业主抗辩权的立法及实践

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【题目】业主行使抗辩权规范化路径探讨 
【引言  第一章】业主抗辩权的立法及实践 
【第二章】业主抗辩权行使模式之思考 
【第三章】业主委员会行使的抗辩权 
【第四章】业主单独行使的抗辩权 
【结语/参考文献】物业服务合同中业主抗辩权研究结语与参考文献

　　引 言

　　随着我国城乡经济的不断发展进步，我国居民的住房保有量不断增长，住房小区化的格局逐渐成为主流，与此相匹配的物业管理服务体制逐渐得到了推广和普及。自上世纪 90 年代以来，我国新建住宅小区基本实现了物业管理，近两年来不少城市在整治改造的过程中也将旧住宅小区逐步纳入物业管理。但总体而言，我国的物业管理尚处于起步阶段，未能发展到如同发达国家一般成熟和完善，正因如此，物业管理过程中不可避免地出现了各种各样的问题，暴露出了小区业主不断增长的对物业服务的需求和相对落后的物业管理服务水平之间的矛盾。实践中不少业主据此行使抗辩权，即以物业服务公司的管理服务未能达标为由拒交物业费，但在司法审判中得到法院支持的却并不多见。究其原因，我国法律并未对业主行使抗辩权这一问题有过多的规定，相关司法解释虽有触及但却浅尝辄止，无法对实践中出现的各种新问题及时予以规制，业主行使抗辩权依然面临着重重阻碍。

　　在这样的实践和立法背景下，学界对于业主抗辩权这一问题给予了及时的关注，并有人已对此展开了研究。但学界目前大都只是站在某一特定的立场，从某一特定角度出发去研究某一领域的问题，并未能全面地介绍和研究业主究竟应该如何行使抗辩权的问题，因而也无法给出全面有效的结论。对于谁能享有抗辩权，谁来行使抗辩权，如何来行使抗辩权等问题，学界的观点并不统一，与此同时，各地法院在具体的司法实践中对于上述问题也做出了不完全一致的裁判，而这些却是想要合理规制业主抗辩权所绝不能忽视的问题。基于此，本文从解决实际问题的角度出发，尝试对以上问题作肤浅的分析，通过分析现有的理论研究成果和实践中的真实案例，对业主行使抗辩权这一问题作全面的深入的探讨。

　　1文章见识

　　浅薄，希望能对司法实践正确理解和运用业主抗辩权制度有所裨益，为我国物业服务纠纷的解决找到更为妥当的解决路径提供帮助。

　　1 业主抗辩权的立法及实践近些年来，物业服务纠纷案件在全国各地均普遍多发，逐渐成为各个地区法院司法审判工作中较为棘手的新问题。在日常生活中，业主以物业服务公司提供的物业服务不达标为由拒交物业费、行使抗辩权的现象时有发生，进而引发了物业服务公司和小区业主之间不断增多的诉讼纠纷。虽然最高人民法院已经于 2009年出台了《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服务解释》）就业主抗辩权的行使与限制等相关问题作了相对具体的规定，对司法实践有所益助，但在实践操作中仍然存在着矛盾冲突需要调和。

　　1.1 业主抗辩权的立法现状

　　抗辩权，是指对抗或否认对方请求权，并拒绝相对人请求给付的权利。3因此，物业服务合同中的业主抗辩权指的是业主对抗物业服务公司物业费请求给付的拒绝给付权，但对于业主是否享有抗辩权这一问题，我国学者却持有不同的见解。

　　有学者认为，物业服务合同作为一种典型的双务合同，理应遵照我国《合同法》对于双务合同做出的规定，当事人在双务合同中享有抗辩权，业主作为物业服务合同的当事人，自然享有在不满物业服务之时拒交物业费的抗辩权。4与此同时，更有学者认为，《物业服务解释》第 5 条、第 6 条其实已经就业主可以行使抗辩权以及不能行使抗辩权的具体情形作出了规定，业主抗辩权已然得到了法律的认可。

