完善现行房地产税收管理对策及建议

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　　【题目】现行房地产税收管理困境研究
　　【绪论】房地产税收管理制度法优化分析绪论
　　【第一章】现代公共管理与房地产税收相关理论概述
　　【第二章】我国房地产税收管理现状分析
　　【第三章】曲靖市房产税征收管理现状
　　【第四章】曲靖市房地产税收管理问题及原因分析
　　【第五章】国内外房地产税务征收管理经验借鉴
　　【第六章】完善现行房地产税收管理对策及建议
　　【结论/参考文献】房地产税收征管体制改进研究结论与参考文献

　　第六章 完善现行房地产税收管理对策及建议

　　第一节 完善我国现行房地产税收制度

　　一、简化税制，优化结构

　　对于一些重复的税种，需要进行重新设置，而且内外的税收制度应该统一起来，以形成统一的制度。例如：房地产税、企业所得税等都应当有统一的税法，这样税负才会更加公平。要对土地和房产统一征税，计税依据按照国际惯例规定为房地产的市场评估值，征收范围应扩大到所有由国家和集体拥有并控制的房地不动产。土地增值税应该暂停征收，同时开设赠与税和遗产税。在现实生活中，土地增值税计算征收是很复杂的，房地产企业财务人员很难准确计算土地增值税，征收效率不高。建议将土地增值税查账征收改为核定征收，按照房地产企业销售收入确定计税依据，按照商品房性质不同设定 2%-8%的税率，这样可以大大减化纳税人计算过程和降低纳税人聘请中介的纳税成本。此外，应该适时开征遗产税和赠与税，对个人承受的遗产或者继承物，除家庭和个人生活必须的物业外，均实行高额税率，这样对社会资源再分配和调节贫富差距会具有十分重要的意义。

　　二、调整税基和税率

　　扩大房地产税的开征范围，将个人超标住宅和郊区农民经营房屋纳入征税范围，以房屋的评估价格作为计税依据。同时，税务部门通过免税、减税的形式，考虑纳税人的实际情况，按照不同情况实行差别幅度减免税。在对房地产税的税率进行设置的过程中，要充分考虑房产所在地的经济情况和房产类别，各个地方可以结合当地实际情况的可变幅度进行小幅调控和改变，对容积率过低、房屋建设密度过低的高档房产和浪费土地资源的高尔夫球场适用最高税率，对于地处偏僻和交通不发达地区的房产，考虑低税率或者免税。此外，应尽快将房地产企业销售不动产行为纳入营改增，以消除房地产企业成本核算、发票取得不及时无法扣除的隐患，减轻纳税人的税收负担。

　　三、完善房地产税制体系

　　（一）完善我国土地税法体系，加强土地资源保护

　　土地是稀缺资源、不可再生。伴随着中国经济的高速发展，房地产行业也迎来了快速发展期，土地收入已成为地方政府的收入主要来源。但是，土地浪费也比比皆是，特别是从 2013 年开始，房地产泡沫逐渐被打破，一些优质土地资源被荒废多年，如何高效利用这些稀缺资源，仍然是我们必须面对的问题，我们应当建立更加完善的土地税法体系，加大税收职能作用。一是建议完善我国现行的耕地占用税及土地增值税，提高耕地占用税税额标准，对未利用耕地限期整改，限期整改后仍为整改的可采取收回土地或加倍收取耕地占用税；二是开征土地闲置税。具体设计思路是：征税对象是闲置土地；计税依据是闲置土地的面积；按照区域和地理位置的不同设置差别税率，根据闲置的年份和面积，实行累进税率。

　　（二）规范房地产交易，降低交易税负

　　我国房地产交易过程中重复征税的情况屡见不鲜， 尤其是契税和印花税。相对而言，继承房地产和被赠与的房地产却没有这么多的课税。总体来说，房地产交易环节是各个环节中税负最重的环节，这就会导致商品房流通不畅，房地产交易市场发展受阻。

