国内房地产税制问题及国外经验启示

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　　【题目】我国个人住房税收实施探析
　　【绪论】个人房产税征收问题探究绪论
　　【第一章】个人住房房产税的相关概念
　　【第二章】中国开征个人住房税政策的必要性
　　【第三章  第四章】国内房地产税制问题及国外经验启示
　　【第五章  参考文献】个人住房税的开征难点与建议及参考文献

　　三、中国房地产税制的现状与存在的问题

　　（一）中国现行房地产税制

　　目前，我国房地产税收制度的税种包括：房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税和土地增值税。我国现行的房产税的征收范围只限于城镇的经营性房屋，按照房屋的计税余值或者租金收入计算纳税金额，计税余值一般是房产原值一次性减除 10%-30%后的价值，税率为 1.2%.

　　城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对于拥有土地使用权的单位和个人征收的税种，征税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。采取定额税率，既是采取有幅度的差别税额，计税依据为实际占用的土地面积。

　　耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农建设的单位和个人，就其实际占用耕地面积征收的一种税，属于特定土地资源占用税。税率采用了地区差别定额税率，按面积计算征收。契税是以转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税，属于财产转移税，房屋买卖、土地使用权的出让与转让、房屋赠与等行为都需要征收，计税依据为不动产的价格，采用 3%-5%的浮动税率。

　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税，以转让房地产的增值额为计税依据，采用累进税率。此外，与房地产直接相关的税收有营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税和固定资产投资方向调节税。固定资产投资方向调节税暂停征收。

　　经营房地产的单位和个人可能遇到的税收还有增值税、车辆购置税、关税、车船使用牌照税等。除了税收以外，国家规定统一由税务部门对房地产经营者征收教育费附加费，省级人民政府还可以规定由税务机关对房地产企业及其职工征收社会保险费。

　　（二）中国房地产税制存在的问题

　　我国当下房地产税制存在了很多的问题，在这里进行一个简单的梳理与总结。

　　第一，我国的房地产税制存在着税种过多，征收起来相对复杂，不利于征收便利的原则，不方便于征收管理，与房地产相关对策税种就包括契税、房产税、城镇土地使用税的十多种，征收范围包括到各级市场。也包括了包括"投资、取得、收益、保有"在内的各个主要环节。如征收管理不力，就会导致偷税漏税现象的发生。

　　第二，还存在各个税种重复征收的问题，例如契税与印花税，契税就是在房产产权发生变化的时候发生交易订立合同时需要征收的税种，而印花税则是以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税，从概念上就能发现，这两种税种在内容上存在着明显的重叠，并不十分公平合理。再如土地增值税与营业税，在土地交易的每一个环节，如果土地价值发生了增值，剧需要缴纳土地增值税，这个税种除了具有所得税的特点外，也具备流转税的性质。土地买卖的收入是要计入到营业税之中的，也就是说在进行土地买卖的时候，除了要按照总额缴纳一定比例的营业税，还要再缴纳税率相对较高的土地增值税，也明显带有不合理的因素。再如房屋出租租赁的环节，如果一个企业出租房产，需要缴纳房产税、所得税、营业税再加上其他的政策性税种。有人计算过，对于企业来讲出租房产的综合赋税比例可能高达 30%左右。个人出租房产也要缴纳个人所得税，房产税，营业税，其中个人所得税比例高达 20%,由于重复征收带来的赋税过高使得赋税转嫁到了下家，提高了房屋出租市场的价格，同时由于过高的税率使得很多人不愿意承担，想出各种办法逃避征税，催生出了一种现象，就是房屋租赁地下化。

　　第三，计税依据不合理，根据《中华人民共和国房产税暂行》中的规定，我国房产税的计税依据一般是出租收入或者是房产余值。其中最不科学合理的地方就是房产余值并不能十分准确的的体现此房产的现时价值，一套房产在他漫长的存在时间之中，他的价值会存在着十分大的变化，如果我们只选取此套房产再购入时的价格稍加计算之后就做出计税依据，明显是偷工减料，不尽合理的。同时也是不公平的，对于企业来讲，新进入的企业在购置房产时可能就要在很长的一段时间内要付出比老企业多得多的房产税，造成了不公平的竞争，同时也会造成个人购房者的不公平，道理与企业基本相同。

　　第四，在费税之间相互交叉、混淆不清。本来应当收费的却采取了税收形式，本来应当采取税收形式的却采取守收费形式。这关系到宏观调控的实施效果，同时也是一个规范性、严肃性的问题。混淆不穷的税费容易引起人们的反感，产生一种税负繁多感觉。

　　第五，立法层次较低。我国现行的地方房产税法是《中华人民共和国房产税暂行条例》，只是作为一种在暂行的条例，立法层次比较低，并不是经过了全国人大通过的真正意义上的税法。

　　四、国外房地产税制的现状与对我国的启示

　　在世界上，无论是发展中国家还是发达国家，征收房产税的国家很多。但是由于各个国家的土地政策与所有形式的不同，各个国家所采取的房产税制度也不尽相同。在国际上，土地的所有的形式主要区分为两种，其中一种就是土地完全的私有化，购买了房产，同时也拥有了房产所在的土地，而且是永久性的，采取这种制度的典型国家是日本、美国等。另外一种就是以英联邦国家为主的，在法理上表述为土地并不是私有的，但是在事实上是属于个人的。发达国家一般都是实行土地私有制，由于土地与与附属其上的房产是难以割裂的，你购买了房产就相当于获得了相应的土地所有权，所以一般发达国家对于土地与房产统一征税，一般叫做不动产税后者是房地产税。