　　当然也有部分学者持相反立场，他们认为物业服务合同不同于一般的民事合同，合同当事人的权利义务具有一定的特殊性，因此应否定当事人以此种形式行使抗辩权。6但是，物业服务合同虽具有特殊性，至多只能说明业主抗辩权或也有特殊之处，并不能从根本上否定业主抗辩权的存在。从法律规定的层面看，不管是《合同法》还是《物业服务解释》，都已经就业主抗辩权是否存在的问题给出了肯定的回答。

　　1.1.1《合同法》确立业主抗辩权基础

　　我国的《合同法》并未有直接性地对抗辩权进行规定，而是从内容上将其予以了具体的区分，将其细分为同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权。7双务合同履行中的抗辩权是指当事人一方在面对对方的履行请求权时，因法律规定或合同约定的条件达成而享有的中止履行自己合同约定义务的权利。

　　这种权利的行使，以满足法定或约定条件为前提，是契约自由精神的必然体现，也是法律为维护合同对价平等的必然要求。物业服务合同是物业服务公司与业主一方签订的以双方权利义务为主要内容的协议，其规制的主要是物业服务公司对小区的各方面进行维护、管理以及业主据此应支付物业费的具体事项，它是规范双方权利义务、规范物业服务管理活动的依据。实践中，业主一方通常包括全体业主、业主大会以及业主委员会。在物业服务合同关系中，物业服务公司享有请求业主支付物业费的权利，但同时负有代为执行物业服务管理事务的义务，与此相应，业主有权享受相关的物业服务但却需要以支付物业费作为对价，二者的权利义务是对等的。因此，当物业服务公司不能按照约定提供相应的物业管理服务或提供的物业管理服务不符合约定的标准时， 业主自然有权拒绝接受这一不合理的对价，并无需向物业服务公司提交对价即交纳物业费，这是法律赋予业主的维护合同公平的正当权利。9可见，《合同法》虽未直接对业主抗辩权作出规定，但是其对于抗辩权的具体性规定依然为业主行使抗辩权奠定了规范性的基础。

　　只不过，由于物业服务合同并非是传统意义上的有名合同，它是随着物业服务的展开而随之出现的一种新型合同，在合同主体、内容甚至是标的等方面都对传统的合同理论造成了突破，带有很大的特殊性，由于这些特殊性的存在，一方面导致了《合同法》的现有规定难以有效对物业服务合同纠纷予以调整，另一方面也使得《合同法》的现有规定根本无法对物业管理服务过程中出现的新问题进行规制。10因此，业主抗辩权必然就带有着一定的特殊性，需要法律进行更为详细的调整和规制。

　　1.1.2《物业服务解释》对业主抗辩权的肯定及限制

　　为克服《合同法》调整物业服务关系的局限性，《物业服务解释》于 2009 年应运而生。为合理规制物业服务关系，促进物业服务关系的和谐，平衡业主与物业服务公司之间的利益，《物业服务解释》对业主抗辩权的行使与限制进行了更进一步的规定，这一解释的出台一方面使得业主维权有法可依，另一方面也给司法审判提供了裁量的依据。

　　《物业服务解释》第 5 条明确了业主可以行使抗辩权的情形。11依据该条规定可知，法律明确赋予业主抗辩权，同时也对行使的条件予以了限定：一是行使抗辩权的主体为业主；二是业主只能针对违规收费行为行使抗辩权，而不能对物业公司实施的其他行为而为之。12该条规定不仅对业主行使抗辩权的正当性予以了肯定，更进一步对业主行使抗辩权的范围和条件作出了限定，是继《合同法》之后首次从法律意义上承认业主抗辩权的存在。除此之外，《物业服务解释》第1 条、第 6 条规定了对业主的某些抗辩权不能得到支持的情形。13从这两条的规定可以看出，业主至少在以下四种情形行使抗辩权得不到法院的支持：一是业主以其并非为合同当事人为由行使抗辩权；二是无正当理由地行使抗辩权；三是以其未实际享受物业服务为由行使抗辩权；四是以其无需接受相关物业服务为由行使抗辩权。14据此可知，立法上已对业主抗辩权进行了肯定，并根据合同的特殊性对其进行了在一定程度上的限制，为业主能够正确行使抗辩权提供了更为明确的依据。

