确保施工进度及文明施工；（8）及时向上级领导反馈现场施工情况；参与有关专题会议；组织并参与隐蔽工程、分部分项工程验收，并签署意见。如遇现场紧急情况应立即采取必要的防患措施，同时第一时间上报上级领导。（9）做好销售期间形象展示工作；物业收楼期间的整改等工作；
　　
　　4．内业

　　职位描述负责项目部的内务工作，做好各类工作纪要、档案管理、销控数据管理等。

　　工作内容
　　
　　（1）保证项目部各种文件及资源的妥善保存。

　　（2）负责每天项目部种类表格的统计与核对，确保销控表的及时准确，相关内容准确及时的输入电脑存档。

　　（3）根据广告计划，按照收集项目各种报刊资料，并整理归档。

　　（4）做好每天来电来访登记统计、调查，并在每天上午十点前将前一日的销售数据输入电脑。

　　（5）对项目周边市场动态及竞争项目的情况要及时调研及住处记录。
　　
　　（6）及时准确填写每周、月的各种项目部报表及会议记要，并按时上报公司。

　　（7）建立客户销售档案，并领存保管《保留单》|《签约单》、《认购协议书》、《商品房买卖合同》等。

　　（8）负责审核每日签署的合同、认购书等文件，录入各项销售数据。

　　（9）处理售前、售后各类合同、单据、文件传递及保管工作。

　　综合上述岗位职责描述，项目部组织架构见图 4-1.【1】

　　
　　4.2 人员选聘与配置

　　项目经理任职条件：

　　1．岗位基本任职条件和要求大学及以上工民建专业，中级以上技术职称，年龄在 40 风以下，有十年以上相关工作经验，三年以上房地产相同岗位工作经验，有承担过公共建筑施工全过程的工作经验2．对品德的特殊要求做事踏实；认真；有良好的敬业精神各积极的工作态度3．岗位技能与素质要求熟练掌握相关的专业技能与知识；有较强的文字表达能力和沟通能力，顺利进行工作交流；工作方法得当，效率高；有较强的组织和协调能力；电脑操作熟练，能使用操作 OFFICE 系列软件4．本公司内部同级别或略低半个行政级别人员优先编制：一人土建工程师任职条件：

　　1．大专以上学历，建筑、工民建、土木工程类相关专业；2．三年以上施工现场工作经验，具有中级以上职称者优先；3．熟悉国家及地方相关法规、政策，熟悉土建类施工图、施工管理和有关土建的施工规范及要求，掌握项目规划、建筑设计、施工、验收规范等基本建设程序；编制：一人水电工程师任职条件：

　　1．大专以上学历，给排水，电气工程类相关专业；2．三年以上施工现场工作经验，具有中级以上职称者优先；3．熟悉国家及地方相关法规、政策，熟悉给排水、电气工程类施工图、施工管理和有关给排水、电气的施工规范及要求，掌握项目规划、建筑设计、施工、验收规范等基本建设程序。

　　编制：水电各一人内业任职条件：

　　1．从事房地产工作二年以上，大专以上学历；2．有房地产销售经验；3．对档案管理等行政工作熟悉；4．女性优先编制：一人
　　
　　4.3 主要工作流程制度建设

　　图纸会审，技术交底制度：

　　1．项目部经理签收设计院送来的施工图纸，并组织各专业工程人员进行图纸会审，并汇总各专业意见向工程部相关领导汇报审批；2．将公司工程部签发的图纸组织各专业工程人员向施工单位进行技术交底工作，并形成会议纪要；3．将纪要及相关图纸存档备查。

　　工程现场管理规定：

　　1．做好现场施工文明管理，确保企业形象，杜绝安全事故发生；2．熟知分管范围内的各项合同，依据合同对各施工方进行管理；3．各专业工程师应至少于上午、下午对施工作业点各巡查一次，重点部位及关键工序做到巡查各工作点达到 100%；4．根据现场实际情况，会同监理、各专业施工单位进行每周小检查、每月大检查，及时参加分部分项检查，及竣工工程初步验收；5．针对检查结果及时以口头或书面形式告知监理、各专业施工单位；6．现场工程师应作好施工现场工程量的统计、审核，并配合成本控制部进复核；7．项目部各专业工程师在完成工程进度、质量、投资控制过程中，应每天有详细的工作日志，记录当天的施工情况（部位、人员、材料、设备进出场等等）、监理公司工作情况、周边环境（停水、停电及其他）、业务单位接洽等；特别是涉及设计，施工单位和需要返工，改正的事项，必须作出详细记录。

　　设计变更制度：

　　1．在缺少图纸及结合现场情况，专业工程人员应以确保质量、合理把控成本的原则下完成设计变更与签证工作；2．变更的最张审批人是项目经理签发，均应以书面形式予以确认，对于在施工现场以口头形式通知的，应最多不超过七天补交书面确认单，以作为档案存档及签证结算的依据。3．各专业工程师在接到设计变更资料后应当天分发到施工承包单位、监理单位并监督实施。4．经审核的执行结果备案登记，作为今后结算的依据。

　　签证管理制度：

　　1．现场签证单由施工单位报送，经现场监理工程师审核签字盖章后，由现场专业工程师和项目经理复核后，共同签字并盖章，签证有效。

　　2．工程施工现场签证由项目部专业人员、施工单位、监理公司共同签证。补办签证手续。

　　3．工程使用材料的质量、价格如有特殊情况需签证时，由工程监理、项目部有关人员共同签证，必要时可进行招标确定。

　　4．与本项目无关的相关费用如施工单位参评等，均由相关方自行承担。

　　4.4 本章小结

　　随着房地产市场环境日益严峻，合理控制各项开支是在当前市场氛围下屹立生存的根本。因此，合理控制人员编制、控制开发成本，为 PG 公司在当前的首要任务。在充分发挥项目部的职能的同时，应充分利用区域公司的专业技术力量，对本项目给予技术与人员的支持。