韶关市个人房产税政策探析绪论

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【题目】韶关市开征个人住房房产税探究 
【第一章】韶关市个人房产税政策探析绪论 
【第二章】个人住房房产税概念及试点现状 
【第三章】收取个人住房房产税的必要性分析 
【第四章】韶关市开征个人住房房产税可行性分析 
【第五章】个人住房房产税征收相关影响分析 
【第六章】韶关市开征个人住房房产税问卷调查分析 
【第七章】对征收个人住房房产税的建议
【结论/参考文献】我国实施个人住房房产税政策研究结论与参考文献

　　第一章 绪论

　　1.1 研究背景与研究意义

　　1.1.1 研究背景

　　依据《中华人民共和国房产税暂行条例》（1986 年 9 月 15 日国务院颂布），我国自1986 年 10 月 1 日开始对营业用房持有阶段征收房产税，但对个人所有非营业用房则暂时免征房产税。该条例一直沿用至今。2003 年 10 月，十六届三中全会在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》首次提出对不动产开征物业税。2003年至 2007 年，我国分两批在北京、深圳、江苏、重庆、辽宁、宁夏、河南、福建、安徽、大连十个省市试点物业税“空转”.2009 年 5 月，国务院在其发布的《关于 2009年深化经济体制改革工作的意见》中第二次提到要“研究开征物业税”.2010 年 5 月 31日在《关于 2010 年深化经体制改革重点工作意见的通知》中国务院首次明确提出推进房产税改革。物业税的提法开始被房产税所替代。2011 年 1 月 28 日我国在上海、重庆两市开始试点房产税。2012 年 3 月 18 日，国务院在《关于 2012 年深化经济体制改革重点工作的意见》（国发〔2012〕12 号）中提出要扩大房产税试点范围。2013 年 3 月 1 日，在“新国五条”中重申要加快推进房产税扩大试点工作。2013 年 5 月 24 日，国务院在《关于 2013 年深化经济体制改革重点工作的意见》中再次重申要扩大个人住房房产税改革试点范围。2013 年 11 月 12 日，中共十八届三中全会首次提出要“加快房地产税立法并适时推进改革”.2013 年 11 月 20 日国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，决定整合不动产登记职责。2014 年 12 月 22 日，国务院总理李克强签署第 656 号国务院令，公布《不动产登记暂行条例》，不动产登记进入实施阶段。这一系列的通知、意见、细则及条例都表明，中央政府已将房产税改革工作纳入了重要议事日程，因此，对个人住房保有环节开征房产税只是时间问题。基于此，本文试图以韶关市为例，对个人住房征收房产税的必要性、可行性及开征后可能产生的连锁反应进行研究，并在调查问卷的基础上，为开征个人住房房产税提供可行的建议、意见，为政府进行决策提供参考。

　　1.1.2 研究意义

　　本文对个人住房房产税的研究意义主要体现在以下四个方面：

　　一是将个人住房房产税当作一种长效机制，既着眼当前对房价调控，又能着眼长远，利用税收手段，提高持有房产的成本，从而达到抑制投资性、投机性不合理需求，最终达到稳定购房者预期，稳定楼市，促进房地产市场的稳定、健康发展。

　　二是有利于缩小收入分配差距。收入分配与财产性收入密切相关，我国正处于经济社会快速转型期，不动产已成为中国家庭财产的主要形式，经济的高速发展带动了不动产的快速升值，这使得保有环节税基不断增加。因此，要进行收入分配优化，将由财产性收入引起的收入分配差距扩大效应降低，对不动产征收房产税将不可避免。

　　三是可以完善财产税税收体系。一个完整、健全的税收体系应当涵盖了流转税、所得税和财产税等多类税收体系。现行的流转税体系和所得税体系，已经相对完整而健全，然而，我国的财产税体系还不健全。随着住房市场化改革，大量商品住房进入普通家庭，形成了丰富的房产税税源。对个人住房征收房产税可以完善我国财产税体系，促进房地产行业良性发展。

　　四是健全地方税体系。个人住房房产税是地方税，这是常识，如果将其最终培育成为地方税的主体税种，地方政府将会由原来片面追求高地价向在房价与地价中求平衡，将短期土地出让收益与长期房产税收益结合起来，从而促使其不断提供更好的公共服务，使其变得更加重视对当地投资环境的优化，并不断提高其辖区内的公共服务水平，最终使其辖区内的房地产不断增值，进而每年获得较高稳定的房地产税，促进经济社会良性发展。