　　虽然《物业服务解释》力图对业主抗辩权的行使进行合理规范，然而由于该解释对业主行使抗辩权的适用范围规定过于狭窄，又未能合理指明其他适用情形，因此其并未能使业主抗辩权的行使困境得以摆脱，实践中业主虽然多有行使抗辩权维权的案例，但得到法院支持的并不多见。

　　1.2 业主抗辩权行使的实践现状

　　近年来，随着业主维权意识不断提高，各地法院审理的业主不满物业服务公司提供的服务而行使抗辩权拒付物业费的纠纷日益增多，业主和物业服务公司之间的关系颇为紧张。业主与物业服务公司之间不断加剧的冲突和矛盾，一方面使业主的日常工作、生活遭到严重的影响，另一方面也使得物业服务公司的正常工作难以展开，长此以往，不仅会破坏小区的居住环境，更是会造成更多社会的不和谐因素。15业主行使抗辩权维护自己权益的现象虽然已愈演愈烈，但我国司法实践对此现象的处理并不一致，业主抗辩权的行使依然面临重重阻碍。

　　1.2.1 业主抗辩权行使的困境

　　在目前的司法实践中，有关物业服务合同履行中业主抗辩权纠纷，法院多依《物业服务解释》第 1 条、第 5 条、第 6 条，或依《合同法》中关于抗辩权的原则性规定予以处理。一定程度上，各地法院均是多以《合同法》中的相关规定和原理来对司法实践中业主抗辩权的纠纷进行裁判，而鲜有采用《物业服务解释》的。法律适用的困难暴露出了业主抗辩权在实际行使的过程中所面临的严苛环境，也凸显出了司法实践在处理业主抗辩权纠纷上的种种问题。

　　第一，司法审判在理念上过于重视全体业主的利益，造成事实上对业主抗辩权的忽视。在物业纠纷中，物业服务公司诉请业主交付物业费的案件最为多发，即便是业主享有完全正当的拒交理由，法院裁判的结果也多是业主或多或少依然需要向物业服务公司支付物业费，很少能够有拒绝支付物业费的诉请得到完全支持的。16究其原因，法院在审理此类案件时大多会基于全体业主的共同利益进行综合判断，这就难免会忽视业主的私人利益。例如，在北京市第一中级人民法院审理的一起案件中，物业公司提供的物业服务存在着消防安全隐患、卫生打扫不及时、停车位管理混乱等一系列的问题，而法院最终审理认为，物业管理服务面对的是全体业主，需要顾及全体业主的共同利益，而不能仅仅只考虑某一个单独的业主，更不能因为某一个单独的业主而使得物业管理服务丧失掉其持续性、公共性的本质特点。物业服务公司虽是收取每个业主的物业费，但其据此提供的物业管理服务却是全体业主共同享有的，此时不应只从业主的个人主观评价来考虑，而是应从是否符合全体业主共同利益的这一客观标准来考虑，业主拒交物业费会侵害小区业主的共同利益，因此对业主的抗辩权予以了否认。