　　（一）欧美国家房地产税制体系

　　先来看一下欧美国家，也就是美国、英国、法国、德国的房地产税收制度，并做一个比较分析。与一般国家相同，欧美各国对于房地产的保有环节征税一般是属于地方政府主导的，收入一般也为地方政府支配。在美国，房地产税有着比较明显的所得税特征，并且占据了州以下层级政府的财政收入的重要部分，是地方政府最为稳定的收入来源。英国同样开征家庭财产税，实际上也是以房产为主要征收对象的，也是英国地方财政的重要收入组成部分，能占到 50%左右。但是英国与美国比较不同的一点是非家庭的财产税虽然也是由地方政府征收，但是却要上缴中央财政，中央财政在对这一部分税收收入进行再分配，返还给地方政府一部分，这一部分收入对于地方政府来讲也是十分重要的。欧美国家之中，对于房地产税的税率与征收方式，地方政府拥有比较大的自主权，一般都是地方政府自行设立。在美国，税率一般都是 1%到 3%之间。所取得的财政收入一般也大部分用于本地区的基础设施建设之中。法国还会将一部分收入用于转移支付，平衡社会财富，保障低收入弱势群体的住房需求。

　　美国在房屋的流转环节给予很大的税收优惠政策，尤其是在个人所得税上，例如如果购房的时候申请了贷款，产生的利息会在计算个人所得税的时候扣除。

　　而且个人出售房产免予征收个人所得税。但是如果房产出租的话是必须要缴纳个人所得税与企业所得税的。德国政府则鼓励国民拥有、建设房产，并且对于国民国民所拥有的房产按照用途严格的区分，对于居民自用的房产在保有环节是免予征税的，并对由于房产交易产生的个人所得也采取了一定程度的税费减免政策。

　　但是对于商业用途的房产，完全没有任何优惠。个人房产进行出租也缴纳个人所得税。英国也是按照房产的使用方式严格区分了住房与非住房，并采取不同的税收政策。法国则在保有环节征收房产税之外还有一个独特的税种叫做空置住宅税，一般规定如果房屋空置达到两年以上就要征收这种惩罚性的税种，按评估出的租金价格进行计算，并且随着房屋空置的时间越长，所征收的税率就越高。

　　（二）日、韩两国房地产税制体系

　　再来看一下我们的近邻日本与韩国两个国家，由于同属东亚，文化背景相近，也会对我国有一定的借鉴作用。这两个国家也都对房产进行征税，具体的名称可能有所不同，在日本叫做固定资产税，在韩国叫做资产税，只不过是单独征收还是合并征收的区别，但基本上属于一个性质的税种。在日本，作为财产税的一个重要的组成部分，开征房产税的历史很悠久。在韩国，财产税的内容基本上就是房产税。日韩两国房地产税收的征收也是划归地方政府的，而且也是地方政府财政收入的主要组成部分，日本曾有过尝试去吧这部分税收划到中央财政，但是并不成功，最终作罢。两国在征收管理上也大同小异，征收的对象也都是房产的所有者，不过在这一点上日本有一些独特，日本规定，如若房产进行出租，在一些特定条件下，房屋的使用者也要纳税。

　　出于保证财政收入的目的，两国的征收范围都很广，基本上涵盖了所有的建筑物，而且不区分城市乡村都要征收，这也达到了提高土地资源利用率的目的。

　　也都设定了减免的政策，对于低收入弱势群体有一定的侧重，减征或者免征。在税率上两国存在这一定的区别，日本户要是采用比例税率，经营场所比较特别，采取了固定税率加上比例税率的方式。而韩国则采用超额累进税率，按照房产估计进行计算。

　　（三）国外房地产税制对我国启示

　　各国在房产税收上经过多年的探索之后，都形了一套适合自己国情的房地产税收制度，在以上介绍之后，总结出来对于我国的主要可以借鉴的经验有以下几点：

　　第一，在各个发达国家，由于房产与地产天然的难以剥离的关系，都是讲房产与地产统一税种进行征收，就是所谓的房地产税，这样可以较少税收，避免重复征收，减轻征收管理上的压力，降低征收成本，简化征收环节，形成统一的税收体系，不过在中国有着比较特殊对策国情，土地统一归属国家所有，企业与个人只有使用权，土地与房产合并进行征税存在着一定的法理障碍，不过在未来时机成熟的时候，可以考虑将房产税与城镇土地使用税的税种以一种合理的方式进行合并。

　　第二，我国房产税的征收范围亟需扩大，尤其是在个人住房保有环节进行征税。由于我国房产税的征收范围过窄，导致房产税没有发挥出其本应具备的收入与调节功能，一方面占政府收入比例很低，一方面对过热的房地产市场也是基本上毫无作为。

　　第三，我国的房产税应当按照国际惯例划归地方政府征缴，而且税金应该由地方政府进行运用。立法环节应属于中央政府，但是应当给予地方政府一定得自主权，以使其根据自身地方的特殊情况进行微调，从征收管理难度来讲，划归地方财政也较为合适，房产税的征收范围较大，难度也较大，归属地方政府后地方政府会积极的进行征缴工作。

　　第四，在税率的设计上，中央政府应该以立法的形式确定一个区间，由于各个地方的经济发展水平并不相同，应给与地方政府一定的权限去决定本地区税率。

　　第五，房产税应当向低收入弱势群体有一定的减免措施，为了实现社会的公平正义，政策应当有照顾这部分群体的部分。