房产税改革的国际经验借鉴

　　第 5 章 房产税改革的国际经验借鉴

　　国外尤其是发达国家和地区房产税改革实施的较早，房产税制较为完善，本章通过分析美国、中国香港、印度尼西亚房产税税制，以期对我国的房产税改革提供有益的借鉴。

　　5.1 相关国家和地区的房产税制度

　　5.1.1 美国的房产税税制

　　在财产税制上，美国是最完善的国家。在美国，房产税被称为房地产税，是地方政府财税体系的重要组成部分。在美国，地方政府是指州以下的各级政府，房地产税由地方政府征收，构成地方政府主要收入来源，与联邦政府和州政府没有太大的关系。

　　一般来说，房产税收入一般占到当地政府财政总收入的 70%-80%。目前，美国各州都征收房产税，各地房产税率不同，一般从 1%-3%不等，同时，各州对税基的评估也不尽相同，从 20%-100%不等。美国的财产税与其地方政府的关系密切远远大于联邦政府和州政府，因此由地方政府独立征收房产税，很大程度上帮助了地方财政预算平衡的实现，由此可见，房产税对美国财政体系的平衡和完善起到了很重要的作用。

　　美国的政体为联邦制，与一元制的政体结构相比，地方政府所拥有的权利要大得多。在房产税税率的制定上，地方政府也被赋予了赋予了极大的自主权，地方政府根据当年的政府财政预算确定房产税的具体税率。具体的方法是根据收支平衡的原则，计算出本年的房地产税额，将税额除以房地产的评估价值，所得结果就是房地产税率。但一般都对房产税的增长率或者最高限额都有限制，而且一般房产税率根据房屋类型的不同采取差别税率，工商业房产的税率普遍高于普通住宅。

　　同时，美国各个州对特殊群体制定了特定的优惠政策。一是对政府拥有的建筑物、包括慈善机构、学校在内的非营利性机构所拥有的不动产、退伍伤残的军人、残疾人在内的人群实行税收减免优惠。二，一些州允许低收入者延期缴纳房产税，工商企业可以实施房产税替代措施；三是设置房产税的最高比例，一旦纳税人所缴纳税款超过这个比例，超额部分可以返还给纳税人或者抵免所得税。同时，各州都制定了严厉的措施打击偷漏税的行为。

　　5.1.2 印度尼西亚的房产税税制

　　与发达国家的房产税改革不同，发展中国家是从上世纪七八十年代进行房产税改革的。改革的主要目标有：首先完善税收制度，通过房产税改革，不断完善房产税制度，进而实现税制的不断完善；其次，通过改革，实现将房产税作为地方政府主要收入来源的改革目标，增加地方政府的收入；三是抑制房地产过度投资，调节房价，实现社会公平。在发展中国家里，印度尼西亚的改革较为典型。

　　上世纪 80 年代，印尼在全国范围内展开税制改革。1986 年颁布的《土地和房产税法》，较大程度上改变了房产税混乱的现状，标志着统一的房产税制的形成。该制度对所有的土地和房产适用，对土地和房产的所有者和受益者征税，以房地产的市场价值为计税依据，使用单一税率。

　　具体而言，印尼将房产分为 20 个等级，土地分为 50 个等级，以土地和房产的市场价格为标准划分等级，根据等级对土地和房产设定的评估价得出其评估价值。每三年为一个周期进行价值评估，对相对发达的地区每年进行一次评估。评估方法包括批量评估法和一般评估法。批量评估法是通过编制土地价值图和房屋分类系统对价值进行评估，后者主要针对价值较高的房产。若纳税人有谎报等不法行为，将会处以所纳税款 25%的罚款。与美国不同，印尼的房产税属于共享税，地方政府负责征收，而税收管理权则隶属于中央。地方办公室和隶属财政部的房产税理事会是房产税征管的主要部门，税率为 0.5%，税基是评估价值的 20%。同时，规定了积累免征房产税的土地和房产：非营利性质组织使用的土地和房产，包括宗教组织、教育组织、卫生组织等；外交组织和特殊国际组织使用的土地和房产；墓地、森林、国家公园等等。财政部长拥有因特殊原因对纳税人减免税的权利，也可以对低收入群体、经济生活困难的人群减免财产税。