　　1.2 文献综述

　　1.2.1 国外研究综述

　　国外关于房产税相关理论的研究主要有20世纪出现的两种关于物业税的不同理论：受益论和新论。受益论的最主要的结论是物业税既是受益的也是有效的税种。最初的受益论从泰伯特（charles Tiebout）公共支出理论模型演化而来，但该模型并没有分析资本化的问题。

　　而在后期对于该模型的发展中，资本化却是尤为重要的，因为这正是受益论和新论达成一致之处[1].受益论的主要观点建立在两大假设的基础上-“用脚投票”的原则（Tiebout,1965）和城市土地利用分区（zoning）。“用脚投票”的原则是泰伯特于 1965 年提出的，他分析了受到地域限制的公共产品的外部性的解决问题，他认为市政府的管理者只需提供公共服务和入住该社区的支出的清单，之后潜在的住户会根据服务及相应的支出来选择最符合自身需要的社区居住。

　　城市土地利用是由布鲁斯·汉密尔顿（Bruce Halmilton,1975）提出的，它更彻底地完善了泰伯特模型，保证了新开发的地区会为自己的发展支付费用。菲谢尔（Fischel,1975）加入了关于商业企业的地方性决策因素。他提出分区制是影响地区发展的一个非常灵活的工具，将地方政府当作企业来看待，辖区内拥有住宅的居民就是其股东。因此，可以采用经济学家们研究商业企业的方法和视角对地方政府进行分析，只是这种企业的所有者状况是不同的。因此居民们将有更多的积极性参与社区公共管理与决策，以确保其拥的房屋保值增值，以实现其利益最大化。

　　根据这两个最根本的假设，受益论认为分区的行政区域之间的竞争和具有完全流动性的消费者“用脚投票”,可以确保在各个地方社区内个人对地方公共服务的需求水平相同，地方公共服务得以有效地提供。相比较于新论而言，受益论认为物业税是完全不存在扭曲效果的，因此是有效的，居民们也是受益的。这是受益论最根本、最核心的观念。

　　物业税新论主要由米斯考斯基（Mieszkowski,1972）提出，并由佐德罗和米斯考斯基（Zodrow and Mieszkowski,1986,1989）等陆续进行了理论拓展。该理论的主要观点就是认为物业税是扭曲且无效的税种。相当于受益论，新论也以两个最基本的假设作为其理论基础。

　　假设之一，一般均衡分析的思路借鉴了哈伯格（Harberger）1962 年的论文。该理论设立了基于在全国范围内的一般均衡模型。暗示了如果资本在整个经济中是可以自由流动的。那么某一个行政区的资本税负较高，资本就会流出该地区，流向税负相对低的行政区。

　　假设之二，假设整个经济中资本存量是不变的，这意味着资本毫无供给弹性，即在整个国家范围内，无论资本在哪里，它都无法逃脱税收。因此，平均来讲，财产税被转移给了资本所有者。该理论的主要逻辑是如果物业税率超过了全国平均水平，那么该地区的资本数量就会减少，资本会流向税率较低的区域；在低税率的地区则会出现与之相反的情况。因此，物业税税率的差别导致了全国资本存量无效率的配置。

　　更重要的一点结论是，就公共服务而言，佐德罗和米斯考斯基（1986）论证了，由于担心物业税税率太高会使资本流出该区域，地方政府往往倾向于选择过低的公共服务水平，这样就会导致整个社会经济配置的无效。

　　1.2.2 国内研究综述

　　改革开放三十多年来，特别是十六届三中全会提出开征物业税以来，伴随着房价的快速上涨及房产调控的效果不佳，国内大量专家、学者和财税工作者对房产税这一课题从不同角度和侧面进行了分析和研究。国内学者对个人住房房产税进行研究主要集中在：个人住房房产税开征是否具备条件；我国开征房产税的利弊分析；国外房产税的税制设计及其经验借鉴；房产税对房价的影响；房产税对地方财政的影响分析的影响；房产税的征收范围。

　　关于个人住房房产税开征是否具备条件，覃顺梅（2013）[2]认为个人住房房产税的开征具备了可行性。杨志勇（2013）[3]则认为个人房产税不具备开征条件。关于房产税对房地产价格的影响，魏雅华（2007）[4]认为房产税的开征能达到购房者、房地产商和政府三方共赢。陈多长（2005）[5]则认为，房地产税开征将对房价产生双重影响，对房价上涨与下降的影响同时存在。