　　第二节 优化纳税服务，提高纳税人的税法遵从度

　　一、完善纳税服务体系
　　
　　（一）强化实体办税服务厅建设

　　因地制宜，全力打造"服务优质、办税高效、纳税人满意、社会认可"的办税服务厅。加强纳税服务体系建设，实行一站式服务，拓展办税服务厅功能，将纳税人发起的各类涉税事项前移到办税服务厅，落实涉税事项办税服务厅终审制，规范办税服务厅功能区域和窗口设置，优化办税服务环境，规范纳税服务管理制度和办法，规范纳税服务标准，规范纳税服务礼仪、规范纳税服务流程，积极创建星级办税服务厅。塑造公正、文明、专业、高效的纳税服务体系，实现纳税服务标准化、制度化、规范化。

　　（二）实施涉税事项分类管理

　　按照云南省地方税务局涉税事项办税服务厅终审制的要求，涉税事项统一由办税服务厅受理或直接办理，全面梳理涉税事项，实行涉税事项分类管理，根据事项的法律规定和特点，将涉税事项分为先办后审和先审后办两大类。建立和规范各类涉税事项的办理程序，规范各类涉税事项的法定条件、证明资料、办理流程。

　　（三）建立先办后审和先审后办制度

　　在办税服务厅推行"诚信推定、条件受理、当场办结、窗口出件、事后核查、违规受罚"的先办后审制度。纳税人信用良好且所办涉税事项属于先办后审事项，纳税人依法提供法定资料，出具涉税事项真实性、合法性的承诺书，符合法定要件，办税服务大厅工作人员审核认定先行办理，办理后再转税源管理部门调查核实，纳入后续跟踪管理。税源管理部门调查核实，发现不符合规定的，及时予以撤销，依法追缴应缴纳税费款，追究纳税人的责任。

　　在办税服务厅建立"窗口受理、内部流转、限时办结、窗口出件"的先审后办制度。对法律法规规定的行政审批、行政许可事项和其他需要审核确认的事项属于先审后办事项，由办税服务厅受理，初审符合受理条件予以受理，传递税源管理部门调查核实，经有权机关审批确认后，退回办税服务厅办理。建立复核审查制度。在办税服务厅设立兼职法制员，负责处理重大涉税事项的复核审查，定期开展涉税事项办理情况检查。

　　（四）强化网上办税平台建设

　　推行以网络申报为主的多元化纳税申报，推进财税库银横向联网，探索同城通办和自助办税。加强信息手段应用，充分利用 12366 纳税服务热线和纳税服务平台，实施纳税提醒、短信催报催缴和税法宣传。建立网上办税服务厅，实现涉税事项的网上办理。建设纳税人网络学校，定期不定期发布政策解读，分门别类开展纳税辅导培训，提供方便、快捷、高效的办税服务。

　　（五）完善纳税人满意度及需求调查机制

　　建立问卷调查制度，在办税服务厅定期开展纳税服务和纳税需求问卷调查。建立第三方调查机制，委托社会调查机构，采取实地走访、电话、网络、问卷调查等多种方式进行纳税人的需求调查，评价税务机关的服务质量。根据调查结果，开展纳税服务质量评比，分析存在的问题，掌握纳税人的需求，有针对性的开展纳税服务。
　　
　　二、提高税务人员素质

　　在实际征管过程中，税务人员素质高低起着至关重要的作用，作为房地产企业的直接管理者和纳税服务的提供者，其人员素质对房地产税收管理好坏起着决定性作用。因此、要采取多种途径，提高税务人员的纳税服务能力和执法水平。

　　笔者认为进行有目的性的培训工作很有必要，应将房地产业财务知识培训列为长期培训计划，建立房地产企业管理人员人才库，定期更新数据库内容，安排业务素质强、精通微机操作的人员从事税收管理员工作。加大对房地产税收管理员的提拔任用力度，建立良好的激励体制，让房地产业税收管理工作步入良性发展。