　　通过房产税改革，一方面政府财政收入增加；另一方面，低收入地区和农村大都能免于缴纳房产税，房产税主要来源是城市等经济发达地区，促进了税收公平的实现。

　　总体来说，印尼的房产税改革模式取得了较好的效果，对我国改革是一种很好地借鉴。

　　5.1.3 我国香港地区房产税税制

　　香港的物业税制度包括物业税和差饷税，与大陆的房产税相比，香港的物业税在各方面存在较大的差异。物业税是间接税，是对不动产业主征收的税种。该税种主要是针对个人是房产所有者，且该房产出租的情况下征收，若房产闲置后者自用的话免征；若房产归公司所有，可以商业用途为由免征物业税；若房产归两个以上的所有者所有，则需分别征收物业税。物业税的计税依据为房产的评估净值，房基由租金确定，承租人所承担的费用也对所纳物业税有直接影响。

　　差饷也称为房地捐，征税对象是土地和房产等不动产。税收由不动产所有权的所有者或者使用者缴纳，计税依据是香港差饷物业估价署所评估的价值，无论房产出租与否，都需要缴纳差饷税。差饷税税率是由立法会决定，政府每年根据实际的财政收支状况对税率进行调整。同时税法规定，对教育、慈善及福利机构，政府部门、宗教团体等使用的土地和不动产减免差饷税。

　　5.2 对我国的借鉴与启示

　　5.2.1 以房地产实际评估价值作为计税依据

　　上面所列数的几个国家征收房产税的依据都是以房地产的实际评估价值为依据，并且都设有专门的房地产价值评估机构作为房产税征收的专门机构，拥有较为完善的房地产价值评估机制。美国对房地产价值由专门的税务官员进行评估。核税的官员必须凭借税务局局长颁发的执照，才能开展房产价值评估工作。同时，评估的官员需由市长亲自聘用，同时归州税务局直接领导，但是在房产税的征管上，评估的官员并不直接负责，目的就在于尽可能的实现评估过程和结果的客观性和公正性。香港对房地产价值的评估也同样相当重视，应课税收的确定必须要有法定的评估程序确定，并且要充分考虑其他因素的影响，如房屋的位置、面积等因素。

　　由此可见，这些国家和地区在对计税依据的确立上，都要求以房地产的实际市场评估价值为依据，而并不以房地产的市场价格为准。这一方面有利于反映纳税人真实的财产状况，另一方面能够充分体现经济发展等因素对房产价值的推动作用，从而增加地方政府的财政收入。房产价值评估体系的建立和完善，使房产价值的评估更加精确和科学，同时结果也体现了客观和公平的原则。

　　5.2.2 设置灵活的税率形式

　　通过对这几个国家和地区的房产税的介绍可以看出，房产税的税率并不是采取单一税率的方式，而是根据各地区的实际情况设置不同的税率。税率的差别化考虑到了当地的经济社会情况，更有利于实现税收的公平性原则。

　　在税率的设置上，国际上有两种通用的方法：一是以美日为代表的大多数国家，根据房地产的价值设置税率，如日本的固定资产税将税率设置为 1.4%和 2.1%。另一种以香港为代表，根据租金设置税率，租值是根据特定的评估日期，假设房产已经出租所能获得的年租金为依据计算确定税率。无论各国和地区采取何种方法，都考虑到了各自的实际情况，均考虑到了房地产的价值、地理位置等因素。

　　5.2.3 通用的税收减免方式

　　各个国家和地区在对房地产的税收减免上有一些通用的做法，如对慈善机构、政府机构、非盈利性组织等所用房地产免于征税；对老年人、残疾人等特殊群体给予一定的税收优惠政策。对闲置房地产处理上，国际上有两种不同的处理方式，一是以香港为代表的国家和地区，他们以租金收益为依据设置具体的税率水平，可以退还 50%的已纳税额，这样规定主要原因是考虑到房产所有权的状况，税率的设置应当以房地产的实际用途为依据进行评估；另外一种是对大多数国家和地区而言，对于长期闲置的房产征收具有惩罚性质的税收，从而最大限度的提高房产的使用效率，实现房产税对房地产市场的调节作用。

　　每个国家和地区的实际情况不同，我国应该根据我国的实际情况，在肯定其他国家和地区房产税制合理之处的同时，借鉴其他国家的有益经验，取其精华，以顺利推进我国的房产税改革。