　　第二，业主抗辩权的行使范围模糊不清，对于“正当理由”难以界定，缺乏统一的适用标准。虽然《物业服务解释》对业主抗辩权行使的范围问题作出了颇有意义的规定，然由于缺乏对“正当理由”的必要解释，使其在司法审判实践中产生了分歧，各地法院在具体认定上各不相同。例如，在面对物业管理服务过程中出现瑕疵的这一情形时，沈阳中院和海淀区法院就产生了截然相反的裁判结果。辽宁省沈阳市中级人民法院在案件的审理过程中就认为物业公司提供的物业服务存在瑕疵是一种法律未明文规定的“正当理由”,支持了业主的抗辩权。18而北京市海淀区人民法院却认为业主以物业服务公司所履行的物业服务存有问题为由拒绝交纳物业费，但其并不能证明物业公司提供的物业服务存在实质性的违约，故而不构成可行使抗辩权的适当理由。19又如，在审理物业服务公司的物业费请求权是否超过诉讼时效的案件中，不同地区的法院也往往会做出不同的裁判。例如，北京市中级人民法院在审理此类案件时认为物业服务具有区域性及持续性，故而对业主的该项抗辩事由不予支持；20而上海市第一中级人民法院则恰恰相反，认为物业公司的物业费请求权已过诉讼时效，故而支持了业主的拒绝缴费的主张。

　　第三，业主抗辩权的行使，是应该交由业主自己单独来完成，还是应该通过业主委员会来代为完成，实践中也未能形成定论，造成了主体适用上的混乱。以目前的物业服务纠纷案件来看，绝大多数业主都是倾向于由自己单独来行使抗辩权，如长城物业集团股份有限公司天津分公司与刘湘萍物业服务合同纠纷案22、张涛与辽宁华综实业有限公司物业管理拖欠物业费纠纷案23、张某诉某物业公司物业服务合同纠纷案24等，俱是由业主单独来行使抗辩权。也有存在着由业主委员会行使抗辩权的案例，最为典型的是北京首例业委会胜诉案25,在该案中，美丽园小区业主委员会以物业服务公司服务没有达到法定、约定标准为由提起诉讼，请求判令物业服务公司降低物业费收费标准，并将其已经多收取的物业费部分退还给业主，法院最终审理认定物业服务公司提供的服务并不符合双方约定的合同标准，因而判决支持业主委员会的该诉讼主张，要求物业服务公司酌情降低其收费价格。26在该案例中，业主委员会代表业主来行使抗辩权，取得了较好的效果，也成功维护了小区业主的共同权益。但此例在现实中并不多见，业主委员会行使抗辩权的案例也是少之又少，能够获得胜诉的就更屈指可数了。

　　1.2.2 业主抗辩权行使困境之原因分析

　　司法实践在处理业主抗辩权纠纷案件所暴露出的种种问题，恰恰显示出我国司法机关在处理物业服务纠纷案件时，并未能对物业服务合同形成正确的认知，忽视了其在建筑物区分所有权影响下所具有的特殊性，因此也导致业主行使抗辩权的困难重重。概括而言，司法实践中出现的问题主要有以下几个方面：

　　第一，司法实践均是从物业服务具有的公益性出发来考虑问题，因而忽视了业主个人利益存在的空间。诚然，物业管理确实是由小区业主为了对因区分建筑物所有权而形成的利益共同体进行维护和管理，通过全体业主授权组建自治机构来具体实施各种管理服务工作的过程。27在区分建筑物情况下，各个区分建筑物的所有人组成了一个利益休戚相关的共同体，由该共同体对涉及到全体业主的共有部分进行日常的管理和维护，实现业主的自治。通常情况下，鉴于业主组建的共同体时间上难以顾及、专业知识上又有欠缺等缘故，故而往往由其选聘物业服务公司，以实现对物业小区的全面化、专业化管理。从此种意义上来说，选聘物业服务公司来进行物业管理服务实际上是全体业主实现自治管理一种方式。换言之，物业服务虽然系接受业主共同体的委托而为之，实际上依然是为了维护全体业主的利益，带有公益性的特点。在司法实践过程中，法院也往往基于物业服务的此种公益性特点，对业主因物业服务公司的不当服务而提起的抗辩权给与了消极的态度。然而，物业服务具有公益性的特点，并不意味着业主个人利益就失去了存在的空间，其至多只能表明物业服务的公益性表现高于业主个人利益的表现，只说明了业主个人利益对全体业主共同利益的让渡。具体而言，物业小区全体业主的共同利益主要体现在物业服务合同的签订、解除、物业公共设施和公共费用的使用与维护、物业收费标准、物业服务规则的制定等方面，而业主的个人利益在其他方面依然存在广阔的生存空间。28在业主的全体共同利益之外，在公益性的表现之外，赋予业主为维护其个人利益而享有的抗辩权，既能够对公益性难以顾及之处提供有效的保护，也是对业主个人利益的尊重，最终促进全体业主共同利益和业主个人利益之间的平衡。