　　第三节 完善房地产税收征管的配套制度

　　完善我国的房地产税收制度，关键是建立一个完备的涉及税制、征管、救援等多方面的税收体系，除此之外，还要提高房地产税收的法律地位，建立健全房地产评估制度等相关配套制度，只有这样才能促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。

　　一、建立财产的登记制度及时推行财产实名登记制度，加强财产登记的准确性和及时性，提升房地产税收的有效性和及时性。在房屋及土地产权登记制度的推进过程中，首先是要核查宗地的地段、权属关系、面积等，建立全国联网的查询台账；其次是从国家层面上建立房产查询系统，将房屋坐落地、面积等采集完善，为下一步全面推行征收房产税打下坚实基础；最后是尽快实行房产证和土地使用证二证合一制度，严厉打击房屋私下交易，打击扰乱房地产市场的行为，增强房地产企业的税收遵从性。

　　二、完善房地产估价制度

　　完善和改进房地产估价制度日显迫切。在日常征管过程中，对于成交价较低的交易案列，税收管理员由于自身掌握的知识有限，不能准确判断其成交价格的真伪，只能要求交易方到中介机构进行评估，而一些中介机构并不能较好的遵守职业操守，基本都是按照将交易方的要求出具评估报告，这势必会造成税款的大幅流失。为此，税务机关应尽快建立房地产估价系统，按照地段建立数据库，及时和房管部门沟通，及时取得当地基准地价和建造成本，尽可能准确核算房地产单位交易价格，以确保税收的公正性，维护房地产交易市场的健康发展。

　　三、加强和相关部门的配合

　　房地产企业税收要及时、全额入库，这对税务机关来说是一个很大的挑战，单单依靠税务机关的力量很难实现。税务部门一定要加强与房管部门、工商部门、金融系统、公检法系统的联系和协调，如定期和不定期开展协调会、成立协税护税小组、通过和公安部门联合办案等形式，加大对税收违法行为的打击力度，增强税法的严肃性和强制性。同时，其他部门也应该和税务机关密切联系，及时提供税务部门要求的涉税资料。特别是房管部门，每年要及时提供当地土地地价，以便税务机关及时更新房地产二手房地价信息，防止税款流失。现如今，社会是一个高速信息时代、计算机的运用已经融入我们的各行各业，各个部门也应该在大力开发计算机运用软件的同时，实现各个系统的无缝对接，实现资源的及时、有效共享。

　　第四节 加强和改进税收征管手段

　　从税制的设立来看，我们在进行一个税制的设置时，不单单要考虑税制的合理性、科学性和长期性，还要考虑其可行性，这就需要建立一个合理的征管机制。有效的征管机制是保证税收目标实行的必要机制，房地产业的复杂性，决定了房地产税收征管的特殊性，这需要我们在税收征管的同时建立起与之相配套的税收征管机制。

　　一、实施房地产税收一体化征管

　　实施房地产税收一体化管理，重点应采取以下五个方面的措施：一是地税机关要和房管局、国土资源、城乡规划等政府部门建立信息共享制度，以便税务部门及时掌握房地产企业的涉税信息，方便税务机关从源头控管税源。二是严格执行房地产企业所得税管理办法，对房地产企业收取的预收款、诚意金等巧立名目的款项，均按要求预缴企业所得税，及时掌握房地产企业销售商品房信息，及时预缴土地增值税；,对达到土地增值税清算条件的要及时要求企业进行清算，及时入库税款。三是对房地产企业开发的不同楼盘进行跟踪管理，及时掌握变动信息，更新管理员管理台账，要求所有的房产企业安装网络发票系统，在销售商品房时，要求企业在发票上注明小区名、楼层、房号，以便税收管理员通过内部系统及时进行比对，对不按要求开具发票的企业，及时进行限改和处罚。四是在对房地产企业土地增值税清算检查时候，详细检查入账发票，对未按要求取得发票的成本，一律不允许税前扣除，对未按项目分别核算成本费用的楼盘，从高适用税率，提高税法的严肃性。五是加快建立房地产企业房产交易系统，将二手房和商品房的交易的受理、审查、核准、查询以及税务事项通知书、完税证的开具情况等内容纳入房地产交易系统，逐步实现房地产税收一体化办公和全程监控、查询，提升房地产交易的效率，降低纳税成本。

