个人住房税的开征难点与建议及参考文献

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　　【题目】我国个人住房税收实施探析
　　【绪论】个人房产税征收问题探究绪论
　　【第一章】个人住房房产税的相关概念
　　【第二章】中国开征个人住房税政策的必要性
　　【第三章  第四章】国内房地产税制问题及国外经验启示
　　【第五章  参考文献】个人住房税的开征难点与建议及参考文献

　　五、个人住房房产税的开征难点与相关建议

　　（一）个人住房房产税的开征难点

　　首先，个人住房房产税这样一个"国民税种"如何公平合理的设置相关的免征额度，以家庭还是个人为单位进行计算，这些都是十分关键的问题，如果处理不当就有可能引起十分严重的社会问题，产生例如"假离婚"的逃税现象，造成超出经济范围的全社会道德伦理层面的混乱。

　　其次，房产的计税价值难以确定。我国现行的房产税计税依据是从价计征与从租计征。按照房地产价值征税没有任何问题也十分的合理，不合理的地方是我国现行税法规定计税依据是房产原值一次性减除 10%-30%后的计税余值计算缴纳。这十分的不合理，现在房屋价格的变化非常大，应当按照国际上比较通行的模式以房产现时价值进行计算缴纳。但是在我国现在房地产价格波动经常发生剧烈波动的情况下，税务部门想要准确的确定房产的价值是比较困难的。影响房价的因素比较多，包括地点，交通，环境，楼层等等，想要在这么多影响因素下公平合理的确定各个房产价值单靠税务部门来讲难度也极大。同时我国依然处于社会大发展大变动的时期，城镇化进行不断加快，也是得房产价格估值的可变性加大。房产价格估值的问题没有办法解决，个人住房房产税将难以开征。

　　同时，我国现行的房产登记制度并不是十分的健全，难以满足大规模开征个人住房房产税的需要。在现有的情况下，税务部门将难以全面掌握房屋产权信息的各种变化，也无法了解每个人的实际房屋持有情况。

　　最后在征收方式上，由于我国人口众多，个人住宅房产税如果开征，就是一种类似与现在的个人所得税一样的"国民税种",牵扯到我们每一个人头上，如果按照常规的征收方式，面对这么大的工作量，难度过大。而且我国居民纳税意识还不够强，如果采取个人自主报税的方式，瞒报漏报的现象会大面积发生。

　　（二）相关建议

　　1.科学的设计计税方式与起征点

　　计税方式与起征点是一种税收制度的核心内容，应当按照人均面积设立合理的免征点。笔者提出几点应当遵循的原则：

　　第一，对于所有的住房存量进行征收，不区分是新增存量还是原有存量，也就是老房新房一视同仁。因为无论是老房还是新房，事实上都是整个社会的房产资源，在居住功能上没有区别，同时也是实现一种公平原则，如果只对新房征税的话那对于新买房的刚性需求者就十分不合理，而且老方与新房的概念划分也是很难界定的，难以出台一种让所有人都满意的标准。

　　第二，应当无论家庭所拥有的住房数量是多少，统一求和计算人均住房居住面积，以人均住房面积为依据设立免征点，计算的时候按照免征值以内免予征税，超出的部分扣除免征值之后进行计量计算。也就是说结合我国现行的户籍管理制度，以家庭为单位进行征收。之所以不按拥有房产数目进行征缴的目的是为了避免例如"假离婚"的逃税现象，造成超出经济范围的全社会道德伦理层面的混乱，同时如果只对第二套以上住房征税，就是一种对于拥有小户型房产的居民的一种不公平，是一种变相的鼓励大家去购置大户型房产，造成一种不良的社会导向。

　　2.采取"先征收、后退税"的征收方式

　　建议采取先按照家庭所拥有全部房产面积进行征收的方式预先将税金收上来，再由个人自主去申报免税金额进行退税，这种模式有两点好处，第一是降低了征收的难度，所有在籍房产不用甄别统一进行征收，降低了工作量。第二就是可以规避偷税漏税的可能，充分调动起各个纳税主体的积极性，因为申请退税的受益者是那纳税人自己，自然会积极主动申请退税。

　　3.对于农村个人房产继续免予征收

　　对于农村的个人房产，在现阶段应当继续免征房产税。首先从税收公平的角度来讲，农村居民的经济水平普遍低于城镇居民，所以必须采取差异化的税收政策，以免加重农民的经济负担，造成整个农村社会的不稳定。其次在征收管理上，我国农村房产比较分散，如果开征个人住房房产税征收难度会比较大，征收成本会比较高，不符合效率原则，并且对于农村房产的估值也比较困难，难以保证公平公正。所以在我国当今的国情之下，还不适合对农村个人住房在保有环节进行征税。

　　4.建立健全我国的房产登记制度

　　既然要对居民住房征税，那就需要建立健全我国的房产登记制度。不言而喻，作为开征个人住房房产税的最基本的依据，税源的管理上税务机关必须依赖房产登记制度。建立一套健全、合理、高效的房产登记制度是必须做到的，要不一切都是空谈。

　　税务部门要与房产管理部门形成良性互动，并按照税务部门所需对我国现行的房产登记制度进行调整，实现现代化，科学化，信息化。确保房屋登记制度之中的数据准确，内容详尽，记载明了，及时更新。应当实现税务系统与房产管理系统的无缝对接，降低个人住房房产税的征收收难度。

　　5.制定和完善房地产评估制度

　　开征个人住房房产税必须依托于一套完善的房产价值评估体系，作为计税的依据，要不一切都是空谈。首先进行房产评估的机构必须是独立的、完全不受第三方干预的，以保证其公正性。其次，要参考国际上先进国家的经验，同时结合我国的国情，设立一套完善的房地产价格评估方法，形成标准化作业。应当设立与房产价值评估的相应的资格证书体系，只有达到相应标准，具有一定技能的的人才有资格从事房地产价格评估工作。
　　
　　并且应当设立一套健全的申诉机制，如果房产持有者或者是税务机关对于房产价值评估结果有异议，能够以确定的方式进行申诉，申请再次评估。

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