　　第二，物业服务合同在内容具有综合性和持续性，对于物业服务公司提供服务质量的认定存在困难，业主行使抗辩权事由的合理性难以考量。依区分所有权法理，物业管理的内容包括对物的管理和人的管理。物的管理是指对建筑物与基地的保存、改良、利用乃至处分所为的物理的管理，其对象原则上限于建筑物的共用部分及建筑物所坐落的基地部分，专有部分不包括在内。29而所谓人的管理，实际上就是为维护区分建筑物所有权关系的完整，对在区分建筑物关系下生活的业主行为的管理和规范，包括禁止毁损建筑物、禁止非法使用建筑物、禁止妨害他人生活秩序等。30具体而言，物业服务合同的主要内容包括社区保安义务、建筑物保养维修义务、环境清洁义务等，是一种综合性的服务。31同时，物业服务合同又属于持续性合同32,在履行的过程中，物业服务公司的服务需要以持续不断的形式向业主予以呈现，既不能出现中断，也绝不可能一次性提供完毕。33物业服务所具有的综合性和持续性的特点也决定了物业服务内容的复杂多样性，其本身的包含的项目众多，导致我国《物业管理条例》根本无法对物业服务的内容一一进行详细的规定。通常，物业服务的具体内容以及标准往往只能由双方在物业服务合同中予以约定，只要不违反相关法律法规的强制性规定即可，然而在我国的实际中物业服务合同多半是由物业服务公司提供，对于服务项目和标准等条款的约定本就不甚明确，有些可能根本就不存在此类条款。因此，凭借物业服务合同来评判物业服务公司提供的服务是否达标本身就存在着困难，更何况在对合同的理解和解释上物业服务公司天然的享有主动权，业主可能根本就无法举证证明物业服务公司服务的质量不达标，行使抗辩权事由的合理性就值得考量。

　　第三，与一般双务合同不同，物业服务合同所涵盖的主体复杂，导致实践中业主抗辩权行使的主体难以确定。依《物业管理条例》规定，物业服务合同是指物业服务公司与业主团体在平等、自愿的基础上依法订立的以物业服务公司提供服务、业主支付物业费为内容的协议。34从形式的角度看，物业服务合同调整的合同主体是合同签订者，即业主团体和物业服务公司，但是合同的内容却以业主和物业服务公司之间的权利义务关系为最主要之构成部分。在业主团体和物业服务公司这一法律关系层次之外，还隐含了业主与物业服务公司之间更深层次的法律关系，虽然二者在合同中并不直接产生联系，但是在实践中业主或通过业主委员会或通过自己切实地与物业服务公司产生密切的联系。

　　换言之，虽然物业服务合同的签订是由物业服务公司与业主委员会来完成，但业主委员会签订合同的目的却是为了全体业主的共同利益，业主在物业服务合同的履行过程中也享有一定的权利、承担一定的义务。因此，在物业服务过程中涉及物业服务公司、业主委员会和业主三方之间的关系。源于此，发生物业费纠纷时，抗辩权的行使主体该如何确定一直困扰着广大的业主和司法实务者。