　　二、积极开展互联网+税收管理工作

　　税务机关应该创新工作视角，主动适应"互联网+"时代的新特点、新要求和新挑战，充分挖掘利用互联网技术，积极谋求与互联网、云计算、大数据的广泛对接和深度融合，拓展征管与服务的深度、广度。一是加强信息化建设。应用现代化科技手段，结合房地产建筑业项目税收管理系统，建立模拟商品房模型，按照存量房销售状况分户录入房屋销售信息，包括房屋面积、销售价格、购房者联系方式等信息，方便税收管理员调阅核实，并实行动态化管理，随时根据实地巡查等掌握的信息进行更新，对整个房地产税源实施动态的税源监控。二是充分利用税收征收系统资源。通过对税收征管系统的综合运用，充分发挥联动机制作用，与纳税评估等管理手段相结合，与房地产税收预测和统计分析相结合，全面提高税源管理水平，推动房地产业税收征管上新台阶。三是实行房地产业动态管理。建立房地产业税收征管数据库，做好和房管、国土等政府部门的数据对接，按照其他部门提供的数据，及时筛选、分析，及时建立房地产项目台账，将房地产项目实行动态管理，及时更新数据，并做好数据的分析、提炼工作，提高税收征管的针对性。

　　第五节 强化部门协调配合

　　一、完善税务机关内部配合机制

　　在房地产税收征管过程中，涉及到税务机关内部的多个部门，各个部门之间的相互联系、沟通协调显得尤为重要，在对房地产进行日常税收管理时应建立健全部门长效协调配合机制。首先，科技信息部门应加强与税收管理部门的协调配合，按照金税三期的工作要求，依托现有的云南地税 MIS2.0 系统，进行房地产税收管理软件的适应性改造，统筹和深化数据利用，建立房地产税收征管数据模型，使房地产税收管理步入现代化管理，节约征管成本；其次，征收大厅应加强与税收征管部门的协调配合，征收部门负责对房地产企业原始数据的采集，其采集的房地产企业土地信息和房地产信息，是税源管理部门进行房地产税收管理的基础，税源管理部门在日常管理中发现房地产企业计税依据发生变化，比如土地面积增减，或者房地产性质发生变化，应及时和征收部门联系，尽快对系统数据进行更正，及时征缴税款；最后，税务稽查部门应加强和税源部门的沟通协调，税务稽查部门在对房地产企业稽查时，发现税源管理部门的薄弱环节，应及时反馈给税源管理部门，从而加强房地产税源管理工作。税源管理部门在对房地产企业进行日常管理时，发现其有偷、逃、骗、抗等税收违法行为，应及时与税务稽查部门沟通联系，及时移交给税务稽查部门，利用税务稽查部门的稽查手段进行税务稽查，避免国家税款的流失，提高税收征管效能。

　　二、与政府部门加强协作配合

　　税源管理部门要对房地产企业进行一户两档管理，即税款征收档案和纳税资料档案，并充分利用信息化技术手段，对房地产企业进行项目跟踪管理，按照房地产企业项目进度及时更新台账，做到对房地产税源管理的了如指掌，税务部门还应建立和其他政府职能部门的信息共享机制，加强与地方政府及相关部门和社会各界的协作，推进政府主导、税务承接、部门联动的涉税信息共享机制，巩固与国税、工商、质监、银行、国土、公安、能源等部门的信息共享成果，应用信息技术手段，建立第三方信息采集维护和共享机制，完善协税护税体系。规范纳税人涉税数据、财务报表数据报送程序，逐步建立纳税人的财务数据仓库，建立税务机关内部涉税采集共享机制和平台，拓展信息来源渠道，夯实涉税信息基础，做好数据应用比对分析，有效解决征纳双方信息不对称问题。