　　杨绍媛、徐晓波（2007）[6]则认为，征收房地产税会使房价上涨。吴晓宇（2004）[7]认为，开征房产税对房地产价格所起的作用比较有限。刘玲玲（2013）[8],认为对个住房征收房产税对房价的作用具有不确定性。关于房产税对地方财政的影响分析方面，倪红日、谭敦阳（2009）[9]认为开征房产税，可能对市、县级地方政府财政收入影响最大。税务专家刘恒则认为全面开征房产税在一定程度上可以代替土地财政。

　　对于房产税的征收范围，学者普遍认为应对第一套居民个人自用住房免税，刘维新（2004 年）认为，对于自住住房应给予优惠和减免。胡怡建（2004）[11]认为，应全面征收房产税。

　　在个人住房房产税开征的可行性研究方面：张珂（2013）[12]认为，从地方政府角度来分析，认为对个人住房房产税开征，要慎之又慎，要充分做好准备工作。李岚（2011）[13]

　　认为要慎重，目前不宜全国推广。赵玲（2013）[14]认为西安市蓝田县对非营业用房开征房产税可行；王海漪（2013）[15]也持同样的观点，认为太原市开征个人住房房产税可行。

　　朱宾梅、郑慧婷、张浩（2011）[16],认为西部的各方面指标基本达到相应的标准，具备开征房产税的可行性。

　　综上所述，尽管国内对我国个人住房房产税的研究数量不少、角度各异，由于研究多集中在宏观税制设计，而对于一个具体城市的个人住房房产税的研究较少（仅仅两三个城市），本人拟以韶关市作为样本，对个人住房征收房产税的必要性、可行性及开征后对韶关市居民税收负担、对市政府、对房地产市场所产生的影响分别进行研究，并在发放大量调查问卷的基础上，为开征个人住房房产税提供可行的建议、意见。这对于今后个人住房房产税的全面开征有着重要意义，因此本文的研究很有价值。

　　前人对于个人住房房产税的研究，取得了较为丰硕的成果，为该课题的持续深入研究奠定了坚实的理论基础。然而，也存在一定的局限性：主要体现在研究不够深入、透彻、全面，在税制的设计方面宏观的、原则性的观点较多，实用性和操作性不强，特别是对房地产税基评估的成本、税务征收成本、居民负担能力等方面的研究较少，这些问题对个人住房房产税的最终落地将产生关键影响，总结以前的理论成果并结合沪渝试点经验，对个人住房房产税课税要素进行适当修正，同时提出相应的配套措施与建议，以期更加符合实际，更具操作性，更好地发挥理论对实践的指导作用。

　　1.3 研究方法

　　①文献研究法。本文在研究过程中围绕房产税相关的内容，查阅了大量相关研究文献，以了解房产税的历史与现状，从而在此基础上确定自己的研究方向。

　　②调查问卷法。本文采用发放调查问卷的方法对韶关市居民对个人住房房产税的认知、态度，开征个人住房房产税后可能对住房价格、投资者、投机者的影响等方面进行收集、整理，得到第一手资料。

　　③定量分析法。本文的在研究韶关市个人住房房产税对地方政府及韶关市居民负担的影响时，运用统计数据及数学公式对其进行模拟演算，进行定量分析。

　　1.4 创新与不足之处

　　1.4.1 创新之处

　　①运用数据模型对韶关市未来 10 年开征个人住房房产税的税收收入进行模拟，得出尽管每年税收收入呈递增态势，但对现有的土地出让收入至少 10 年以内难于取代。

　　②对韶关市开征个人住房房产税的成本，特别是房产税税基的评估成本进行深入地分析、测算，得出房地产税基评估的初期投入成本高，随着系统的不断完善及数据的不断积累，评估的总成本呈下降趋势的结论。

　　③以一个典型的韶关家庭购买一套平均房价的住房每年应缴纳的房产税与其家庭可支配收入进行比较，最终得出家庭税负比重（7.0%）远超过国际公认的警戒线（5.0%）、韶关市居民家庭税收负担过重、难予承受的结论。

　　1.4.2 不足之处

　　①本文就房产税的开征对住房价格的影响未进行深入、系统的分析；且文章中运用经济学的原理、理论、公式较少，对论点的分析理论深度不够。

　　②对房产税开征产生的社会效应未进行分析。

　　③未考虑房价下降情况下韶关市开征个人住房房产税的可行性。